Minute n° 22/00064

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 19/02335 – N° Portalis DBVS-V-B7D-FD2N

Z, A

C/

Y, B

COUR D’APPEL DE METZ

1èRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 22 FEVRIER 2022

APPELANTS :

Monsieur D Z

[…]

[…]

Représenté par M^e François RIGO, avocat au barreau de METZ

Madame F A

[…]

[…]

Représentée par M^e François RIGO, avocat au barreau de METZ

INTIMÉS :

Madame R S Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

Monsieur H B […]

[…]

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Monsieur RUFF, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame DUSSAUD, Conseiller

Madame FOURNEL, Conseiller

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Evelyne LOUVET

GREFFIER PRÉSENT AU DÉLIBÉRÉ: M^me Hélène BAJEUX

DATE DES DÉBATS : Audience publique du 25 Novembre 2021

L’affaire a été mise en délibéré pour l’arrêt être rendu le 03 Février 2022. Ce jour venu le délibéré a été prorogé pour l’arrêt être rendu le 17 février 2022. Ce jour venu le délibéré a été prorogé pour

l’arrêt être rendu le 22 février 2022.

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Par acte notarié du 14 janvier 2015, M^me R-S Y a vendu à M. D Z et Mme. J A une maison à usage d’habitation sise 16 rue des Coquelicots à Kedange-Sur-Canner 57920.

Ayant découvert que le mur de soutènement en limite de leur propriété menaçait de s’écrouler sur le terrain voisin, les époux X-A ont envoyé un courrier en date du 22 avril 2015 puis une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception par le biais de leur conseil en date du 4 juin 2015, en considérant que cet état de fait leur avait été caché de même que le différend en résultant avec le propriétaire voisin, et en invitant M^me Y à trouver un accord avec ses acquéreurs.

M. D Z et Mme. J A ont ensuite, par acte d’huissier du 23 décembre 2015, fait assigner Mme. R-S Y devant le tribunal de grande instance de Thionville en réparation pour dol.

Par ordonnance du 13 mars 2017, le juge de la mise en état a renvoyé l’affaire devant la Chambre Civile du Tribunal de Grande instance de Metz pour un dépaysement du dossier en raison de la fonction de la défenderesse.

Par acte d’huissier du 4 octobre 2017, Mme. R-S Y a assigné M. H B, son ex-époux devant le tribunal de grande instance de Metz en intervention forcée et en garantie.

Par ordonnance du 18 mai 2018, le juge de la mise en état a joint les procédures n° RG 17/1494 et RG 17/2919 sous le numéro RG 17/1494.

Au dernier état de leurs conclusions, Monsieur Z et Madame A sollicitaient la condamnation de Madame Y à leur payer les sommes de 20.167 € au titre des travaux à réaliser et de 4.000 € pour résistance abusive, et demandaient également que Monsieur B soit tenu in solidum des sommes dues par Madame Y et soit condamné à garantir Madame Y des sommes dues aux époux Z.

Madame Y avait conclu à titre principal au débouté de toute demande, arguant n’avoir commis aucune réticence dolosive et faisant valoir que les demandeurs ne rapportaient pas la preuve d’un élément intentionnel de sa part. A titre subsidiaire elle demandait la condamnation de Monsieur B à la garantir des sommes auxquelles elle serait condamnée dès lors que celui-ci était en charge de l’entretien de l’immeuble commun.

Par un jugement contradictoire du 11 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Metz a

débouté M. D Z et Mme. J A de toutes leurs demandes et les a condamnés aux dépens ainsi qu’ à payer à M^me R-S Y la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Tribunal a également débouté Madame Y de sa demande en garantie dirigée contre Monsieur B.

Pour statuer ainsi le Tribunal a considéré au visa de l’ancien article 1116 du code civil, que Monsieur Z et Madame A K à rapporter la preuve de la dissimulation intentionnelle d’une information déterminante ou d’une man’uvre sans laquelle ils n’auraient pas contracté.

Le Tribunal en particulier a relevé qu’il n’était nullement établi que M^me Y aurait été informée de ce que, selon le témoignage d’un voisin, Monsieur B aurait tordu les piquets installés sur le mur afin que celui-ci paraisse droit, et qu’il n’est pas davantage établi que les courriers des époux C lui auraient été remis. Il a considéré qu’il n’existait aucune preuve d’une collusion frauduleuse entre les époux Y-B, par ailleurs en instance de divorce, aux fins de dissimuler aux acquéreurs la demande de leurs voisins et la réalité de la situation.

De même le Tribunal a estimé que le seul fait que Monsieur B ait été vu en train de redresser les piquets équipant le mur, ne faisait nullement preuve de sa volonté de tromper un acquéreur potentiel.

Par déclaration transmise au greffe de la cour du 23 septembre 2019, M. D Z et Mme. J A ont relevé appel de ce jugement.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives du 5 octobre 2021 M. D Z et Mme. J A demandent à la Cour de:

« -dire l’appel de M. et Mme. Z recevable et bien fondé ;

en conséquence,

-infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

et statuant à nouveau,

-condamner Mme. R-S Y et M. H B solidairement en tous les cas in solidum à verser à M. et Mme. Z les sommes suivantes :
4 000€ au titre de la réparation du préjudice moral

-condamner Mme. R-S Y et M. H B solidairement en tous les cas in solidum à payer à M. et Mme. Z la somme de 4 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ».

Par ses dernières conclusions récapitulatives du 8 novembre 2021 Madame R-S Y , demande à la Cour de:

-juger l’appel de Mme. A et de M. Z à l’encontre du jugement du tribunal de grande instance de Metz du 11 septembre 2019 recevable en la forme mais non fondé,

en conséquence, le rejeter,

-débouter Mme. A et M. Z de l’ensemble de leurs demandes ;

a titre principal,

-confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

-condamner solidairement Mme. A et M. Z au paiement d’une somme de 4 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

-condamner solidairement Mme. A et M. Z aux frais et dépens de la procédure d’appel ;

a titre subsidiaire, et s’il est fait droit à la demande indemnitaire de Mme. A et M. Z ;

-réduire à de plus justes proportions le montant du préjudice matériel ;

-débouter M^me A et M. Z de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

- débouter M^me A et M. Z de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

-juger l’appel incident et provoqué de M^me Y à l’encontre de M. B recevable en la forme et bien fondé ;

en conséquence, y faire droit,

-condamner M. B à garantir Mme. Y de toute condamnation prononcée à son encontre tant en principal, intérêts, frais et accessoires.

Monsieur H B n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel et les conclusions justificatives d’appel du 23 décembre 2019 lui ont été signifiées par acte d’huissier du 22 janvier 2020 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

Les conclusions d’appel incident de M^me Y lui ont également été signifiées le 22 avril 2020 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé aux conclusions précitées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 novembre 2021.
MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’ancien article 1116 du code civil applicable aux faits de la cause, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que sans ces man’uvres l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il est toutefois admis en jurisprudence que la démonstration de man’uvres dolosives peut simplement entrainer l’allocation de dommages et intérêts sur un fondement délictuel, s’il est établi que ces man’uvres dolosives ont entrainé un préjudice pour le co contractant, ce que consacre actuellement l’alinéa 4 de l’article 1178 nouveau du code civil.

Il résulte des conclusions de Monsieur et Madame Z que ceux-ci, qui sollicitent non pas une réduction du prix de vente mais la réparation d’un préjudice, aussi bien contre M^me Y, vendeuse, que contre M. B, tiers à la vente, agissent sur ce second fondement. S’agissant de la demande de condamnation formulée à l’encontre de Monsieur B, il résulte du dossier de première instance que dans le dispositif de leurs conclusions de première instance les époux Z demandaient à voir « dire que Monsieur B sera tenu in solidum des sommes dues par Madame Y aux époux Z », de sorte que leur actuelle demande de condamnation in solidum aussi bien de Madame Y que de Monsieur B, n’apparait pas contraire à la prohibition posée par l’article 564 du code de procédure civile.

Les époux Z exposent avoir été très rapidement informés par leurs voisins M. et M^me C, du fait que le mur de soutènement de leur jardin penchait depuis plusieurs années, et de plus en plus, sur le terrain des époux C situé en contrebas, au point que des mises en demeures avaient été envoyées et qu’une procédure devant le conciliateur de justice avait été entamée. Ils exposent en outre que compte tenu de la configuration des lieux, seul un passage sur le terrain des époux C permettait de se rendre compte de l’état du mur, qui leur a ainsi été caché.

Pour s’opposer à toute demande, Madame Y expose qu’étant en instance de divorce et ne résidant plus dans l’immeuble vendu, elle n’a rencontré les acquéreurs que le jour de la signature de l’acte notarié de sorte qu’il ne peut lui être reproché aucune man’uvre ou dissimulation intentionnelle à l’endroit des acquéreurs. Elle soutient en outre qu’il n’est nullement établi qu’elle ait été destinataire de la lettre recommandée adressée par les époux C le 16 juin 2014 pas plus que de la lettre du 3 mars 2014, et indique qu’en juin 2014 elle ne vivait plus avec monsieur B. De même elle fait valoir qu’il n’est pas établi qu’elle ait eu connaissance de la convocation envoyée par la juridiction de proximité en octobre 2014 et en conclut qu’à l’époque où elle a quitté le domicile conjugal il n’existait pas de litige avec les voisins M. et M^me C. Elle estime donc que la preuve d’une intention dolosive de sa part n’est pas rapportée.

Les époux Z-A versent cependant aux débats plusieurs attestations de témoins desquelles il résulte que l’état du mur de soutènement propriété des époux B-Y était un sujet de discussion et un problème régulièrement évoqué entre voisins, que Madame Y ne pouvait par conséquent ignorer.

-Ainsi Madame L M épouse C expose dans son attestation « que Monsieur et Madame B étaient informés depuis longtemps et même avant 2010 que leur mur se décalait et penchait dans (leur) propriété ». Ayant acquis leur maison en 2004 alors que ce mur était déjà contruit, M^me C relate qu’elle même et son époux ont constaté d’année en année qu’il se décalait. Etant amis avec les époux B elle relate qu’ils parlaient souvent de la dégradation de ce mur entre eux, devant le grillage ou lors de repas à leur domicile, et que pour les tranquiliser « Monsieur B devant sa femme affirmait qu’il avait une garantie décennale et que leur assureur leur avait confirmé que les extérieurs de la maison étaient pris en compte ».

Madame C relate encore qu’à partir de 2010 ils ont constaté que le mur se dégradait fortement et devenait dangereux, mais que les époux B sont devenus « de plus en plus évasifs sur ce sujet » bien que « constatant sur place l’avancement de la dégradation avec M. et M^me B de 2011 à 2014 ». Elle indique avoir avec son époux adressé successivement en 2014 deux courriers recommandés demandant la prise en charge de ce mur, l’accusé de réception du premier courrier ayant été perdu.

Elle expose encore avoir entrepris une « médiation » en octobre 2014 avec Monsieur B et expose que Madame B s’est présentée le 02 février 2019 ( dernier chiffre peu lisible) et a demandé le renvoi, puis que Monsieur C s’est présenté en retard à l’audience du 23 mars 2019 de sorte que « la médiation a été radiée ».

Elle indique enfin qu’en 2017 le mur s’est entièrement effondré de sorte que devant le danger les époux Z ont entrepris les travaux.

-Madame N O, amie du couple C, atteste avoir constaté que le mur de soutènement se décalait progressivement chaque année et atteste avoir « assisté lors de nos soirées avec M. et M^me C et M. et M^me B, à des échanges sur l’état de dégradation du mur ».

-Monsieur P Q, gendre de Monsieur et Madame C, expose avoir constaté que le mur de séparation entre les terrains « se décalait gravement chaque année surtout en 2010 où il devenait de plus en plus penché » et expose que de 2006 à 2008 il vivait chez les époux C, et que « ce mur était déjà en discussion. M. B et son épouse rassuraient mes beaux parents que dans le cas où le mur tombait ils feraient marcher leur assurance pour le remettre en état ».

Si effectivement les témoignages les plus circonstanciés émanent de la famille C ainsi que le remarque M^me Y, pour autant ceci ne suffit pas à leur enlever toute valeur probante. Outre le fait que le problème posé par ce mur ne concernait que les familles C et B, qui étaient donc les plus à même de témoigner, il apparaît que depuis 2017 un terme a été donné au problème rencontré par les époux C puisque le mur a été refait, de sorte que ceux-ci n’ont aucun intérêt particulier à apporter leur témoignage dans le cadre de la présente procédure, postérieure aux travaux leur ayant donné satisfaction, et qu’il n’existe aucune raison de mettre en doute leurs propos.

Il résulte suffisamment de ces témoignages que Madame Y et Monsieur B étaient au courant du problème posé par le mur de soutènement du bien immobilier dont ils étaient à l’époque propriétaires, du caractère évolutif de ce désordre et par conséquent du risque majeur de voir celui-ci s’aggraver, de même qu’ils était informés des inquiétudes manifestées à ce sujet par leurs voisins et du fait que des travaux de remise en état leur incomberaient nécessairement.

Or il est constant que M^me Y n’a pas porté ces informations à la connaissance des acquéreurs.

Les époux Z-A exposent sans être contredits, que la configuration des lieux ne permettait pas de se rendre compte de l’état du mur en restant sur le terrain dont ils projetaient l’acquisition, puisque le mur était situé en contrebas du terrain et que son état n’était visible que depuis la propriété des époux C. Ils relatent qu’un grillage était posé sur le haut du mur et était la seule partie visible depuis la propriété Y-B, mais que les piquets de ce grillage avaient été tordus de façon à les maintenir à la verticale, masquant ainsi l’inclinaison prise par le mur situé en dessous.

Ils produisent à ce sujet, outre des photos, l’attestation de Monsieur U-V C qui relate que « en juin 2014 nous avons porté plainte auprès de M. et M^me B car leur mur menace de tomber et le dallage est tellement penché qu’il est chez nous d’au moins 20 cm de dépassement. En octobre 2014 M. B redresse le grillage en tordant le bas de chaque piquet pour que de chez lui rien n’y parait ».
Il n’y a pas de man’uvres dolosives et fautives, si le défaut dont se plaignent les acquéreurs était visible.

Cependant en l’état des photographies produites (qui sont contestées quant à leur absence de date mais non quant leur authenticité ), il apparaît effectivement que, depuis le terrain actuellement propriété des époux Z, seul un grillage est visible, le mur litigieux étant situé en dessous du niveau de ce terrain et par conséquent caché à la vue.

Une inspection visuelle du grillage et de ses poteaux de soutien pouvait se faire à quelques mètres de distance, permettait d’apprécier l’état du grillage, mais ne permettait pas de soupçonner l’état du mur situé en contrebas, cet état ne pouvant être apprécié que depuis la propriété voisine des époux C.

Or il est acquis que l’état de ce mur était problématique et qu’il en résultait une situation potentiellement litigieuse entre les époux.

De surcroit les photos produites font effectivement apparaître que les piquets de soutien du grillage ont été légèrement tordus à leur base afin de les redresser, de sorte qu’ils ne suivaient pas l’inclinaison inquiétante du mur et donnaient une apparence de plus grande normalité. Peu importe que Monsieur B ait procédé à cette intervention dans le grillage pour des raisons esthétiques ou pour tromper un éventuel acquéreur. Il reste qu’il ne pouvait qu’avoir conscience de ce que le grillage et les poteaux surmontant le mur ne reflétaient pas l’inclinaison réelle de celui-ci.

Par ailleurs et à supposer que l’état du mur ait été visible, cette constatation ne suffisait pas aux acquéreurs pour mesurer l’ampleur du problème. Seuls M^me Y et M. B pouvaient savoir, d’une part que l’état de ce mur était évolutif et se dégradait, et d’autre part que les propriétaires avaient été confrontés aux réclamations de leurs voisins et qu’un litige pouvait en découler ou du moins une demande de réparation ou indemnisation à bref délai.

Dès lors, en ne communiquant pas aux futurs acquéreurs toutes les informations sur l’état du mur et sur le risque de litige et de travaux lourds en résultant, Madame Y comme Monsieur B ont effectivement commis une réticence dolosive, constitutive d’une faute.

Monsieur B n’ignorait pas l’état réel du mur et ne pouvait ignorer, lorsqu’il a fait visiter les lieux aux futurs acquéreurs, que l’aspect du grillage était de nature à les induire en erreur sur cet état. Il n’ignorait pas davantage les nombreuses demandes formulées antérieurement par les époux C, auxquelles il n’avait réservé aucune suite. Il a donc volontairement tu des informations importantes, qui auraient nécessairement provoqué chez les futurs acquéreurs une réflexion quant aux travaux à prévoir, et par conséquent quant au prix de leur achat.

Il en est de même pour Madame Y, qui en sa qualité de vendeuse du bien, ne peut se retrancher derrière l’attitude de Monsieur B, auquel elle ne soutient nullement avoir donné des instructions claires quant aux informations à communiquer aux futurs acquéreurs. Il résulte des attestations précitées qu’elle avait connaissance aussi bien que son ex époux, du problème posé par ce mur, et qu’elle s’est abstenue d’en faire part aux acquéreurs. Le fait qu’elle n’ait pas été physiquement présente lors des visites, n’était nullement un obstacle à la transmission d’une telle information.

Enfin il importe peu de savoir si les deux mises en demeure envoyées en mars et juin 2014 par les époux C, sont parvenues à Madame Y dès lors que celle ci avait eu antérieurement largement les moyens de se rendre compte des inquiétudes et des attentes des époux C. Il en est de même de la convocation devant la juridiction de proximité, qui n’a été apparemment adressés qu’à Monsieur B, ce dont ce dernier s’est gardé de faire part aux époux Z.

Néanmoins la Cour observe que le courrier des époux C du 16 juin 2014 a bien fait l’objet d’un envoi en recommandé avec accusé de réception, même si la signature du destinataire n’apparait pas. Un tel courrier confirme la réalité des inquiétudes des époux C, telles que M^me C les décrit dans son attestation.

Il y a donc lieu de considérer qu’aussi bien Madame Y que Monsieur B ont commis vis à vis des époux Z une réticence dolosive dont ils doivent répondre.

Pour preuve du préjudice résultant de ce dol, Monsieur et Madame Z versent aux débats une facture du 12 décembre 2016 d’un montant de 1.500 € TTC concernant la démolition du mur qui s’était écroulé chez les voisins, ainsi qu’une facture du 21 juin 2019 d’un montant HT de 16.970 € soit TTC 18.667 € correspondant à la reconstruction du mur.

Ils justifient donc avoir exposé une somme totale de 20.167 € au titre de la démolition et de la reconstruction du mur litigieux.

Il convient d’évaluer leur préjudice à hauteur de cette somme, qu’ils ont été contraints de débourser sans avoir eu aucun moyen de discuter en conséquence le prix de vente ou de demander préalablement à la vendeuse de faire effectuer les travaux.

Aussi bien Monsieur B que Madame Y ayant par leur attitude contribué à la réalisation du dommage, il convient de les condamner in solidum au paiement de cette somme.

La réticence dolosive de Monsieur B et Madame Y a par ailleurs placé les époux Z dans une situation difficile et imprévue, leur a fait supporter les tracas liés à un litige avec leurs voisins et à la nécessité de faire réaliser des travaux coûteux, et leur a imposé vis à vis de leur vendeuse des démarches auxquelles celle-ci n’a d’ailleurs pas donné suite, malgré un courrier de leur avocat.

Il en résulte un préjudice moral qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 800 € à titre de dommages et intérêts.

Sur l’appel en garantie, il appartient à M^me Y d’apporter la preuve de la faute commise par Monsieur B vis à vis d’elle.

M^me Y, qui a laissé Monsieur B en charge d’un rôle vis à vis de ses acquéreurs, n’indique nullement qu’elle lui aurait donné des consignes précises concernant les informations à communiquer, se contentant de considérer qu’il lui appartenait d’en prendre l’initiative. Si l’attitude de M. B a contribué à la survenance du dommage, les éléments versés aux débats ne justifient nullement qu’il soit considéré comme le seul responsable de celui-ci.

Au vu des éléments de la cause, rien ne justifie que Monsieur B soit tenu vis à vis de M^me Y au delà de ce qui résulterait du simple exercice du recours entre deux codébiteurs solidaires.

Il convient donc de prévoir que Monsieur B devra garantir M^me Y à hauteur de 50

% des sommes auxquelles celle-ci est condamnée, en principal intérêt, article 700 du code de procédure civile et frais.

Les intimés qui succombent supporteront les dépens de première instance et d’appel.

Il est enfin équitable d’allouer aux époux Z, en remboursement des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel, une indemnité de 4.000 €.

PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, par défaut et par arrêt mis à disposition au Greffe,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement déféré,

Statuant à nouveau :

Condamne in solidum Mdame R S Y et Monsieur H B à verser à Monsieur D Z et Madame J Z née A les sommes de :

-20.167 € à titre de dommages et intérêts pour les travaux réalisés,

-800 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

Condamne Monsieur H B à garantir Madame R S Y à hauteur de 50

% des condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts, article 700 du code de procédure civile et frais et dépens,

Condamne in solidum Monsieur H B et M^me R S Y aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Condamne in solidum Monsieur H B et M^me R S Y à verser à Monsieur et Madame Z la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été prononcé par sa mise à disposition publique le 22 Février 2022, par Madame FOURNEL,conseiller pour le président empêché, assisté de M^me BAJEUX, Greffier, et signé par eux.

Le Greffier, Le Conseiller pour le président empêché, 1. W AA AB AC

20 167€ au titre des travaux réalisés,