COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 27 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/04655 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P6UX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 10 mars 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 7]

N° RG 22/00119

APPELANTE :

Madame [Y] [P] [E] épouse [V]

née le 03 Avril 1978 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant, substituant M^e Héloïse DULIEU, avocat au barreau des PYRENEES-ORIANTALES, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C-34172-2023-005220 du 04/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

INTIME :

Monsieur [T] [G]

né le 05 Juillet 1940 à [Localité 9]

C/z M. [U] [G] [Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Andie FULACHIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Nicolas NASSIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 17 Novembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Décembre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 25 octobre 2018, M. [T] [G] a donné à bail à M. [B] [V] et Mme [Y] [E], épouse [V], un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] [Localité 8] (66), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 000 euros, outre 25 euros de provisions sur charges.

Les locataires ont quitté les lieux en début d’année 2021.

Par acte d’huissier du 7 décembre 2021, Mme [Y] [E], épouse [V], a fait assigner M. [T] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7], en indemnisation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral.

Le jugement contradictoire rendu le 10 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] :

Condamne M. [T] [G] à verser à Mme [Y] [E] la somme de 1 638,19 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Condamne Mme [Y] [E] à verser à M. [T] [G] la somme de 1 638,19 euros au titre des loyers et charges impayés ;

Ordonne la compensation des sommes dues par chacune des parties ;

Déboute Mme [Y] [E] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

Rejette le surplus des demandes de chacune des parties ;

Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens par elle engagés ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Le premier juge a constaté que le bailleur avait manqué à ses obligations, compte tenu de la non-conformité du conduit de cheminée pouvant entrainer un danger pour les occupants et de son intervention insuffisante concernant les remontées capillaires et l’humidité constatées au rez-de-chaussée.

Toutefois, il a ramené à de plus justes proportions le montant des sommes réclamées au titre du préjudice de jouissance, constatant notamment le caractère minime du préjudice esthétique résultant de la réparation grossière du plafond de la chambre, ainsi que l’absence de démonstration de l’impossibilité d’utiliser la piscine et de l’existence d’un désordre affectant la porte du garage. Il a également estimé que la preuve d’un préjudice moral n’était pas rapportée.

Le premier juge a finalement condamné Mme [Y] [E] au paiement de la somme de 1 638,19 euros au titre des loyers et charges impayés, après déduction du dépôt de garantie, cette dernière ne justifiant pas s’en être acquittée.

Mme [Y] [P] [E] épouse [V] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 19 septembre 2023.

Dans ses dernières conclusions du 15 mai 2024, Mme [Y] [P] [E] épouse [V] demande à la cour de :

Déclarer infondé l’appel incident formalisé par M. [T] [G] ;

Rejeter l’ensemble des demandes formulées par M. [T] [G] ;

Déclarer irrecevable la pièce adverse n° 33 et l’écarter des débats ;

Déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par Mme [Y] [E] ;

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a exclu des désordres affectant le logement loué les désordres suivants : la porte du garage ou porte d’entrée, la réparation du plafond de la chambre, l’accès à la télévision et le raccordement internet, le défaut d’étanchéité de la piscine ;

Juger que lesdits désordres affectent effectivement le logement loué ;

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [T] [G] à payer à Mme [Y] [E] la somme de 1 638,19 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Condamner M. [T] [G] au paiement de la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi ;

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [Y] [E] de sa demande au titre du préjudice moral subi ;

Condamner M. [T] [G] au paiement de la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice moral subi ;

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [Y] [E] à verser à M. [T] [G] la somme de 1 638,19 euros au titre des loyers et charges impayés ;

Débouter M. [T] [G] de sa demande au titre des charges et loyers impayés ;

Condamner M. [T] [G] au paiement de la somme de 298,19 euros en compensation de la non-restitution du dépôt de garantie et des charges et loyers restant dus par Mme [Y] [E] ;

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [Y] [E] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Condamner M. [T] [G] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance ;

Condamner M. [T] [G] dans le cadre de la procédure d’appel au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Mme [Y] [E] soutient qu’elle était dans l’impossibilité d’utiliser la piscine durant l’année 2020, affirmant que les fuites d’eau constantes l’avaient contrainte à la vider par moitié, tandis que l’eau avait naturellement verdi en raison du dysfonctionnement du système de filtration.

Elle prétend que le garage était impraticable, compte tenu de l’absence d’étanchéité à l’air et à l’eau de la porte du garage.

L’appelante fait valoir que la ligne téléphonique prévue dans le bail n’était pas fonctionnelle, empêchant tout raccordement internet.

Elle affirme que le bailleur n’avait pas procédé à l’installation d’une ventilation de la salle de bain.

L’ancienne locataire soutient que le désordre concernant la chambre lui a occasionné un trouble de jouissance, précisant qu’un morceau de plafond était tombé dans la chambre de ses enfants.

Elle prétend que la dangerosité du conduit de la cheminée est établie par le rapport Saretec en date du 26 octobre 2020.

Au soutien de sa demande d’indemnisation de son préjudice moral, l’appelante fait valoir que sa famille a été contrainte de vivre dans logement mal chauffé durant de nombreux mois d’hiver, et exposée à un risque d’intoxication au monoxyde de carbone. Elle ajoute que l’inertie du bailleur lui a occasionné beaucoup de stress et tracasseries, la contraignant à effectuer de nombreuses relances.

Elle affirme s’être acquittée des charges, notamment de la consommation d’eau, concernant les derniers mois de 2018, et avoir réglé le loyer du mois de juin 2019. Elle sollicite en outre la déduction de la surconsommation d’eau, due aux fuites de la piscine, du montant allégué par l’intimé.

Dans ses dernières conclusions du 19 février 2024, M. [T] [G] demande à la cour de :

Rejeter toutes conclusions, fins ou prétentions contraires ;

Au principal,

Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné le concluant à payer la somme de 1 633,19 euros (sic) ;

Déclarer l’appel de Mme [Y] [E] infondé ;

Déclarer l’appel incident de M. [T] [G] recevable et fondé ;

Infirmer in parte qua le jugement entrepris ;

Rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions présentées par Mme [Y] [E] ;

Incidemment,

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [Y] [E] à servir au concluant les sommes de :

922,99 au titre des loyers demeurant impayés,

715,20 euros au titre des charges récupérables ;

En ce cas,

Condamner Mme [Y] [E] à servir au concluant la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, et dont distraction au profit de l’avocat soussigné, et ce par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Au subsidiaire,

Confirmer purement et simplement le jugement entrepris ;

En ce cas,

Condamner Mme [Y] [E] à servir au concluant la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés ainsi qu’aux entiers dépens d’appel, et dont distraction au profit de l’avocat soussigné, et ce par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [T] [G] soutient qu’il n’est pas justifié de l’impossibilité d’user de la piscine, précisant que la fuite était minime et qu’il avait pris en charge les excédents.

L’intimé prétend qu’aucun préjudice n’est établi s’agissant de la porte de garage, du plafond de la chambre et de la connexion au réseau internet, pour laquelle aucune obligation n’est prévue dans le bail.

Il affirme avoir procédé aux réparations des défauts de ventilation dont il a eu connaissance tardivement en raison de la carence de l’appelante.

M. [T] [G] fait valoir qu’il n’est pas justifié de l’impossibilité d’user du conduit de cheminée.

Il indique avoir procédé aux travaux de réfection de l’ensemble des désordres affectant le chauffage.

L’intimé affirme que l’ancienne locataire ne justifie pas des tracas allégués, tenant l’absence de certificat médical.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 17 novembre 2025.

MOTIFS

1. Sur la demande visant à ce que la pièce n° 33 de M. [T] [G] soit écartée des débats

Mme [Y] [E] demande à la cour d’écarter la pièce n° 33 produite M. [T] [G], au motif qu’elle consisterait en une « attestation faite à soi-même ».

Or, la cour observe que cette pièce, intitulée « Historique », est produite par M. [T] [G] dans un souci de clarté des débats, en proposant une chronologie des faits, ce que les parties font de façon habituelle dans le corps de leurs conclusions, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter des débats dès lors que Mme [Y] [E] ne démontre pas que l’intimé ferait une présentation trompeuse de ces faits.

2. Sur les prétentions indemnitaires formées par Mme [Y] [E] au motif d’un trouble de jouissance en raison de désordres ayant affecté le logement

S’agissant des désordres liés à la piscine, en lecture du rapport contradictoire établi par le Cabinet Saretec le 27 janvier 2021, consécutivement à une visite le 26 octobre 2020, et des pièces produites au débat, s’il est établi qu’elle présentait de multiples fissurations à l’origine d’une perte d’eau, Mme [Y] [E] n’établit pas que le système de filtration aurait été dysfonctionnel, ce qui aurait conduit à ce que l’eau de la piscine devienne verte, empêchant la famille d’en profiter, dès lors qu’au regard de cette affirmation, l’expert a pu mentionner que « le système de filtration n’est pas fuyard », sans aucunement relever qu’il aurait été dysfonctionnel. S’agissant de la surconsommation d’eau, la cour relève du rapport de la société Piscine O Claire, établi le 22 août 2020, qu’elle a pu l’estimer à 0,5 cm par jour et que l’expert du Cabinet Saretec, consécutivement à sa visite du 26 octobre 2020, a pu indiquer que « Concernant la consommation d’eau, selon les relevés de compteur, il aurait été consommé 329,123 m3, ramené à 192,083 m3, déduction faite du remplissage de piscine consécutif aux réparations faites sur le bassin (59,84 m3) et 77,2 m3 d’estimation haute de perte d’eau due à la fuite. Si l’on considère que la consommation moyenne d’eau d’une personne est d’environ 150 l/jour, soit environ 55 m3/an, ce qui pour la famille [V] pourrait représenter 275 m3/an, la consommation calculée de 192,083 m3 ne nous semble pas anormale. ». La cour relève par ailleurs que M. [T] [G] a déduit à deux reprises les surconsommations d’eau à l’occasion de la régularisation des charges locatives, une première fois pour la somme de 237,78 euros, et une seconde fois, pour la somme de 184,31 euros, après la réalisation des travaux de réfection de la piscine.

S’agissant de la porte de garage, la cour relève du rapport du Cabinet Saretec, que l’expert a pu indiquer que « Pour la porte de garage, le seuil est légèrement plus haut que le bas de porte. Lorsque l’eau ruisselle sur la porte, elle pénètre dans le garage et peut former une flaque à l’entrée. Nous constatons sur un côté, la présence d’une entaille dans le seuil qui a été réalisée pour permettre à l’eau de ressortir et éviter qu’elle ne s’accumule. Il est important de considérer que les garages ne sont pas des parties habitables et que les venues d’eaux sont acceptables. Il est donc recommandé de toujours surélever ce que l’on entrepose dans ces lieux. Concernant la porte d’entrée, même si celle-ci est ancienne, elle est en son état et ne présente pas de problème majeur rendant l’ouvrage impropre à destination », et que Mme [Y] [E] ne critique pas ces conclusions, se limitant à arguer de l’existence d’un préjudice subi au motif qu’elle ne pouvait rien entreposer dans le garage, sauf à le faire en hauteur.

S’agissant de l’absence de raccord Internet de la maison, Mme [Y] [E] estime que le premier juge a exclu à tort ce désordre. Or, la cour relève du bail liant les parties que s’il n’était pas mentionné l’existence d’une connexion Internet, il y était bien fait mention de la présence d’une prise téléphonique, laquelle est apparue dysfonctionnelle sur la partie privée, la locataire ayant alerté de cette difficulté dès le 4 novembre 2018.

S’agissant de remontées capillaires dans le salon, retenues par le premier juge, la cour relève que Mme [Y] [E] a informé M. [T] [G] de ce désordre le 16 novembre 2018, lequel a mandaté un plombier-chauffagiste thermicien, M. [I] [M], qui a produit une facture en date du 17 mai 2019 pour son intervention, qui s’est cependant avérée insuffisante selon le rapport du Cabinet Saretec.

S’agissant de la tâche au plafond de la chambre à l’étage, en l’état de l’argumentation de l’appelante, la cour estime qu’il n’est pas apporté de critique utile au motif pris par le premier juge, qui a justement dit que le désordre était de nature esthétique et ne rendait pas impropre le logement à son usage.

S’agissant du conduit de cheminée, il n’est pas contesté sa non-conformité, qui pouvait entrainer un danger pour les occupants.

La cour relève enfin que le bailleur, M. [T] [G], en considération de ces désordres portés à sa connaissance, a mis fin au mandat de gestion qui le liait à l’agence Laforêt Immobilier, pour la reprendre en direct et, qu’à cette occasion, afin de tenir compte des préjudices subis par ses locataires, il les a dispensés du paiement du loyer du mois de mai 2019, pour la somme de 1 000 euros, outre 25 euros de provisions sur charges, et a réduit le loyer à 900 euros à compter de juin 2019.

En considération de ces éléments, la cour estime que le premier juge a fait une juste appréciation des désordres existants, des préjudices subis par les locataires et de leur indemnisation, en allouant à Mme [Y] [E] la somme de 1 638,19 euros.

Le préjudice moral subi par les locataires, en lien direct et certain avec ces désordres n’étant pas démontré en cause d’appel, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté les prétentions indemnitaires formées par Mme [Y] [E] de ce chef.

3. Sur les sommes à devoir par Mme [Y] [E]

La cour relève que M. [T] [G] produit notamment en pièces n° 24 à 30, la justification des charges appelées, contrairement à ce que soutient Mme [Y] [E], et que dans le décompte qu’il détaille en pages 4 et 5 de ses dernières conclusions, il apparaît qu’il a bien déduit, consécutivement aux provisions sur charges versées, le dépôt de garantie, pour la somme de 1 000 euros, contrairement à ce que soutient également Mme [Y] [E] ; qu’ainsi, c’est à juste titre que le premier juge a dit qu’elle restait à lui devoir, au titre des loyers et charges impayés, la somme de 1 638,19 euros, en précisant qu’il avait arrêté cette somme après déduction du dépôt de garantie.

En conséquence de ce qui précède, le jugement contradictoire rendu le 10 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] sera confirmé en toutes ses dispositions.

4. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [Y] [E] sera condamnée aux dépens de l’appel, avec droit de recouvrement direct au bénéfice des avocats qui peuvent y prétendre.

Mme [Y] [E], qui échoue en son appel, en toutes ses prétentions, sera en outre condamnée à payer à M. [T] [G] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement contradictoire rendu le 10 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7], en toutes ses dispositions ;

Et y ajoutant,

CONDAMNE Mme [Y] [E] à payer à M. [T] [G] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

DEBOUTE Mme [Y] [E] de sa demande formée à ce titre ;

CONDAMNE Mme [Y] [E] aux dépens de l’appel et accorde aux avocats de la cause qui peuvent y prétendre, le droit de recouvrement direct prévu à l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,