Cour d'appel de Montpellier, 3e chambre civile, 11 septembre 2025, n° 21/02273

CA Montpellier
Infirmation 11 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Qualité pour agir en résolution de la vente
La cour a estimé que l'usufruitier ne peut agir en résolution de la vente sans l'accord du nu-propriétaire, ce qui n'était pas justifié dans ce cas.
Rejeté
Responsabilité pour vices cachés
La cour a rejeté la demande de dommages et intérêts en raison de l'irrecevabilité de l'action en résolution de la vente.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné l'intimée aux dépens en raison de sa défaite dans l'instance.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 3e ch. civ., 11 sept. 2025, n° 21/02273
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	21/02273
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Kérène RUDERMANNAlexandre SALVIGNOLDjinn QUEVREUX-ROBINE
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE AUCHE-HEDOU, AUCHE , AVOCATS ASSOCIESLX MONTPELLIERLAMBERT & CROCHETCALAUDI - BEAUREGARD - CALAUDI - BENE
Parties :	S.A.S BOUYGUES IMMOBILIER, son représentant légal en exercice c/ Compagnie d'assurance MMA IARD

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 11 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/02273 – N° Portalis DBVK-V-B7F-O6JE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 28 JANVIER 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 18]

N° RG 15/00409

APPELANTE :

S.A.S BOUYGUES IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 6]

[Localité 15]

Représentée par M^e Iris RICHAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par M^e Djinn QUEVREUX-ROBINE de la SELARL D’AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

INTIMES :

Madame [K] [E] née [H]

[Adresse 5]

[Adresse 20] [Adresse 17]

[Localité 2]

Représentée par M^e Lola JULIE substituant M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [V] [F] [P] ès qualités de liquidateur de COGETEB,

[Adresse 10]

[Localité 9]

Assigné le 5/7/2021 à étude

Madame [J] [Y] ès qualités de liquidateur de SALEILLES CARRELAGE

[Adresse 1]

[Localité 9]

Assignée le 5/7/2021 à domicile

Compagnie d’assurance MMA IARD

[Adresse 4]

[Localité 11]

Compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[Adresse 3]

[Localité 11]

Représentées par M^e Valérie LAMBERT de la SELARL LAMBERT & CROCHET, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat postulant non plaidant

S.A. SOCOTEC CONSTRUCTION venant aux droits de SOCOTEC FRANCE, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Versailles sous le numéro 834 157 513, agissant poursuites et diligences de son Président en exercice, domicilié ès qualités au siège social

[Adresse 8]

[Localité 13]

S.A. AXA FRANCE IARD, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre sous le numéro 722 057 460 agissant poursuites diligences de son Président en exercice domicilié ès qualités au siège social

[Adresse 7]

[Localité 16]

Représentées par M^e Francette BENE de la SCP CALAUDI-BEAUREGARD-CALAUDI-BENE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant non plaidant

S.A. GAN ASSURANCE ès qualités d’assureur de SALIELLES CARRELAGE

[Adresse 14]

[Localité 12]

Représentée par M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substituant M^e Kérène RUDERMANN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 07 Mai 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 mai 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— réputé contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SAS Bouygues Immobilier a entrepris la construction d’un ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 18].

Sont notamment intervenus dans le cadre de cette opération de construction :

— la société Cogeteb, assurée auprès de la SA Covea Risk, au titre de la maîtrise d''uvre,

— la société Socotec France devenue la SA Socotec Construction, assurée auprès de la SA Axa France IARD, au titre de la mission de contrôle technique et coordonnateur SPS,

— la société Saleilles Carrelage, assurée auprès de la SA GAN Assurances IARD, au titre du lot carrelage,

— la société Narbonnaise de plâtrerie, assurée auprès de la SA Generali IARD jusqu’au 31 décembre 2011 puis auprès de la SA Covea Risk aux droits de laquelle viennent la SA MMA IARD et la SA MMA IARD Assurances Mutuelles, au titre du lot isolation, cloisons, doublage,

— la société Zelles, assurée auprès de la SA SMA, au titre du lot menuiseries extérieures compris coffre PVC.

Les travaux ont démarré le 29 septembre 2008 et la réception avec réserves est intervenue le 11 juin 2010.

Par acte authentique du 6 janvier 2009, rectifié les 3 juin 2010 et 16 juillet 2010, Madame [K] [H] épouse [E] a fait l’acquisition de l’appartement B 141 situé au 4ème étage du bâtiment B et d’un box dans cet ensemble immobilier, correspondant aux lots n° 117 et 566.

Par acte authentique du 15 mars 2011, Madame [K] [H] épouse [E] a cédé la nue-propriété de ces biens à son fils, Monsieur [R] [E].

Par ordonnance du 27 octobre 2010, le juge des référés du tribunal de commerce de Versailles ordonné une mesure d’expertise acoustique et désigné Monsieur [D] [B] pour y procéder. L’expert a déposé son rapport le 5 septembre 2011.

Par ordonnance du 14 juin 2011, le juge des référés saisi par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 19], a ordonné une seconde mesure d’expertise confiée à Monsieur [D] [B], lequel a déposé son rapport le 27 mars 2013.

Parallèlement, se plaignant de non-conformités, de désordres acoustiques et thermiques et de l’absence d’évacuation des eaux pluviales de sa terrasse, Madame [K] [E] a, par acte du 21 septembre 2012 saisi le juge des référés près le tribunal de grande instance de Narbonne aux fins d’expertise.

Par ordonnance du 23 octobre 2012, il a été fait droit à sa demande et Monsieur [U] [T] a été désigné pour y procéder. L’expert a déposé son rapport le 13 octobre 2014.

Par jugement du 28 janvier 2015, la société Cogeteb a été placée en liquidation judiciaire. Par jugement du 4 février 2015, la société Saleilles Carrelage a également été placée en liquidation judiciaire.

Par acte du 6 mars 2015, Madame [K] [E] a assigné la SAS Bouygues Immobilier en résolution de la vente et indemnisation de ses préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Par actes des 13 mai 2015, 15 mai 2015 et 18 mai 2015, la SAS Bouygues Immobilier a assigné en garantie et en intervention forcée Maître [V] [P] en qualité de liquidateur judiciaire de la société Cogeteb, Maître [J] [Y] en qualité de liquidateur judiciaire de la société Saleilles Carrelages, la SA Covea Risk en qualité d’assureur de la société Cogeteb, la SA Socotec, la SA Axa France IARD en qualité d’assureur de la SA Socotec, la SA GAN Assurances en qualité d’assureur de la société Saleilles Carrelages, la société Narbonnaise de plâtrerie, la SA Generali IARD en qualité d’assureur de la société Narbonnaise de plâtrerie, la SAS les Zelles et la SA SMA (Sagena) en qualité d’assureur de la SAS les Zelles.

Par acte du 16 octobre 2016, la SA Bouygues Immobilier a assigné en garantie la MMA IARD Assurances Mutuelles venant aux droits de la SA Covea Risk, en qualité d’assureur de la société Cogeteb, la SA MMA IARD venant aux droits de la SA Covea Risk en qualité d’assureur de la société Cogeteb, la SA MMA IARD Assurances Mutuelles venant aux droits de la SA Covea Risk en qualité d’assureur de la société Narbonnaise de plâtrerie et la SA MMA IARD venant aux droits de la SA Covea Risk prise en sa qualité d’assureur de la société Narbonnaise de plâtrerie.

Par jugement réputé contradictoire du 28 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Narbonne a notamment :

— déclaré recevable l’action engagée par Madame [K] [E] ;

— prononcé la résolution pour vices cachés de la vente intervenue entre la SAS Bouygues Immobilier et Madame [K] [E] par acte notarié du 6 janvier 2009, rectifié les 3 juin 2010 et 16 janvier 2010 concernant l’appartement B 141 situé [Adresse 5] à [Localité 18] ;

— condamné la SAS Bouygues Immobilier à payer à Madame [E] la somme de 18 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— dit que la responsabilité décennale de la société Saleilles Carrelage, de la société Cogeteb et de la société Socotec venant aux droits de la société Socotec France est engagée à l’égard de la SAS Bouygues Immobilier pour les désordres affectant l’immeuble vendu à Madame [K] [E] ;

— condamné in solidum la SA GAN Assurances IARD en qualité d’assureur de la société Saleilles Carrelage, la société MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles en qualité d’assureur de la société Cogeteb, la société Socotec Construction venant aux droits de la société Socotec France et la SA Axa France IARD en qualité d’assureur de la société Socotec à relever et garantir la SAS Bouygues Immobilier de l’ensemble des condamnations prises à l’encontre de cette dernière dans la présente décision ;

— dit que la procédure de liquidation judiciaire de la société Saleilles Carrelage et la procédure de liquidation judiciaire de la société Cogeteb sont tenues de garantir la SAS Bouygues Immobilier, in solidum avec la SA GAN Assurances IARD, la société MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles en qualité d’assureurs de la société Cogeteb, la société Socotec Construction venant aux droits de la société Socotec France et la SA Axa France IARD, de l’ensemble des condamnations prises à l’encontre de la SAS Bouygues Immobilier dans le cadre de la présente décision et fixe à concurrence de ce recours les créances de cette société dans ces procédure collectives ;

— dit que dans les rapports entre la société Saleilles Carrelage et son assureur, la société Cogeteb et son assureur la société Socotec venant aux droits de la société Socotec France et son assureur, le partage de responsabilité doit se faire dans les proportions suivantes :

' La société Saleilles Carrelage et son assureur : 75 % ;

' La société Cogoteb et son assureur : 15 % ;

' La société Socotec et son assureur : 10 % ;

— dit que dans les rapports entre ces codébiteurs, cette condamnation sera supportée dans les proportions ci-dessus mentionnées et que ces parties se devront mutuellement garantie pour toute somme payée par l’une d’elle et qui excéderait sa part dans les rapports respectifs ;

— condamné la SA Bouygues à payer à Madame [E] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, laquelle sera relevée et garantie par la société Saleilles Carrelage, la SA GAN Assurances IARD, la société Cogeteb, la société MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles en qualité d’assureurs de la société Cogeteb, la société Socotec Construction venant aux droits de Socotec France et la SA Axa France IARD, toutes in solidum, avec recours entre eux dans les proportions susvisées ;

— débouté la SAS Bouygues Immobilier de ses demandes formées à l’encontre de la société Narbonnaise de plâtrerie, de la SA Generali IARD, de la société les Zelles et de la société SMA ;

— condamné la SAS Bouygues Immobilier aux dépens distraits au profit de Maître Garcia, avocat, en ce compris les frais d’expertise, laquelle sera relevée et garantie par la société Saleilles Carrelage, la SA GAN Assurance IARD, la société Cogeteb, la société MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles en qualité d’assureurs de la société Cogeteb, la société Socotec Construction venant aux droits de Socotec France et la SA Axa France IARD avec recours entre eux dans les proportions susvisées.

Par déclaration remise au greffe le 8 avril 2021, la SAS Bouygues Immobilier a régulièrement interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a résolu la vente, l’a condamnée à payer 18 000 euros de dommages et intérêts, condamné in solidum le GAN, les MMA IARD et IARD Assurances Mutuelles, Socotec et Axa à la garantir de ces seules condamnations et l’a condamnée aux dépens et à payer à Madame [K] [H] épouse [E] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 18 novembre 2021, le conseiller de la mise en état a prononcé l’irrecevabilité des conclusions déposées le 22 octobre 2021 par les MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles.

Vu les conclusions enregistrées au greffe le 31 mars 2025 dans l’intérêt de la SAS Bouygues Immobilier ;

Vu les conclusions enregistrées au greffe le 4 octobre 2021dans l’intérêt de Madame [K] [H] épouse [E] ;

Vu les conclusions enregistrées par le greffe le 30 avril 2024 dans l’intérêt de la SA Socotec Construction venant aux droits de la SA Socotec France et de la SA Axa France IARD ;

Vu les conclusions enregistrées au greffe le 4 juillet 2024 dans l’intérêt de la SA Gan Assurance ;

Malgré la signification de la déclaration d’appel et des conclusions d’appelant par actes du 5 juillet 2021, maître [P] en qualité de liquidateur de Cogeteb et maître [Y] en qualité de liquidateur de Saleilles Carrelage n’ont pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée par ordonnance en date du 7 mai 2025.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.

MOTIFS

La SA Bouygues, la SA Socotec Construction et la SA AXA France IARD estiment que Madame [K] [H] épouse [E] n’a pas qualité pour agir, celle-ci ayant cédé la nue-propriété de l’appartement litigieux par acte du 15 mars 2011, avant donc l’assignation en référé du 20 septembre 2012 et de celle au fond du 6 mars 2015.

Madame [K] [H] épouse [E] fait pour sa part valoir que l’action en garantie des vices cachés appartiendrait à l’usufruitier, l’utilité économique de la chose étant en cause. Selon elle, l’usufruitier peut agir en résolution de la vente, ses droits se reportant par la suite sur le prix de vente. Elle ajoute qu’en l’espèce le nu-propriétaire est informé de la procédure, laquelle est diligentée avec son accord.

Il résulte des éléments du dossier que Madame [K] [H] épouse [E] a fait l’acquisition des deux lots de copropriété n°117 et 566 par acte du 6 janvier 2009 rectifié les 3 juin et 16 juillet 2010, qu’elle a ensuite, le 15 mars 2011 fait don à son fils [R] [E] de la nue-propriété de ces lots avant d’assigner en référé expertise (acte du 20 septembre 2012) puis au fond en résolution de la vente pour vices cachés (le 6 mars 2015).

Ainsi, elle a initié la présente procédure alors qu’elle n’était plus qu’usufruitière des lots litigieux.

Or, l’usufruitier ne peut accomplir aucun acte de disposition sur le bien puisqu’il ne dispose que du droit d’user de la chose (usus) et d’en jouir (fructus), et il ne peut donc, sans l’accord du nu-propriétaire, intenter une action en résolution de la vente, le nu-propriétaire étant, lui, titulaire du droit de disposer de la chose (abusus).

En l’espèce, Madame [K] [H] épouse [E], usufruitière des biens litigieux, ne justifie pas de l’accord du nu-propriétaire pour agir en résolution de la vente des biens litigieux, puisqu’elle se contente d’affirmer que son fils, nu-propriétaire, est informé de la présente procédure avec laquelle il serait en accord, alors que ce dernier n’intervient pas à la présente procédure.

Dans ces conditions, Madame [K] [H] épouse [E] n’a pas qualité pour agir en résolution de la vente.

Le jugement sera par conséquent infirmé et l’action de Madame [K] [H] épouse [E] sera déclarée irrecevable.

Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et les dépens

Eu égard à l’issue du litige, le jugement déféré sera infirmé.

Madame [K] [H] épouse [E], qui succombe intégralement en ses prétentions, sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel (en ce compris les frais d’expertise judiciaire), avec distraction au profit de la SCP Auché-Hédoux et de maître Garcia, et à payer :

à la SAS Bouygues Immobilier la somme de 4 000 euros,

à la SA Gan Assurance la somme de 1 500 euros,

à la société Socotec Construction et à son assureur la SA AXA France IARD la somme de 1 500 euros,

en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt réputé contradictoire,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 28 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Narbonne ;

Statuant de nouveau,

Déclare irrecevable l’action en résolution de vente de madame [K] [H] épouse [E] ;

Condamne Madame [K] [H] épouse [E] à payer :

— à la SAS Bouygues Immobilier la somme de 4 000 euros,

— à la SA Gan Assurance la somme de 1 500 euros,

— à la société Socotec Construction et à son assureur la SA AXA France IARD la somme de 1 500 euros,

en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne madame [K] [H] épouse aux entiers dépens de première instance et d’appel (en ce compris les frais d’expertise judiciaire), avec distraction au profit de la SCP Auché-Hédou et de Maître Garcia.

le greffier le président