RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

— -----------------------------------

COUR D’APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile

ARRÊT N° /2022 DU 27 JUIN 2022

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/00821 – N° Portalis DBVR-V-B7G-E6Q6

Décision déférée à la Cour : ordonnance de la Présidente du tribunal judiciaire d’EPINAL, R.G.n° 22/00031, en date du 16 mars 2022,

APPELANTS :

Monsieur [B] [T]

né le 20 Mai 1961 à PARIS (75)

domicilié 188 avenue Gilbert Trigano – 88800 VITTEL

Représenté par M^e Franck KLEIN de la SELARL AVOCAT JURISTE CONSEIL, avocat au barreau d’EPINAL

Madame [F] [K], épouse [T]

née le 06 Avril 1967 à COMPIEGNE (60)

domiciliée 188 avenue Gilbert Trigano – 88800 VITTEL

Représentée par M^e Franck KLEIN de la SELARL AVOCAT JURISTE CONSEIL, avocat au barreau d’EPINAL

S.C.I. NINO TILLEULS, prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié au siège social, sis 247 avenue Bouloumié VILLA NINO – 88800 VITTEL

Représentée par M^e Franck KLEIN de la SELARL AVOCAT JURISTE CONSEIL, avocat au barreau d’EPINAL

Monsieur [M] [E]

né le 05 Novembre 1951 à JARNY (54)

domicilié 219 avenue Bouloumié – 88800 VITTEL

Représenté par M^e Franck KLEIN de la SELARL AVOCAT JURISTE CONSEIL, avocat au barreau d’EPINAL

Madame [H] [E]

née le 05 Avril 1980 à NANCY (54)

domiciliée 54 rue du Maréchal Foch – 54130 SAINT MAX

Représentée par M^e Franck KLEIN de la SELARL AVOCAT JURISTE CONSEIL, avocat au barreau d’EPINAL

— -------------------------------------------------------------------------------------------------------

Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

— -------------------------------------------------------------------------------------------------------

Monsieur [Y] [I]

né le 28 Janvier 1978 à SAINT PIERRE LES NEMOURS (77)

domicilié 54 rue du Maréchal Leclerc – 10400 NOGENT SUR SEINE

Représenté par M^e Franck KLEIN de la SELARL AVOCAT JURISTE CONSEIL, avocat au barreau d’EPINAL

Madame [J] [A], épouse [I]

domiciliée 54 rue du Maréchal Leclerc – 10400 NOGENT SUR SEINE

Représentée par M^e Franck KLEIN de la SELARL AVOCAT JURISTE CONSEIL, avocat au barreau d’EPINAL

Madame [P] [C]

domiciliée 61 avenue du Général de Gaulle – 54340 POMPEY

Représentée par M^e Franck KLEIN de la SELARL AVOCAT JURISTE CONSEIL, avocat au barreau d’EPINAL

La procédure ayant été régulièrement et préalablement communiquée pour avis au Ministère Public.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Mai 2022, hors la présence du public, devant la Cour composée de :

Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre, chargée du rapport,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller,

Madame Mélina BUQUANT, Conseiller,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Juin 2022, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 27 Juin 2022, par Madame LEGARDINIER, Greffière placée, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame LEGARDINIER, Greffière placée ;

FAITS ET PROCÉDURE :

Messieurs [B] [T], [M] [E], [Y] [R], Mesdames [F] [K], [H] [E], [J] [A] épouse [R], [P] [C] et la SCI Nino Tilleuls sont copropriétaires au sein de la copropriété Résidence Le Central sise à Vittel (88800), 219 avenue Bouloumié.

Monsieur et Madame [O] sont co-propriétaires des lots suivants : chambres lots 0129, 0130 et 0133, réserve lot 0132, pièce lot 0239, salle de bains lot 0238 et appartement lot 0176 ainsi que par le biais de personnes morales, la SCI 88 [O] des chambres 0127 et 0128, greniers lots 0219 à 0223, 0227, 0240 et 0241 ainsi que l’EURL Un Air de Famille, de l’appartement F6 lot 009 et des jardins lors 0162 et 0163.

Lors de l’assemblée générale de la copropriété du 16 novembre 2016, Monsieur et Madame [O], propriétaires de lots dans la résidence, situés au 2 ème et 3 ème étages de l’aile sud-est, ont été autorisés à remplacer les lucarnes des greniers par des châssis de toit de type patrimoine homologués par les ABF, sous quelques réserves et notamment de se conformer au règlement de copropriété.

Relevant que la construction de cet ouvrage ne respectait pas les dispositions du règlement de copropriété et notamment aux articles « Harmonie » (page 48) et « Respect des obligations relatives à la copropriété » (page 28 issue du rectificatif devant notaire du 24 juin 2016), Monsieur [M] [E], membre du conseil syndical et copropriétaire a informé la mairie de Vittel de ces irrégularités.

L’UDAP (Union Départementale de l’Architecture et du Patrimoine) des Vosges a confirmé la non-conformité des travaux et la mairie de Vittel, par courrier du 18 octobre 2021, a indiqué saisir l’Architecte des Bâtiments de France afin qu’il rédige un constat d’infraction.

En l’absence de démarche du syndic de copropriété, Monsieur [B] [T], Madame [F] [K] épouse [T], la SCI Nino Tilleuls, Madame [H] [E], Monsieur [Y] [R] et Madame [J] [A] épouse [R] et Madame [P] [C] ont sollicité Monsieur [E] pour saisir un huissier qui a établi un constat les 21 et 26 octobre 2021.

Ces derniers dénoncent aussi l’exercice d’une activité commerciale de location de chambres d’hôtes, hébergement touristique au sein du lot 9, appartenant à la SCI un Air de famille gérée par Madame [O], alors que cela est prohibé par le règlement de copropriété tout comme la pose d’une enseigne. Il est aussi dénoncé un aménagement des combles et greniers en studios. Ils allèguent que cette modification contraire au règlement intérieur a également une incidence directe concernant l’attribution d’un coefficient nécessaire pour le calcul des charges en complément de l’appréciation des tantièmes.

Dans une requête déposée le 1er février 2022 au greffe du tribunal judiciaire d’Epinal, Messieurs [B] [T], [M] [E], [Y] [R], Mesdames [F] [K], [H] [E], [J] [A] épouse [R], [P] [C] et la SCI Nino Tilleuls indiquant que les travaux effectués par Monsieur et Madame [O] ne sont pas conformes à ceux objets de l’autorisation de l’assemblée générale sus énoncée, ni à la déclaration de travaux, ont saisi Madame la Président du tribunal judiciaire d’Epinal aux fins de commettre un huissier de justice ayant pour mission de se rendre à la résidence sus énoncée, dans les lots appartenant à Monsieur et Madame [O], à la SCI 88 [O] et à l’EURL Un Air de Famille, afin de faire toutes constatations de faits matériels de nature à établir :

— la non conformité des travaux de remplacement des lucarnes par des chassis de toit patrimoine,

— la non conformité de la terrasse au regard des travaux autorisés et déposés (mesure de la verrière …),

— le changement de destination des greniers tels qu’identifiés, en locaux à usage d’habitation,

— l’exercice de l’activité telle que décrite en objet social de la société 'Un Air de Famille’ (hébergement hôtelier) contraire au règlement de copropriété et d’en dresser un procès-verbal ;

Par ordonnance du 16 mars 2022, Madame la présidente du tribunal judiciaire d’Epinal a prononcé le rejet de la requête au motif que la demande relevait des prérogatives du syndicat des copropriétaires et que les requérants ne justifiaient pas d’une qualité pour agir.

Par mention sur l’ordonnance du 24 mars 2022, la présidente a précisé ne pas réaliser de rétractation de sa décision.

Un appel a été formé le 24 mars 2022.

Le ministère public a reçu communication de l’affaire le 28 avril 2022 et a déclaré s’en rapporter à l’appréciation de la cour.

L’audience a été fixée le 16 mai 2022 et mise en délibéré au 27 juin 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les écritures communiquées par voie électronique le 13 mai 2022 par Messieurs [B] [T], [M] [E], [Y] [R], Mesdames [F] [K], [H] [E], [J] [A] épouse [R], [P] [C] et la SCI Nino Tilleuls auxquelles la Cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ;

Vu l’avis du ministère public ;

Aux termes des articles 495 et suivants du code de procédure civile, l’ordonnance sur requête est motivée ; elle est susceptible d’appel dans les quinze jours de sa signature, s’il n’y est pas fait droit ; l’appel est formé, instruit et jugé comme en matière gracieuse; le juge a la faculté de modifier ou de rétracter son ordonnance même si le juge du fond est saisi de l’affaire ;

En l’espèce par requête enregistrée le 1er février 2022, Messieurs [B] [T], [M] [E], [Y] [R], Mesdames [F] [K], [H] [E], [J] [A] épouse [R], [P] [C] et la SCI Nino Tilleuls ont réclamé l’autorisation de mandater un huissier de justice, afin de pénétrer dans les parties privatives appartenant à Monsieur et Madame [O], la SCI 88 [O] et l’EURL Un Air de Famille, pour faire toutes constatations de faits matériels de nature à établir :

— la non conformité des travaux de remplacement des lucarnes par des chassis de toit patrimoine,

— la non conformité de la terrasse au regard des travaux autorisés et déposés (mesure de la verrière …),

— le changement de destination des greniers tels qu’identifiés, en locaux à usage d’habitation,

— l’exercice de l’activité telle que décrite en objet social de la société Un Air de Famille (hébergement hôtelier) contraire au règlement de copropriété et d’en dresser un procès-verbal ;

Cette requête a été écartée au motif que la qualité pour agir des requérants n’était pas effective ;

cette ordonnance n’a pas été rétractée ;

A l’appui de leur recours, Messieurs [B] [T], [M] [E], [Y] [R], Mesdames [F] [K], [H] [E], [J] [A] épouse [R], [P] [C] et la SCI Nino Tilleuls font valoir que leur demande est fondée sur l’article 145 du code de procédure civile et indiquent qu’ils agissent afin de préserver leurs droits de copropriétaires confrontés à l’inertie du syndic de copropriété et du syndicat des copropriétaires ;

ils concluent que la capacité d’un copropriétaire à agir afin d’engager individuellement des poursuites à l’égard d’un copropriétaire contrevenant, sans qu’il n’y ait lieu de justifier d’un préjudice personnel, est admise ;

Ils indiquent qu’en l’espèce, des irrégularités sont établies quant aux travaux réalisés par Monsieur et Madame [O] au regard de ceux autorisés par l’assemblée générale du 16 novembre 2016, notamment par la création d’une terrasse dans la toiture alors que seul le remplacement des lucarnes par des chassis de toit (type patrimoine) a été autorisé ; ils affirment que ces travaux violent le règlement de copropriété et en veulent pour preuve l’avis de l’UDAP (Union Departementale de l’Architecture et du Patrimoine) des Vosges des 4 et 8 janvier 2021 ;

ils ajoutent qu’une autre infraction au règlement de copropriété concerne l’utilisation à des fins commerciales des locaux ; ils indiquent que Madame [O] exploite depuis le 8 mars 2019 une société dénommée 'Un Air de Famille’ dans le cadre du lot 9, qui a une activité de chambre d’hôtes, hébergement touristique et qu’elle a installé une enseigne sur la grille et la façade de la Résidence, qui contrevient également au règlement de copropriété (§ enseigne, harmonie) ;

dans ce contexte, ils avancent le fait que Monsieur et Madame [O] ont réaménagé les greniers en studios ou loft au troisième étage, ce qui a des conséquences directes sur le calcul des charges de copropriété en fonction des tantièmes et d’un coefficient selon l’usage des lieux ;

ils souhaitent ainsi obtenir des éclaircissements sur l’utilisation des lieux ;

S’agissant de la qualité de Messieurs [B] [T], [M] [E], [Y] [R], Mesdames [F] [K], [H] [E], [J] [A] épouse [R], [P] [C] et la SCI Nino Tilleuls, requérants pour agir, il est constant que les requérants ont la qualité de copropriétaires dans la Résidence Le Central à Vittel (pièces 1, 8 et 15 ) ;

Il est admis que chaque copropriétaire est en droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation des atteintes aux parties communes, sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat de la copropriété ;

Or tel est le cas en l’espèce, s’agissant des articles du règlement de copropriété relatifs à l’usage 'non commercial’ des locaux, aux’enseignes’ et à l''harmonie’ des lieux ainsi que la répartition des charges de copropriété relativement à l’usage qui est fait des lieux ;

Dès lors les requérants sont, en leur qualité de copropriétaires de la résidence, fondés à exercer les droits qui leur sont dévolus à l’encontre de copropriétaires convaincus d’agissements contrevenant au règlement de copropriété ainsi qu’aux délibérations de l’assemblée générale des copropriétaires ;

L’ordonnance déférée qui a rejeté la requête au motif du défaut de qualité des requérants pour agir n’est pas justifiée en droit ;

S’agissant du bien fondé de la requête, il y a lieu de rappeler que les dispositions relatives à l’ordonnance sur requête, commandent que son usage soit limité aux cas où l’instauration d’un débat contradictoire n’est pas requis ;

A l’appui de leur démarche Messieurs [B] [T], [M] [E], [Y] [R], Mesdames [F] [K], [H] [E], [J] [A] épouse [R], [P] [C] et la SCI Nino Tilleuls produisent nombre de courriers et mises en demeure émanant notamment de leur conseil, à l’attention du syndic de copropriété ainsi que de la ville de Vittel qui font état de manquements au règlement de copropriété et à la déclaration des travaux (pièces 19,20,22, 22bis) ;

Ils ont également fait établir le 26 octobre 2021, un constat par Maître [W], huissier de justice à Vittel (pièce 4) duquel il résulte la présence de plusieurs fenêtres de toit ainsi qu’un chassis de type verrière en polycarbonate et qui relève l’existence d’un tuyau d’évacuation des eaux pluviales, installé de manière récente outre celle d’une enseigne au nom de 'Un Air de Famille’ ;

Cependant il n’en résulte pas la preuve d’un manquement aux règles du règlement de copropriété ou à la délibération de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 novembre 2016, qui a autorisé Monsieur et Madame [O] à remplacer les lucarnes de leurs greniers par des chassis de toit de type patrimoine homologués par les ABF ;

Le grief tenant à l’existence d’une terrasse ou à la création de studios dans les combles, ne ressort pas de l’organisation d’une mesure d’instruction non précédée d’un débat contradictoire, aucun risque de déperdition de preuves n’étant avéré eu égard à la nature des biens concernés ; en outre, les autres infractions dénoncées résultent des éléments probants déjà produits ;

Par conséquent eu égard à la nature de la mesure sollicitée, il y a lieu de considérer que l’instauration d’un débat contradictoire pour y parvenir, n’est pas inappropriée compte-tenu des éléments de la cause ;

Dès lors, la demande de Messieurs [B] [T], [M] [E], [Y] [R], Mesdames [F] [K], [H] [E], [J] [A] épouse [R], [P] [C] et la SCI Nino Tilleuls n’est pas justifiée s’agissant de l’absence d’instauration d’un débat contradictoire et par conséquent sera rejetée ;

L’ordonnance déférée sera par conséquent confirmée pour ce motif substitué.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, après débats en chambre du conseil,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Déclare recevable l’appel,

Rejette le recours formé par Messieurs [B] [T], [M] [E], [Y] [R], Mesdames [F] [K], [H] [E], [J] [A] épouse [R], [P] [C] et la SCI Nino Tilleuls contre l’ordonnance rendue le 16 mars 2022 par Madame le Président du tribunal judiciaire d’Epinal (n° 22/00031) ;

Condamne Messieurs [B] [T], [M] [E], [Y] [R], Mesdames [F] [K], [H] [E], [J] [A] épouse [R], [P] [C] et la SCI Nino Tilleuls aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame LEGARDINIER, Greffière placée à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : M. LEGARDINIER.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-

Minute en sept pages.