RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /26 DU 08 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/01798 – N° Portalis DBVR-V-B7J-FTFL

Décision déférée à la cour :

Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux d’EPINAL, R.G. n° 24/01160, en date du 04 juillet 2025,

APPELANT :

Monsieur [U] [S]

né le 09 Mai 1977 à [Localité 7] (88), domicilié [Adresse 6]

exploitant professionnellement [Adresse 3]

assisté par M^e Maud-vanna MARTEL de l’AARPI BDF AVOCATS, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉ :

Monsieur [G] [S]

né le 24 Février 1942 à [Localité 7] (88), domicilié [Adresse 3]

Représenté par M^e Loïc DEMAREST de la SCP SIBELIUS AVOCATS, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 Novembre 2025, en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, chargé du rapport,

Madame Nathalie ABEL, conseillère,

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2026, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 08 Janvier 2026, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

M. [G] [S] est propriétaire de parcelles et bâtiments agricoles sis [Adresse 2]. Ces terres et bâtiments ont été donnés à bail rural à son fils, M. [U] [S], le 29 décembre 2015, avec effet au 1er janvier 2016, pour une durée de 9 ans. Le bail ainsi consenti porte sur :

— un bâtiment à usage de centre équestre édifié sur les parcelles AZ n° [Cadastre 4] et [Cadastre 5] comprenant un manège, des box, une sellerie, des stabulations, un grenier, une salle avec coin cuisine, une carrière et le terrain attenant à l’exception du jardin et des terrains d’aisance à usage de l’habitation de M. [G] [S] qui occupe la maison d’habitation construite sur le site,

— une pièce d’environ 50 m2 (non métrée) dans ladite maison,

— divers terrains en nature de pré.

En outre, le bail précise que la salle avec coin cuisine et WC est également mise à disposition de Mme [W] [H], la compagne de M. [G] [S], dans le cadre de son activité commerciale de gîte et chambres d’hôte.

Le 4 novembre 2020, un incendie s’est déclaré sur l’exploitation, détruisant en partie les bâtiments du centre équestre.

Les experts d’assurance se sont mis d’accord sur le montant des dommages arrêté le 16 novembre 2021 à un montant de 742 577 euros. La compagnie GAN à commencé à verser progressivement des indemnités, en fonction de l’avancement des travaux, au propriétaire,

M. [G] [S] à compter de décembre 2021.

Les bâtiments ont été reconstruits, mais M. [U] [S] conteste le fait que cette reconstruction ait été faite à l’identique des parties détruites.

Par requête reçue au greffe le 30 avril 2024, M. [U] [S] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’Épinal aux fins, notamment, d’enjoindre au bailleur d’effectuer des travaux, de lui communiquer les sommes qui lui ont été versées par l’assureur et d’en préciser l’utilisation et d’ordonner une expertise pour fixer ses préjudices.

L’affaire a été appelée à l’audience de conciliation du 28 juin 2024, à laquelle les parties ont comparu. Mais, faute de conciliation, l’affaire a été renvoyée en audience de jugement.

M. [U] [S] a demandé au tribunal de :

— débouter M. [G] [S] de ses demandes,

— enjoindre à M. [G] [S], sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et pendant trois mois, de :

— justifier des sommes qui lui ont été versées par son assureur et de leur emploi,

— communiquer la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux aux nouvelles normes,

— installer un compteur électrique individuel pour les locaux loués par le preneur,

— installer un système de chauffage individuel pour les locaux loués par le preneur,

— individualiser les emplacements de parking alloués à Mme [W] [H],

— lui rembourser les primes incendie indûment versées, soit 8 265,39 euros,

— condamner M. [G] [S] à :

— une remise en état des bâtiments en équivalent conformément au bail rural,

— une mise aux normes en vigueur des bâtiments loués,

— condamner M. [G] [S] à indemniser M. [U] [S] :

— du loyer trop payé depuis l’incendie et jusqu’à la réintégration des locaux le 4 octobre 2024,

— du montant des consommations électriques trop versées,

— du préjudice d’exploitation, du préjudice de jouissance et de tout autre préjudice,

— de la perte de surface exploitable,

— du montant de l’indemnisation des aménagements/agencements réalisés par le requérant et détruits par l’incendie.

Avant dire droit,

— ordonner une expertise pour :

— déterminer la nature des travaux réalisés par le bailleur en fonction de ce que l’assurance lui a versé,

— déterminer si la reconstruction des bâtiments est aux normes,

— déterminer le montant du loyer trop versé,

— déterminer le montant des consommations électriques trop versées,

— déterminer le préjudice d’exploitation, le préjudice de jouissance et fixer une indemnité pour la perte de surface exploitable,

— déterminer le montant de l’indemnisation des aménagements/agencements réalisés par le preneur et détruits par l’incendie.

Subsidiairement, si le tribunal ne fait pas droit à la demande d’expertise,

— condamner M. [G] [S] à verser à M. [U] [S] les sommes de :

—  21 835,00 euros au titre des loyers trop versés,

—  1 758,27 euros au titre de la consommation électrique trop versée,

—  35 513,00 euros au titre de la perte d’exploitation,

—  43 200,00 euros au titre du préjudice de jouissance,

—  78 000,00 euros au titre des aménagements/agencements réalisés par M. [U] [S], détruits par l’incendie,

— condamner M. [G] [S] à lui payer la somme de 3 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

M. [G] [S] a demandé au tribunal paritaire de :

— débouter M. [U] [S] de l’ensemble de ses demandes.

A titre reconventionnel,

— enjoindre à M. [U] [S] de faire établir le compteur électrique au nom de M. [G] [S] dans les 15 jours suivants la signification du jugement, sous astreinte de 150,00 euros par jour de retard passé ce délai,

— condamner M. [U] [S] à lui verser la somme de 7 775,00 euros au titre du fermage en nature non payé sur la période de février 2020 à février 2025,

— condamner M. [U] [S] à lui verser la somme de 3 600,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Par jugement en date du 4 juillet 2025, le tribunal paritaire des baux ruraux d’Epinal a :

— enjoint à M. [G] [S] de produire à M. [U] [S] les attestations d’indemnisation perçue pour reconstruire le bâtiment détruit, ainsi que les factures des travaux de reconstruction, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision,

— dit que passé ce délai, M. [G] [S] sera redevable d’une astreinte provisoire de 50,00 euros par semaine de retard pendant un délai de trois mois au bénéfice de M. [U] [S],

— condamné M. [G] [S] à verser à M. [U] [S] la somme de 1 137,50 euros au titre de la réduction de loyer de novembre 2020 à septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

— débouté M. [U] [S] de ses demandes d’injonction de faire relative à la production de l’attestation d’achèvement et de conformité des travaux, à la reconstruction des bâtiments en équivalent, à la mise aux normes, à l’individualisation du compteur électrique, du système de chauffage et des places de parking,

— débouté M. [U] [S] de ses demandes de paiement au titre des consommations d’électricité, des cotisations incendie, des dommages et intérêts en réparation de préjudice matériel, de jouissance, d’exploitation, et de la perte de surface exploitable,

— rejeté la demande d’expertise,

— débouté M. [G] [S] de sa demande d’injonction de faire,

— débouté M. [G] [S] de sa demande en paiement,

— condamné M. [G] [S] à verser à M. [U] [S] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [G] [S] aux dépens,

— constaté que la présente décision est revêtue de droit de l’exécution provisoire.

Ce jugement a été notifié à M. [U] [S] le 8 juillet 2025.

Par déclaration au greffe en date du 4 août 2025, M. [U] [S] a interjeté appel en sollicitant l’infirmation du jugement rendu le 4 juillet 2025 par le tribunal paritaire des baux ruraux d’Epinal en ce qu’il a condamné M. [G] [S] à lui verser la somme de 1 137,50 euros au titre de la réduction de loyer de novembre 2020 à septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, en ce qu’il l’a débouté de ses demandes d’injonction de faire relative à la production de l’attestation d’achèvement et de conformité des travaux, à la reconstruction des bâtiments en équivalent, à la mise aux normes, à l’individualisation du compteur électrique, du système de chauffage et des places de parking, l’a débouté de ses demandes de paiement au titre des consommations d’électricité, des cotisations incendie, des dommages et intérêts en réparation de préjudice matériel, de jouissance, d’exploitation et de la perte de surface exploitable, ainsi que de sa demande d’indemnisation des aménagements/agencements réalisés par lui et détruits par l’incendie sur laquelle il n’a pas été statué et en ce qu’il rejeté la demande d’expertise.

Par conclusions déposées le 26 novembre 2025 et reprises oralement lors de l’audience du 27 novembre 2025, M. [U] [S] demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé son appel,

— infirmer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux d’Epinal du 4 juillet 2025,

en ce qu’il a :

— condamné M. [G] [S] à verser à M. [U] [S] la somme de 1 137,50 euros au titre de la réduction de loyer de novembre 2020 à septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

— débouté M. [U] [S] de ses demandes d’injonction de faire relatives à la production de l’attestation d’achèvement et de conformité des travaux, à la reconstruction des bâtiments en équivalent, à la mise aux normes, à l’individualisation du compteur électrique, du système de chauffage et des places de parking,

— débouté M. [U] [S] de ses demandes de paiement au titre des consommations d’électricité, des cotisations incendie, des dommages et intérêts en réparation de préjudice matériel, de jouissance, d’exploitation, et de la perte de surface exploitable,

— rejeté la demande d’expertise.

Statuant à nouveau,

Avant dire droit, à titre principal,

— désigner un expert agricole et foncier avec pour mission notamment de :

— se rendre sur les lieux litigieux [Adresse 3],

— laisser l’expert accéder à l’ensemble des locaux ainsi qu’au compteur électrique et à la chaufferie,

— convoquer les parties et notamment le maître d''uvre en charge de la reconstruction,

— déterminer la nature des travaux réalisés par le bailleur en fonction de ce que l’assurance lui a versé pour effectuer les travaux de reconstruction et se faire communiquer les justificatifs des sommes qui lui ont été versées par l’assureur Gan assurances (Police n° 26112016B ' Dossier n° 2020323456) et de leur emploi, à savoir une attestation globale de l’assurance récapitulant la date, l’objet et le montant des indemnisations versées à M. [G] [S] et une attestation récapitulative globale du coût de la reconstruction du centre équestre justifiée par l’intégralité des factures dont le maître d''uvre a autorisé le paiement, et devis des travaux le cas échéant,

— déterminer si la reconstruction des bâtiments est conforme aux normes en vigueur permettant l’exploitation du centre équestre (établissement accueillant du public) et chiffrer le coût de la mise en conformité des bâtiments à la charge du bailleur,

— déterminer le montant du loyer trop payé par M. [U] [S] depuis l’incendie jusqu’à la réintégration des locaux le 4 octobre 2024,

— déterminer le montant des consommations électriques trop versées par M. [U] [S],

— examiner s’il existe un sous compteur sur l’installation électrique et en cas d’existence dudit sous-compteur, dire s’il dispose des autorisations nécessaires et s’il est conforme aux normes en vigueur,

— se faire communiquer les consommations d’électricité par le bailleur à compter du 28 mars 2019,

— déterminer le préjudice d’exploitation, le préjudice de jouissance et tout autre préjudice subi par M. [U] [S], et notamment fixer une indemnité relative à la perte de surface exploitable afin que M. [U] [S] fasse la remise en état qui s’impose, et/ou déterminer la remise en état des locaux loués conformément au bail initial à la charge du bailleur,

— déterminer dans les conditions fixées aux articles L. 411-69, L. 41 1- 70 et L. 411-71 du code rural et de la pêche maritime le montant de l’indemnisation des aménagements/agencements réalisés par le requérant et détruits par l’incendie,

— condamner M. [G] [S] à :

— une remise en état des bâtiments en équivalent conformément au bail rural,

— une mise aux normes en vigueur des bâtiments loués selon les règles des établissements recevant du public et notamment les normes d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite, et selon les règles du règlement sanitaire départemental (fumière adaptée, fosse à jus),

— condamner M. [G] [S] à indemniser M. [U] [S] :

— du loyer trop payé par M. [U] [S] depuis l’incendie jusqu’à la réintégration des locaux le 4 octobre 2024,

— du montant des consommations électriques trop versées par M. [U] [S],

— du préjudice d’exploitation, du préjudice de jouissance et tout autre préjudice subi par M. [U] [S],

— de la perte de surface exploitable,

— du montant de l’indemnisation des aménagements/agencements réalisés par le requérant et détruits par l’incendie, lesdites indemnisations seront chiffrées après dépôt du rapport d’expertise.

Subsidiairement, si la cour ne faisait pas droit à la demande d’expertise sollicitée,

— condamner M. [G] [S] à :

— une remise en état des bâtiments en équivalent conformément au bail rural,

— une mise aux normes en vigueur des bâtiments loués selon les règles des établissements recevant du public et notamment les normes d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite, et selon les règles du règlement sanitaire départemental (fumière adaptée, fosse à jus),

— condamner M. [G] [S] à verser à M. [U] [S] :

— la somme de 21 385 euros pour la période du 4 novembre 2020 au 4 octobre 2024 au titre des loyers trop versés,

— la somme de 1 758,27 euros au titre de la consommation électrique trop payée pour la période du 28 mars 2019 au 10 mars 2025,

— la somme de 35 513 euros au titre de la perte d’exploitation (années 2022 et 2023), à parfaire pour l’année 2024,

— la somme de 43 200 euros au titre du préjudice de jouissance,

— la somme de 78 000 euros TTC conformément à l’opposition en date du 10 novembre 2021 au titre des aménagements/agencements réalisés par M. [U] [S] et détruits par l’incendie,

— réserver le droit à M. [U] [S] de chiffrer le préjudice relatif à la perte de surface exploitable.

En tout état de cause,

— enjoindre à M. [G] [S] de :

— communiquer la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (Dacct), suite au permis de construire modificatif sollicité par la mairie, et l’attestation de l’autorité compétente certifiant que la conformité des travaux avec le permis de construire modificatif n’a fait l’objet d’aucune contestation,

— installer un compteur électrique individuel et accessible pour les locaux loués par le requérant,

— installer un système de chauffage individuel et accessible pour les locaux loués par le requérant,

— individualiser les emplacements de parking alloués à Mme [W] [H], ce sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir, courant pendant une durée de trois mois,

— dire qu’en cas d’inexécution totale ou partielle des mesures ordonnées, à l’issue de ce délai de trois mois, le juge de l’exécution pourra être saisi d’une demande de liquidation de l’astreinte provisoire et fixation de l’astreinte définitive,

— condamner M. [G] [S] à régler à M. [U] [S] les primes d’assurance incendie qu’il assume indûment pour la période de 2019 à 2020, soit la somme de 3 240,00 euros,

— débouter M. [G] [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement pour le surplus, et notamment en ce qu’il a :

— enjoint à M. [G] [S] de produire à M. [U] [S] les attestations d’indemnisation perçue pour reconstruire le bâtiment détruit, ainsi que les factures des travaux de reconstruction, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision, et permettant d’attester de la totalité des sommes perçues au titre de l’indemnisation du sinistre et des travaux effectivement réalisés, à savoir: une attestation globale de l’assurance

récapitulant la date, objet et montant des indemnisations versées à M. [G] [S] et une attestation récapitulative globale du coût de la reconstruction du centre équestre justifiée par l’intégralité des factures dont le maître d''uvre a autorisé le paiement,

— dit que passé ce délai, M. [G] [S] sera redevable d’une astreinte provisoire de 50,00 euros par semaine de retard pendant un délai de trois mois au bénéfice de M. [U] [S],

— condamner M. [G] [S] à payer à M. [U] [S] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions déposées le 25 novembre 2025 et reprises oralement lors de l’audience du 27 novembre 2025, M. [G] [S] demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 4 juillet 2025 par le tribunal paritaire des baux ruraux d’Epinal,

— constater que M. [G] [S] a répondu à l’injonction de communiquer les attestations d’indemnisation et les factures de travaux,

— dire n’y avoir lieu à maintenir cette injonction,

Y ajoutant,

— condamner M. [U] [S] à payer à M. [G] [S] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour appel abusif,

— condamner M. [U] [S] à payer à M. [G] [S] la somme de 4 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties ayant conclu par écrit, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

L’article L. 411-30 II du code rural et de la pêche maritime dispose :

'Lorsqu’un bien compris dans le bail est détruit, en partie ou en totalité, par cas fortuit et que cette destruction compromet gravement l’équilibre économique de l’exploitation, le bailleur est tenu, si le preneur le demande, de reconstruire, à due concurrence des sommes versées par les compagnies d’assurance, ce bâtiment ou un bâtiment équivalent.

Si la dépense excède le montant des sommes ainsi versées, le bailleur peut prendre à sa charge la totalité des frais engagés par la reconstruction et proposer au preneur une augmentation du prix du bail. Dans le cas où le preneur n’accepte pas l’augmentation proposée, le tribunal paritaire des baux ruraux, sur saisine de la partie la plus diligente, fixe le nouveau montant du bail'.

M. [U] [S] soutient que la reconstruction des locaux incendiés, telle qu’elle a été réalisée sous la responsabilité du bailleur, a entraîné pour lui une perte de la surface d’exploitation et une diminution de la fonctionnalité des nouveaux locaux. Il reproche notamment aux travaux de reconstruction de lui avoir fait perdre une sellerie sur les deux qui pré-existaient, de la place en moins pour 4 poneys, une surface de grenier diminuée de 60 m², et il reproche à M. [G] [S] de s’être approprié une salle dans le bâtiment dont il est preneur, tandis que 'la salle de réception’ qui lui est attribuée est moins grande de 100 m², est moins accessible et est désormais dépourvue de bar. Pour critiquer ces pertes de superficie et de fonctionnalité, M. [U] [S] se fonde notamment sur le plan dressé par la Sarl Valentin Expertises qui reconstituerait les superficies et la disposition des espaces tels qu’ils existaient avant l’incendie. Pour sa part, M. [G] [S] soutient que la reconstruction a été faite par des constructions équivalentes ; il se prévaut notamment de l’attestation de l’architecte auquel il a eu recours pour la reconstruction et des plans produits dont il résulterait que la superficie des bâtiments reconstruits représente 717,30 m² alors qu’ils étaient de 725,7 m² avant l’incendie, cette petite différence s’expliquant uniquement par la différence de superficie de la chaufferie qui n’est pas incluse dans le bail.

Ces différences d’appréciation entre les parties sur la consistance de la reconstruction justifient qu’une expertise soit ordonnée, puisqu’en application de l’article précité le preneur a le droit d’exiger du bailleur qu’il reconstruise, à due concurrence des sommes versées par les compagnies d’assurance, le bâtiment sinistré ou un bâtiment équivalent et qu’en l’état du débat entre les parties cette équivalence est fermement contestée par M. [U] [S].

M. [U] [S] demande que l’expertise porte également sur le calcul du préjudice d’exploitation qu’il aurait subi. En effet, M. [U] [S] explique que son assureur l’a indemnisé pour la perte d’exploitation subie au cours de la première année ayant suivi le sinistre, mais pas pour toute la durée de la reconstruction qui 'dure depuis cinq ans'(sic). Il précise qu’il a poursuivi son activité de centre équestre comme il a pu, notamment en réinvestissant ses propres bâtiments, mais avec un fort impact négatif sur son activité. M. [G] [S] conteste la réalité de toute perte d’exploitation du preneur, puisque l’exploitation du centre équestre s’est poursuivie et il conteste plus encore qu’en cas de perte d’exploitation, elle lui soit imputable.

Il appartient à M. [U] [S] de prouver, par la production de ses comptes de résultat avant le sinistre et ses comptes de résultat après le sinistre, qu’il a subi un préjudice d’exploitation, sans qu’il soit nécessaire de désigner un expert judiciaire pour ce faire. Au vu des comptes de résultat qu’il produit, les pertes d’exploitation alléguées ne sont pas évidentes : son résultat d’exploitation a été de 8 120 euros en 2020 (étant rappelé que l’incendie n’est survenu que le 4 novembre), puis il a été de 14 647 euros en 2021, de 31 520 euros en 2022 et de 6 098 euros en 2023. Ces résultats très variables d’une année sur l’autre, livrés sans aucune explication de la part de M. [U] [S], ne permettent pas de caractériser une chute des bénéfices à compter de l’incendie de novembre 2020 et d’en déduire un préjudice d’exploitation.

En outre, les experts d’assurance ont conclu que la cause de l’incendie était indéterminée, elle n’est donc pas imputable au bailleur. M. [U] [S] ne démontre pas non plus que M. [G] [S] aurait fait preuve d’une lenteur fautive dans la réalisation des travaux de reconstruction. Il n’y a donc aucun intérêt à demander à l’expert de chiffrer une perte d’exploitation dont l’existence n’apparaît pas au vu des données comptables et qui, si elle existait, ne serait de toute façon pas imputable au bailleur.

Par conséquent, concernant cette question de perte d’exploitation, il sera uniquement demandé à l’expert, au cas où la reconstruction aurait diminué la surface louée ou la commodité dans l’utilisation des lieux, si cette diminution a pu avoir un effet négatif chiffrable sur les conditions d’exploitation du centre équestre. M. [U] [S] doit d’ores et déjà être débouté de sa demande d’indemnisation de tout autre type de préjudice d’exploitation.

M. [U] [S] se prévaut de divers aménagements qu’il aurait réalisés en cours de bail et qui auraient été détruits par l’incendie. M. [G] [S] conteste la réalité de ces aménagements effectués par le preneur et M. [U] [S] reconnaît lui-même qu’il a plus aucune facture pouvant justifier de ces aménagements. L’expert ne pourra donc pas 'déterminer le montant d’aménagements’ qui n’existent plus physiquement et dont la trace financière a disparu. En outre, M. [U] [S] se prévaut à cet égard des dispositions de l’article L411-69 et suivants du code rural et de la pêche maritime qui prévoient que le preneur peut demander au bailleur une indemnité au preneur pour les améliorations apportées au fonds loué, mais seulement à l’expiration du bail ; or, en l’occurrence le bail se poursuit, et il n’est pas envisagé qu’il prenne fin au cours prochainement, de sorte qu’une mission donnée à l’expert sur cette question apparaît sans utilité. M. [U] [S] sera débouté, pour les mêmes motifs, de sa demande de remboursement de la somme de 78 000 euros au titre des aménagements/agencements qui auraient été réalisés par lui et qui auraient été détruits dans l’incendie.

Enfin, M. [U] [S] reproche à M. [U] [S] d’avoir effectué certaines reconstructions sans respecter les normes en vigueur, notamment en ce qui concerne la sécurité incendie, la fumière et la fosse à jus ou l’accessibilité de certaines installations du centre équestre aux personnes à mobilité réduite. L’expert désigné sera donc chargé de vérifier ces points et, le cas échéant, de chiffrer les travaux de mise aux normes restant à effectuer.

Au total, un expert sera nommé, mais uniquement sur les questions utiles : chiffrage des travaux de reconstruction au vu des factures produites par M. [G] [S], vérification du respect des normes pour les bâtiments reconstruits, recherche d’une éventuelle diminution de surface ou de commodité suite à la reconstruction et, le cas échéant, le préjudice d’exploitation en résultant. Le jugement déféré sera infirmé à cet égard.

Sur les demandes d’injonction

Le tribunal a fait droit à la demande de M. [U] [S] tendant à voir enjoindre à M. [G] [S] de produire les attestations d’indemnisation perçue pour reconstruire le bâtiment détruit, ainsi que les factures des travaux de reconstruction. M. [G] [S] a transmis à M. [U] [S] le 15 septembre 2025 les factures de reconstruction. M. [U] [S] réclame également les factures intermédiaires (factures d’acompte). Toutefois, cette demande apparaît exagérée, puisque la production des factures finales lui permet de connaître la consistance des travaux effectués et leur montant.

M. [U] [S] demande également qu’il soit enjoint à M. [G] [S] de lui remettre une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux. Toutefois, M. [G] [S] a produit ces déclarations aux débats : il produit la DAACT qu’il a déposée en mairie le le 31 octobre 2024 et la DAACT complémentaire qu’il a déposée en mairie le 24 novembre 2025. La mairie dispose d’un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux suite à ce dépôt. M. [U] [S] est en droit de demander que M. [G] [S] lui remette l’attestation de non contestation afférente à cette dernière DAACT. Injonction sera donc faite à cette fin à M. [G] [S].

Sur le remboursement des loyers versés en trop pendant les travaux

Il est constant que M. [U] [S] a continué, sans interruption, de payer les fermages à la suite de l’incendie, soit 650 euros par mois.

En application de l’article 1724 du code civil, le tribunal paritaire a jugé que M. [U] [S] était en droit de se voir rembourser une partie du montant des fermages réglés depuis l’incendie jusqu’au jour où il a pu réintégrer les lieux en octobre 2023. Il a toutefois limité à 5% du montant des fermages la part à rembourser (soit 1137,50 euros en tout), au motif que le bailleur avait mis à la disposition de son preneur une partie des locaux non compris dans le bail afin de lui permettre de poursuivre son exploitation.

M. [G] [S] demande à la cour de confirmer cette disposition du jugement tandis que M. [U] [S] conclut à l’infirmation. Il demande que l’expert soit chargé de déterminer le montant des loyers qu’il a payés en trop. Mais les éléments du dossier permettent de calculer ce trop-versé sans qu’il soit nécessaire de recourir à l’expertise sur ce point.

M. [G] [S] estime que M. [U] [S] a pu continuer à utiliser sans changement, pendant toute la durée des travaux, la carrière, le manège, le bâtiment du sous-sol et qu’il a mis à sa disposition le gîte des chambres d’hôte pour qu’il puisse recevoir ses rendez-vous. Mais il ressort notamment des attestations faites par les usagers du centre équestre que l’incendie a privé M. [U] [S] du local d’accueil (remplacé par une caravane), de WC, de la sellerie (remplacée par une semi-remorque) et qu’il a dû pour l’abri des chevaux installer un tunnel et agrandir 'l’étable du bas'.

Il apparaît ainsi que la réduction des locaux et des commodités causée par l’incendie représente une perte supérieure à 5% de l’existant donné en location. Cette perte doit être évaluée, au vu de ces éléments, à 33%. En outre, il ressort de la déclaration (DAACT) faite par M. [G] [S] lui-même que les travaux n’ont été achevés qu’en août 2024. M. [U] [S] n’a donc été en mesure de réinvestir la totalité des lieux reconstruits, au plus tôt, qu’en septembre 2024. La période d’indisponibilité des lieux a ainsi duré de novembre 2020 à août 2024, soit 46 mois.

La restitution de loyer due par M. [G] [S] à M. [U] [S] s’élève ainsi à : (650 euros x 0,33) x 46 mois = 9 867 euros. Le jugement déféré sera réformé sur ce point.

Sur l’individualisation des installations

M. [U] [S] demande que M. [G] [S] soit condamné à réaliser et financer les travaux nécessaires pour individualiser l’alimentation électrique de son centre équestre (par la pose d’un compteur propre) et pour individualiser son système de chauffage. Toutefois, M. [U] [S] ne précise pas sur quel fondement légal ou conventionnel précis il élève de telles exigences ; en effet, ni le statut du fermage, ni le contrat de bail signé entre les parties n’imposent ces travaux au bailleur. D’autant que M. [U] [S] reconnaît que l’alimentation commune des locaux (centre équestre et maison du bailleur) en électricité et en chauffage existaient déjà lors de la prise de bail. Il n’appartient pas au juge de changer l’ordonnancement des lieux loués, seules les parties peuvent le faire par accord consensuel. M. [U] [S] sera donc débouté de ces chefs de demande et le jugement déféré sera confirmé à cet égard.

M. [U] [S] demande également que M. [G] [S] se voie enjoindre 'd’individualiser les emplacements de parking alloués à Mme [W] [H]'. Or, M. [U] [S] ne précise même pas le nombre de places de parking dont il laisse la disposition à Mme [H]. Quoi qu’il en soit, comme pour le chauffage et l’électricité, cette demande est dénuée de tout fondement légal ou conventionnel puisque le bail n’évoque même pas l’existence de ce parking. Aussi la demande de M. [U] [S] sera-t-elle rejetée et le jugement déféré sera également confirmé à cet égard.

Sur le remboursement des cotisations d’assurance incendie

L’article L. 415-3 du code rural et de la pêche maritime met à la charge du bailleur le paiement des primes d’assurance contre l’incendie des bâtiments loués.

Il n’est pas contesté qu’en l’espèce c’est M. [U] [S], preneur, qui a payé ces primes d’assurance depuis le début du bail jusqu’en 2020.

M. [U] [S] justifie, en produisant l’attestation de l’assureur, qu’il a réglé à ce titre les sommes de 1 620 euros en 2019 et en 2020 (il ne demande rien au titre des années antérieures, compte-tenu de la prescription). M. [G] [S] sera donc condamné à lui rembourser cette charge indue à hauteur de 3 240 euros. Le jugement déféré sera réformé sur ce point.

Sur le remboursement des consommations électriques du gîte

M. [U] [S] explique que le compteur d’électricité de son centre équestre dessert également l’alimentation électrique du gîte exploité par Mme [W] [H]. Aussi demande-t-il que M. [G] [S] soit condamné à lui rembourser la moitié des consommations d’électricité qui lui sont facturées. M. [G] [S], qui rappelle qu’il appartient au preneur d’établir un sous-compteur pour les activités de Mme [H], conteste devoir quoi que ce soit à ce titre, cette demande de partage par moitié n’étant étayée par aucun élément du dossier.

En effet, M. [U] [S] n’explique pas en quoi M. [G] [S] serait tenue de payer les consommations électriques de Mme [H], ni sur quoi il se fonde pour considérer que cette consommation représenterait 50% de la consommation globale.

M. [U] [S] évoque la possibilité de demander à l’expert qui doit être désigné de calculer la part de consommation électrique imputable à Mme [H]. Mais la mission confiée à un expert doit être réalisable. Or, demander à un expert de faire le partage pour les années passées entre la consommation électrique d’un gîte et celle d’un centre équestre n’apparaît pas réalisable tant les paramètres à prendre en compte sont nombreux, variables et non traçables pour les années antérieures.

M. [U] [S] sera donc débouté de ses demandes afférentes au partage de la consommation électrique. Le jugement déféré sera confirmé à cet égard.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive

Agir en justice ou interjeter appel d’une décision est un droit, lequel ne dégénère en abus que s’il est prouvé que l’auteur de l’action a agi de mauvaise foi ou a commis une erreur grossière équipollente au dol.

Or, en l’espèce, M. [U] [S] a interjeté appel et voit son recours être accueilli favorablement sur plusieurs points, de sorte qu’il ne peut lui être reproché ni mauvaise foi, ni erreur équipollente au dol.

M. [G] [S] sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts pour appel abusif.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Il sera statué sur les dépens d’appel en fin de procédure, postérieurement aux débats qui suivront le dépôt du rapport de l’expert nommé. Mais eu égard aux points d’ores et déjà tranchés, il apparaît équitable de condamner M. [G] [S] à payer à M. [U] [S] la somme provisionnelle de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile (en sus de celle de 1 000 euros déjà allouée par le tribunal).

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DECLARE l’appel recevable,

INFIRME partiellement le jugement déféré et, statuant à nouveau,

Condamne M. [G] [S] à payer à M. [U] [S] la somme de 9 867 euros (au lieu de celle de 1137,50 euros retenue par le tribunal) au titre de la réduction des loyers échus de novembre 2020 à août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour,

Condamne M. [G] [S] à payer à M. [U] [S] la somme de 3 240 euros au titre des primes d’assurance incendie indûment payées,

Enjoint à M. [G] [S] de remettre à M. [U] [S], dans un délai de six mois à compter de ce jour, l’attestation de non contestation afférente à sa DAACT du 24 novembre 2025,

Ordonne une expertise et désigne pour y procéder M. [F] [V], architecte, [Adresse 1], avec la mission suivante :

— se rendre sur les lieux, [Adresse 3], après avoir au préalable convoqué les parties et leurs conseils,

— entendre les parties en leurs explications, ainsi que, si nécessaire et à titre de renseignements, tous sachants,

— se faire remettre par les parties tous documents contractuels (notamment le bail) et techniques, plans et descriptifs d’exécution et factures et en général toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, même détenus par des tiers,

— faire une description précise des bâtiments et installations données en location par M. [G] [S] à M. [U] [S],

— rechercher, grâce aux pièces produites par les parties et par toute personne pouvant apporter son concours à cette fin, quelle était la configuration des lieux et des installations donnés en location par M. [G] [S] à M. [U] [S] avant l’incendie du 4 novembre 2020 ;

— comparer la superficie, la configuration des lieux, les bâtiments et les installations actuellement donnés en location, tels qu’ils ont été reconstitués après l’incendie, avec ce qu’ils étaient avant l’incendie et dire s’il en résulte une perte de surfaces ou de commodités pour M. [U] [S] ; si tel est le cas, décrire précisément ces pertes de surface ou de commodités, décrire en les chiffrant les travaux nécessaires pour y remédier afin de reconstituer l’état des lieux équivalent à ce qu’il était avant l’incendie et fournir tous éléments permettant à la cour d’appel de chiffrer les pertes d’exploitation qui ont pu en résulter pour M. [U] [S] ;

— dire si la reconstruction a été effectuée de façon à ce que les immeubles reconstruits et les agencements dont ils sont le support respectent des normes techniques applicables, notamment en ce qui concerne les règles d’accessibilité des lieux ouverts au public pour les personnes à mobilité réduite et si les prescriptions du règlement sanitaire départemental ont été respectées (notamment concernant la fumière et la fosse à purin) ; si des non-conformités sont repérées, les décrire précisément et chiffrer les travaux nécessaires pour y remédier afin d’aboutir à des constructions ou aménagements exempts de tout vice réglementaire ;

— établir un état récapitulatif des tous les travaux de reconstruction effectués depuis l’incendie en les chiffrant grâce aux factures produites le maître de l’ouvrage et donner le montant global du coût de la reconstruction, honoraires d’architecte compris ;

— fournir tous éléments de fait et techniques permettant à la cour d’appel de se prononcer sur les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices éventuellement subis par M. [U] [S] ;

Dit que l’Expert :

— déposera au greffe de la 2ème chambre de la cour d’appel de Nancy et adressera aux avocats des parties, dans le délai de QUATRE MOIS à compter de sa saisine effective (c’est-à-dire dès qu’il sera informé du versement de la provision), un pré-rapport comprenant son avis motivé sur l’ensemble des chefs de sa mission,

— laissera alors aux parties un délai de 30 jours pour leur permettre de faire valoir leurs observations par voies de dires récapitulatifs,

— répondra dans son rapport définitif à chacun des dires ainsi formulés dans le délai de trente jours,

— de toutes ses opérations et constatations, dressera enfin (six mois au plus tard après sa saisine) un rapport qu’il déposera au greffe de la 2ème chambre de la cour d’appel de Nancy et en adressera également un exemplaire à chacun des avocats des parties,

Fixe à 5 000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée entre les mains du Régisseur d’Avances et de Recettes de la cour d’appel de Nancy par M. [U] [S], avant le 25 février 2026 à peine de caducité de la désignation de l’expert ;

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a enjoint à M. [G] [S] de produire les attestations d’indemnisations perçues pour reconstruire le bâtiment incendié, ainsi que les factures des travaux de reconstruction, mais constate que M. [G] [S] a satisfait depuis lors à cette injonction,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses autres dispositions,

Y ajoutant,

DEBOUTE M. [G] [S] de sa demande de dommages et intérêts pour appel abusif,

DEBOUTE M. [G] [S] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [G] [S] à payer à M. [U] [S] la somme provisionnelle de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RESERVE les dépens d’appel,

DIT que cette affaire sera rappelée à la première audience de mise en état silencieuse qui suivra le dépôt du rapport de l’expert.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d’appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en seize pages.