COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 07 MAI 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/07065 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PHPM

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 20 SEPTEMBRE 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BÉZIERS

N° RG 20/02295

APPELANT :

Monsieur [I] [G]

né le 23 Mai 1964 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Aude DARDAILLON, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Madame [F] [G]

née le 09 Août 1964 à [Localité 3] (ROUMANIE)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]

Non représentée – assignée le 24 mars 2022 à étude

Maître [C] [W] ès qualités de Mandataire liquidateur de la SARL D’ARCHITECTURE SOULAIRAC SOBELLA ET ASSOCIES

[Adresse 3]

[Localité 4]

et

S.A.M. C.V. MAF ASSURANCES en sa qualité d’assureur de la SARL SOULAIRAC SOBELLA ET ASSOCIES.

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentés par M^e Jérémy BALZARINI de la SCP ADONNE AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Christophe DE ARANJO, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A.R.L. OCD 34

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Marie-Laure MARLE-PLANTE, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Jacques Philippe ALEXANDRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.C.I. LES TERRASSES DU CAPISCOL prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 6]

Représentée par M^e Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Karine BEAUSSIER ROCHEBLAVE, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A. ALLIANZ ès qualités d’assureur de la SCI LES TERRASSES DU CAPISCOL

[Adresse 7]

[Localité 7]

Représentée par M^e Guillaume DANET de la SCP CASCIO,ORTAL, DOMMEE, MARC, DANET, GILLOT, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Aurélie GILLOT, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A.R.L. SUDEXE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège social sis

[Adresse 8]

[Localité 8]

et

S.A. AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur de SUDEXE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 9]

[Localité 9]

Représentées par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER et sur l’audience par M^e Thierry VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER

Mutuelle MAF en qualité d’assureur de la sté OCD 34 prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

Intimée sur appel provoqué par acte du 09 juin 2022

Représentée par M^e Jérémy BALZARINI de la SCP ADONNE AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance du 03 novembre 2022 d’irrecevabilité des conclusions

S.A.S. QUALICONSULT représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 4]

et

S.A AXA FRANCE IARD Assureur de QUALICONSULT représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 9]

[Localité 9]

Représentées par M^e Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Benoît TRANIER LAGARRIGUE, avocat au barreau de TOULOUSE

Ordonnance de clôture du 27 Janvier 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 février 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— rendu par défaut,

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour fixée au 16 avril 2026 et prorogée au 07 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Les Terrasses du Capiscol, assurée au titre de l’assurance dommages ouvrage et de l’assurance constructeur non réalisateur auprès de la SA Allianz, a fait édifier une résidence sise [Adresse 11] à [Localité 10].

Sont notamment intervenues à l’acte de construire :

— la SARL d’architecture Soulairac Sobella et associés, assurée auprès de la Mutuelle des Architectes Français, au titre d’une mission complète sous-traitée en partie auprès de la SARL Sudexe assurée auprès d’AXA France IARD,

— la SARL OCD 34, assurée par la SA AXA France IARD, en qualité de bureau d’étude structure,

— la société Qualiconsult, assurée par la SA AXA France IARD, en qualité de bureau de contrôle.

Par acte authentique du 30 décembre 2011, monsieur [I] [G] et madame [F] [S] épouse [G] ont acquis de la SCI Les Terrasses du Capistol en l’état futur d’achèvement un appartement et trois places de parking au sein de cet immeuble moyennant le prix de 253 680 euros.

La réception des travaux est intervenue le 15 février 2013.

Sur requête des époux [G], par ordonnance en date du 5 juin 2015, le juge des référés près le tribunal judiciaire de Béziers a ordonné une mesure d’expertise judiciaire et désigné pour y procéder monsieur [P].

L’expert judiciaire a rendu son rapport le 29 octobre 2015.

La SARL d’architecture Soulairac Sobella et associés a été placée en liquidation judiciaire, maître [C] [W] étant désigné en qualité de mandataire liquidateur.

Par actes des 6, 7, 12 avril et 3 mai 2016, les époux [G] ont fait assigner la SCI Les Terrasses du Capiscol et la SA Allianz, maître [C] [W] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL d’architecture Soulairac Sobella et associés et la Mutuelle des Architectes Français, la SARL Sudexe et la SA AXA France IARD, la SARL OCD 34, la société Qualiconsult et leur assureur la SA AXA France IARD devant le tribunal judiciaire de Béziers aux fins de les voir condamner à les indemniser des préjudices subis.

Par jugement du 20 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Béziers a notamment :

— condamné in solidum la SCI Les Terrasses du Capistol et la SA Allianz, maître [C] [W] en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL d’architecture Soulairac Sobella et associés et la Mutuelle des Architectes Français, la SARL Sudexe et la SA AXA France IARD au paiement de la somme de 1 000 euros au titre d’une place de parking et de la somme de 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du 6 avril 2016,

— dit que dans les rapports entre eux au stade de la contribution finale à la dette, solidum la SCI Les Terrasses du Capistol et la SA Allianz, maître [C] [W] es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL d’architecture Soulairac Sobella et associés et la Mutuelle des Architectes Français, la SARL Sudexe et la SA AXA France IARD seront tenus au tiers chacun de la dette,

— condamné in solidum la SCI Les Terrasses du Capistol et la SA Allianz, maître [C] [W] es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL d’architecture Soulairac Sobella et associés et la Mutuelle des Architectes Français, la SARL Sudexe et la SA AXA France IARD à payer à [I] [G] et [F] [S] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la SCI Les Terrasses du Capistol et la SA Allianz, maître [C] [W] es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL d’architecture Soulairac Sobella et associés et la Mutuelle des Architectes Français, la SARL Sudexe et la SA AXA France IARD aux dépens comprenant le coût de la procédure de référé et d’expertise judiciaire, avec distraction au profit de maître Bories du cabinet d’avocat Eleom.

Par déclaration en date du 8 décembre 2021, monsieur [I] [G] a régulièrement interjeté appel de cette décision.

La SARL Sudexe et la SA AXA France IARD ont fait assigner la MAF ès qualités d’assureur de la société OCD 34 par acte en date du 9 juin 2022.

Par ses conclusions enregistrées par le greffe le 30 mai 2022, monsieur [I] [G] demande à la cour d’appel d’infirmer le jugement dont appel et demande à la cour de :

— condamner in solidum la SCI Les Terrasses du Capiscol et la SA Allianz, maître [C] [W] es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL d’architecture Soulairac Sobella et associés et la Mutuelle des Architectes Français, la SARL Sudexe, la SA AXA France IARD et la SARL OCD 34, à payer aux époux [G] les sommes suivantes :

o 30 000 euros au titre des places de parking sous dimensionnées,

o 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

avec intérêts au taux légal à compter du 6 avril 2016.

— condamner in solidum la SCI Les Terrasses du Capiscol et la SA Allianz, maître [C] [W] es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL d’architecture Soulairac Sobella et associés et la Mutuelle des Architectes Français, la SARL Sudexe, la SA AXA France IARD et la SARL OCD 34 à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Vu les conclusions de la SCI Les Terrasses du Capiscol enregistrées au greffe le 8 juin 2022 ;

Vu les conclusions de la SA Allianz enregistrées au greffe le 30 mai 2022 ;

Vu les conclusions de la SARL Sudexe et son assureur la SA AXA France IARD enregistrées au greffe le 7 juin 2022 ;

Vu les conclusions de la SARL OCD 34 enregistrées au greffe le 29 juillet 2022 ;

Vu les conclusions de maître [C] [W] ès qualités de liquidateur de la SARL d’architecture Soulairac Sobella et associés, et de la MAF ès qualités d’assureur de la SARL d’architecture Soulairac Sobella et associés enregistrées au greffe le 1er juin 2022 ;

Vu les conclusions de la SASU Qualiconsult et de son assureur la SA AXA France IARD enregistrées au greffe le 1er septembre 2022 ;

Vu l’ordonnance du conseiller de la mise en état du 3 novembre 2022 prononçant l’irrecevabilité des conclusions déposées le 30 septembre 2022 par la MAF ès qualités d’assureur de la société OCD 34 ;

Vu l’absence de constitution d’avocat au nom et pour le compte de madame [F] [S] épouse [G] ;

Vu l’ordonnance de clôture de la procédure en date du 27 janvier 2026 ;

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.

MOTIFS

Sur les désordres

Il s’agit d’un sous-dimensionnement des places de parking vendues aux époux [G] (n° 171, 172 et 173) et de la présence, sur la place n°171 d’un poteau de béton situé à 2,85 mètres de l’entrée du parking.

Sur la responsabilité décennale des constructeurs

Le tribunal, estimant que :

— l’existence du poteau sur le parking n°171 n’a pas fait l’objet de réserve à la réception, aucune référence à un poteau sur ladite parcelle ne figurant au titre des réserves mentionnées dans l’annexe jointe au procès-verbal de réception,

— l’exiguïté de l’accès aux places de parking rendaient ces dernières impropres à leur destination,

a jugé que la responsabilité décennale des intervenants à l’acte de construire était engagée.

Toutefois, en l’espèce aucune atteinte à la solidité de l’ouvrage n’est invoquée et, s’agissant de l’impropriété à destination, les opérations expertales ont permis de déterminer qu’il était possible pour trois véhicules de se garer, la présence du poteau et la faible largeur des places induisant uniquement une gêne pour sortir des véhicules, gêne qui n’est pas apparue importante à l’expert judiciaire (pièce 8 de la SCI Les Terrasses du Capiscol, notamment page 29).

Dans ces conditions, les places de parking apparaissent conformes à leur destination et la responsabilité décennale des intervenants à l’acte de construire ne peut être utilement recherchée. Le jugement déféré sera infirmé.

Sur la responsabilité civile du vendeur d’immeuble à construire

Aux termes des dispositions de l’article 1642-1 du code civil, qui, s’agissant d’un régime spécial, s’appliquent à l’exclusion de tout autre régime de responsabilité de droit commun, « Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. »

L’article 1648 du code civil précise que l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Le tribunal a considéré, nonobstant l’absence de mention sur le contrat, que le sous dimensionnement des places de parking (constatée par l’expert judiciaire pour deux des trois places litigieuses) constituait une non-conformité à la norme NF P 91-120 communément appliquée et qui serait tacitement entrée dans le champ contractuel.

Or, la norme NF P 91-120 ne revêt aucun caractère obligatoire.

Par conséquent, elle ne peut entrer dans le champ contractuel que si elle est expressément visé au contrat, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Dans ces conditions, aucune non-conformité n’est en l’espèce établie s’agissant du dimensionnement des places de parking.

S’agissant du poteau, il s’agit d’une non-conformité contractuelle, le contrat ne prévoyant aucun poteau à l’endroit auquel il a été installé.

Le caractère apparent de cette non-conformité à la réception, et lors de la livraison aux acquéreurs, ne fait aucun doute eu égard à ses dimensions qui le rendent particulièrement visibles, étant observé que si, ainsi que le soutient monsieur [I] [G], les inconvénients pratiques induits par la présence de ce poteau ne se sont révélés que lors de l’utilisation de la place de parking, pour autant ils sont nécessairement apparus dès la première utilisation de ladite place de parking, donc au moment de la livraison, cette date constituant le point de départ du délai d’un an de l’article 1648 du code civil.

Or, en l’espèce, aucun procès-verbal de livraison n’étant versé aux débats, la date à laquelle le vendeur est susceptible d’être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents apparaît dans ces conditions être la date de réception, soit le 15 février 2013.

L’action devait par conséquent être introduite avant le 15 février 2014, à peine de forclusion. Or, elle l’a été le 11 mai 2015 et apparaît dès lors forclose.

Elle sera déclarée irrecevable.

Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et les dépens

Eu égard à l’issue du litige, mais également à la réalité des inconvénients subis par les époux [G] lors de l’utilisation de leurs places de parking, le jugement déféré sera infirmé et les parties seront déboutées de leurs demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [G], qui succombent, seront condamnés aux dépens, en ce compris le coût de la procédure de référé et d’expertise judiciaire, avec distraction au profit de la SCP Argellies-Apollis, avocats.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 20 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Béziers ;

Statuant de nouveau,

Déclare irrecevable l’action de monsieur [I] [G] et madame [F] [S] épouse [G] fondée sur le manquement à l’obligation de délivrance et sur la responsabilité civile ;

Déboute monsieur [I] [G] et madame [F] [S] épouse [G] de leurs demandes ;

Déboute les parties de leurs demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne monsieur [I] [G] et madame [F] [S] épouse [G] aux dépens, en ce compris le coût de la procédure de référé et d’expertise judiciaire, avec distraction au profit de la SCP Argellies-Apollis, avocats.

Le greffier, Le président,