RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /21 DU 15 AVRIL 2021

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/01685 – N° Portalis DBVR-V-B7E-ET5M

Décision déférée à la Cour :

jugement du Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de VERDUN, R.G. n° 11.19.142, en date du 24 juillet 2020,

APPELANTE :

Madame D C née X

née le […] à […] , demeurant […]

Représentée par M^e Clarisse MOUTON de la SELARL LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON LAGARRIGUE, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉS :

Monsieur Z A

né le […] à UNVERRE, demeurant […]

Représenté par M^e Hervé MERLINGE de la SCP JOUBERT, DEMAREST & MERLINGE, avocat au barreau de NANCY

Madame H A née Y

née le […] à COURTALAIN , demeurant […]

Représentée par M^e Hervé MERLINGE de la SCP JOUBERT, DEMAREST & MERLINGE, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 Mars 2021, en audience publique devant la Cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN Président de chambre, qui a fait le rapport,

Madame Nathalie ABEL, Conseillère

Madame Fabienne GIRARDOT, Conseillère

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Monsieur Ali ADJAL ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 15 Avril 2021, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 15 Avril 2021, par Monsieur Ali ADJAL, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, Président de chambre et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier ;

Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 9 juin 2016, les époux Z et H A ont donné en location à M^me D C un appartement situé à Verdun, […], pour une période de trois ans courant du 15 juillet 2016 au 14 juillet 2019.

Par lettre recommandée avec AR du 4 janvier 2019, les époux A ont donné congé à leur locataire pour reprise personnelle du logement, mais M^me D C a refusé de quitter les lieux.

Par acte d’huissier de justice en date du 19 juillet 2019, les époux A ont fait assigner M^me D C devant le tribunal d’instance de Verdun, afin de voir faire droit au congé et prononcer la résiliation judiciaire du bail, voir fixer une indemnité d’occupation et condamner M^me D C à la payer et voir ordonner l’expulsion de cette dernière.

M^me D C a sollicité l’annulation du bail et du congé.

Par jugement rendu le 24 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Verdun a rejeté les demandes d’annulation du bail et du congé, il a prononcé la résiliation du bail avec effet au 14 juillet 2019, il a ordonné à M^me D C de libérer l’appartement, sauf à s’en voir expulser, il a condamné M^me D C à payer une indemnité d’occupation égale au loyer et aux charges récupérables et il l’a condamnée à payer une indemnité de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Le tribunal a considéré que les erreurs matérielles affectant le bail ne permettaient pas d’en prononcer l’annulation et que les bailleurs, âgés de plus de 65 ans, ont pu valablement s’opposer au renouvellement du bail même en présence d’une locataire elle-même âgée de plus de 65 ans, d’autant que cette dernière n’a pas justifié des conditions de ressources requises.

Par déclaration enregistrée le 31 août 2020, M^me D C a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions déposées le 10 février 2021, M^me D C demande à la cour d’infirmer le jugement déféré et, statuant à nouveau, de :

— prononcer la nullité ou dire sans effet le congé qui lui a été délivré par les époux A,

— dire que le bail a été reconduit tacitement jusqu’au 14 juillet 2022,

— condamner in solidum les époux A à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour congé et procédure abusifs,

— condamner in solidum les époux A à lui rembourser la somme de 675 euros au titre des honoraires indûment réclamés pour la rémunération du mandataire immobilier,

— débouter les époux A de toutes leurs demandes et les condamner in solidum à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’appui de son appel, M^me D C expose :

— que l’administrateur de biens par lequel elle est passée lui avait assuré que vu son grand âge (81 ans), elle pourrait rester dans l’appartement loué jusqu’à la fin de ses jours,

— qu’il n’y a pas lieu à résiliation du bail, puisqu’elle n’a manqué à aucune de ses obligations de locataire,

— que le congé délivré par voie de lettre recommandée avec AR par les époux A n’a pu produire ses effets, puisqu’elle n’a jamais signé cet accusé de réception,

— que la signature figurant sur l’AR du congé n’est ni la sienne ni même celle de sa fille,

— qu’elle n’a jamais donné aucune procuration pour signé cet AR,

— que la preuve de la réception par elle de ce congé par lettre recommandée avec AR n’étant pas rapportée, le délai de préavis de six mois n’a pas pu commencer à courir, de sorte que le bail a été tacitement reconduit,

— qu’en outre, le congé que les époux A lui ont donné est dépourvu de cause sérieuse et légitime et a été délivré sans respect de la loyauté qui doit présider à l’exécution des contrats,

— que le congé litigieux puis son assignation devant le tribunal ont constitué pour elle un choc qui a aggravé son état de santé, déjà mis à mal par la maladie, d’autant que le jugement rendu a été suivi d’un commandement de quitter les lieux et d’un commandement de payer aux fins de saisie-vente ; qu’en outre, l’huissier des époux A a tenté de l’expulser le 20 octobre 2020 malgré la procédure d’arrêt de l’exécution provisoire qui était en cours,

— qu’elle a versé 675 euros au titre des honoraires du mandataire des bailleurs, sans que les dispositions légales qui permettaient ce paiement fussent reproduites au bail,

Par conclusions déposées le 7 février 2021, les époux A demandent à la cour de confirmer le jugement déféré et, y ajoutant, de condamner M^me D C à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Ils font valoir :

— qu’ils sont âgés tous deux de plus de 65 ans, comme étant nés en 1946 et 1947, ce qui leur permet de délivrer congé à un locataire protégé comme l’est M^me D C,

— que l’accusé réception du congé a été signé par M^me D C ou par son mandataire, de sorte que le congé est valable,

— que le motif du congé est légitime puisqu’il est motivé par le fait qu’ils ont désormais 75 ans et qu’ils souhaitent faire de leur appartement situé en ville leur résidence principale,

— qu’ils n’ont commis aucune faute dans cette affaire, puisque c’est au contraire M^me D C qui se montre procédurière et refuse de rechercher un autre logement malgré le congé qui lui a été valablement délivré,

— qu’en ce qui concerne le paiement de la somme de 675 euros, contrairement à ce que soutient M^me D C, les trois premiers alinéas de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 sont bien reproduits au bail,

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la validité du congé

L’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec AR, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement et que le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

En cas de notification par lettre recommandée avec AR, l’avis de réception doit être signé par le locataire lui-même.

En l’espèce, par lettre recommandée datée du 4 janvier 2019, les époux A ont, via la société CPR Immobilier, adressé à M^me D C un congé pour reprise. L’avis de réception (daté du 7 janvier 2019) de ce courrier porte, dans la case réservée à la signature du destinataire, la

mention manuscrite suivante : 'P.O. C'.

M^me D C produit aux débats la photocopie de sa carte nationale d’identité ainsi que celle de sa fille B. Il ressort de l’examen de ces deux pièces de comparaison que la signature de la première comme celle de la seconde ne correspondent absolument pas à la mention 'C’ qui figure sur l’avis de réception précité.

En outre, les lettres 'P.O.' indiquent clairement que le signataire n’est pas M^me D C.

Cette dernière explique qu’elle n’a donné aucune procuration pour signer à sa place les avis de réception de ses courriers. Elle produit même une attestation de la Poste de Verdun selon laquelle les courriers qui lui sont destinés ne font l’objet d’aucune procuration.

Les époux A produisent deux autres avis de réception de courriers adressés à M^me D C en juillet 2019 qui portent également la mention 'P.O. C'. Mais la réitération de cette mention n’établit nullement que M^me D C avait donné procuration à un tiers pour recevoir ses courriers en son nom.

Il apparaît ainsi que le congé pour reprise adressé par les époux A à M^me D C n’a pas été notifié à la personne de cette dernière, l’avis de réception n’étant pas signé par elle, de sorte que ce congé est irrégulier et n’a pas pu produire son effet. Aussi M^me D C est-elle bien fondée à soutenir que le bail a été renouvelé tacitement à son échéance pour une nouvelle durée de trois ans qui a commencé à courir le 15 juillet 2019 (soit jusqu’au 14 juillet 2022).

Le jugement déféré sera donc infirmé en toutes ses dispositions.

Sur les dommages et intérêts pour congé et procédure abusifs

La faculté de donner congé à M^me D C était ouverte aux époux A par la loi du 6 juillet 1989. Si le congé délivré par les époux A à M^me D C s’est trouvé privé d’effet à cause du vice affectant sa notification, il n’est néanmoins pas démontré qu’ils auraient fait preuve d’une mauvaise foi particulière dans cette affaire.

En outre, le fait d’avoir essayé de mettre à exécution le jugement dont ils ont bénéficié ne peut leur être reproché dès lors qu’il était assorti de l’exécution provisoire. Cette dernière a été arrêté par ordonnance de référé du 4 novembre 2020 et il n’est pas soutenu que des actes d’exécution ont été poursuivis ou initiés postérieurement à cette date.

Par conséquent, aucun abus n’est caractérisé et M^me D C sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les honoraires du mandataire mis à la charge de M^me C

L’article 5-I de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

'La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location d’un logement, tel que défini aux articles 2 et 25-3, est à la charge exclusive du bailleur, à l’exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du présent I.

Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à la signature du bail.

Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation.

Les trois premiers alinéas du présent I ainsi que les montants des plafonds qui y sont définis sont reproduits, à peine de nullité, dans le contrat de bail lorsque celui-ci est conclu avec le concours d’une personne mandatée et rémunérée à cette fin'.

En l’espèce, il résulte de l’article 1.8 du bail conclu entre les parties que les 'frais et honoraires’ exposés se sont élevés à 1 350 euros, somme divisée par moitié entre les bailleurs et la locataire (soit 675 euros chacun).

Les trois premiers alinéas précités de l’article 5-I sont reproduits in extenso à l’article 1.8 du bail. En revanche, le bail ne porte aucune indication des montants des plafonds applicables aux honoraires récupérables pour moitié sur le locataire.

En l’absence de mention de ces plafonds, la clause du bail qui met à la charge du locataire la moitié des honoraires du mandataire est nulle.

Par conséquent, M^me D C est bien fondée à demander le remboursement de la somme de 675 euros qu’elle a payée à ce titre aux époux A en application de cette clause nulle.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les époux A, qui sont les parties perdantes, supporteront les dépens de première instance et d’appel et ils seront déboutés de leur demande de remboursement de leurs frais de justice irrépétibles. En outre, il est équitable qu’ils soient condamnés à payer à M^me D C la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau,

DIT que le congé délivré par les époux A n’a pu produire aucun effet,

En conséquence, DIT que le bail liant les époux A et M^me D C a été renouvelé tacitement le 15 juillet 2019 pour une nouvelle période de trois années (soit jusqu’au 14 juillet 2022),

DEBOUTE M^me D C de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum les époux A à rembourser à M^me D C la somme de 675 € (six cent soixante quinze euros),

DEBOUTE les époux A de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum les époux A à payer à M^me D C la somme de 2 500 € (deux mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum les époux A aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, Président de chambre à la Cour d’Appel de NANCY, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en sept pages.