ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 30 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/01623 – N° Portalis DBVK-V-B7H-PYQI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 16 MARS 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER

N° RG 11-23-000054

APPELANT :

Monsieur [P] [K]

né le 23 Décembre 1949 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant,

assisté de M^e Eve TRONEL de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Arnaud LAURENT, avocat plaidant

INTIMEE :

Madame [E] [X]

née le 25 Juillet 1992 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 4]

assignée le 5 mai 2023 (dépôt d’acte étude commissaire de justice)

Ordonnance de clôture du 02 Juin 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Juin 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Rendu par défaut ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Emmanuel GARCIA, conseiller faisant fonction de président, en remplacement de la présidente empêchée, et par M^me Estelle DOUBEY, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 13 novembre 2020, M. [P] [K] a donné à bail à Mme [E] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4] (34), pour une durée de 3 ans, moyennant un loyer mensuel initial de 486 euros, outre une provision sur charges de 75 euros.

Après avoir constaté que le logement était proposé à la location par Mme [E] [X] sur la plateforme Airbnb, M. [P] [K] a alerté les services d’Airbnb, qui ont procédé au retrait de l’annonce à la fin de l’été 2022.

Par acte d’huissier du 15 décembre 2022, M. [P] [K] a fait assigner Mme [E] [X] devant le juge des contentieux de la protection de Montpellier, en résiliation du bail pour sous-location interdite, en expulsion, en restitution des loyers perçus, en fixation d’une indemnité d’occupation et en injonction à la plateforme Airbnb de communiquer le montant des sommes perçues par Mme [E] [X] au titre de la location.

Le jugement contradictoire rendu le 16 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier :

Déclare irrecevable la demande formée à l’encontre de la plateforme Airbnb ;

Déboute M. [P] [K] de sa demande de résiliation du bail ;

Condamne Mme [E] [X] à payer à M. [P] [K] la somme de 3 268,56 euros ;

Rejette le surplus des demandes ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [E] [X] aux dépens.

Le premier juge a rejeté la demande de résiliation du bail, relevant qu’au regard de la date de cessation de la sous-location et du nombre de nuitées encaissées par la locataire, ses manquements à ses obligations ne revêtaient pas un caractère de gravité suffisant dans la mesure où elle avait procédé à la sous-location du logement une trentaine de nuitées du mois de janvier 2022 au 16 août 2002, date de suppression de l’annonce, alors que M. [P] [K] ne justifiait pas lui avoir adressé une mise en demeure afin qu’elle mette un terme à l’activité litigieuse.

Il a déclaré irrecevable la demande formée par M. [P] [K] à l’encontre de la plateforme Airbnb, tiers à l’instance, par application des dispositions de l’article 32 du code de procédure civile.

Le premier juge a condamné Mme [E] [X] à payer la somme de 3 268,56 euros à M. [P] [K], constatant qu’elle justifiait avoir perçu ladite somme au titre de la sous-location du logement, alors que bailleur ne démontrait pas la perception de sommes autres.

M. [P] [K] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 24 mars 2023.

Dans ses dernières conclusions du 22 juin 2023, M. [P] [K] demande à la cour de :

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné Mme [E] [X] à payer à M. [P] [K] la somme de 3 268,56 euros correspondant aux sommes qu’elle a perçu de la plateforme Airbnb, pour la période d’avril 2022 à décembre 2022 concernant l’appartement qu’elle loue à M. [P] [K] suivant bail du 13 novembre 2020 ;

Réformer pour le surplus la décision dont appel ;

Débouter Mme [E] [X] de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions dirigées à l’encontre de M. [P] [K] ;

Prononcer la résiliation du bail d’habitation conclu entre M. [P] [K] et Mme [E] [X] le 13 novembre 2020 portant sur un appartement situé [Adresse 1], appartement T1 duplex 2ème étage, demi palier, dans le dégagement à droite puis la porte à droite donnant sur le palier commun à l’appartement n°2, à savoir la moitié du lot n°25 de copropriété ;

Prononcer l’expulsion de Mme [E] [X] des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Fixer à la somme de 1 500 euros par mois le montant de l’indemnité d’occupation dû à compter de la résiliation du bail jusqu’à la parfaite libération des lieux ;

Condamner Mme [E] [X] à payer à M. [P] [K] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

Faire injonction à la plateforme Airbnb de communiquer le montant des sommes perçues par Mme [E] [X] au titre de la location de l’appartement situé [Adresse 1], à M. [P] [K] et sur l’appartement situé au 2ème étage dans le dégagement à droite loué par M. [P] [K] à M. [I] [N], sur sa demande accompagnée de la copie de la décision à intervenir ;

S’entendre condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

M. [P] [K] conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné Mme [E] [X] à lui régler la somme de 3 268,56 euros au titre des loyers perçus entre le mois de janvier 2022 et le 16 août 2022, dans la mesure où il s’agit de fruits civils lui appartenant et que la locataire n’a pas nié avoir procédé à des sous-locations.

L’appelant sollicite, sur le fondement de l’article 138 du code de procédure civile, qu’il soit fait injonction à la plateforme Airbnb, pour la période antérieure à janvier 2022, de communiquer le montant des sommes perçues par la locataire au titre de la location de l’appartement qu’il lui a donné à bail, ainsi qu’au titre de la location de l’appartement voisin qu’il avait donné à bail à M. [I] [N], soutenant que Mme [E] [X] en a assuré la gestion et a perçu les fruits civils y afférent. Il fait ainsi valoir que la somme de 3 268,56 euros ne correspond pas à l’intégralité des loyers perçus par la locataire, précisant qu’elle était déjà inscrite sur la plateforme Airbnb depuis 2016 lorsque son bail a débuté en novembre 2020.

Il conclut à la résiliation du bail, arguant qu’elle doit s’apprécier au regard des infractions commises et non au regard de la situation des parties au jour où le juge statut, de sorte que Mme [E] [X] a manqué gravement à ses obligations contractuelles, dans la mesure où elle a effectué une sous-location qui n’était pas autorisée par le bail, que cette activité a cessé sur demande du bailleur adressée à la plateforme Airbnb et non du fait de la locataire de manière spontanée, alors qu’une mise en demeure n’était pas nécessaire, selon lui, en dehors de l’application d’une clause résolutoire.

L’appelant sollicite la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de 1 500 euros à compter de la résiliation à intervenir, faisant valoir qu’elle ne saurait correspondre au montant du loyer, compte tenu de l’enrichissement injustifié et des agissements de la locataire qui a sous-loué son appartement et « géré », selon lui, celui d’un autre de ses locataires.

La déclaration d’appel n’a pas été signifié à la personne de Mme [E] [X].

Le présent arrêt sera rendu par défaut.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 2 juin 2025.

MOTIFS

1. Sur la demande de M. [P] [K] visant à ce qu’il soit fait injonction à Airbnb de communiquer des pièces

Pour que sa demande soit satisfaite, M. [P] [K] vise l’article 138 du code de procédure civile, qui dispose que si, dans le cours d’une instance, une partie entend faire état d’un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n’a pas été partie ou d’une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l’affaire d’ordonner la délivrance d’une expédition ou la production de l’acte ou de la pièce.

Il est constant que lorsque le locataire sous-loue sans autorisation son logement, les sous-loyers perçus constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au bailleur, lequel est en droit de demander le remboursement des sommes perçues à ce titre tant auprès du locataire qu’auprès de celui qui a participé à cette sous-location et qui a perçu des commissions à ce titre, en l’espèce la société Airbnb.

Les dispositions sus rappelées ne sont applicables que si la mesure sollicitée a pour but la sauvegarde d’un droit légalement reconnu ou judiciairement constaté.

Au cas d’espèce, tant Mme [E] [X] que la société Airbnb reconnaissent la réalité de la sous-location des logements situé au [Adresse 1] à [Localité 4] (34), celui pris à bail par Mme [E] [X] mais aussi celui pris à bail par M. [I] [N] et appartenant également à M. [P] [K].

Ceci étant acquis au débat et afin que ce dernier, qui dispose en conséquence d’un droit à agir, puisse être en mesure de faire valoir son droit à accéder à la totalité des fruits civils tirés de la sous-location de ces deux logements poursuivie par Mme [E] [X] sur la plateforme Airbnb, il pourrait être ordonné, sur ce fondement, à la société Airbnb de communiquer à M. [P] [K] la totalité des sommes perçues par Mme [E] [X] sur la période du 13 novembre 2020 à la date du présent arrêt, pour la sous-location des logements situés au [Adresse 1] à [Localité 4] (34).

Toutefois, la cour constate que cette demande, qui serait susceptible d’être prononcée avant dire droit, ne vient au soutien d’aucune prétention visant à ce que Mme [E] [X] soit condamnée au paiement d’une somme supérieure à celle à laquelle elle a été condamnée en première instance, soit 3 268,56 euros, qui est confirmée en cause d’appel, qu’ainsi, elle doit être rejetée et le jugement déféré sera confirmé de ce chef, par moyen substitué.

2. Sur la demande de résiliation judicaire du bail et d’expulsion

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

En l’espèce, il est constant que le bail en litige n’autorisait pas la sous-location et que Mme [E] [X] a procédé à la mise en location du logement sur la plateforme Airbnb pour une trentaine de nuitées sur la période de janvier 2022 au 16 août 2022, date de suppression de l’annonce.

Le premier juge a retenu que le bailleur ne justifiait pas avoir adressé une mise en demeure à Mme [E] [X] afin qu’elle mette fin à la sous-location.

Or, outre fait que M. [P] [K] justifie que l’annonce a été supprimée après qu’il a alerté le site Airbnb qu’il n’avait pas autorisé la sous-location, il doit être retenu que sauf si l’envoi d’une mise en demeure est expressément exigé par un texte, l’action en résiliation n’est pas subordonnée à la mise en demeure préalable du locataire fautif, qu’ainsi, M. [P] [K] n’avait pas à mettre en demeure Mme [E] [X] de faire cesser cette sous-location.

Au cas d’espèce, celle-ci est établie sur la période de janvier 2022 au 16 août 2022 et s’est renouvelée une trentaine de fois, de sorte qu’il ne peut être considéré qu’elle a été ponctuelle ou occasionnelle, mais doit au contraire être retenue comme ayant été répétée et lucrative, constituant un manquement renouvelé et répété de la locataire à ses obligations, justifiant la résiliation judiciaire du bail, même s’il n’est pas démontré par le bailleur que la sous-location perdure à ce jour.

Il s’ensuit que le jugement dont appel sera infirmé en ce qu’il a débouté M. [P] [K] de sa demande de résiliation judiciaire du bail.

Statuant à nouveau, il sera prononcé la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion de Mme [E] [X] du logement.

Dans l’attente de la libération des lieux, le bailleur est fondé à solliciter une indemnité d’occupation, laquelle équivaut à la valeur locative, qui doit être fixée, en considération des faits de l’espèce, à la somme de 750 euros.

3. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [E] [X] sera condamnée aux dépens de l’appel.

Mme [E] [X] sera en outre condamnée à payer à débouté M. [P] [K] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 16 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier, sauf en ce qu’il a débouté M. [P] [K] de sa demande de résiliation du bail ;

Statuant à nouveau de ce chef,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu entre M. [P] [K] et Mme [E] [X] le 13 novembre 2020, portant sur le logement situé au [Adresse 1] à [Localité 4] (34) ;

ORDONNE l’expulsion de Mme [E] [X] des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

FIXE à la somme de 750 euros par mois le montant de l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail jusqu’à la parfaite libération des lieux ;

CONDAMNE Mme [E] [X] à payer à M. [P] [K] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE Mme [E] [X] aux dépens de l’appel.

Le greffier, Le conseiller

en remplacement de la présidente empêchée