RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /25 DU 15 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/01100 – N° Portalis DBVR-V-B7I-FLZ4

Décision déférée à la cour :

Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SAINT-DIE DES-VOSGES, R.G. n° 1123000211, en date du 12 mars 2024,

APPELANTS :

Monsieur [K] [V]

né le 17 Avril 1957 à [Localité 8] (67), domicilié [Adresse 1]

Représenté par M^e Aurélie SAMPIETRO de la SELARL CHOPIN AVOCATS, avocat au barreau d’EPINAL

Madame [T] [C] épouse [V]

née le 19 Avril 1960 à [Localité 3] (Territoire de Belfort), domiciliée [Adresse 1]

Représentée par M^e Aurélie SAMPIETRO de la SELARL CHOPIN AVOCATS, avocat au barreau d’EPINAL

INTIMÉS :

Madame [B] [Z]

née le 21 Juin 1982 à [Localité 5], domiciliée [Adresse 2]

Représentée par M^e Sabine TOUSSAINT de la SELARL VIBIA, avocat au barreau de NANCY

Monsieur [N] [Z]

né le 22 Janvier 1987 à [Localité 7], domicilié [Adresse 2]

Représenté par M^e Sabine TOUSSAINT de la SELARL VIBIA, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 Mars 2025, en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 15 Mai 2025, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 21 novembre 2017, M. [K] [V] et Mme [T] [C] épouse [V] ont donné à bail à Mme [B] [Z] et M. [N] [Z] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 330 euros outre 130 euros de provision mensuelle sur charges et 23 euros de loyer mensuel pour le garage. Les locataires ont versé la somme de 330 euros au titre du dépôt de garantie.

Des loyers étant demeurés impayés, les époux [V] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 juillet 2023 pour un montant de 2 092 euros.

lls ont ensuite fait assigner les époux [Z] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Dié-des-Vosges pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation solidaire au paiement.

Par jugement du 12 mars 2024, le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Saint-Dié-des-Vosges a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 novembre 2017 entre d’une part, M. et Mme [V] et, d’autre part, M. et Mme [Z] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 6] sont réunies à la date du 27 septembre 2023,

— condamné solidairement M. et Mme [Z] à verser à M. et Mme [V] la somme de 3 530,00 euros au titre des impayés de loyers et indemnités d’occupation pour le logement et le garage-accessoire dus entre le 1er avril 2023 et le 31 janvier 2024 (incluant la quittance du mois de janvier 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

— rejeté la demande de condamnation au paiement des charges 2023,

— condamné solidairement M. et Mme [Z] à verser à M. et Mme [V] la somme de 130,00 euros au titre de l’arriéré de provision sur les charges locatives pour le mois de janvier 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

— autorisé M. et Mme [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 70,00 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

— suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

— dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

— dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée trente jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de reception justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

— condamné M. et Mme [V] à verser à M. et Mme [Z] la somme de 1 000,00 euros au titre de la réparation de leur préjudice financier de janvier 2022 à janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de lasignification de la présente décision,

— ordonné la compensation des dettes connexes de M. et Mme [V] d’une part, et M. et Mme [Z], d’autre part, prononcées par la présente décision,

— rejeté la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé les dépens engagés par chaque partie à leur charge,

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration enregistrée le 5 juin 2024, M. et Mme [V] ont interjeté appel du jugement précité, en ce qu’il a condamné solidairement M. et Mme [Z] à leur verser la somme de 3 530 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation pour le logement et le garage-accessoire dus entre le 1er avril 2023 et le 31 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, en ce qu’il a rejeté leur demande de condamnation au paiement des charges 2023, condamné solidairement les époux [Z] à leur verser la somme de 130 euros au titre de l’arriéré de provision sur les charges locatives pour le mois de janvier 2024, en ce qu’il a autorisé ces derniers à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 70,00 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, en ce qu’il a précisé que le règlement devra intervenir avant le 15 de chaque mois suivant la signification du jugement, suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés, suspendu les majorations d’intérêts encourues à raison du retard, dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, dit qu’en revanche tout mensualité restée impayée 30 jours après l’envoi d’une mise en demeure par LRAR justifiera notamment que la clause résolutoire retrouve son plein effet et que le solde devienne immédiatement exigible, en ce qu’il les a condamnés à leur verser la somme de 1 000 euros au titre de la réparation de leur préjudice financier de janvier 2022 à janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, ordonné la compensation de leurs dettes connexes prononcées par la décision, en ce qu’il a rejeté la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et laissé les dépens engagés par chaque partie à leur charge.

Par conclusions déposées le 27 février 2025, les époux [V] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

— condamné solidairement M. et Mme [Z] à verser à M. et Mme [V] la somme de 3 530,00 euros seulement au titre des loyers et indemnités d’occupation pour le logement et le garage-accessoire dus entre le 1er avril 2023 et le 31 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

— rejeté la demande de condamnation au paiement des charges 2023,

— condamné solidairement les époux [Z] à verser aux époux [V] la somme de 130 euros au titre de l’arriéré de provision sur les charges locatives pour le mois de janvier 2024,

— autorisé les époux [Z] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et charges courants en 35 mensualités de 70 euros chacune et une 36ème qui soldera la dette en principal et intérêts,

— précisé que le règlement devra intervenir avant le 15 de chaque mois suivant la signification du jugement,

— suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

— suspendu les majorations d’intérêts encourues en cas de retard,

— dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause sera réputée n’avoir jamais été acquise,

— condamné M. et Mme [V] à verser à Mme et M. [Z] la somme de 1 000 euros au titre de la réparation de leur préjudice financier de janvier 2022 à janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

— ordonné la compensation des dettes connexes des époux [V] d’une part et des époux [Z] d’autre part, prononcées par la décision

— rejeté la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé les dépens engagés par chaque partie à leur charge,

Statuant à nouveau,

— constater que le commandement de payer et de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire insérée dans le bail et signifié le 27 juillet 2023 à M. et à Mme[Z] est demeuré infructueux,

— déclarer que la clause résolutoire du bail d’habitation a bien produit effet à compter du 27 septembre 2023, soit deux mois après la signification dudit commandement, c’est-à- dire la date à laquelle les conditions d’acquisition de la clause ont été réunies ainsi que l’a relevé le premier juge, la suspension desdits effets de la clause motivée notamment par la Convention de New York sur les Droits de l’Enfant étant injustifiée,

Par conséquent,

— prononcer la résiliation, au 27 septembre 2023, du bail d’habitation du 21 novembre 2017 faute de régularisation de l’arriéré de loyer et charges par M. et Mme [Z],

Compte tenu la mise à exécution du jugement dont appel et du procès-verbal de reprise suite au délaissement du logement par les époux [Z],

— constater que la demande d’expulsion M. et Mme [Z], ainsi que de tout occupant de leur chef, tant du logement que du garage, est devenue sans objet,

— condamner solidairement M.et Mme [Z] à verser à M. et à Mme [V] une somme de 9 382,05 euros pour l’arriéré de loyer au titre du bail d’habitation, (loyer, charges et indemnité d’occupation), arrêté au 2 septembre 2024, date du procès-verbal de reprise des lieux,

— condamner solidairement M. et Mme [Z] à verser à M. et à Mme [V] la somme de 14 131,38 euros au titre des réparations locatives,

— dire n’y avoir lieu à indemnisation du prétendu préjudice financier des époux [Z],

— débouter les époux [Z] de toutes demandes, fins et prétentions en ce sens,

Par conséquent,

— dire n’y avoir lieu à compensation, les époux [Z] n’étant pas créanciers des époux [V], – condamner solidairement M. et Mme [Z] à verser à M. et à Mme [V] une somme de 523 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance, outre 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

— condamner solidairement M. et Mme [Z] aux entiers dépens.

Par conclusions déposées le 3 février 2025, les époux [Z] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— déclarer que l’indemnité d’occupation réclamée par les époux [V] doit être limitée au montant du loyer principal, soit 353,00 euros par mois, faute pour eux de justifier de la réalité du montant des charges, et arrêtée au 10 avril 2024,

— débouter les époux [V] de l’intégralité de leurs demandes, fins et moyens plus amples ou contraires,

— condamner les époux [V] au paiement d’une somme de 2 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [V] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 mars 2025.

MOTIFS

Il est constant que M. et Mme [Z] ont désormais quitté les lieux de telle sorte que les demandes d’expulsion et de suspension des effets de la clause résolutoire sont devenues sans objet.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à cette espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échues, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

M. et Mme [Z] reconnaissent ne pas avoir réglé dans les deux mois la somme de 2 092 euros visée au commandement de payer qui leur a été délivré par acte du 27 juillet 2023.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 novembre 2017 étaient réunies à la date du 27 septembre 2023.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le premier juge a condamné solidairement M. et Mme [Z] à payer à M. et Mme [V] la somme de 3 530 euros au titre des impayés de loyers et indemnités d’occupation pour le logement et le garage-accessoire dus entre le 1er avril 2023 et le 31 janvier 2024.

M. et à Mme [V] sollicitent l’infirmation du jugement de ce chef en faisant valoir que l’arriéré locatif a augmenté et sollicitent la condamnation solidaire de M.et Mme [Z] à leur verser une somme de 9 382,05 euros pour l’arriéré des loyer, charges et indemnité d’occupatio, arrêté au 2 septembre 2024, date du procès-verbal de reprise des lieux.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur les charges récupérables

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Durant six mois à compter de l’envoi du décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

L’obligation du bailleur de procéder annuellement à une régularisation des charges n’est assortie d’aucune sanction, le bailleur pouvant en justifier à tout moment dans la limite de la prescription de 3 ans.

En l’espèce, le contrat de bail prévoyait une provision mensuelle sur charges initiale de 130 euros qui a été portée à la somme mensuelle de 170 euros à compter du 1er mars 2022 pour prendre en compte l’augmentation du gaz et d’électricité, de telle sorte que le montant mensuel du loyer et charges à compter de cette date s’est élevé à un montant de 523 euros.

À hauteur d’appel, les bailleurs versent désormais aux débats :

' les décomptes des charges pour les années 2023 et 2024, faisant apparaître, au prorata de la surface du logement, les montants dus par les locataires ;

' et l’ensemble des factures justificatives du gaz et électricité.

Il est par ailleurs constant que M. et Mme [Z] ont cessé de s’acquitter du règlement de la provision sur charges à compter du mois d’avril 2023, de telle sorte qu’ils se trouvent redevables, au titre des charges :

' pour l’année 2023 : d’une somme de 2 547,12 euros (3 057,12 euros de dépenses justifiées – 510 euros de provisions payées pendant trois mois, soit 170 x3 ) ;

' et du 1er janvier au 2 septembre 2024 d’une somme de 1 186,93 euros.

Sur la durée pendant laquelle M. et Mme [Z] ont été occupants sans droit ni titre

M. et Mme [Z] ont été occupants sans droit ni titre à compter du 27 septembre 2023, date de résiliation du bail.

M. et à Mme [V] justifient par ailleurs n’avoir pu reprendre possession des lieux que le 2 septembre 2024 ainsi qu’il ressort du procès-verbal de reprise des lieux établi ce jour par commissaire de justice en présence de la police municipale et d’un serrurier qui a ouvert les locaux, étant relevé que M. et Mme [Z] ne justifient pas avoir remis les clés préalablement au bailleur.

M. et Mme [Z] ont ainsi été occupants sans droit ni titre jusqu’au 2 septembre 2024, ce qui a occasionné un préjudice aux bailleurs qui n’ont pu disposer de leur bien à leur gré, de telle sorte que M. et Mme [Z] sont tenus solidairement, jusqu’à cette date, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

M. et Mme [V] justifient d’un décompte de loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêté à la date du 2 septembre 2024, reprenant les montants des charges régularisées et de l’indemnité d’occupation rappelés ci-dessus, et faisant ressortir une dette locative d’un montant de 9 382,05 euros, somme dont M. et Mme [Z] n’allèguent, ni ne justifient a fortiori, s’être acquittés.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement de ce chef et, statuant à nouveau, de condamner sollidairement M. et Mme [Z] à payer à M. et Mme [V] la somme de 9 382,05 euros au titre de leur dette, arrêtée au 2 septembre 2024, d’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation.

Sur les réparations locatives

M. et Mme [V] sollicitent la condamnation solidaire de M. et Mme [Z] à leur verser la somme de 14 131,38 euros au titre des réparations locatives.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 1er du décret du 26 août 1987 précise que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction cas fortuit ou force majeure.

L’article 9 du code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

En l’espèce, M. et à Mme [V] ne produisent à l’appui de leur demande qu’un devis daté du 3 septembre 2024, d’un montant de 14 131,38 euros comprenant des travaux de rénovation, détapissage, pose de fibre de verre, mise en peinture, revêtements de sol.

S’il ressort de l’état des lieux d’entrée que le logement était globalement dans un bon état, les bailleurs ne versent en revanche aux débats aucun justificatif de l’état du logement postérieurement au départ de M. et Mme [Z], notamment aucun état des lieux de sortie qu’ils auraient pu faire effectuer par un commissaire de justice, étant souligné que le procès-verbal de reprise se contente de mentionner que l’appartement est entièrement vide.

Il en ressort que M. et à Mme [V] ne rapportent pas la preuve de dégradations qu’auraient commises M. et Mme [Z].

Il convient en conséquence de rejeter cette demande.

Sur le préjudice financier

Le premier juge a condamné M. et Mme [V] à verser à M. et Mme [Z] la somme de 1 000 euros au titre de la réparation de leur préjudice financier de janvier 2022 à janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

M. et Mme [Z] versent aux débats une attestation d’une société 'JP services menuiserie’mentionnant ne pas pouvoir intervenir pour réparer le carreau cassé d’une fenêtre du fait de la vétusté de cette fenêtre.

Le premier juge en a déduit que les bailleurs avaient manqué à leur obligation, ce qui avait occasionné aux locataires un préjudice financier consistant en une augmentation de leur charge de chauffage, qu’il a évalué une somme de 1 000 euros.

M. et à Mme [V] soulignent que l’attestation produite est de pure complaisance, ayant pour finalité de ne pas avoir à supporter le coût de remplacement du carreau cassé, dans la mesure où elle a été établie par M. [J] [Z], gérant de la société '[J][Z] services menuiserie’ et qui se trouve être le frère du locataire, M. [N] [Z], ce qui n’est pas contesté.

Ils versent aux débats le diagnostic de performance énergétique de l’appartement voisin, semblable à l’appartement loué par M. et Mme [Z], mentionnant, conformément à ce qui est mentionné dans l’état des lieux d’entrée, que les portes et fenêtres présentent une isolation « moyenne », étant en double vitrage vertical avec menuiserie bois et porte bois opaque pleine.

Il en ressort que n’est caractérisé ni un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ni un coût anormalement élevé du chauffage pour M. et Mme [Z].

Il convient dès lors de rejeter cette demande et en conséquence d’infirmer le jugement de ce chef.

Sur la compensation

Le premier juge a ordonné la compensation des dettes connexes de M. et Mme [V] d’une part, et M. et Mme [Z], d’autre part.

Il resulte de ce qui précède que M. et Mme [V] n’ont aucune dette vis-à-vis de M. et Mme [Z] de telle sorte qu’il n’y a pas lieu à compensation.

Le jugement sera en conséquence infirmé de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. et Mme [Z] qui succombent seront condamnés in solidum aux entiers dépens, le jugement étant infirmé de ce chef. Concernant l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de confirmer le jugement en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à son application et de condamner in solidum M. et Mme [Z], à hauteur d’appel, à payer à M. et à Mme [V] une somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement uniquement en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient acquises à la date du 27 septembre 2023 et en ce qu’il a rejeté la demande formée en première instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et ajoutant ;

Constate que les demandes d’expulsion et de suspension des effets de la clause résolutoire sont désormais sans objet ;

Condamne solidairement M. et Mme [Z] à payer à M. et à Mme [V] la somme de 9 382,05 euros au titre de leur dette, arrêtée au 2 septembre 2024, d’arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation ;

Rejette la demande formée par M. et Mme [Z] au titre d’un préjudice financier ;

Rejette la demande formée par M. et à Mme [V] au titre de dégradations locatives ;

Constate n’y avoir lieu à compensation ;

Rejette la demande formée par M. et Mme [Z] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. et Mme [Z] à payer à M. et Mme [V] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne in solidum M. et Mme [Z] aux entiers dépens ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d’appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en onze pages.