ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 18 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/01301 – N° Portalis DBVK-V-B7H-PX4K

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 24 NOVEMBRE 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 7]

N° RG 11-22-000597

APPELANTE :

S.C.I. LES ELFES

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Catherine ALBISSON TRIQUET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMES :

Monsieur [W] [R]

né le 09 Janvier 1979 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par M^e Philippe SENMARTIN de la SELARL CSA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Stéphane ROCHIGNEUX (avocat ayant cessé son activité) remplacé par M^e Fanny MEYNADIER, avocat plaidant

Madame [M] [S]

née le 24 Février 1988 à [Localité 6] (ALGERIE)

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Philippe SENMARTIN de la SELARL CSA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Stéphane ROCHIGNEUX (avocat ayant cessé son activité) remplacé par M^e Fanny MEYNADIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 01 Septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Septembre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

Le délibéré, fixé initialement le 4 novembre 2025, a été prorogé au 18 novembre 2025

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 15 novembre 2017, la SCI Les Elfes a consenti à M. [W] [T] et Mme [M] [S], épouse [T], un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 5], à Mudaison (34), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1 500 euros, outre 20 euros à titre de provisions sur charges.

L’état des lieux d’entrée a été établi par procès-verbal de constat d’huissier le 15 novembre 2017.

Les consorts [T] ont donné congé du logement par lettre du 6 avril 2021.

Par acte d’huissier du 28 mai 2021, la SCI Les Elfes a sommé M. [W] [T] et Mme [M] [S], épouse [T], de procéder à la remise en état des locaux loués.

L’état des lieux de sortie a été établi par procès-verbal de constat d’huissier le 5 juillet 2021.

Par acte d’huissier du 18 février 2022, la SCI Les Elfes a assigné M. [W] [T] et Mme [M] [S] devant le juge des contentieux de la protection de Montpellier, en paiement de sommes au titre des loyers et de différents préjudices liés, selon eux, à l’inexécution du contrat.

Le jugement réputé contradictoire rendu le 24 novembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] :

Condamne M. [W] [T] et Mme [M] [S] à payer à la SCI Les Elfes la somme de 293,38 euros au titre des loyers ;

Déboute la SCI Les Elfes de sa demande en paiement de la somme de 29 057,55 euros au titre des différents préjudices liés à l’inexécution du contrat ;

Condamne M. [W] [T] et Mme [M] [S] à payer à la SCI Les Elfes la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [W] [T] et Mme [M] [S] à payer à la SCI Les Elfes les dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge a condamné les consorts [T] au paiement de la somme de 253,05 euros au titre des loyers, relevant que la SCI Les Elfes leur avait demandé, par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 février 2021, de procéder au paiement du loyer indexé à compter de ce mois, soit la somme de 1 548,98 euros hors provisions sur charges, alors que ces derniers ne justifiaient pas avoir appliqué ladite indexation. Toutefois, il a débouté la SCI Les Elfes de sa demande en paiement au titre des taxes d’ordures ménagères de 2020 et 2021, l’estimant injustifiée, en l’absence de production des avis d’impôts fonciers.

Il a relevé que les seules dégradations qui pouvaient être retenues, en l’absence d’état des lieux de sortie établi contradictoirement ou par procès-verbal, étaient la présence de moisissures ainsi que la dégradation des meubles de la cuisine, qui avaient été constatés par un expert et un agent immobilier. Cependant, il a rejeté la demande formulée par la SCI Les Elfes au titre des dégradations locatives, dans la mesure où elle ne produisait aucun devis ni aucune facture permettant de chiffrer le coût de leur réparation. Il a également débouté la société bailleresse de sa demande en paiement à titre d’indemnisation de l’impossibilité de relouer son bien, estimant qu’elle ne rapportait pas la preuve des dégradations locatives alléguées.

La SCI Les Elfes, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 8 mars 2023.

Dans ses dernières conclusions du 8 août 2025, la SCI Les Elfes demande à la cour de :

Infirmer le jugement du 24 novembre 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier, seulement en ce qu’il:

Déboute la SCI Les Elfes de sa demande en paiement de la somme de 29 057,55 euros au titre des différents préjudices liés à l’inexécution du contrat ;

Confirmer le jugement du 24 novembre 2022 rendu par le tribunal judiciaire en ce qu’il :

Condamne M. [W] [T] et Mme [M] [S] à payer à la SCI Les Elfes la somme de 293,38 euros au titre des loyers,

Condamne M. [W] [T] et Mme [M] [S] à payer à la SCI Les Elfes les dépens ;

Condamner M. [W] [T] et Mme [M] [S] à payer à la SCI Les Elfes la somme de 28 554,49 euros au titre des différents préjudices liés à l’inexécution du contrat aux intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 26 septembre 2021 ;

Condamner M. [W] [T] et Mme [M] [S] à payer à la SCI Les Elfes la somme de 293,38 euros au titre des loyers ;

Condamner M. [W] [T] et Mme [M] [S] aux entiers dépens, en ce compris les frais de première instance et les constats d’huissier ;

Condamner M. [W] [T] et Mme [M] [S] à la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

La SCI Les Elfes conclut à la confirmation du jugement, en ce qu’il a condamné les intimés à la somme de 293,38 euros au titre des loyers, arguant qu’elle leur a fait connaître, par lettre du 10 février 2021, qu’ils devaient payer l’indexation sur le loyer à compter de ce mois. Elle ajoute que le paiement de la somme de 330,25 euros au titre des taxes d’ordures ménagères est justifié par les taxes foncières et divers calculs.

L’appelante sollicite la somme de 28 554,49 euros au titre des différents préjudices liés à l’inexécution du contrat, soutenant qu’un défaut d’entretien ainsi qu’une utilisation non conforme du bien immobilier par les consorts [T] sont à l’origine de dégradations qui auraient été, selon elle, établies, notamment par procès-verbal de constat d’huissier contradictoire lors de l’état des lieux de sortie en 2021, de sorte qu’elle n’a pas pu relouer la villa avant le mois d’octobre 2021, après la réalisation des travaux. Elle fait valoir qu’elle justifie de l’étendue des dégradations par la production de nombreux devis.

Dans leurs dernières conclusions du 18 août 2023, M. [W] [R] et Mme [M] [S] demandent à la cour de :

Confirmer intégralement le jugement en ce qu’il a débouté la SCI Les Elfes de ses prétentions dirigées contre les époux [T] au titre d’une remise en état à neuf de la villa de Mudaison ;

Condamner en toutes hypothèses la SCI Les Elfes au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Les époux [T] soutiennent que les sommes sollicitées par la SCI Les Elfes au titre des travaux sont injustifiées au regard du comparatif entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie. A ce titre, ils font notamment valoir qu’à leur entrée dans la villa, les meubles de la cuisine étaient dans un état déplorable et qu’il ressort de l’état des lieux de sortie qu’ils ont laissé à disposition un radiateur neuf.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 1er septembre 2025.

MOTIFS

1. Sur la demande en paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) des années 2020 et 2021

Si dans la partie relative à la motivation de ses dernières conclusions d’appel, sur lesquelles la cour statue, la SCI Les Elfes sollicite la condamnation des époux [T] à lui payer la somme de 330,25 euros au titre de la TEOM des années 2020 et 2021, en annonçant qu’elle produit en pièce n° 14 les avis relatifs à ces années et un détail du calcul conduisant à cette somme, la cour relève cependant que non seulement elle ne produit que l’avis de taxe foncière relatif à l’année 2021, que cet avis concerne plusieurs immeubles sans qu’il ne soit possible de faire le lien entre les montants qui y figurent et le total sollicité par l’appelante mais, surtout, que cette prétention n’est pas reprise dans le dispositif de ses dernières conclusions ; qu’ainsi, la cour n’est saisie d’aucune prétention à ce titre, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande en paiement.

2. Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives

Comme l’énonce justement la SCI Les Elfes, la Cour de cassation rappelle de façon constante que la réalité des dégradations imputables au locataire s’apprécie par la comparaison des états des lieux dressés lors de l’entrée et du départ du locataire.

Sur ce fondement, la SCI Les Elfes estime que les dégradations locatives, au titre desquelles elle demande à la cour de condamner les époux [T] à lui payer la somme totale de 28 554,49 euros, sont établies par le procès-verbal d’huissier dressé contradictoirement lors de l’état des lieux de sortie, en 2021, faisant écho, selon elle, au précédent état des lieux, de 2017.

Pourtant, si la SCI Les Elfes se fonde sur l’état des lieux de sortie pour relever ce qu’elle considère comme constituant des dégradations locatives, elle ne compare ensuite nullement les désordres relevés à l’état du logement tel que résultant de l’état des lieux d’entrée, pour se référer uniquement aux courriels de l’agence Valenia Immobilier, du cabinet d’expertise Polyexpert et de l’agence LGM Immobilier, ou encore aux conclusions d’une expertise amiable, consécutivement à un dégât des eaux, et aux devis et factures pour la reprise des désordres en résultant, enfin, à une attestation des actuels locataires.

Or, s’il est incontestable qu’il peut être relevé des désordres de l’état des lieux de sortie, sa comparaison avec l’état des lieux d’entrée permet à la cour de constater que de nombreux désordres, présentés comme constituant des dégradations locatives que la SCI Les Elfes impute aux époux [T], étaient déjà présents lorsque ces derniers sont entrés dans les lieux.

Ainsi, à titre d’exemple, les débords de peinture sur les prises électriques, présentés comme résultant d’une peinture des murs réalisée à la hâte par les locataires avant la restitution du logement, étaient déjà présents dans certaines pièces au moment de leur entrée, puisqu’il peut être relevé de l’état des lieux d’entrée, s’agissant de la chambre n° 2, que « Des débords de peintures sont à noter sur les prises », ou encore, s’agissant de la chambre n° 1, « des gros débords de peinture blanche sont à noter dessus », « un radiateur avec réserves de fonctionnement et’gros débords de peinture dessus ».

Pour le surplus, il résulte de l’examen de l’état des lieux d’entrée que de nombreux désordres avancés par la bailleresse étaient déjà présents. A titre d’exemple, il peut être cité la cuvette des [8] fendue, l’état dégradé de la cuisine, la présence de prises électriques non conformes ou encore de trous et de reprises d’enduit sur les murs extérieurs. Ainsi, la SCI Les Elfes n’est pas fondée par exemple à solliciter la reprise de la façade pour la somme de 1 919,50 euros, la peinture de tous les murs intérieurs, pour la somme de 5 628 euros, la remise en état de l’installation électrique, pour la somme de 1 707 euros, ou encore la dératisation du logement, pour la somme de 360 euros, la présence de rongeurs n’étant nullement établie.

S’agissant des trente-deux carreaux des terrasses, qui seraient fissurés ou cassés, des cinquante carreaux de cette même terrasse, qui seraient tâchés, des dix dalles de jardin, qui seraient cassées, ou encore des margelles de la piscine, qui seraient également cassées, la SCI Les Elfes n’établit pas avec certitude qu’elles résulteraient de dégradations locatives, pendant le temps d’occupation du logement par les époux [T], d’environ trois années, leur bon état ne ressortant pas de l’état des lieux d’entrée, de sorte que l’état dégradé avancé doit être imputé à la vétusté.

Cependant, il doit être relevé que l’état de propreté dans lequel a été laissé la cuisine, avec la présence de résidus de graisse, ainsi que l’état du jardin et de la piscine, alors que ces éléments avaient été pris en bon état, justifient l’allocation de la somme de 500 euros aux fins de nettoyage de la maison, de la piscine et de la bâche à barre, ainsi que la remise en état du jardin.

3. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [T] seront condamnés aux dépens de l’appel.

Les époux [T] seront en outre condamnés à payer à la SCI Les Elfes la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement réputé contradictoire rendu le 24 novembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier, sauf en ce qu’il a rejeté les prétentions indemnitaires de la SCI Les Elfes au titre des dégradations locatives ;

Statuant à nouveau de ce chef,

CONDAMNE M. [W] [T] et Mme [M] [S], épouse [T], à payer à la SCI Les Elfes la somme de 500 euros au titre des dégradations locatives ;

CONDAMNE M. [W] [T] et Mme [M] [S], épouse [T], à payer à la SCI Les Elfes la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

Les DEBOUTE de leur demande formée à ce titre ;

CONDAMNE M. [W] [T] et Mme [M] [S], épouse [T], aux dépens de l’appel.

Le greffier, Le président,