28/01/2026

ARRÊT N° 26/27

N° RG 25/00751

N° Portalis DBVI-V-B7J-Q33B

NA – SC

Décision déférée du 25 Juin 2019

Tribunal de Grande Instance d’ALBI – 17/01200

S. MARCOU

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le 28/01/2026

à

M^e Gilles SOREL

M^e Alexandra BOULOC

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

S.A.S. [8]

[Adresse 4]

[Localité 3]

(Demanderesse à la saisine de renvoi après cassation – Appelante dans dossier RG 19/03499)

Représentée par M^e Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentée par M^e Angéline BINEL de la SCP SCPI BINEL LAURENT VAN DRIEL, avocat au barreau de CASTRES (plaidant)

INTIMEE

[6] (EUROPE)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Alexandra BOULOC, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentée par M^e Céline LEMOUX de la SELEURL CL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 décembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant N. ASSELAIN, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

N. ASSELAIN, présidente

L. IZAC, conseiller

E. VET, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par N. ASSELAIN, présidente et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE

En 2007, la société [8], promoteur-vendeur, a fait construire, sur un terrain dont elle était propriétaire à [Localité 10] (81), un ensemble immobilier dénommé '[Adresse 7]', composé de maisons de ville et d’immeubles d’un étage comprenant quatre logements avec jardins privatifs et parkings.

Elle a confié la commercialisation des 87 lots à la société [9] dans le cadre d’un programme de défiscalisation de type 'De Robien'.

Par actes séparés délivrés entre les mois de juillet et septembre 2010, six acquéreurs ont saisi le tribunal de grande Instance d’Albi et ont notamment assigné la société [8], la société [9] et son assureur la société [5], pour obtenir à titre principal l’annulation des ventes, et à titre subsidiaire paiement de dommages et intérêts, en invoquant la violation de dispositions du code de la consommation et du code de la construction, ainsi que des man’uvres dolosives des sociétés [9] et [8].

Suivant six jugements du 23 mai 2013, le tribunal de grande instance d’Albi a fait droit aux demandes de nullité des acquéreurs, soit pour violation des articles L.121-3 et L.121-5 du code de la consommation, soit pour dol.

La société [8] a relevé appel de ces décisions.

Dans le cadre de ces instances d’appel, les acquéreurs ont renoncé à leur demande de nullité des ventes, et invoqué exclusivement la responsabilité de la société [8] au titre des man’uvres dolosives dont elle se serait rendue coupable.

Par six arrêts du 24 novembre 2014, la cour d’appel de Toulouse a condamné la société [8] à payer à chacun des six acquéreurs la somme de 40.000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation des préjudices subis du fait des manoeuvres dolosives, nés :

— de 'la dépréciation résultant de la perte de valeur du bien acquis et de la rentabilité moindre’ ,

— de 'la perte de chance de ne pas avoir pu bénéficier de l’opération de défiscalisation qui supposait une affectation effective à la location laquelle n’avait pas été possible en raison de la faible demande de location’ ,

— et des 'tracas résultant de l’échec d’une opération financière présentée comme sans aucun risque'.

La société [8] a formé un pourvoi en cassation qui a été rejeté le 30 juin 2016.

Par actes d’huissier des 22 et 28 octobre 2014, la société [8] a fait assigner son assureur de responsabilité civile professionnelle, la société [6], et Me [U], notaire, devant le tribunal de grande instance d’Albi, pour être garantie de toutes condamnations mises à sa charge.

Par jugement du 25 juin 2019, le tribunal de grande instance d’Albi a :

— dit que les condamnations prononcées à l’encontre de la société [8] n’entrent pas dans le champ des garanties souscrites auprès de la société [6],

— dit que Me [U] n’engage pas sa responsabilité délictuelle envers la Sarl [8],

— débouté la société [8] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la société [8] à payer à la société [6] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société [8] à payer à Me [H] [U] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société [8] aux entiers dépens,

— rejeté le surplus des demandes.

Le tribunal a notamment retenu que la clause d’exclusion de garantie concernant les dommages provenant d’une faute dolosive avait vocation à s’appliquer.

Par déclaration d’appel du 24 juillet 2019, la société [8] a relevé appel de ce jugement, en ce qu’il a dit que les condamnations prononcées à son encontre n’entrent pas dans le champ des garanties souscrites auprès de la société [6], l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes, et l’a condamnée à payer à la société [6] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en intimant exclusivement la société [6].

Par arrêt du 4 avril 2022, la cour d’appel de Toulouse a :

— donné acte à la société [6] (Europe) de son intervention volontaire et mis hors de cause la société [6],

— confirmé le jugement rendu le 25 juin 2019 par le tribunal de grande instance d’Albi,

Y ajoutant,

— condamné la société [8] aux dépens d’appel,

— condamné la société [8] à payer à la société [6] (Europe) la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

— débouté la société [8] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La cour d’appel a notamment retenu que la société [6] (Europe) n’était pas fondée à opposer à son assurée l’exclusion de garantie des dommages provenant d’une faute dolosive, en l’absence de preuve de ce que la société [8] avait conscience de la réalisation inéluctable du dommage, mais que l’exclusion de garantie des dommages consécutifs à des litiges relatifs au prix de vente des constructions réalisées par l’assuré et des réclamations d’origine fiscale avait vocation à s’appliquer.

La société [8] a formé un pourvoi contre l’arrêt rendu le 4 avril 2022 par la cour d’appel de Toulouse, en faisant grief à l’arrêt de confirmer le jugement en ce qu’il a dit que les condamnations prononcées à son encontre n’entraient pas dans le champ des garanties souscrites auprès de la société [6].

Par arrêt du 7 novembre 2024, la deuxième chambre civile de la Cour de cassation a:

— cassé et annulé, sauf en ce qu’il a donné acte à la société [6] (Europe) de son intervention volontaire et mis hors de cause la société [6], l’arrêt rendu le 4 avril 2022, entre les parties, par la cour d’appel de Toulouse,

— remis, sauf sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Toulouse autrement composée,

— condamné la société [6] (Europe) aux dépens,

— en application de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande formée par la société [6] (Europe) et l’a condamnée à payer à la société [8] la somme de 3.000 euros.

La Cour de cassation retient qu’en faisant application de la clause d’exclusion de garantie des dommages consécutifs à des litiges relatifs au prix de vente des constructions réalisées par l’assurée, la cour d’appel a violé l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, dès lors qu’elle constatait que l’assurée avait été condamnée à indemniser le préjudice subi par les acquéreurs des constructions qu’elle avait réalisées, du fait de leur perte de valeur et de leur moindre rentabilité, ce dont il résultait que le litige n’était pas relatif au prix de vente des constructions réalisées.

Par déclaration du 28 février 2025, la société par actions simplifiées [8] a saisi la cour d’appel de Toulouse pour obtenir, dans les limites de la portée de la cassation, l’annulation, l’infirmation ou, à tout le moins, la réformation du jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Albi du 25 juin 2019.

Selon avis du 21 mars 2025, l’affaire a été fixée à bref délai en application des articles 906 et 1037-1 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 29 juillet 2025, la SAS [8], appelante, demande à la cour, au visa des anciens articles 1134 et suivants du code civil, de :

— réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Albi du 25 juin 2019 en ce qu’il a :

' dit que les condamnations prononcées à l’encontre de la société [8] n’entrent pas dans le champ des garanties souscrites auprès de la compagnie [6],

' condamné la société [8] au paiement à [6] de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

' rejeté le surplus des demandes;

En conséquence,

— juger que les clauses d’exclusion de garantie n’ont pas vocation à s’appliquer,

— juger que la garantie de la compagnie [6] (Europe) est acquise,

— condamner la compagnie [6] (Europe) à relever et garantir la société [8] de toutes condamnations mises à sa charge,

— en conséquence, condamner la compagnie [6] (Europe) au paiement de la somme de 268.821,70 euros correspondant au montant des condamnations mises à sa charge,

— condamner la compagnie [6] (Europe) au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— débouter la compagnie [6] (Europe) de sa demande d’application de la franchise contractuelle comme injuste et infondée,

— condamner la compagnie [6] (Europe) au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 19 novembre 2025, la [6] (Europe), intimée, demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société [8] de toutes ses demandes à l’encontre de la société [6] et de,

À titre principal,

— juger que les condamnations prononcées à l’encontre de la société [8] n’entrent pas dans le champ des garanties souscrites auprès de la société [6] (Europe),

À titre subsidiaire,

— juger que la société [6] (Europe) ne saurait être condamnée à garantir la société [8] des condamnations prononcées à son encontre que sous déduction d’une franchise de 15.000 euros, soit 249.000 euros,

En tout état de cause,

— juger irrecevable car formulée pour la première fois en cause d’appel la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, et la juger en tout état de cause infondée,

— condamner la société [8] à verser à la société [6] (Europe) une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Bouloc.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 décembre 2025. L’affaire a été examinée à l’audience du lundi 8 décembre 2025.

MOTIFS

La société [8] recherche la garantie de son assureur de responsabilité civile, en soutenant que les exclusions de garantie qu’il invoque ne sont pas applicables :

— l’exclusion de garantie pour faute dolosive, retenue par le tribunal en première instance mais écartée par la cour, n’est pas applicable, à défaut de preuve que l’assuré ait voulu causer le dommage tel qu’il s’est réalisé, ni eu la conscience du caractère inéluctable des conséquences dommageables de sa faute;

— l’exclusion de garantie pour publicité mensongère, écartée tant par le tribunal que par la cour, n’est pas non plus applicable, la société [8] n’ayant pas été condamnée pour publicité mensongère sur le fondement de l’article L 121-1 du code de la consommation, mais sur celui du dol.

La société [6] (Europe) , après l’arrêt de cassation rendu le 7 novembre 2024, n’invoque plus l’exclusion de garantie visant les dommages consécutifs à des litiges relatifs au prix de vente des constructions réalisées, mais deux autres exclusions contractuelles:

— l’exclusion de garantie des dommages provenant d’une faute intentionnelle ou d’un dol, retenue par le tribunal, en invoquant la volonté de causer le dommage, qui s’analyse en une perte de chance de ne pas contracter, ou à tout le moins la connaissance du caractère inéluctable de l’échec de l’investissement;

— et 'à titre superfétatoire’ l’exclusion de garantie des dommages provoqués par une publicité mensongère, qui n’est pas limitée aux condamnations pénales, ni à celles qui interviendraient sur le fondement de pratiques commerciales trompeuses telles que définies par l’article L.121-2 du code de la consommation.

Il est précisé à titre liminaire qu’aucune conséquence ne peut être tirée de l’absence de pourvoi incident formé par la société [6] (Europe) à l’encontre de l’arrêt de la cour d’appel du du 4 avril 2022, ayant écarté l’application de l’exclusion de garantie des dommages provenant de la faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré: la société [6] (Europe) n’avait aucun intérêt à former un pourvoi à l’encontre d’un arrêt rejetant les demandes formées à son encontre, et cet arrêt a en toute hypothèse été annulé en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a donné acte à la société [6] (Europe) de son intervention volontaire et mis hors de cause la société [6].

Le contrat d’assurance 'responsabilité civile’ souscrit par la société [8] a pour objet de garantir les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile pouvant lui incomber du fait des dommages causés aux tiers à l’occasion de ses activités.

L’article 2.1 des conditions générales du contrat, reprenant les dispositions d’ordre public de l’article L 113-1 du code des assurances, exclut expressément de la garantie 'les dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré'.

La cour de cassation retient que le caractère intentionnel d’une faute implique la volonté de son auteur de créer le dommage tel qu’il est survenu, alors que la faute dolosive s’entend d’un acte délibéré de l’assuré commis avec la conscience du caractère inéluctable de ses conséquences dommageables ( Civ. 3ème , 30 mars 2023, n°21-21084).

La cour d’appel de Toulouse, dans ses six arrêts rendus le 24 novembre 2014, a retenu que le consentement des acquéreurs avait été 'vicié de manière déterminante par les manoeuvres dolosives commises tant par la SARL [8] que par la société [9], son mandataire'.

Les motifs retenus par la cour sont notamment les suivants :

'La parfaite complémentarité de la répartition des tâches entre la SARL [8] et la société [9] ([9]) faisait en réalité de la convention de conseil conclue avec la société [9] un argument de vente supplémentaire. Loin de minorer les obligations pesant sur la SARL [8], l’existence de cette convention ajoutée à l’étroitesse de leurs relations contractuelles dans cette opération de défiscalisation établit l’accord parfait de la SARL [8] et de la société [9] sur Ies renseignements, informations, conseils donnés aux acquéreurs et sur la volonté de faciliter la conclusion du contrat de vente présenté comme une opération de défiscalisation par une apparence de sécurité supplémentaire.

(…)

Par ailleurs, il ressort des pièces produites :

— que la SARL [8] a fourni une garantie locative temporaire ayant pour objectif et effet de donner aux acquéreurs une illusoire impression de sécurité,

— que la plaquette publicitaire présentait la ville comme dynarnique située sur un site stratégique, dans une région en développement, alors qu’il s’agit de simples affirmations qui ne reposent sur aucune réalité chiffrée, statistique, sur aucune base objective et qui sont, donc, inexactes,

— que Ies éléments contenus dans la brochure commerciale omettaient deux éléments pénalisants: la proximité d’une ligne de chemin de fer, la mitoyenneté avec une résidence,

— que le marché local de l’immobllier étalt caractérisé par une très importante et artificielle augmentation de l’offre de location due précisément à la multiplication des programmes de défiscalisation à laquelle ne correspondait aucune augmentation de la demande de location, à telle enseigne que plusieurs programmes étaient interrompus.

(…)

Mais surtout, la qualité première du bien vendu, qualité qui résulte de la logique de l’opération de défiscalisation, doit être l’assurance de la location. La location effective du bien acquis est, en effet, une condition essentielle à l’opératlon car d’elle dépend la possibilité de défiscaliser ; la location au loyer prévu est, d’autre part, nécessalre à l’équilibre financièr de l’opération. Précisement, la publicité et les documents remis par la société [9] en plein accord avec la SARL [8] sont fondés sur la sécurité de l’opératlon, sur sa faisabilité et comportent des informations erronées qui ont vicié le consentement des époux [C] à propos de cette qualité première, sans l’assurance de laquelle il est certain que le bien n’aurait pas été acquis.

Ainsi, pour Ies raisons ci-dessus, il y a lieu de confirmer la décision déférée qui a dit que le consentement des époux [C] avait été vicié de manière déterminante par Ies manoeuvres dolosives commises tant par la SARL [8] que par la société [9], son mandataire'.

Le jugement du tribunal de grande instance d’Albi, dont les dispositions ont été confirmées en ce qu’elles constataient l’existence d’un dol de la part de la société [8] et de la société [9], avait lui-même retenu les motifs suivants:

' Les courriers des 6 janvier, 18 mai et 26 juillet 2012 échangés entre la SARL [8] et la mairie de [Localité 10] confirment la proximité de logements HLM et l’inachèvement du projet – 29 logements construits sur 34 – à proximité desquels se trouvent Ies dalles de bâtiments non construits.

ll résulte enfin des éléments purement factuels de l’expertise [N], et à l’encontre desquels aucune preuve contraire n’est rapportée, que:

— Ia résidence se situe à proximité immédiate d’une voie de chemin de fer,

— de 1999 à 2006, 500 logements neufs ont été autorisés à [Localité 10] alors que, dans le même temps, la population ne s’accroissait que de 40 habitants,

—  79 autres logements seront autorisés en 2007.

Les logements HLM et la voie ferrée dans le proche environnement de la résidence présentée comme de 'haut standing’ étaient, pour le moins, peu favorables la location, a fortiori dans un marché locatif manifestement saturé en constructions neuves et appartements de type 2 et 3, avant même l’obtention en 2006 du permis de construire par la SARL [8].

De surcroît, le « plan de ville » annexé à la plaquette publicitaire ne fait pas apparaître l’emplacement de la voie ferrée qui a été occulté. ll s’agit d’une information volontairement incomplète introduite dans les documents fournis aux acquéreurs potentiels et dont l’incidence est évidente quant à l’attrait locatif du logement.

Ce silence et cette dissimulation caractérisent le dol commis par la SARL [8] qui ne peut s’exonérer des conséquences de I’attitude de son agent commercial dès lors que le mandant est responsable du dol commis par le mandataire dans l’exécution de son mandat, dont le dépassement n’est pas établi en l’espèce.'

Il en résulte que le promoteur vendeur, qui a dissimulé aux acquéreurs la présence d’une cité HLM et d’une voie ferrée, et surtout la saturation du marché locatif, s’est rendu coupable de manoeuvres dolosives qui ont déterminé le consentement des acheteurs, et sans lesquelles la cour d’appel de Toulouse a jugé qu’ 'il est certain que le bien n’aurait pas été acquis'.

Les arrêts de la cour d’appel du 24 novembre 2014 définissent ainsi les conséquences dommageables, pour les acquéreurs, de la conclusion du contrat, en retenant des préjudices nés :

— de 'la dépréciation résultant de la perte de valeur du bien acquis et de la rentabilité moindre’ ,

— de 'la perte de chance de ne pas avoir pu bénéficier de l’opération de défiscalisation qui supposait une affectation effective à la location laquelle n’avait pas été possible en raison de la faible demande de location’ ,

— et des 'tracas résultant de l’échec d’une opération financière présentée comme sans aucun risque'.

Or il est manifeste que le promoteur vendeur, professionnel du bâtiment, connaissait la saturation du marché local des constructions neuves et ne pouvait pas ignorer la nécessaire perte de valeur des logements en résultant, d’autant plus que des inconvénients propres au bien vendu avaient également été dissimulés.

La société [8], qui s’est rendue coupable d’un dol pour surpendre le consentement des acquéreurs, avait ainsi conscience du caractère inéluctable de l’échec de l’investissement, et de l’ensemble des conséquences dommageables d’un investissement locatif dans un marché saturé, telles qu’elles ont été détaillées par la cour d’appel, en termes de dépréciation du bien et de moindre rentabilité, de perte des avantages fiscaux espérés et de tracas liés à l’échec de l’investissement.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a retenu l’exclusion de garantie des dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré, et rejeté l’ensemble des demandes de la société [8] à l’encontre de la société [6], qui ne peuvent davantage prospérer à l’encontre la société [6] (Europe), à qui le contrat d’assurance a été transféré à compter du 1er janvier 2019.

La société [6] (Europe) n’a nullement abusé de son droit de se défendre en justice, de sorte que la société [8] doit également être déboutée de sa demande complémentaire de dommages et intérêts présentée devant la cour, quoique cette demande soit recevable par application de l’article 566 du code de procédure civile.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a mis à la charge de la société [8], partie perdante, les dépens de première instance outre une indemnité allouée à la société [6] (Europe) au titre des frais irrépétibles de première instance.

La société [8], qui perd son procès en appel, doit aussi supporter les dépens d’appel, et régler à la société [6] (Europe) une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement rendu le 25 juin 2019 par le tribunal de grande instance d’Albi ;

Y ajoutant,

Déboute la société [8] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société [6] (Europe) ;

Condamne la société [8] aux dépens d’appel, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par M^e Bouloc, qui en fait la demande ;

Condamne la société [8] à payer à la société [6] (Europe) la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

La greffière La présidente

M. POZZOBON N. ASSELAIN

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