Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 14 octobre 2025, n° 23/00627

CA Montpellier 14 octobre 2025

Arguments

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Autre
Obligation de paiement des loyers
La cour a noté que les locataires ont quitté les lieux sans avoir prouvé la date de début de leur préavis, ce qui justifie la demande de paiement des loyers jusqu'à la restitution des clés.
Autre
Dégradations locatives
La cour a constaté des dégradations par comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, mais a également noté que certains travaux n'étaient pas justifiés par un accord préalable.
Autre
Restitution du dépôt de garantie
La cour a ordonné la déduction du dépôt de garantie des sommes dues, mais a réservé la décision sur le montant exact à restituer.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 5e ch. civ., 14 oct. 2025, n° 23/00627
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	23/00627
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Fabienne MAGNA
Cabinet(s) :	ELEOM BEZIERS - SETEJURISEXCELL

Texte intégral

ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 14 OCTOBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/00627 – N° Portalis DBVK-V-B7H-PWTC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 JANVIER 2023

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 9]

N° RG 22/00266

Ordonnance de jonction en date du 1er août 2024 des numéros RG 23/00627 et RG 23/02743 sous RG RG 23/00627

APPELANTS dans RG 23/02743 :

Monsieur [F] [N] [U]

né le 08 Mars 1976 à [Localité 11]

[Adresse 1] QUEBEC – CANADA

et actuellement

[Adresse 3]

QUEBEC – CANADA

Représenté par M^e Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

non plaidant

Madame [X] [U]

née le 19 Mai 1974 à [Localité 8]

[Adresse 1] QUEBEC- CANADA

et actuellement

[Adresse 3]

QUEBEC – CANADA

Représentée par M^e Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

non plaidant

APPELANTS dans RG 23/00627

Madame [P] [S]

née le 17 Décembre 1990 à [Localité 10]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée par M^e Raphaële HIAULT SPITZER de la SCP JURISEXCELL, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assistée de M^e Sandrine DUMAS,avocat au barreau de BEZIERS, substituant M^e Raphaële HIAULT SPITZER, avocat au barreau de BEZIERS avocat plaidant

INTIMES dans RG 23/00627 :

Monsieur [F] [N] [U]

né le 08 Mars 1976 à [Localité 11]

[Adresse 1] – CANADA

et actuellement

[Adresse 3]

QUEBEC – CANADA

Représenté par M^e Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

non plaidant

Madame [X] [G] épouse [U]

née le 19 Mai 1974 à [Localité 8]

[Adresse 2] – CANADA

et actuellement

[Adresse 3]

QUEBEC – CANADA

Représentée par M^e Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

non plaidant

Monsieur [K] [D]

né le 06 Octobre 1991 à [Localité 12]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Ordonnance de caducité partielle 902 en date du 11 mai 2023 dans RG 23/00627

INTIMEE dans RG 23/00627 et RG 23/02743

Madame [O] [Y]

née le 05 Novembre 1974

[Adresse 5]

[Localité 6]

Ordonnance de caducité partielle 902 en date du 11 mai 2023 dans RG 23/00627

Ordonnance de clôture du 11 Août 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Septembre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

Greffier lors du prononcé : Madame Estelle Doubey

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Emmanuel GARCIA, Conseiller en remplacement M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, empêchée et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 29 novembre 2017 prenant effet au ler décembre 2017, M. [F] [U] et Mme [X] [G], son épouse, ont donné à bail à Mme [P] [S] et M. [K] [D], pour une durée de trois ans, une habitation située [Adresse 4], à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 730 euros, ainsi que 20 euros de provisions sur charges. Un dépôt de garantie de 730 euros a été versé par les preneurs.

Suivant courrier du 1er juillet 2021, les preneurs ont donné congé et ont quitté les lieux le 2 août 2021.

Réclamant le paiement d’une dette de loyer et la prise en charge des réparations locatives, les époux [U] ont saisi le juge des contentieux de la protection de [Localité 9], lequel a, par ordonnance du 7 juin 2022, signifiée par acte du 29 juin 2022, enjoint à Mme [P] [S], M. [K] [D] en qualité de locataires, et Mme [O] [Y], en qualité de caution, de leur payer solidairement 822,50 euros au titre des loyers impayés, 1 797,51 euros au titre des dégradations locatives, 295 euros au titre des frais de sortie, 51,07 euros correspondant au coût de l’acte, dont il convient de déduire les versements directs effectués à hauteur de 730 euros.

Mme [P] [S] a formé opposition par l’intermédiaire de son conseil le 27 juillet 2022.

Le jugement réputé contradictoire rendu le 6 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] :

Dit que l’opposition à l’injonction de payer est recevable ;

Met à néant l’ordonnance rendue le 7 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Béziers, statuant à nouveau ;

Dit que Mme [P] [S] et M. [K] [D] sont redevables des sommes suivantes :

696,39 euros au titre de leur dette locative,

1 797,51 euros au titre des réparations locatives,

dont il convient de déduire le dépôt de garantie, soit 730 euros ;

Condamne solidairement Mme [P] [S] et M. [K] [D] à payer à M. [F] [U] et Mme [X] [G] épouse [U] la somme de 1 763,90 euros ;

Déboute M. [F] [U] et Mme [X] [G] épouse [U] du surplus de leurs demandes ;

Déboute M. [F] [U] et Mme [X] [G] épouse [U] de l’intégralité de leurs demandes, à l’égard de Mme [O] [Y] ;

Condamne Mme [P] [S] à payer à M. [F] [U] et Mme [X] [G] épouse [U] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Mme [P] [S] et M. [K] [D] aux dépens, en ce compris le coût de la procédure d’injonction de payer ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Le premier juge retient en premier lieu que Mme [P] [S] et M. [K] [D] sont tenus de payer les loyers jusqu’au 2 août 2021, date à laquelle il est établi avec certitude que les clefs ont été restituées à l’issue de l’état des lieux de sortie réalisé contradictoirement, dans la mesure où il est impossible de déterminer la date à laquelle le préavis a commencé à courir en l’absence de preuve tant du dépôt du courrier de notification du congé que de l’accusé de réception.

Par ailleurs, par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie, et tenant compte de la durée d’occupation du logement, il relève l’existence de dégradations locatives résultant du comportement des locataires, à l’exception du remplacement du détecteur incendie et de l’arrêt de porte non mentionnés dans l’état des lieux de sortie, ces derniers ayant notamment procédé sommairement au rebouchage de trous ainsi qu’à des travaux de peinture de reprise laissant apparaître des traces. Il rejette la demande formulée par Mme [P] [S] au titre des travaux d’aménagement effectués par les locataires, estimant que l’attestation du père de celle-ci ne suffit pas à démontrer l’existence d’un accord préalable des bailleurs aux travaux, lequel est expressément prévu dans le bail.

Il met hors de cause Mme [O] [Y] tenant l’absence de production de l’acte de caution, le seul fait que son nom soit mentionné dans le contrat de bail, qui n’est pas même pas signé par cette dernière, étant insuffisant pour établir sa qualité de caution.

Le premier juge déboute les époux [U] de leur demande concernant le coût du procès-verbal d’huissier, retenant qu’ils n’établissent pas l’impossibilité de procéder à un état des lieux de sortie de manière amiable.

Mme [P] [S] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 6 février 2023. M. [F] [U] et Mme [X] [U] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 25 mai 2023.

Par ordonnance du 11 mai 2023, le magistrat en charge de la mise en état a prononcé la caducité partielle de la déclaration d’appel faite par Mme [P] [S] à l’encontre de M. [K] [D] et Mme [O] [Y].

Par ordonnance du 1er août 2024, le magistrat en charge de la mise en état a prononcé la jonction des affaires inscrites sous les n°23/02743 et 23/0627 sous le n°23/0627.

Dans ses dernières conclusions du 14 janvier 2025, Mme [P] [S] demande à la cour de :

Confirmer que l’opposition formée par Mme [P] [S] est recevable ;

Confirmer la mise à néant de l’ordonnance portant injonction de payer rendue le 7 juin 2022 à l’encontre de Mme [P] [S] (n° dossier 21-22-000677) ;

Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a dit que Mme [P] [S] et M. [K] [D] sont redevables de la somme de 696,39 euros au titre de leur dette locative et de la somme de 1 797,51 euros au titre des réparations locatives ;

Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné solidairement Mme [P] [S] et M. [K] [D] à payer à M. [F] [N] [U] et Mme [X] [U] née [G] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné solidairement Mme [P] [S] et M. [K] [D] aux dépens y compris le coût de la procédure d’injonction de payer ;

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté M. [F] [N] [U] et Mme [X] [U] née [G] de leur demande de condamnation de Mme [P] [S] à payer le coût de l’état des lieux de sortie établi par huissier de justice ;

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a ordonné la déduction de dépôt de garantie des sommes dues ;

Dire et juger que les réparations locatives ne sont pas justifiées ;

Condamner solidairement M. [F] [N] [U] et Mme [X] [U] née [G] à payer à Mme [P] [S] la somme de 82 euros titre du solde de la restitution du dépôt de garantie ;

Condamner solidairement M. [F] [N] [U] et Mme [X] [U] née [G] à payer à Mme [P] [S] la somme de 802,96 euros au titre de l’aménagement laissé dans le logement ;

Condamner solidairement M. [F] [N] [U] et Mme [X] [U] née [G] à payer à Mme [P] [S] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement M. [F] [N] [U] et Mme [X] [U] née [G] aux entiers dépens, y compris les frais de recouvrement forcé.

Mme [P] [S] sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a déclarée redevable de la somme de 696,39 euros au titre des loyers impayés et de celle de 1 797,51 euros au titre des réparations locatives, arguant que le montant de la dette locative s’élève à 648 euros et que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie ne permet pas de mettre en évidence des dégradations locatives.

L’appelante conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté les époux [U] de leur demande concernant le coût de l’état des lieux de sortie, soutenant qu’elle n’a pas consenti à l’établissement d’un procès-verbal de constat établi par huissier de justice. Mme [P] [S] sollicite en outre la condamnation des époux [U] à lui payer la somme de 802,96 euros au titre des travaux d’aménagement qu’elle a réalisés au sein de la cuisine et dans l’une des chambres, ainsi que la somme de 82 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie après déduction de la dette locative qu’elle estime à 648 euros.

Dans leurs dernières conclusions du 7 juillet 2025, M. [F] [N] [U] et Mme [X] [U] née [G] demandent à la cour de :

Sur l’appel principal interjeté par [P] [S] :

Rejeter l’appel formalisé par Mme [P] [S] ;

Confirmer le jugement rendu le 6 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] en ce qu’il a condamné solidairement Mme [P] [S] et M. [K] [D] à payer à M. [F] [U] et à Mme [X] [G], épouse [U] la somme totale de 1 763,90 euros au titre de le dette locative et des réparations locatives ;

Confirmer le jugement rendu le 6 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] en ce qu’il a condamné Mme [P] [S] à leur payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile concernant la procédure de première instance ;

Confirmer le jugement rendu le 6 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] en ce qu’il a condamné in solidum Mme [P] [S] et M. [K] [D] aux entiers dépens de première instance, en ce compris le coût de la procédure d’injonction de payer ;

Sur l’appel principal interjeté par les époux [U] :

Réformer le jugement rendu le 6 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] en ce qu’il a rejeté l’intégralité des demandes des époux [U] à l’encontre de Mme [O] [Y] ;

Condamner solidairement Mme [O] [Y], en qualité de caution, avec Mme [P] [S] et M. [K] [D] dans le cadre du contrat de bail du 29 novembre 2017 à payer à M. [F] [U] et Mme [X] [G], épouse [U] la somme totale de 1 763, 90 euros au titre de la dette locative et des réparations locatives ;

Condamner in solidum Mme [O] [Y], en qualité de caution, avec Mme [P] [S] et M. [K] [D] aux entiers dépens de première instance en ce compris le coût de la procédure en injonction de payer, ainsi que les frais d’huissier d’état des lieux de sortie ;

En tout état,

Condamner in solidum Mme [P] [S] et Mme [O] [Y] à payer à M. [F] [U] et à Mme [X] [G], épouse [U], la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum Mme [P] [S] et Mme [O] [Y] aux entiers dépens de l’appel, qui seront distraits au profit de M^e Fabienne Magna avocat au Barreau de Béziers, structure d’exercice Aiarpi Eleom Avocats représentée par SELARL d’avocats Eleom Beziers Sete, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [F] [U] et Mme [X] [G] épouse [U] concluent à la confirmation partielle du jugement en ce qu’il condamné solidairement Mme [P] [S] et M. [K] [D] à leur payer la somme totale de 1 763,90 euros après déduction du dépôt de garantie, soutenant que la créance de 696,39 euros au titre de la dette locative est bien fondée en l’absence de justificatif leur permettant de déterminer réellement si le délai de préavis d’un mois invoqué par les locataires pouvait s’appliquer, que les dégradations commises par ces derniers sont établies au regard du constat d’huissier en date du 2 août 2021 et le montant de leurs réparations justifié par les factures et tickets de caisse versés aux débats, alors que c’est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de l’appelante concernant les aménagements qu’elle a effectués puisqu’elle ne justifie d’aucune autorisation écrite de leur part pourtant exigée par le bail, que l’attestation produite est de complaisance et que certaines factures dont elle se prévaut sont contestables.

Les époux [U] sollicitent la réformation du jugement en ce qu’il a rejeté leurs demandes tendant à voir Mme [O] [Y] condamner solidairement avec les locataires, faisant valoir qu’ils produisent l’acte de cautionnement complet démontrant la qualité de caution solidaire de celle-ci, et prétendent lui avoir adressé une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 septembre 2021 lui rappelant ses obligations et lui indiquant les sommes réclamées.

M. [K] [D] et Mme [O] [Y], qui n’ont pas constitué avocat.

Mme [Y] a reçu notification des conclusions des époux [U] le 13 août 2025.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 11 août 2025.

MOTIFS

La cour observe que par ordonnance du 11 mai 2023, le magistrat en charge de la mise en état a prononcé la caducité partielle de la déclaration d’appel faite par Mme [P] [S] à l’encontre de M. [K] [D] et Mme [O] [Y].

Par ailleurs, M. [F] [U] et Mme [X] [J] ont interjeté appel de la décision déférée par déclaration au greffe du 25 mai 2023 dans laquelle ils ont intimé uniquement Mme [Y] à qui ils ont fait signifier leurs dernières conclusions.

Il résulte cependant de leurs écritures qu’ils sollicitent la condamnation solidaire de Mme [O] [Y], en qualité de caution, avec Mme [P] [S] et M. [K] [D] dans le cadre du contrat de bail du 29 novembre 2017 alors même que celui-ci n’est pas concerné par l’appel enregistré sous le n° 23/2743, qu’il n’a pas reçu la signification desdites écritures et que l’appel interjeté par Mme [S] est caduc à son encontre.

Il s’ensuit que les époux [U] ne peuvent pas présenter de demandes à son encontre contrairement à ce qui est formalisé dans leurs dernières conclusions.

Il convient en conséquence d’ordonner la réouverture des débats et d’inviter les époux [C] à présenter leurs observations sur la recevabilité des prétentions présentées à l’encontre de M. [K] [D].

Il y a lieu de réserver l’intégralité des demandes.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt avant dire droit mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Ordonne la réouverture des débats et invite les parties à se présenter à l’audience du 15 décembre 2025 à 9 heures,

Invite les époux [C] à présenter leurs observations sur la recevabilité des prétentions présentées à l’encontre de M. [K] [D],

Réserve les demandes,

Le greffier, Le conseiller en remplacement de la présidente empêchée,