ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 11 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/02825 – N° Portalis DBVK-V-B7F-O7LD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 29 MARS 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 10]

N° RG 18/00999

APPELANTS :

Monsieur [R] [E]

né le 12 Février 1968 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]

et

Madame [N] [P] épouse [E]

née le 30 Janvier 1970 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Frédéric DABIENS de l’AARPI DABIENS, KALCZYNSKI, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué à l’audience par M^e Marc Antoine GEVAUDAN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEE :

Madame [U] [H]

née le 18 Juin 1948 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par M^e Gérald ENSENAT, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

INTERVENANTE :

S.A.R.L. ANTHINEA

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Olivier CHARLES GERVAIS de la SCP TEISSEDRE, SARRAZIN, CHARLES GERVAIS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 14 Mai 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 juin 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Brigitte DEVILLE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Brigitte DEVILLE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

* * * *

FAITS ET PROCEDURE

Suivant compromis de vente du 26 juin 2017 conclu par l’intermédiaire de l’agence ORPI société Anthinéa, [R] [E] et son épouse née [N] [P] se sont engagés à vendre à [U] [H] un bien immobilier situé [Adresse 8] [Localité 12] (34) moyennant le prix de 450 000euros.

Cet acte comprenait une condition suspensive d’obtention d’un prêt ainsi que la réitération de la vente par acte authentique au plus tard le 31 octobre 2017.

Par exploit du 10 janvier 2018, [U] [H] a été sommée, à la demande des vendeurs, de comparaître devant le notaire le 26 janvier 2018 afin de régulariser l’acte authentique mais, à cette date, elle a refusé de signer au motif qu’elle ne pouvait plus acquérir l’immeuble en raison du refus de financement des banques.

Par exploit du 19 avril 2018, la société Anthinéa et les époux [E] ont assigné [U] [H] devant le tribunal judiciaire de Béziers afin de voir constater la caducité de la promesse synallagmatique de vente ainsi que sa responsabilité.

Par jugement du 29 mars 2021 ce tribunal a :

jugé que [U] [H], acquéreur, a manqué à ses obligations et que le compromis de vente du 26 juin 2017 est caduc du fait de sa défaillance ;

débouté la société Anthinéa et les époux [E] de leurs demandes indemnitaires ;

débouté [U] [H] de l’intégralité de ses demandes ;

jugé n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum la société Anthinéa et les époux [E] aux entiers dépens ;

dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Les époux [E] ont relevé appel partiel de cette décision le 29 avril 2021 notamment en ce qu’elle les a déboutés de leurs demandes indemnitaires.

Par ordonnance sur requête du 21 novembre 2024 le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions de [U] [H] à l’égard des consorts [E], a déclaré irrecevable l’incident soulevé par [U] [H] visant à juger irrecevable l’appel des consorts [E] et l’appel incident formé par la société Anthinéa.

Vu les conclusions des appelants remises au greffe le 30 avril 2025,

Vu les conclusions de [U] [H] remises au greffe le 12 mai 2025,

Vu les conclusions de la société Anthinéa remises au greffe le 13 mai 2025,

MOTIFS

Sur les demandes des époux [E] :

Par ordonnance du 21 novembre 2024 le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions de [U] [H] à l’égard des consorts [E].

En conséquence [U] [H] est irrecevable à conclure à l’encontre des époux [E] dans ses écrits remis au greffe le 12 mai 2025.

Les époux [E] ont relevé appel partiel du jugement uniquement en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes indemnitaires.

A leur égard est donc définitive la disposition aux termes de laquelle il a été jugé que [U] [H], acquéreur, a manqué à ses obligations et que le compromis de vente du 26 juin 2017 est caduc du fait de sa défaillance.

Le compromis de vente signé le 26 juin 2017 stipule que, si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée, chacune des parties reprendra son entière liberté de disposition sans indemnité de part et d’autre mais que si le défaut de réalisation de la condition suspensive a pour origine la faute, la négligence, la mauvaise foi ou un abus de droit de l’acquéreur, le vendeur pourra demander l’application des dispositions de l’article 1304-3 du code civil et faire déclarer la condition réalisée sans préjudice de l’attribution de dommages-intérêts.

Sommée par exploit du 10 janvier 2018 de comparaître devant notaire, [U] [H] a refusé de signer l’acte authentique de vente arguant de refus de financement du crédit foncier. Or il a été définitivement jugé que [U] [H] a manqué à ses obligations et que le compromis de vente est devenu caduc du fait de sa défaillance.

Le compromis prévoyait une indemnité forfaitaire de 45 000 euros à titre de clause pénale.

Si, aux termes des dispositions de l’article 1187 du code civil, la caducité met fin au contrat, cette caducité n’affecte pas la clause pénale stipulée dans l’acte et qui doit précisément produire son effet en cas de défaillance fautive de l’une des parties.

En l’espèce, les parties avaient forfaitairement évalué et d’avance cette indemnité en cas d’inexécution de l’obligation contractée.

Le préjudice subi par les appelants est important puisqu’ils justifient avoir quitté l’immeuble, objet de la vente. Madame [E] séparée de son époux a signé un bail d’habitation et a donc engagé des frais : honoraires d’agence, dépôt de garantie, assurance et loyer. Enfin et surtout leur immeuble a été immobilisé pendant plusieurs mois.

L’indemnité forfaitaire de 45 000 euros n’est pas excessive au regard de ces préjudices et il convient donc de condamner [U] [H] à payer cette somme aux époux [E]. Les fonds séquestrés au titre du dépôt de garantie seront affectés au règlement de cette créance dans les termes du contrat.

Sur les demandes de la société Anthinéa :

Aux termes du compromis de vente, si le défaut de réalisation d’une condition suspensive a pour origine la faute, la négligence, la mauvaise foi ou un abus de droit de l’acquéreur, celui-ci devra indemniser l’agence immobilière du préjudice causé à hauteur du montant des honoraires prévus, soit la somme de 15 000 euros.

La demande de prêt formulée auprès de l’Union de crédit immobilier n’est pas conforme aux caractéristiques contractuelles du prêt objet de la condition suspensive. En effet ce prêt devait être contracté pour un montant maximum total de 252 000 euros alors que la demande auprès de l’Union de crédit immobilier a été formulée pour un montant de 258 277 euros. Par ailleurs la demande de prêt formée auprès du Crédit Foncier de France prévoyait un remboursement sur 19 ans avec un taux d’intérêt de 2,500 % pour un premier prêt et de 1,800 % pour un second prêt alors que le compromis prévoyait un prêt sur une durée maximale de 15 ans à un taux maximal de 1,79 %.

Il apparaît en conséquence que [U] [H] a sollicité des prêts dont les caractéristiques n’étaient pas celles contractuellement prévues entre les parties.

Elle ne peut donc soutenir avoir présenté des demandes de prêt conformes à ses engagements et ne rapporte donc pas la preuve qu’elle s’est conformée aux obligations mises à sa charge afin d’obtenir le financement nécessaire à l’achat du bien immobilier. La condition suspensive d’obtention du prêt a donc défailli de son fait entraînant la caducité du compromis de vente.

Cette caducité n’affecte pas la clause pénale contractuelle et [U] [H] sera donc condamnée à payer à la société Anthinéa la somme de 15 000 euros indemnisant le préjudice subi à la suite de la perte de sa rémunération qui devait être perçue à l’issue de l’opération immobilière pour laquelle elle avait efficacement oeuvré.

Les fonds séquestrés au titre du dépôt de garantie seront affectés au règlement de cette créance dans les termes du contrat.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a jugé que [U] [H], acquéreur, a manqué à ses obligations et que le compromis de vente du 26 juin 2017 est caduc du fait de sa défaillance et en ce qu’il a débouté [U] [H] de l’intégralité de ses demandes ;

Et statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

Condamne [U] [H] à payer aux époux [E] la somme de 45 000 euros au titre de la clause pénale contractuelle ;

Condamne [U] [H] à payer à la société Anthinéa la somme de 15 000 euros au titre de la clause pénale contractuelle ;

Dit que les fonds séquestrés au titre du dépôt de garantie seront affectés au règlement de ces créances dans les termes du compromis de vente ;

Condamne [U] [H], en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à payer aux époux [E] ensemble la somme de 3000 euros et à la société Anthinéa la somme de 3000 euros pour les frais engagés tant en première instance qu’en cause d’appel ;

Condamne [U] [H] aux dépens de première instance et d’appel en ce compris le coût de la sommation de comparaître devant notaire en date du 10 janvier 2018 et le coût du procès-verbal de carence du 26 janvier 2018.

le greffier le président