ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 08 JUILLET 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/06284 – N° Portalis DBVK-V-B7H-QCAF

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 27 OCTOBRE 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 6]

N° RG 22/00187

APPELANTE :

Madame [E] [D]

née le 07 Mars 1979 à [Localité 8]

[Adresse 9]

[Adresse 10]

[Localité 2]

Représentée par M^e Estelle FERNANDEZ, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-001020 du 20/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

assistée de M^e Laura PERRIN, avocat au barreau de BEZIERS, substituant M^e Estelle FERNANDEZ, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur [G] [L]

[Adresse 3]

[Localité 1] ETATS UNIS D’AMERIQUE

Représenté par M^e Virginie ARCELLA LUST de la SCP LES AVOCATS DU THELEME, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Aurélia DONADONI, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Virginie ARCELLA LUST, avocat plaidant

Madame [Z] [F] épouse [L]

[Adresse 3]

[Localité 1] ETATS UNIS D’AMERIQUE

Représentée par M^e Virginie ARCELLA LUST de la SCP LES AVOCATS DU THELEME, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Aurélia DONADONI, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Virginie ARCELLA LUST, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 28 Avril 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Mai 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Sylvie SABATON, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 27 mai 2014, avec prise d’effet le 1er juin 2014, M. [G] [L] et Mme [Z] [F] ont donné à bail à Mme [E] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 362 euros et une provision sur charge de 20 euros.

Invoquant un préjudice de jouissance lié à des désordres dans l’appartement, Mme [E] [D] a fait assigner M. [G] [L] et Mme [Z] [F] le 2 juin 2022 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers pour obtenir réparation au titre du préjudice moral et de jouissance.

Le jugement rendu le 27 octobre 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] :

Dit n’y avoir lieu à déclarer irrecevables les demandes de Mme [E] [D] de condamnation à effectuer les travaux ;

Déclare recevable la demande de Mme [E] [D] de condamnation du bailleur au titre du préjudice moral ;

Condamne solidairement M. [G] [L] et Mme [Z] [F] à payer à Mme [E] [D] la somme de 1200 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Condamne solidairement M. [G] [L] et Mme [Z] [F] à payer à Mme [E] [D] la somme de 700 euros en réparation de son préjudice moral ;

Condamne solidairement M. [G] [L] et Mme [Z] [F] à payer à Mme [E] [D] la somme de 350 euros au titre de la restitution de la caution ;

Condamne Mme [E] [D] à payer à M. [G] [L] et Mme [Z] [F] la somme de 2253, 81 euros au titre des loyers impayés qui viendra en compensation des sommes dues par les propriétaires à Mme [E] [D] ;

Dit n’y avoir lieu à condamner solidairement M. [G] [L] et Mme [Z] [F] bailleurs à communiquer les coordonnées de leur assurance ;

Dit y avoir lieu à enjoindre Mme [E] [D] à communiquer sa nouvelle adresse et son nouveau contrat de bail ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Le premier juge a déclaré recevable la demande de condamnation du bailleur au titre du préjudice moral sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle en ce que la locataire démontre que ce dernier est distinct du préjudice de jouissance et se justifie au regard de l’énergie qu’elle a employée pour se mettre en relation avec tous les intervenants, solliciter que ses droits soient respectés ainsi que des nombreuses souffrances au titre de sa santé.

Il a relevé que les bailleurs a manqué à leur obligation d’assurer la jouissance paisible du logement malgré les travaux réalisés en ce qu’ils n’a pas délivré un logement en bon état d’usage et de réparations locatives.

Il a reconnu que Mme [E] [D] a subi un préjudice moral s’analysant en la nécessité de se reloger à différents endroits entre novembre 2020 et octobre 2021, générant une perte d’énergie et une insécurité.

Le premier juge a condamné Mme [E] [D] à payer les loyers et charges impayés justifiés mais a condamné les bailleurs à lui restituer le dépôt de garantie dès lors que ces derniers sont restés taisant sur ce point.

Mme [E] [D] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 21 décembre 2023.

Dans ses dernières conclusions du 9 février 2024, Mme [E] [D] demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] le 27 octobre 2023 en ce qu’il :

Dit n’y avoir lieu à déclarer irrecevables les demandes de Mme [E] [D] de condamnation à effectuer les travaux,

Déclare recevable la demande de Mme [E] [D] de condamnation du bailleur au titre du préjudice moral,

Condamne solidairement M. [G] [L] et Mme [Z] [F] à payer à Mme [E] [D] la somme de 350 euros au titre de la restitution de la caution ;

Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] le 27 octobre 2023 en ce qu’il :

Condamne solidairement M. [G] [L] et Mme [Z] [F] à payer à Mme [E] [D] la somme de 1200 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

Condamne solidairement M. [G] [L] et Mme [Z] [F] à payer à Mme [E] [D] la somme de 700 euros en réparation de son préjudice moral,

Condamne Mme [E] [D] à payer à M. [G] [L] et Mme [Z] [F] la somme de 2253,81 euros au titre des loyers impayés qui viendra en compensation des sommes dues par les propriétaires à Mme [E] [D],

Dit n’y avoir lieu à condamner solidairement M. [G] [L] et Mme [Z] [F] bailleurs à communiquer les coordonnées de leur assurance ;

Prononcer que Mme [E] [D] n’est redevable d’aucun loyer au titre de l’insalubrité du logement ;

Subsidiairement,

Prononcer que le loyer à charge de Mme [E] [D] soit le suivant : mois de mai 2022 soit pendant 7 mois soit la somme de 27,27 € x 7 = 190,89 € qui viendrait en compensation des sommes dus par les propriétaires à Mme [E] [D] ;

Condamner solidairement M. [G] [L] et Mme [Z] [F], bailleurs à communiquer les coordonnées de leur assurance ;

Condamner solidairement M. [G] [L] et Mme [Z] [F] à payer la somme de 3.620 euros en réparation de son préjudice de Jouissance ;

Condamner solidairement M. [G] [L] et Mme [Z] [F] à payer la somme 6.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

Condamner solidairement M. [G] [L] et Mme [Z] [F] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile pour la procédure d’appel ;

Condamner solidairement M. [G] [L] et Mme [Z] [F], bailleurs, aux entiers dépens.

Mme [E] [D] conteste la dette locative. Elle met en avant le fait que l’allocation versée par le CAF a été suspendue tenant l’indécence du logement et affirme ne plus avoir eu accès au logement à compter du 6 février 2023 de sorte que les loyers ne sont plus dus. Subsidiairement, elle conteste le quantum de la dette, affirmant que le loyer à sa charge se monte à la somme de 27,27 euros par mois et que les loyers ont été réglés jusqu’au mois d’avril 2022, seuls les mois de mai à novembre 2022 pouvant selon elle être retenus à sa charge.

L’appelante soutient avoir subi un préjudice de jouissance du fait de l’insalubrité du logement et de la surconsommation d’électricité, les bailleurs n’ayant, selon elle, pas fait cesser le trouble. Elle affirme avoir droit à indemnisation quand bien même elle aurait été bénéficiaire de l’allocation familiale et précise avoir mis en demeure les intimés de remédier aux désordres.

Elle soutient également avoir subi un préjudice moral sur le fondement de l’article 1240 du code civil caractérisé par l’incurie des bailleurs et la durée des travaux ainsi que la nécessité fréquente de devoir trouver des solutions de relogement temporaires. Elle précise qu’il est bien distinct du préjudice de jouissance en ce qu’il se justifie au regard de l’énergie que Mme [E] [D] a dû employer pour se mettre en relation avec tous les intervenants et solliciter à ce que ses droits soient respectés.

Dans leurs dernières conclusions du 9 avril 2024, les époux [L] demandent à la cour de :

Rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires de Mme [E] [D] ;

Déclarer que Mme [E] [D] a abandonné sa prétention au titre de l’exécution de travaux ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de Mme [E] [D] au titre de la communication des coordonnées de l’assureur des M. [G] [L] et Mme [Z] [F] ;

Infirmer le jugement au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral ;

Débouter Mme [E] [D] de toutes ses demandes au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral ;

Confirmer le jugement au titre de la condamnation de Mme [E] [D] au paiement des loyers ;

Condamner Mme [E] [D] à porter et payer à Mme [Z] [L] et M. [G] [L] la somme de 2253,81 euros au titre des loyers impayés ;

Rejeter la demande de Mme [E] [D] u titre de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens ;

Condamner Mme [E] [D] à payer à Mme [Z] [L] et à M. [G] [L] la somme de 2000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [E] [D] aux entiers dépens.

Les intimés concluent au débouté des demandes de condamnation de Mme [E] [D], affirmant ne pas avoir manqué à leur obligation contractuelle.

Au titre du préjudice de jouissance, ils font valoir que la locataire ne les a pas informés du sinistre survenu ni même du risque de sinistre qui précédait, les mises en demeure n’étant, selon eux, que postérieures à la réalisation des travaux. En outre, ils précisent que l’agence mandatée par les époux [L] a directement sollicité et mandaté une entreprise aux fins de voir réaliser les travaux qui ont été retardé par le refus de la locataire de quitter le logement et qu’ils ont procédé au relogement de Mme [E] [D].

Au titre du préjudice moral, les époux [L] font valoir qu’ils ont mis tous les moyens en 'uvre pour faire rapidement réaliser les travaux qui ont été retardés par l’épidémie de Covid-19, le comportement de la locataire envers les artisans et son refus de désencombrer la maison.

Les intimés concluent à la condamnation de Mme [E] [D] à régler les loyers impayés, arguant du fait qu’il n’existait aucune suspension ou diminution du loyer. Selon eux, la locataire serait, depuis son changement de situation auprès de la CAF le 28 août 2022, redevable de l’intégralité du montant du loyer puisque les APL destinées à financer sa résidence principale ont été versées à un tiers sur sa demande.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 28 avril 2025.

MOTIFS

1/ Sur les dommages et intérêts :

Le bailleur est tenu de délivrer en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ainsi qu’un logement en bon état d’usage et de réparation .

L’article 1719 oblige le bailleur, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Ces caractéristiques sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Le jugement déféré ne peut qu’être confirmé en ce qu’il a reconnu l’existence d’un logement insalubre dont l’indécence ne peut valablement être contestée en appel par les intimés alors que le non-respect des critères de décence est établi par diverses pièces produites aux débats et notamment :

le constat de non-décence établi par la CAF le 28 octobre 2020 dénonçant notamment l’absence d’étanchéité de la toiture, des fenêtres, de poutres dégradés, une insuffisance de la ventilation, ventre dans le plancher, des branchements inadaptés avec l’absence de terre pour certaines prises’ complété d’un courrier adressé par la CAF le 2 novembre 2020 informant les parties de la suspension du paiement de l’aide au logement ;

un rapport d’expertise ordonné par le tribunal administratif de Montpellier qui confirme l’état des constatations de la CAF tout en déclarant le logement litigieux affecté d’un péril grave et imminent ;

un rapport de l'[Localité 5] du 12 novembre 2020 prescrivant notamment l’interdiction temporaire d’habiter les lieux dans l’attente de la réalisation des travaux et l’obligation de procéder à son relogement ;

un arrêté municipal de péril imminent le 10 novembre 2020, et l’arrêté préfectoral portant mise en demeure d’exécution de mesures liées au danger imminent pour la santé et la sécurité des occupants ;

courriers émanant du conseil de la locataire.

Les intimés ne peuvent à ce titre opposer la méconnaissance des désordres affectant le logement alors même que l’indécence a été portée à leur connaissance tant par les rapports établis dès le 28 octobre 2020 par la CAF que par les décisions prises par les autorités administratives.

De même, ils ne peuvent opposer l’attitude de leur locataire ainsi que les difficultés nées de la pandémie du covid pour se soustraire à leur obligation de délivrance et d’entretien alors même qu’à compter du 1er novembre 2020, la locataire a fait l’objet d’un relogement comme l’établissent les nombreux contrats produits aux débats et ce jusqu’au mois d’octobre 2021. Il ne peut donc lui être reproché d’avoir fait obstacle à la réalisation des travaux de réfection.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a reconnu l’existence d’un préjudice de jouissance, la cour précisant pour sa part que ce préjudice est justifié du 28 octobre 2020 au 11 octobre 2021, date de notification de l’arrêté de mainlevée de la procédure de traitement de l’insalubrité.

Pour le surplus, Mme [D] ne justifie pas que sur la période postérieure, le logement présentait encore une indécence.

La cour observe en effet que le diagnostic établi par la CAF le 12 janvier 2022 relève que les désordres signalés en octobre 2020 ont cessé. Seule la porte du salon n’est pas étanche ce qui ne peut justifier que soit retenue l’indécence du logement sur la période postérieure.

De même, si Mme [D] dénonce l’impossibilité d’utiliser la cheminée qui a été bouchée par les bailleurs se prévalant ainsi d’un préjudice de jouissance justifié par l’augmentation conséquente des factures de consommation électrique, la présence de cette cheminée n’est pas essentielle au contrat dans la mesure où le bail mentionne un chauffage à l’électricité et qu’il n’est pas démontré que le chauffage en place est insuffisant. La responsabilité du bailleur pour un manquement à son obligation de délivrance ne peut ainsi être retenue.

Enfin, si la locataire justifie d’une déclaration de sinistre pour un refoulement des égouts intervenu le 22 avril 2022, l’origine du sinistre est inconnue et ne peut caractériser l’insalubrité du logement.

Eu égard à ces éléments, la cour considère que l’évaluation du préjudice de jouissance, justifié sur une période de près d’une année à hauteur de 1200 euros, et celle du préjudice moral à la somme de 700 euros, justifié tant par l’instabilité liée aux changements de résidence imposés par la procédure d’indécence que par les tracas administratifs et judiciaire supportés par Mme [D] pour faire valoir ses droits, comme juste et suffisante.

Le jugement déféré sera donc confirmé.

2/ Sur l’attestation d’assurance :

Mme [D] conteste la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande tendant à obtenir de la part des intimés les coordonnées de leur assurance.

Le premier juge a rejeté une telle prétention sur le constat que la locataire a déjà quitté le logement lorsqu’il statue. Mme [D] ne justifie pas en appel par des moyens pertinents d’un motif d’infirmation de la décision déférée qui sera donc confirmée par la cour.

3/ Sur la dette locative :

Le premier juge a arrêté le montant de l’arriéré locatif à la somme de 2253,81 euros au titre des loyers impayés qui viendra en compensation des sommes dues par les propriétaires à Mme [E] [D].

Cette disposition est critiquée par l’appelante qui explique ne pas avoir été en mesure de délivrer un congé dans la mesure où le bailleur a fait procéder au changement de serrure en février 2023 tout en soulignant que le versement de l’aide au logement a été suspendu en raison de l’indécence de l’habitation.

La cour observe à titre liminaire que l’indécence du logement n’est pas établie au-delà du 11 octobre 2021 si bien que Mme [D] est tenue au paiement du loyer à compter de cette date contrairement à ce qu’elle soutient.

Par ailleurs, il est justifié de l’existence de trois virements (54,54 euros en mai et mars 2022 ; 81,81 euros en janvier 2022) qui viennent en déduction de la dette locative comme l’a justement appliqué le premier juge. Cela étant, en l’absence de preuve d’un paiement complémentaire, seule la somme de 190,89 euros peut venir en déduction des sommes dues.

De plus, si l’allocation a bien été suspendue durant une certaine période, les intimés justifient néanmoins qu’à compter du mois de septembre 2022, l’allocation logement ne leur a plus été versée en raison d’une modification de l’adresse du logement à l’initiative de la locataire de sorte que la non-perception de l’aide au logement n’est plus la conséquence de l’insalubrité du logement mais bien d’une modification du bénéficiaire. C’est donc à bon droit que le premier juge a indiqué que Mme [D] est redevable de l’intégralité du loyer de septembre 2022 à février 2023.

Enfin, la cour observe que le changement de serrure dénoncé par l’appelante résulte de l’exécution d’une ordonnance rendue le 26 décembre 2022, signifiée le 9 janvier 2023, à la suite de l’engagement d’une procédure par les bailleurs de reprise de logement abandonné, qui a résilié le contrat de bail et fait droit à la demande de reprise du logement abandonné.

Vu ces éléments, la cour ne peut que confirmer la décision déférée en ce qu’elle a fixé la dette locative à la somme de 2253, 81 euros et dit que viendront en déduction les sommes allouées au titre des dommages et intérêts ainsi que le montant du dépôt de garantie.

4/ Sur les frais accessoires :

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [D], qui succombe en son appel, sera condamnée aux entiers dépens de l’appel.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 27 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Béziers en toutes ses dispositions,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [E] [D] aux entiers dépens de l’appel.

Le Greffier La Présidente