COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES

COPIES EXECUTOIRES+ EXPÉDITIONS :

la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN

la SELARL LEROY AVOCATS

ARRÊT du : 26 NOVEMBRE 2025

n° : N° RG 24/03150 – N° Portalis DBVN-V-B7I-HDIR

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 11] en date du 13 Septembre 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265310337900789

Madame [E] [T]

née le 18 Février 1941 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Christophe PESME de la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN, avocat au barreau d’ORLEANS

INTIMÉE : timbre fiscal dématérialisé n°: -/-

Syndic. de copro. SDC RESIDENCE CHAMP DE COURSES

Pris en la personne de son syndic la SAS SERGIC

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Marie-Odile COTEL, de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d’ORLEANS

— Déclaration d’appel en date du :17 Octobre 2024

— Ordonnance de clôture du : 1er Juillet 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, à l’audience publique du 02 JUILLET 2025, Madame Hélène GRATADOUR, Président de Chambre, en son rapport et Monsieur Yannick GRESSOT, Conseiller, ont entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;

Lors du délibéré

Madame Hélène GRATADOUR , président de chambre,

Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller,

Monsieur Michel Louis BLANC, Magistrat exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;

ARRÊT :

L’arrêt devait initialement être prononcé le17 septembre 2025, à cette date le délibéré a été prorogé au 15 octobre 2025, au 22 octobre 2025, au 19 novembre 2025 puis au 26 novembre 2025;

ARRÊT : prononcé le 26 NOVEMBRE 2025 par mise à la disposition des parties au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Exposé du litige

Mme [E] [T] est propriétaire des lots 82, 125 et 164, s’agissant respectivement d’une cave, d’un appartement et d’un parking au sein de la copropriété la [Adresse 12] [Adresse 9] située [Adresse 4] [Localité 11].

Par acte de commissaire de Justice du 28 décembre 2023, le [Adresse 14] [Adresse 9], prise en la personne de son syndic, la SAS SERGIC, a assigné Mme [T] selon la procédure accélérée au fond devant le Tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de la voir condamner à lui verser des charges de copropriété.

Décision dont appel

Par jugement du 13 septembre 2024, le Tribunal judiciaire d’Orléans a :

— Condamné Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] :

· La somme de 2.980,34 euros au titre des charges échues au 2 avril 2024 ;

· La somme de 909,32 euros au titre des appels de charges non échues et devenus exigibles du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 ;

· La somme de 360 euros au titre des frais de mise en demeure et de relance;

— Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à concurrence de 2.929,49 euros à compter du 14 août 2023, date de la mise en demeure et pour le surplus à compter du 28 décembre 2023, date de l’assignation ;

— Débouté le [Adresse 14] [Adresse 8] du surplus de ses demandes en ce compris celle en dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— Débouté Mme [T] de ses demandes de dommages et intérêts, d’expertise et de délais de paiement ;

— Condamné Mme [T] aux dépens de l’instance ;

— Condamné Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] de courses la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par acte du 17 octobre 2024, Mme [T] a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a :

Condamné Mme [E] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] :

— la somme de 2 980,34 € au titre des charges échues au 2 avril 2024,

— la somme de 909,32 € au titre des appels de charges non échues et devenus exigibles sur l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024,

— la somme de 360 € au titre des frais de mise en demeure et de relance,

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à concurrence de 2 929,49 euros à compter du 14 août 2023, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 28 décembre 2023, date de l’assignation ;

Débouté Mme [E] [T] de ses demandes de dommages et intérêts, d’expertise et de délais de paiement ;

Condamné Mme [E] [T] aux dépens de l’instance ;

Condamné Mme [E] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] la somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties.

Demandes et moyens des parties

Aux termes de ses conclusions du 16 janvier 2025, Mme [T] demande à la Cour de :

Déclarer Madame [T], recevable et bien fondée en son appel,

Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Orléans le 13 septembre 2024, sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence CHAMP DE COURSES du surplus de ses demandes, en ce compris celle en dommages et intérêts pour résistance abusive,

En conséquence,

Ordonner avant dire droit, une expertise comptable de la copropriété et désigner tel Expert et commissaire au compte qu’il plaira à la présente judication,

Mettre à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée CHAMP DE COURSES les frais d’expertise

Subsidiairement,

Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée CHAMP DE COURSES de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions compte tenu de la disproportion des appels de charge,

En tout état de cause,

Déduire la somme de 2.915,24 euros correspondant aux sommes dues à Madame [T], ainsi que l’ensemble des frais de lettre recommandée avec AR, relance, frais d’huissier, frais d’avocat, frais de dossier (etc.)

Octroyer à Madame [T] des délais de paiements sur deux années,

Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée CHAMP DE COURSES à verser à Madame [T] la somme de 2.000 euros au titre de son préjudice moral,

Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée CHAMP DE [Adresse 10] à verser à Madame [T] la somme de 1.800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée CHAMP DE [Adresse 10] aux dépens.

Dire que Madame [T] en sa qualité de copropriétaire, sera exemptée de toute participation aux frais de mise en demeure, frais d’huissiers et condamnation aux frais irrépétibles et aux dépens liés à la cette procédure.

Le [Adresse 14] [Adresse 9], prise en la personne de son syndic, la SAS SERGIC a constitué avocat mais n’a pas conclu.

L’ordonnance de clôture est en date du 1er juillet 2025.

Pour l’exposé des moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions citées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 146 du Code de procédure civile, « Une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve ».

En l’espèce, au soutien de sa demande d’expertise, Mme [T] produit des courriers qu’elle a elle-même écrit à la SAS SERGIC, syndic de la copropriété de la résidence [Adresse 9], une convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 26 mars 2024 qui porte en en-tête son adresse, sans aucune erreur d’adressage, convocation accompagnée des documents s’y rapportant.

Ces seuls documents ne peuvent, à eux seuls, démontrer que le syndic ne gérerait pas correctement la copropriété et justifier la demande formée par Mme [T] d’expertise comptable de la copropriété. Sa demande de ce chef est rejetée et le jugement entrepris, confirmé sur ce point.

Sur les demandes au titre des appels de charges

Le [Adresse 14] [Adresse 8] est défaillant à démontrer que Mme [T] serait redevable de sommes au titre des appels de charges de la copropriété.

La décision entreprise sera infirmée sur ce point.

Il suit de ce qui précède que Mme [T] sera déboutée de sa demande de déduction de la somme de 2.915,24 euros correspondant aux sommes qui lui seraient dues.

La demande tendant à ce que soit déduit des sommes dues par Mme [T] l’ensemble des frais de lettre recommandée avec AR, relance, frais d’huissier, frais d’avocat, frais de dossier (etc.) sera également rejetée en ce qu’elle n’est pas chiffrée.

Par ailleurs, Mme [T] n’étant pas condamnée à payer des sommes au titre des appels de charge, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement. La décision entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur la demande au titre du préjudice moral.

Mme [T] ne justifie ni d’une faute, ni du préjudice qui en découlerait, résultant du comportement du syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée CHAMP DE COURSES.

Elle sera déboutée de sa demande tendant à ce que le syndicat soit condamné à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de son préjudice moral. La décision entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée CHAMP DE COURSES qui succombe, doit être condamné aux entiers dépens de la présente instance et condamné à verser à Madame [T] la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [T] sera déboutée de sa demande d’exemption de toute participation aux frais de mise en demeure, frais d’huissiers, identique à celle précédemment exposée.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en dernier ressort ;

INFIRME le jugement du 13 septembre 2024 rendu par le Tribunal judiciaire d’Orléans en ce qu’il a :

— Condamné Mme [E] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] :

· La somme de 2.980,34 euros au titre des charges échues au 2 avril 2024 ;

· La somme de 909,32 euros au titre des appels de charges non échues et devenus exigibles du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 ;

· La somme de 360 euros au titre des frais de mise en demeure et de relance;

— Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à concurrence de 2.929,49 euros à compter du 14 août 2023, date de la mise en demeure et pour le surplus à compter du 28 décembre 2023, date de l’assignation ;

CONFIRME le jugement entrepris en ses dispositions soumises à la Cour en ce qu’il a débouté Mme [E] [T] de ses demandes de dommages et intérêts, d’expertise et de délais de paiement ;

Y ajoutant

DÉBOUTE Mme [E] [T] de sa demande de déduction de la somme de 2.915,24 euros correspondant aux sommes qui lui seraient dues, de sa demande tendant à ce que soit déduit des sommes qu’elle devrait l’ensemble des frais de lettre recommandée avec AR, relance, frais d’huissier, frais d’avocat, frais de dossier (etc.) et de sa demande d’exemption de toute participation aux frais de mise en demeure, frais d’huissiers ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée CHAMP DE COURSES aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée CHAMP DE COURSES à verser à Madame [E] [T] la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Madame Hélène GRATADOUR, président de chambre, et Madame Fatima HAJBI, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,