ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 13 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/05295 – N° Portalis DBVK-V-B7E-OYQO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 27 OCTOBRE 2020

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PERPIGNAN

N° RG 19/03477

APPELANTS :

Madame [V] [E] épouse [Y]

née le 22 Avril 1982 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 2],

[Adresse 2]

[Localité 13]

et

Monsieur [N] [Y]

né le 20 Septembre 1976 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 2],

[Adresse 2]

[Localité 13]

Représentés par M^e Valéry-Pierre BREUIL de la SCP MARTY – BENEDETTI-BALMIGERE – BREUIL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES substitué sur l’audience par M^e Christophe DE ARANJO, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIME :

Monsieur [T] [P] [B],

né le 26 Avril 1950 à [Localité 15] (ALGERIE)

décédé le 03 février 2021 à [Localité 13]

INTERVENANTS :

Monsieur [G] [B], en qualité d’héritier universel de M. [T] [P] [B] décédé

né le 09 Avril 1973 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 6]

et

Monsieur [M] [B], en qualité d’héritier universel de M. [T] [P] [B] décédé

né le 14 Novembre 1975 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 7]

et

Monsieur [I] [B], en qualité d’héritier universel de M. [T] [P] [B] décédé

né le 03 Novembre 1984 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 14]

[Localité 10]

et

Madame [J] [B]

née le 04 Février 1988 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentés par M^e Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Léo COCLES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 24 Décembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 janvier 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire,

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 janvier 2018, monsieur [T] [B] s’est engagé à vendre à monsieur [N] [Y] et madame [V] [E] épouse [Y] une parcelle de terrain à bâtir sise [Adresse 14] à [Localité 10] (66) cadastrée AT n° [Cadastre 4] et [Cadastre 5] au prix de 220 000 euros.

La vente a été conclue sous les conditions suspensives de l’obtention d’un prêt bancaire avant le 30 septembre 2018 et de l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours avant le 30 novembre 2018 pour la construction d’une maison individuelle à usage d’habitation.

La réitération de la vente par acte authentique était prévue au plus tard le 15 décembre 2018.

Le 17 mai 2019, à la demande des acquéreurs, maître [L] [A]-[S], notaire, a dressé un procès-verbal de carence.

Par acte d’huissier de justice en date du 24 octobre 2019, les époux [Y] ont fait assigner monsieur [B] aux fins notamment d’obtenir le versement de la pénalité stipulée au contrat et la restitution du dépôt de garantie.

Par jugement du 27 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Perpignan a notamment :

— constaté la caducité de plein droit de la promesse synallagmatique intervenue entre monsieur [T] [B] et les époux [Y] le 25 janvier 2018 ;

— dit que les époux [Y] ne peuvent prétendre à la restitution du dépôt de garantie versé en la comptabilité du notaire rédacteur de l’acte sous seing privé du 25 janvier 2018 à défaut d’avoir pu justifier que la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt ne leur était pas imputable ;

— débouté les époux [Y] de leurs demandes ;

— condamné les époux [Y] à payer à monsieur [B] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et débouté les époux [Y] de leur demande en paiement d’une indemnité à ce titre ;

— condamné les époux [Y] aux dépens.

Par déclaration enregistrée par le greffe le 25 novembre 2020, les époux [Y] ont régulièrement interjeté appel de ce jugement.

Monsieur [T] [B] est décédé le 3 février 2021 et messieurs [G], [M], [I] [B] ainsi que madame [J] [B] (les consorts [B]) sont intervenus à l’instance d’appel en qualité d’héritiers.

Par leurs conclusions enregistrées par le greffe le 22 juin 2021, les époux [Y] demandent à la cour d’appel de réformer le jugement entrepris et de :

— condamner les consorts [B] à leur payer la somme de 22 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la pénalité;

— ordonner la restitution à leur profit des sommes suivantes :

o 11 000 euros au titre du dépôt de garantie,

o 400 euros au titre de la provision sur frais d’acte ;

— condamner les consorts [B] aux entiers dépens et à leur payer la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par leurs conclusions enregistrées par le greffe le 15 juillet 2021, les consorts [B] demandent à la cour d’appel de confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel et de dire et juger que la succession de monsieur [T] [B] recevra le paiement de la somme de 11 000 euros détenue par l’office notarial à titre de dépôt de garantie. Subsidiairement, ils demandent la condamnation des époux [Y] à verser à l’actif de la succession de monsieur [T] [B] la somme de 22 000 euros de dommages et intérêts en vertu de la clause de pénalité. En tout état de cause, ils sollicitent la condamnation solidaire des époux [Y] aux dépens et à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 24 décembre 2024.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.

MOTIFS

Sur la caducité de la promesse de vente

La caducité de la promesse de vente, constatée par le tribunal, est, de fait, admise par les parties, aucune ne demandant la réitération de la vente par acte authentique, lesdites parties se trouvant néanmoins en désaccord sur les causes de ladite caducité.

Sur les causes de la caducité de la promesse de vente

Le tribunal a considéré que les époux [Y] ne démontraient pas que la non réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt ne leur était pas imputable dans la mesure où ils ne justifiaient pas avoir, comme ils en avaient l’obligation aux termes de la condition suspensive d’obtention de prêt, fait les démarches nécessaires en vue de l’obtention d’un prêt d’un montant maximum de 680 000 euros sur une durée maximale de 20 ans au taux nominal maximum hors assurance de 1,20% et garanti par un privilège de prêteur de deniers avant le 15 juillet 2018 et avoir obtenu une offre écrite de la banque avant le 30 septembre 2018. Il a relevé que les époux [Y] n’avaient informé le vendeur ni de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt, ni de ce qu’ils disposaient des sommes nécessaires à la réalisation de l’opération et qu’ils renonçaient de ce fait au bénéfice de la condition suspensive d’obtention du prêt, et que monsieur [T] [B], de son côté, justifiait, conformément aux stipulations du compromis de vente, avoir mis en demeure les époux [Y] le 4 décembre 2018, avant la date butoir de la signature de l’acte authentique, pour dénoncer le non-respect des engagements pris par les acquéreurs, et ce sans réponse des acquéreurs dans le délai de 8 jours prévu à l’acte.

Les époux [Y] contestent cette analyse. S’agissant de la condition suspensive de prêt, ils prétendent que dans la mesure où elle a été établie dans leur intérêt exclusif et qu’ils souhaitaient acquérir, un organisme bancaire leur ayant indiqué qu’il finançait leur projet, l’obligation était devenue pure et simple. Ils ajoutent avoir effectué les démarches nécessaires à l’obtention du prêt en janvier 2018, soit dans les délais impartis, et avoir justifié d’une offre de prêt bancaire. Ils ajoutent que le vendeur ne les a pas mis en demeure de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive mais de signer l’acte authentique, estimant que la condition de l’offre de prêt était remplie. S’agissant de la condition relative au permis de construire, dont ils étaient là encore les seuls à pouvoir se prévaloir, ils soulignent que ledit permis a été obtenu le 14 février 2019 et que le fait que la demande de permis n’ait pu être déposée dans les délais prescrits (avant le 31 mai 2018) est sans incidence. Ils ajoutent que monsieur [T] [B] aurait multiplié les man’uvres pour qu’ils n’obtiennent pas leur permis de construire, et ce afin de pouvoir vendre le terrain à un meilleur prix, allant jusqu’à former un recours contre le permis délivré.

Aux termes de la promesse de vente (pièce 1 des intimés, page 7), l’acquéreur devait effectuer les démarches nécessaires à l’obtention du prêt avant le 15 juillet 2018 et la condition suspensive se trouvait réalisée par la remise par la banque à l’acquéreur de l’offre écrite de consentir le crédit aux conditions énoncées, à savoir un prêt d’un montant maximum de 680 000 euros sur une durée maximale de 20 ans au taux nominal maximum hors assurance de 1,20% et garanti par un privilège de prêteur de deniers, au plus tard le 30 septembre 2018, l’acquéreur devant notifier au vendeur l’obtention ou la non obtention du prêt par lettre recommandée avec demande d’avis de réception dans les 3 jours suivant le 30 septembre 2018.

S’agissant des démarches nécessaires à l’obtention du prêt, les acquéreurs ne justifient que d’un rendez-vous auprès de GB Finance (Meilleurtaux.com) en janvier 2018 (pièce 2 des appelants) et d’un rendez-vous auprès de la caisse régionale de crédit agricole mutuel sud-méditerranée le 17 janvier 2018 (pièce 15 des appelants).

S’agissant du prêt consenti, les pièces 2 et 14 versées aux débats par les appelants ne contiennent pas les caractéristiques exigées aux termes de la promesse de vente (montant, durée, taux nominal hors assurance, garantie…).

S’agissant de la pièce 23 versée aux débats par les appelants (lettre de la SASU April, assureur, du 7 décembre 2018), les époux [Y] n’allèguent ni ne justifient l’avoir notifiée au vendeur au plus tard trois jours après le 30 septembre 2018, ainsi que contractuellement prévu, ce qui au demeurant était impossible eu égard à la date de ladite pièce.

Certes, ladite condition suspensive était stipulée dans le seul intérêt de l’acquéreur qui pouvait y renoncer.

Mais cette renonciation devait être notifiée au vendeur (page 7 de la promesse de vente), ce qui n’a pas été fait en l’espèce, ainsi que les époux [Y] ne le contestent pas sur un plan factuel.

Si, ainsi qu’ils le prétendent contrairement aux motifs du jugement de première instance sur ce point, monsieur [T] [B] ne les a pas mis en demeure de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive comme il en avait l’obligation aux termes de la promesse de vente (page 7), les courriers des 4 et 11 décembre 2018 (pièces 2 et 5 des intimés) manifestant une volonté de poursuivre la vente, malgré le non-respect des engagements des acquéreurs, pour autant par lettre du 10 janvier 2019 (pièces 3 et 4 des intimés), monsieur [T] [B] a renoncé à poursuivre l’exécution de la vente en raison de la défaillance des époux [Y], ainsi que le lui permettait les termes de la promesse de vente (page 18).

Dans ces conditions, il apparaît clairement que les époux [Y] n’ont pas respecté les termes de la promesse de vente s’agissant de la condition suspensive d’obtention de prêt, et que cet état de fait a fait obstacle à la vente.

Concernant la condition suspensive de l’obtention du permis de construire, les époux [Y] n’allèguent ni ne justifient d’aucune démarche avant le 31 mai 2018 comme prévu à la promesse de vente, et n’ont obtenu leur permis que le 14 février 2019 (pièce 16 des appelants), alors que la date butoir se situait au 30 novembre 2018 (page 9 de la promesse de vente). Ils n’ont par conséquent pas respecté les obligations qui étaient les leur, étant observé au surplus que l’attitude fautive qu’ils reprochent au vendeur (pièces 11, 12, 17 et 18 des appelants) est largement postérieure à la date butoir insérée dans la promesse de vente et ne peut dès lors être à l’origine de l’absence de respect de la condition suspensive.

Par conséquent, la promesse de vente est devenue caduque du fait de la défaillance des époux [Y], et le jugement sera confirmé, par substitution de motifs.

Il sera par ailleurs dit que la succession de monsieur [T] [B] recevra le paiement de la somme de 11 000 euros détenue par l’office notarial à titre de dépôt de garantie.

Sur les conséquences de la caducité de la promesse de vente

Le tribunal, eu égard aux stipulations contenues dans la promesse de vente, a estimé que, dans la mesure où ils ont empêché la réalisation de la condition relative à l’obtention du prêt, les acquéreurs n’étaient fondés ni à obtenir la restitution du dépôt de garantie et de la provision sur frais d’acte versés ni à prétendre à la pénalité prévue en cas de réalisation des conditions suspensives et de refus par l’autre partie de régulariser l’acte.

Compte tenu des termes particulièrement clairs de la promesse de vente et de ce que le comportement fautif des époux [Y] est à l’origine de la caducité de la promesse de vente, le jugement sera confirmé, la cour adoptant les motifs retenus par le tribunal.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Eu égard à l’issue de la présente procédure, le jugement sera confirmé.

Les époux [Y], qui succombent, seront condamnés aux dépens d’appel et à payer aux consorts [B] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 27 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Perpignan ;

Y ajoutant,

Dit que la succession de monsieur [T] [B] recevra le paiement de la somme de 11 000 euros détenue par l’office notarial à titre de dépôt de garantie ;

Condamne monsieur [N] [Y] et madame [V] [E] épouse [Y] à payer à monsieur [G] [B], monsieur [M] [B], monsieur [I] [B] et madame [J] [B] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne monsieur [N] [Y] et madame [V] [E] épouse [Y] aux dépens d’appel.

Le greffier, Le président,