N° RG 24/00022 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QDMC

Minute N° :

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre de l’expropriation

ARRET DU 13 JUIN 2025

Débats du 16 Mai 2025

APPELANT :

d’un jugement du juge de l’expropriation du département de l’Hérault en date du 22 Novembre 2023

Monsieur [H] [D] [P]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Assisté par Maître Jérémy RAYNAL, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE

COMMUNE DE [Localité 7] prise en la personne de son Maire en exercice

[Adresse 10]

[Localité 7]

Représenté par Maître FOURNIE Benjamin substituant Maître ROSIER de la SCP CGCB & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

EN PRESENCE DE :

le Commissaire du Gouvernement du département de l’Hérault

Direction Générale des Finances Publiques

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représenté par [W] [M], inspecteur divisionnaire, délégué par Monsieur le directeur département des finances publiques de l’Hérault, aux fonctions de commissaire du gouvernement,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de présidente, a entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de présidente de chambre,

Monsieur GRAFFIN, conseiller,

Monsieur VETU, conseiller,

GREFFIER :

M^me Elodie CATOIRE, greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 16 mai 2025 où l’affaire a été mise en délibéré à l’audience publique du 13 juin 2025.

ARRET :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Florence FERRANET, conseiller, faisant fonction de présidente de chambre et Gaëlle DELAGE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

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Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception.

Le président entendu en son rapport, les avocats des parties et le commissaire du gouvernement entendus en leurs observations,

EXPOSE DU LITIGE

M. [H] [P] est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 8] à [Localité 7]. La commune de [Localité 7] titulaire d’un droit de préemption a décidé de l’exercer à réception de la déclaration d’intention d’aliéner pour 439 494 euros que lui a adressé le notaire en charge de la vente de ce bien cadastré, section EH n°[Cadastre 2], d’une superficie de 744 m² en nature de voie interne bitumée desservant la parcelle EH [Cadastre 1] à usage d’habitation. La ville a proposé d’acquérir la propriété de M. [P] au prix de 81 840 euros.

Cette offre a été refusée par le propriétaire, et la ville de [Localité 7] a saisi le juge de l’expropriation de l’Hérault d’une demande de fixation du prix par courrier du 04 janvier 2023. Le transport sur les lieux a été fixé par ordonnance du 17 février 2023 au 04 avril suivant, date à laquelle il s’est déroulé en présence des parties et de leurs représentants.

Par jugement (RG 23/00002) en date du 22 novembre 2023 le juge de l’expropriation a :

Déclaré la demande de sursis à statuer irrecevable ;

Rejeté la demande de jonction ;

Fixé la date de référence au 02 mars 2006 ;

Fixé à 81 840 euros le prix d’acquisition par la commune de [Localité 7], de la parcelle sise [Adresse 8] section EH n°[Cadastre 2], d’une superficie de 744 m² en nature de voie interne bitumée desservant la parcelle EH [Cadastre 1] à usage d’habitation ;

Condamné la commune de [Localité 7] à payer à M. [H] [P] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissé les dépens à la charge de la commune de [Localité 7].

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[H] [P] a interjeté appel de ce jugement le 26 janvier 2024. Dans son second mémoire déposé au greffe le 2 septembre 2024 il demande à la cour de bien vouloir :

Infirmer les jugements n° RG 23/00001, n° RG 23/00002 et n° RG 23/00003 en date du 22 novembre 2023 en ce que le juge de l’expropriation a rejeté la demande de jonction ;

Infirmer le jugement critiqué n° RG 23/00002 en ce qu’il a fixé à :

81 840 euros le prix d’acquisition par la commune de [Localité 7], de la parcelle sise [Adresse 8] section EH n°[Cadastre 2], d’une superficie de 744 m² en nature de voie interne bitumée desservant la parcelle EH [Cadastre 1] à usage d’habitation ;

Juger et statuant à nouveau de fixer le prix d’acquisition :

À titre principal à un million trois cent quatre-vingt-treize mille seize euros

(1 393 016 €) avec ventilation du prix :

' cinq cent mille euros (500 000 €) pour la parcelle cadastrée section EH numéro [Cadastre 1] appartenant en indivision à Mme [N] [P] épouse [O] et à M. [H] [P] ;

' quatre cent soixante-sept mille deux cent trente-deux (467 232 €) pour la parcelle cadastrée section EH numéro [Cadastre 2] appartenant à M. [H] [P] ;

' quatre cent mille cinq cent six euros (425 784 €) pour les parcelles cadastrées section EH numéros [Cadastre 4] et [Cadastre 5] appartenant Mme [N] [P] épouse [O] ;

À titre subsidiaire : à un million trois cent quarante mille euros (1 340 000 €) le prix de vente de l’unité foncière des consorts [P], conformément aux déclarations d’intention d’aliéner des parcelles faisant l’objet d’une vente indissociable (offre globale), avec ventilation du prix :

' cinq cent mille euros (500 000 €) pour la parcelle cadastrée section EH numéro [Cadastre 1] appartenant en indivision à Mme [N] [P] épouse [O] et à M. [H] [P] ;

' quatre cent trente-neuf mille quatre cent quatre-vingt-quatorze euros (439 494 €) pour la parcelle cadastrée section EH numéro [Cadastre 2] appartenant à M. [H] [P] ;

' quatre cent vingt-cinq mille sept cent quatre-vingt-quatre euros (400 506 €) pour les parcelles cadastrées section EH numéros [Cadastre 4] et [Cadastre 5] appartenant à Mme [N] [P] épouse [O] ;

Condamner la commune de [Localité 7] à verser aux Consorts [P] une somme de 2 500 € (deux mille cinq cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laisser les dépens à la charge de la commune de [Localité 7].

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La commune de [Localité 7] dans son mémoire déposé au greffe le 4 juin 2024 demande à la cour de :

Confirmer le jugement dont appel n° RG 23/00002 en date du 22.11.2023 en ce qu’il a rejeté la demande de jonction des affaires enregistrées sous les n° RG 23/00001, 23/00002 et 23/00003 ;

Confirmer le jugement dont appel n° RG 23/00002 en date du 22.11.2023 en ce qu’il a fixé la date de référence au 02.03.2006 ;

Confirmer le jugement dont appel, à savoir celui rendu le 22.11.2023 sous le RG n°23/00002 en ce qu’il l’a fixé à 81 840 euros le prix d’acquisition par la commune de [Localité 7], de la parcelle sise [Adresse 8] section EH n°[Cadastre 2], d’une superficie de 744 m² en nature de voie interne bitumée desservant la parcelle EH [Cadastre 1] à usage d’habitation ;

Condamner M. [H] [P] à payer à la commune de [Localité 7] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner M. [H] [P] aux dépens.

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Mme le commissaire du gouvernement dans son mémoire déposé au greffe le 18 juin 2024 demande à la cour de confirmer le jugement, qui a retenu le 2 mars 2006 comme date de référence, constaté que le bien en litige peut recevoir la qualification de terrain à bâtir, et retenu un prix au m², eu égard aux opérations réalisées entre 2017 et 2019, pour la totalité de la superficie du terrain dont 700 m² sont en zone 4AU1-1, de 110 euros.

MOTIFS :

Aux termes de l’article L.211-5 du Code de l’urbanisme, 'tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce bien en indiquant le prix qu’il en demande… A défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation selon les règles mentionnées à l’article L.213-4. En l’espèce, aucun accord amiable n’est intervenu, de sorte qu’il convient de statuer, étant rappelé que l’article L.213-4 du même code précise que le prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de remploi.

Sur la demande de jonction :

M. [P] soutient que dès lors que les parcelles appartiennent à la même indivision, il s’agit bien d’une unité foncière et que les parcelles ont été vendues de manière indissociable dans un unique compromis de vente.

La commune de [Localité 7] répond que la jonction est une mesure d’administration judiciaire insusceptible de recours et qu’en tout état de cause les parcelles ne constituent pas une unité foncière.

L’article 368 du code de procédure civile prévoit que les décisions de jonctions et disjonctions d’instance sont des mesures d’administration judiciaire et il résulte des dispositions de l’article 537 du même code que les mesures d’administration judiciaire ne sont sujettes à aucun recours. M. [P] n’est donc pas recevable en cause d’appel à solliciter l’infirmation du jugement et donc le prononcé de la jonction des procédures.

En tout état de cause la qualification d’unité foncière ne peut être appliquée qu’à des parcelles différentes contiguës qui appartiennent au même propriétaire ou à la même indivision, or en l’espèce, les parcelles concernées, si elles forment une unité géographique à usage de terrain bâti et de voies d’accès, appartiennent à trois propriétaires différents : l’indivision [P] pour la parcelle [Cadastre 1], Mme [N] [P] pour les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 5] et M. [H] [P] pour la parcelle [Cadastre 2].

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu que la fixation du prix sera réalisée pour chaque parcelle.

Sur la qualification de la parcelle :

La date de référence fixée par le premier juge au 02 mars 2006 n’est pas contestée. A cette date, la parcelle se situe en zone 4AU1-1 pour 700 m² et en zone 11AU pour 44 m². Il n’est pas contesté en cause d’appel qu’à cette date la parcelle pouvait recevoir la qualification de terrain à bâtir.

Sur le prix :

M. [P] soutient que la commune a manifesté une intention dolosive en instaurant par délibération du 22 juin 2009 un périmètre d’étude dans le secteur [Adresse 11] qui a compromis définitivement tout projet de construction, et en instituant un zone 4AU1 illogique et ne correspondant pas à l’intention des auteurs du PLU, ce qui a permis d’acquérir les terrains à moindre prix, que la parcelle a vocation à recevoir la qualification de terrain à bâtir pour de l’habitation et non uniquement pour de l’activité.

La commune répond que la légalité du droit de préemption et du zonage ne relève pas de la compétence du juge de l’expropriation.

L’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l’article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

En l’espèce l’instauration d’un périmètre d’étude dans le secteur [Adresse 11] par délibération du 22 juin 2009 renouvelée le 27 septembre 2019, n’a pas modifié le PLU de la commune et les caractéristiques de la classification de la zone 4AU1, il ne peut donc être allégué d’une intention dolosive de la commune.

En ce qui concerne la logique des prescriptions de la zone 4AU1-1 et leur correspondance avec les orientations générales et les objectifs du projet d’aménagement et de développement durable, ces questions ne relèvent pas de la compétence du juge de l’expropriation.

Le commissaire du gouvernement produit en cause d’appel 2 termes de comparaison qui concernent des cession terrains à [Localité 7] en 2019 et 2017, proches de la parcelle objet du litige, en zone 4AU1-1, de superficies de 2539 et 3000 m² aux prix de 107,13 et 50 euros/m ² et propose de retenir pour la totalité des 744 m² qui sont situés pour 700 m² en zone AU1-1 et 44 m² en zone 11AU, le prix de 110 euros/m².

L’exproprié fait valoir qu’il convient de retenir le prix de 628 euros/m² correspondant au prix des terrains à bâtir destinés à de la construction ou subsidiairement le prix global résultant de la déclaration d’intention d’aliéner.

Il est exact que 44 m² de la parcelle sont classés en zone 11AU correspondant au nouveau quartier des grisettes, zone dans laquelle sont admises notamment les habitations, les commerces, les bureaux ou les équipements publics. Toutefois la faible superficie de cette partie et sa forme triangulaire, obèrent le droit à y construire, par conséquent la totalité de la parcelle soit 744 m² sera évaluée comme étant en zone 4AU1-1, zone destinée à l’implantation d’activités avec éventuellement des programmes d’habitation lorsque l’environnement immédiat y est favorable et que le programme s’intègre dans le tissu existant.

Le prix de 110 euros/m² proposé par le commissaire du gouvernement et qui correspond au terme de référence le plus proche sera retenu, le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité à la somme de 744 x 110 = 81 840 euros .

Sur les autres demandes :

M. [P] qui succombe en son appel sera tenu aux dépens.

Il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour :

Déclare irrecevable en cause d’appel la demande de jonction ;

Confirme le jugement RG 23/00002 rendu par le juge de l’expropriation du département de l’Hérault le 22 novembre 2023 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne M. [P] aux dépens.

La greffière La présidente