ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 09 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/03353 – N° Portalis DBVK-V-B7E-OU5M

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 30 JUIN 2020

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

N° RG 17/04358

APPELANT :

Monsieur [Y] [E]

né le 13 février 1949 à [Localité 5] (51)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par M^e Julien CARMINATI, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Laure MARCHAL, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

Madame [P] [B]

née le 30 Novembre 1990 à [Localité 6] (02)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Emily APOLLIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 12 Février 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 mars 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Brigitte DEVILLE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Brigitte DEVILLE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

*

* *

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte authentique du 19 janvier 2016, [Y] [E] a promis de vendre à [T] [Z] et [P] [B] quatre lots d’un ensemble immobilier en copropriété situé à [Localité 5] (51) moyennant le prix de 93 000 euros sous les conditions suspensives notamment de l’obtention d’un prêt bancaire et d’un accord de l’assemblée générale des copropriétaires pour la réalisation de travaux devant conduire à la suppression d’un mur porteur.

Cette promesse de vente expirait le 5 avril 2016 et prévoyait une clause pénale à hauteur de 10 % du prix et le dépôt de la somme de 7000 euros pour constitution d’un séquestre.

Par exploit du 22 août 2017, [P] [B] a assigné [Y] [E] devant le tribunal judiciaire de Montpellier pour voir constater la défaillance, du fait du vendeur, de la condition suspensive tenant à l’autorisation de l’assemblée générale, voir ordonner la restitution du séquestre et voir condamner [Y] [E] au paiement de la somme de 9300 euros en application de la clause pénale.

Par jugement du 30 juin 2020 ce tribunal a :

ordonné la restitution à [P] [B] du séquestre versé à la comptabilité de Maître [S] [X], notaire à [Localité 5], soit la somme de 7000 euros;

condamné [Y] [E] à payer à [P] [B] la somme de 9300 euros au titre de la clause pénale ;

condamné [Y] [E] à payer à [P] [B] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné [Y] [E] aux entiers dépens.

[Y] [E] a relevé appel de cette décision le 6 août 2020.

Vu les conclusions de l’appelant remises au greffe le 2 novembre 2020,

Vu les conclusions de [P] [B] remises au greffe le 2 février 2021,

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes d'[Y] [E] :

L’intimée soulève l’irrecevabilité des demandes nouvelles formées devant la cour par [Y] [E] dans la mesure où celui-ci, ayant constitué avocat en première instance, n’a jamais conclu.

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est, notamment, pour faire écarter les prétentions adverses.

[Y] [E], défendeur en première instance, n’a pas déposé de conclusions bien qu’étant constitué.

Ses conclusions devant la cour tendent à faire écarter les prétentions de [P] [B] en restitution du séquestre et en application de la clause pénale insérée dans la promesse de vente. Ses demandes sont donc recevables devant la cour en application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile.

[Y] [E] forme également des demandes de dommages-intérêts qui sont recevables en application de l’article 566 du code de procédure civile puisqu’elles sont la conséquence nécessaire de ses prétentions.

L’exception d’irrecevabilité soulevée par [P] [B] doit donc être écartée.

Sur le fond :

La promesse de vente signée par les parties le 19 janvier 2016 stipulait deux conditions suspensives.

La première était relative à l’obtention par [P] [B] d’une offre définitive de prêt d’un montant maximum de 93 000 euros au plus tard le 15 mars 2016 avec justification du dépôt de la demande de prêt.

Par courrier recommandé du 20 avril 2016 adressé à [P] [B], [Y] [E] constate qu’aucune offre de prêt acceptée ne lui a été communiquée et ce constat est renouvelé par un courrier postérieur du 8 juin 2016.

En réponse, par courrier du 26 avril 2016, [P] [B] affirme à [Y] [E] que l’offre de prêt définitive a été reçue le 3 mars 2016 et que ce document a été déposé en l’étude de Maître [X], notaire, pour qu’il en assure la communication.

Maître [X], dans un mail adressé le 22 avril 2016 à [Y] [E], déclare qu’il a reçu de [P] [B] des documents et qu’il ne manque plus que l’assemblée générale pour signer l’acte de vente. Cependant le notaire ne précise pas la nature des documents qu’il a reçus et la cour ne peut constater de manière concrète que [P] [B] a bien transmis au notaire, pour communication à [Y] [E], l’offre de prêt acceptée le 3 mars 2016. L’affirmation de Maître [X] selon laquelle il ne manque plus que l’assemblée générale pour signer l’acte de vente est insuffisante au regard des arguments soulevés par l’appelant.

En effet, dans la mesure où dans ses conclusions [Y] [E] soulève la défaillance de la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt, il appartenait à [P] [B] de verser aux débats la demande de prêt ainsi que l’offre définitive de prêt qu’elle aurait reçue le 3 mars 2016, ce qu’elle ne fait pas.

En conséquence, cette condition suspensive est défaillie du fait de [P] [B].

La seconde condition suspensive était relative à l’obtention par le bénéficiaire de la promesse, soit [P] [B], d’une autorisation définitive de l’assemblée générale des copropriétaires pour des travaux de suppression d’un mur porteur. Il devait être joint à la demande le devis de l’entreprise réalisant les travaux, l’attestation décennale de cette entreprise et l’avis d’un architecte.

L’intimée a communiqué au notaire le devis d’une entreprise en date du 2 avril 2016 ainsi qu’une attestation de faisabilité du 31 mars 2016 émanant d’un ingénieur structure.

[Y] [E] souligne dans ses courriers l’absence de communication de l’attestation d’assurance décennale de l’entreprise et de l’avis d’un architecte. Or [P] [B] ne justifie nullement devant la cour avoir obtenu et communiqué ces documents à [Y] [E].

À défaut de ces pièces, la convocation de l’assemblée générale de la copropriété était vaine puisque les copropriétaires ne pouvaient se prononcer sur les travaux envisagés par [P] [B] qu’au regard de ces documents garantissant la faisabilité du projet en toute sécurité pour l’immeuble.

Cette condition suspensive est donc défaillie du fait de [P] [B].

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a ordonné la restitution à cette dernière du séquestre et le paiement de la somme de 9300 euros au titre de la clause pénale.

L’acte notarié prévoyait une clause pénale d’un montant de 9300 euros ayant pour objet de sanctionner le comportement de l’une des parties dans la mesure où elle n’a pas permis de remplir les conditions d’exécution de la vente.

Les deux conditions suspensives n’ayant pu être réalisées du fait de [P] [B] , celle-ci doit être condamnée à payer à [Y] [E] la somme qu’il réclame à ce titre, soit 5000 euros.

[P] [B] a déposé entre les mains du notaire la somme de 7000 euros à titre de dépôt de garantie. Le notaire constitué séquestre ne pouvait remettre les fonds au promettant que du consentement de toutes les parties ou en exécution d’une décision judiciaire devenue définitive en cas de non réalisation de la vente par la faute du bénéficiaire.

L’acte n’a pas prévu que la somme versée à titre de dépôt de garantie resterait acquise au vendeur à défaut de réalisation de la vente.

L’immobilisation du bien immobilier a été indemnisée en application de la clause pénale qui correspondait à l’évaluation anticipée et forfaitaire des conséquences de l’inexécution du contrat. L’appelant ne justifie pas d’un préjudice distinct et complémentaire.

Ainsi sa demande en paiement de la somme complémentaire de 7000 euros à titre de dommages-intérêts doit être écartée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevables les demandes formulées en appel par [Y] [E] ;

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau,

Dit et juge que les conditions suspensives stipulées dans la promesse de vente signée par les parties le 19 janvier 2016 sont défaillies du fait de [P] [B] ;

Condamne [P] [B] à payer à [Y] [E] la somme de 5000 euros en application de la clause pénale stipulée dans l’acte du 19 janvier 2016 ;

Déboute [Y] [E] de sa demande de dommages-intérêts complémentaires ;

Condamne [P] [B] à payer à [Y] [E] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés tant en première instance qu’en cause d’appel  ;

Condamne [P] [B] aux dépens de première instance et d’appel.

le greffier le président