Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 6 mai 2025, n° 21/04234

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- COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- Motifs de la décision
- 1. Sur la demande d'annulation de la résolution n° 18 de l'assemblée générale...
- 2. Sur les prétentions indemnitaires formées à l'encontre du syndic, la sociét...
- 3. Sur l'actualisation de la condamnation au paiement des charges de coproprié...
- 4. Sur les dépens et les frais non remboursables
- Dispositif

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TGI Béziers 10 mai 2021

CA Montpellier
Confirmation 6 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Existence d'un syndicat secondaire
La cour a estimé que la SCI ne pouvait pas revendiquer l'existence d'un syndicat secondaire car elle est l'unique propriétaire des lots concernés, ce qui contredit le principe de création d'un syndicat.
Rejeté
Fautes du syndic
La cour a confirmé que la faute du syndic n'était pas suffisante pour justifier le montant des dommages demandés, le réduisant à une somme jugée satisfaisante.
Accepté
Montant des charges de copropriété
La cour a constaté que le relevé de charges produit était conforme et a ordonné l'actualisation du montant des charges.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 5e ch. civ., 6 mai 2025, n° 21/04234
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	21/04234
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Béziers, 10 mai 2021, N° 18/02429
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas CALSFanny MEYNADIERKarine BEAUSSIER ROCHEBLAVE
Cabinet(s) :	SCP PHILIPPE SENMARTIN ET ASSOCIESVERBATEAM AVOCATS
Parties :	SCI LE PITCHOU immatriculée au RCS de BEZIERS sous le c/ S.A. LOGESYC [ Localité 5 ], son représentant légal en exercice domicilié en sa qualité audit siège social

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 06 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/04234 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PCBC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 MAI 2021

Tribunal Judiciaire de BÉZIERS

N° RG 18/02429

APPELANTE :

SCI LE PITCHOU immatriculée au RCS de BEZIERS sous le n° 424 505 709, agissant poursuites et diligences de son représentant légal M. [J] [Y], domicilié en cette qualité au siège sis

[Adresse 11]

[Adresse 12]

[Localité 2]

Représentée par M^e Philippe SENMARTIN de la SELARL CSA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Fanny MEYNADIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMES :

Syndic de copropriétaire CLUB DES DUNES prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en sa qualité audit siège social

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représenté par M^e Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Karine BEAUSSIER ROCHEBLAVE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

S.A. LOGESYC [Localité 5] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en sa qualité audit siège social

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Karine BEAUSSIER ROCHEBLAVE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 19 Février 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 MARS 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

* *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Le Pitchou est copropriétaire de plusieurs lots au sein de la copropriété [Adresse 10], située à Marseillan-Plage (34).

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] Club des Dunes, représenté par son syndic en exercice, la SA Logesyc, a convoqué et tenu une assemblée générale le 30 juillet 2018, lors de laquelle la SCI Le Pitchou était présente. A l’occasion du vote de la résolution no 18, la SCI Le Pitchou a voté contre l’adoption de ladite résolution.

Par acte d’huissier de justice du 2 octobre 2018, la SCI Le Pitchou a fait assigner le [Adresse 13] et la SA Logesyc devant le tribunal de grande instance de Béziers, en annulation notamment de la résolution no 18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juillet 2018 et en responsabilité du syndic.

Le jugement rendu le 10 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Béziers :

Juge recevable l’action en justice intentée par la SCI Le Pitchou ;

Déboute la SCI Le Pitchou de sa demande d’expertise judiciaire et de sa demande en nullité de la résolution no 18 prise par l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juillet 2018 ;

Condamne la SA Logesyc à payer à la SCI Le Pitchou une somme de 200 euros en réparation du préjudice causé par la non-inscription de questions à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires ;

Condamne la SCI Le Pitchou à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] Club [Adresse 7] Dunes la somme de 27 896,67 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au mars 2019 ;

Condamne la SCI Le Pitchou à payer au [Adresse 13] et à la SA Logesyc une somme indivise de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Le Pitchou aux entiers dépens.

Les premiers juges ont relevé que tenant l’absence d’acte portant création d’un syndicat secondaire, il n’y avait pas lieu de rechercher si la condition liée au bâtiment et notamment à l’existence d’une structure du bâtiment abritant les lots composant l’hôtel-restaurant, indépendante de celle du bâtiment principal, était remplie.

Ils ont par ailleurs retenu que la SCI Le Pitchou avait été privée du droit de soumettre ses questions à l’assemblée générales des copropriétaires mais que, ne justifiant pas de la nature ou de l’étendue de son préjudice, sa demande devait être ramenée à la somme de 200 euros.

Les premiers juges ont enfin relevé que la SCI Le Pitchou était redevable de la somme de 27 896,67 euros, au titre des charges de copropriété dues et arrêtées au 1er mars 2019.

La SCI Le Pitchou, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 30 juin 2021.

Dans ses dernières conclusions du 2 septembre 2022, la SCI Le Pitchou demande à la cour de :

Dire et juger parfaitement recevable l’appel de la SCI Le Pitchou du jugement rendu le 10 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Béziers ;

Rejeter toutes conclusions contraires et le réformer ;

Dire et Juger nulle la résolution 18 de l’assemblée générale du 30 juillet 2018 ;

Débouter en conséquence ledit syndicat de toutes ses demandes de condamnation pécuniaires à l’endroit de la SCI Le Pitchou fondées sur les conséquences nées et à naître de la résolution annulée en ce que sont exclus de toute contribution les lots 407 à 410, qui constituent le syndicat « secondaire » de l’hôtel-restaurant ;

Constater que la faute du syndic qui a refusé d’inscrire à l’ordre du jour une résolution qui lui était demandée est acquise ;

Réformer le jugement entrepris en ce qu’il avait fixé à 200 euros le montant indemnitaire à revenir à la concluante en réparation du préjudice né du comportement fautif du cabinet Logesyc ;

Fixer le quantum de la réparation due à la somme de 4 000 euros de dommages et intérêts, et condamner Logesyc au paiement de cette somme à la SCI Le Pitchou ;

Condamner solidairement le syndicat de copropriétaires de la résidence « Le Club des Dunes » et Logesyc à payer à la SCI Le Pitchou la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 18 et pour l’essentiel, la SCI Le Pitchou s’estime en mesure d’apporter au débat des pièces remontant à 1986, comme valant, selon elle, convocation pour l’assemblée générale constitutive du syndicat secondaire pour les lots 407 à 410, ainsi que les projets de résolutions qui y étaient abordés.

Elle s’estime également en mesure de verser au débat des éléments en lien avec une association syndicale libre (ASL), dénommée « Club des Dunes », créée pour la gestion des parties communes et dont les statuts individualisent bien à part, selon elle, l’hôtel comme un membre à part entière de cette association.

A ce titre, elle verse des courriers datant de 1991, des procès-verbaux d’assemblées générales de l’ASL de 2013 et 2014, desquels il ressortirait que le syndicat des copropriétaires du « Club des Dunes », en sa qualité de membre, était présent et n’a jamais contesté la présence, indépendante, du syndicat secondaire constituant l’hôtel-restaurant.

La SCI Le Pitchou estime que les premiers juges n’ont tiré aucune conséquence de ces éléments alors même que, selon elle, lors de ses assemblées générales, le syndicat des copropriétaires « Club des Dunes » ratifie ses comptes et ses propres votes au sein de l’ASL, si bien que les propres assemblées générales, définitives, du syndicat des copropriétaires doivent lui être opposées comme valant confirmation de l’existence du syndicat secondaire.

Elle estime qu’au surplus, ces éléments sont à mettre en perspective avec la répartition des charges au sein de la copropriété, dans lesquelles une distinction est, selon elle, bien opérée avec les lots qui dépendent du syndicat qui gère le bâtiment principal et les lots 407 à 410, qui constituent, eux, le syndicat secondaire, indépendant, depuis 1986.

La SCI Le Pitchou verse enfin en cause d’appel un courrier de M^e Cals, avocat, du 12 décembre 1985, qui confirmait la nécessité de la création du syndicat secondaire dès lors que Mme [M] était propriétaire, à cette époque, de l’hôtel-restaurant, et le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 mai 1986, qui a acté la création du syndicat secondaire, en présence de M. [U], de la société Locap Gestion, syndic du syndicat principal, qui a procédé à sa notification à l’issue.

Dans ses dernières conclusions du 17 décembre 2021, le syndicat de copropriétaires Club des Dunes, pris en la personne de son syndic en exercice, demande à la cour de :

Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI Le Pitchou de toutes ses demandes, fins et conclusions, tant de ses demandes d’injonction que de condamnations à titre de dommages et intérêts, frais et dépens, et en ce que qu’il a condamné la SCI Le Pitchou au paiement des charges pour la somme de 27 896,67 euros, sauf à actualiser la somme ;

Débouter la SCI Le Pitchou de ses demandes ;

Réformer la décision pour porter la condamnation à la somme 28 952,77 euros, à actualiser, avec intérêts depuis le mois de mars 2019 ;

Réformer le jugement en ce qu’il a condamné la SA Logesyc au paiement de la somme de 200 euros en réparation du préjudice causé par la non-inscription à l’ordre du jour ;

Condamner la SCI Le Pitchou à la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 outre les entiers dépens.

Pour l’essentiel, le syndicat des copropriétaires conteste l’existence d’un syndicat secondaire, notamment en ce que l’assemblée générale qui se serait tenue le 12 mai 1986 serait attestée selon un document à l’état de projet et non daté, alors que, selon lui, une assemblée spéciale implique une décision, c’est-à-dire que les copropriétaires de ce possible syndicat secondaire aient voté, entendant rappeler que si un copropriétaire détient à lui seul la totalité des lots composant un bâtiment, il ne peut créer de syndicat secondaire, et que la SCI Le Pitchou revendique bien être l’unique propriétaire de l’ensemble des lots.

Il indique qu’ainsi, le processus ancien de mise en place d’un syndicat secondaire n’a jamais été finalisé et que la SCI Le Pitchou, ou son auteur, reste responsable de cette situation, et ajoute que le syndicat secondaire revendiqué ne possède pas de gestionnaire et n’est pas en mesure de justifier d’avoir adopté des règles de gestion respectant les règles d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, notamment sur la tenue d’assemblées générales ou d’une comptabilité.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 19 février 2025.

MOTIFS

1. Sur la demande d’annulation de la résolution n° 18 de l’assemblée générale du 30 juillet 2018

Sur la question de l’existence d’un syndicat secondaire, qui serait constitué par les lots n° 407, 408, 409 et ex 410, composant l’hôtel-restaurant « Les Dunes », l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments ou plusieurs entités homogènes susceptibles d’une gestion autonome, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments ou entités homogènes peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la constitution entre eux d’un syndicat, dit secondaire.

Si en cause d’appel, la SCI Le Pitchou produit désormais, en pièce n° 40, le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 mai 1986, qui a acté de la création d’un syndicat secondaire, en présence de M. [U], de la société Locap Gestion, syndic du syndicat principal, et, en pièce n° 41, le justificatif de sa notification, par le même syndic, pour autant, le syndicat des copropriétaires lui oppose la régularité de cette constitution au motif que la SCI Le Pitchou revendique être l’unique propriétaire des lots qui constitueraient le syndicat secondaire, qu’elle tient de Mme [M], qui en était la propriétaire en 1986, ce qui est en contradiction avec le principe selon lequel si un copropriétaire détient à lui seul la totalité des lots composant un bâtiment, il ne peut créer de syndicat secondaire.

Il est exact que le pluriel, « les copropriétaires », employé par l’article 27 sus-rappelé, implique qu’un propriétaire unique de tous les lots composant un bâtiment ne peut demander à ériger ce bâtiment en syndicat secondaire dès lors que l’existence d’un syndicat nécessite en effet, comme entend le rappeler l’intimé, la répartition des lots entre plusieurs propriétaires, de sorte que la réunion dans les mêmes mains de toutes les parties privatives des lots dépendant du syndicat secondaire ne peut conduire à la constitution de ce syndicat.

A ce titre, outre le fait que l’appelante ne réplique pas à cet argument, la cour relève que si le procès-verbal de constitution est désormais produit, il n’est pas justifié que le syndicat secondaire revendiqué par la SCI Le Pitchou, en sa qualité de personnalité civile, aurait adopté les règles de gestion respectant les dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, notamment, comme tout syndicat, en possédant un syndic, un conseil syndical, en tenant une comptabilité ou encore des assemblées générales.

Il s’ensuit que le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a retenu que tenant l’absence de syndicat secondaire doté de la personnalité civile, la SCI Le Pitchou ne démontrait pas une erreur dans le décompte des tantièmes de chacun des copropriétaires et devait être déboutée de sa demande tant en annulation de la résolution n° 18 de l’assemblée générale du 30 juillet 2018 que de sa demande d’expertise.

2. Sur les prétentions indemnitaires formées à l’encontre du syndic, la société Logesyc

Les premiers juges ont retenu que si l’absence d’inscription à l’ordre du jour de 1'assemblée générale du 30 juillet 2018 de sa demande de modification de la répartition des tantièmes, s’agissant des travaux du bâtiment composé de ses lots, était fautive, elle ne justifiait toutefois pas l’allocation de la somme de 5 000 euros demandée, qui devait être ramenée à la somme de 200 euros, jugée comme étant satisfactoire au cas d’espèce.

En cause d’appel, la SCI Le Pitchou revient sur sa prétention indemnitaire de 5 000 euros, sans toutefois en justifier, de sorte que le jugement déféré sera confirmé de ce chef, le syndic, la société Logesyc, échouant pour sa part à démontrer qu’elle n’aurait pas été fautive.

En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 10 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Béziers sera confirmé en toutes ses dispositions.

3. Sur l’actualisation de la condamnation au paiement des charges de copropriété

En lecture du relevé de charges produit par le syndicat des copropriétaires, actualisé au mois de juin 2020, que la SCI Le Pitchou ne conteste pas, la condamnation au paiement des charges de copropriété sera actualisée à la somme de 28 952,77 euros.

4. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Le Pitchou sera condamnée aux dépens de l’appel.

La SCI Le Pitchou, qui échoue en son appel, sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires et au syndic, ensemble, la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 10 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Béziers, en toutes ses dispositions ;

ACTUALISE la condamnation de la SCI Le Pitchou au paiement des charges de copropriété à la somme de 28 952,77 euros ;

CONDAMNE la SCI Le Pitchou à payer au syndicat des copropriétaires et au syndic, ensemble, la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE la SCI Le Pitchou aux dépens de l’appel.

Le Greffier La Présidente