ARRÊT N°

R.G. : 15/01017

ACA

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NIMES

19 janvier 2015

RG:10/04140

XXX

C/

B

XXX

EURL SVR E F

SA CAISSE DEPARGNE

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2^e chambre section A

ARRÊT DU 29 SEPTEMBRE 2016

APPELANTE :

XXX prise en la personne de son gérant domicilié audit siège

XXX

XXX

Représentée par la SELARL CLERGERIE & SEMMEL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉS :

Monsieur A B agissant en qualité de séquestre

XXX

XXX

assigné à domicile le 21 avril 2015

XXX prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par la SCP RD AVOCATS & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

EURL SVR E F prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège

XXX

XXX

XXX

Représentée par la SCP RD AVOCATS & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

SA CAISSE DEPARGNE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis

XXX

XXX

Représentée par M^e G-H CHABAUD de la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 10 Mars 2016

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Joël BOYER, Président,

M. Serge BERTHET, Conseiller,

M^me Anne-Claire ALMUNEAU, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Anne-H SAGUE, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

M^me Julie DESHAY greffier stagiaire lors des débats

DÉBATS :

à l’audience publique du 22 Mars 2016, où l’affaire a été mise en délibéré au 26 Mai 2016 prorogé à ce jour.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt rendu par défaut, prononcé et signé par Monsieur Joël BOYER, Président, publiquement, le 29 Septembre 2016, par mise à disposition au greffe de la Cour

Exposé du litige :

La SCI La Colline a acquis le 3 août 2011 une parcelle cadastrée section XXX d’une surface de 3188 m², XXX à Nîmes, sur laquelle elle a fait construire une maison d’habitation et une piscine.

L’immeuble a fait l’objet d’une procédure de saisie immobilière à la requête de la Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc-Roussillon.

Dans le cadre de cette procédure, le juge de l’exécution, par jugement du 24 janvier 2008 a autorisé la vente amiable du bien, à un prix qui ne pouvait inférieur à 600 000 €.

En l’absence de vente amiable dans le délai fixé, le juge de l’exécution, par jugement du 26 juin 2008, a ordonné la vente forcée du bien, à l’audience d’adjudication du 9 octobre 2008.

Un compromis de vente a alors été signé le 29 septembre 2008 entre d’une part la SCI La Colline et d’autre part la Sarl PJD Investissements et l’Eurl E de Réalisation, au prix de 163 000 € dont le montant couvrait la créance de la Caisse d’Epargne qui a renoncé à la procédure de saisie immobilière.

La vente a été reçue par acte authentique des 31 octobre et 3 novembre 2008.

Le 1^er novembre 2008, la Sarl PJD Investissements et l’Eurl E de Réalisation ont consenti à M. et M^me X, associés de la SCI La Colline, un bail s’achevant le 31 octobre 2009, pour un loyer mensuel de 1200 €.

Le même jour la Sarl PJD Investissements et l’Eurl E de Réalisation se sont engagées à vendre à M. et M^me X, la maison au prix de 203 000 €, cette offre étant valable 12 mois à compter du 1^er novembre 2008 et se terminant le 31 octobre 2009.

Par acte du 6 avril 2010, la Sarl PJD Investissements et l’Eurl E de Réalisation ont assigné en référé devant le tribunal d’instance, M. et M^me X, en résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et en paiement de la somme provisionnelle de 15 600 € correspondant aux loyers impayés.

Par acte du 13 juillet 2010, la SCI La Colline a engagé une action devant le tribunal de grande instance de Nîmes tendant à la rescision pour lésion de plus des sept douzième, de la vente conclue les 31 octobre et 3 novembre 2008.

Par jugement du 2 octobre 2012, le tribunal de grande instance de Nîmes a déclaré recevable l’action en rescision pour lésion et a désigné un collège de trois experts, en application de l’article 1678 du code civil.

Les trois experts ont déposé leur rapport le 30 décembre 2013 estimant la valeur vénale de l’immeuble au mois de novembre 2008, à la somme de 351 975 €.

Par jugement du 19 janvier 2015, le tribunal de grande instance de Nîmes :

— a rejeté comme non fondées les demandes de la SCI La Colline,

— a débouté la Sarl PJD Investissements et l’Eurl E de Réalisation de leur demande reconventionnelle,

— a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— a condamné la SCI La Colline à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise et a dit que le conseil de la Caisse d’Epargne pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Le 2 mars 2015, la SCI La Colline a interjeté appel du jugement rendu.

Au terme de ses dernières conclusions du 30 juillet 2015, la SCI La Colline demande à la cour :

— de réformer le jugement rendu le 19 janvier 2015 par le tribunal de grande instance de Nîmes en ce qu’il l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes,

— de prononcer la rescision de la vente des 31 octobre et 3 novembre 2008 de l’immeuble sur la commune de Nîmes, XXX, constitué d’une maison d’habitation avec terrasse, garage et jardin attenant, édifiée sur une parcelle de terre figurant au cadastre de ladite commune de la manière suivante : section XXX d’une contenance de 31 a 88 ca,

— de dire que la Sarl PJD Investissements et l’Eurl E de Réalisation disposeront d’un délai de deux mois pour choisir entre la restitution de l’immeuble ou la révision du prix,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la Sarl PJD Investissements et l’Eurl E de Réalisation de l’ensemble de leurs demandes y compris reconventionnelle,

— de condamner la Sarl PJD Investissements et l’Eurl E de Réalisation à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Le 8 juillet 2015, la Sarl PJD Investissements et l’Eurl E de Réalisation ont conclu à ce que l’appel interjeté par la SCI La Colline à l’encontre du jugement rendu le 19 janvier 2015 par le tribunal de grande instance de Nîmes, soit déclaré infondé, à la confirmation du jugement rendu en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à rescision pour lésion de la vente intervenue, en l’absence de lésion, au rejet des demandes, fins et prétentions de la SCI La Colline, à la condamnation de la SCI La Colline au paiement de la somme de 13 000 € à titre de dommages et intérêts, à la condamnation de la SCI La Colline au paiement d’une indemnité de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à la condamnation de la SCI La Colline aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

La Caisse d’Epargne a conclu le 17 juillet 2015 à la confirmation en tous points du jugement entrepris, à la condamnation de tout succombant au paiement de la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Bien que régulièrement assigné par acte du 21 avril 2015, en qualité de séquestre, M^e A B, n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour l’exposé complet de leur moyens.

La procédure de mise en état a été clôturée par ordonnance du 14 octobre 2015 avec effet différé au 10 mars 2016.

Exposé des motifs :

En application des articles 1674 et suivants, la rescision de la vente pour cause de lésion doit être prononcée s’il est démontré que la vente a eu lieu pour une somme inférieure aux 5/12 ème de la valeur du bien.

Le collège d’experts désigné par le jugement du 2 octobre 2012, composé de M. C D, de M. G-H I et de M. Y Z, après synthèse de trois méthodes détaillées dans son rapport, a fixé à la somme de 351 975 €, la valeur de l’immeuble au jour de la vente, après un premier abattement de 5% lié à l’occupation de l’immeuble et un second abattement de 5% lié à l’absence de certificat de conformité, puisque la destination du bâtiment à usage de garage a été illégalement modifiée sur une surface de 40 m² et que le bassin de rétention exigé par le permis de construire n’a pas été creusé.

La SCI La Colline met en cause le rapport déposé par le collège d’experts qui selon elle seraient de connivence avec la Sarl PJD Investissements et l’Eurl E de Réalisation, ce qui, en l’absence de tout élément objectif susceptible d’accréditer une telle affirmation, ne peut qu’être regardé comme une opinion désobligeante sans incidence de droit.

La Sarl PJD Investissements et l’Eurl E de Réalisation font d’ailleurs remarquer que s’il avait existé un doute à ce sujet, la SCI La Colline n’aurait pas manqué de les faire récuser, au visa des dispositions de l’article 234 du code de procédure civile, ce qu’elle n’a pas fait.

La SCI La Colline critique l’application des trois méthodes d’évaluation utilisées par le collège d’experts mais c’est à juste titre que les premiers juges ont relevé que les estimations retenues reposaient sur des analyses précises et convaincantes, que les trois experts avaient fait une description détaillée de l’ensemble immobilier, que les trois méthodes employées, par comparaison, par capitalisation du revenu locatif et par reconstitution du coût d’acquisition du terrain et du coût de la construction, aboutissaient

à des valeurs très voisines de l’ordre de 390 000€.

Sur la première méthode d’évaluation, la SCI La Colline conteste les éléments de comparaison qui ont été utilisés par le collège d’experts et soutient que la base Patrim qu’elle a consultée est plus pertinente que la base Perval qui a servi de base de références au collège d’experts qui ont fait observer que la base Patrim ne faisait pas autorité et qu’elle ne présentait que des valeurs indicatives pour des particuliers afin de les aider à estimer leur bien, que les références qu’ils avaient utilisées correspondaient à des villas vendues dont les superficies étaient comprises entre 135 et 165 m², qu’il était d’usage de pondérer la valeur unitaire en fonction de l’importance des superficies.

Pour répondre à l’argumentation développée par la SCI La Colline et qui consiste à dire que le collège d’experts aurait dû retenir une valeur de 2500 € par m² habitable qui correspond aux deux références les plus proches, l’application de cette valeur par m² serait limitée à la superficie régulièrement construite, soit environ 155m², de telle sorte que la valeur du bien immobilier de la SCI La Colline n’excéderait pas en toute hypothèse 388 000€.

En ce qui concerne la méthode par capitalisation du revenu locatif, les critiques de la SCI La Colline quant au montant du loyer retenu par les experts, soit 1200 € par mois sont inopérantes puisqu’elle même louait le bien pour un loyer mensuel de 990 €.

La méthode d’évaluation du bien par la reconstitution de ses coûts d’acquisition et de construction qui a abouti au terme d’une analyse complète à la somme de 397 000 € sans tenir compte des abattements liés à l’absence de conformité de l’immeuble et à l’occupation de l’immeuble, est en réalité très proche des valeurs obtenues avec les deux premières méthodes et n’est pas remise en cause par les critiques formulées par la SCI La Colline.

La SCI La Colline conteste les moins-values appliquées sur l’évaluation obtenue, soit 390 000 € à partir de la moyenne des résultats des trois méthodes utilisées.

La première moins-value de 5% est liée à l’occupation de la maison au moment de la vente et c’est à juste titre que la Sarl PJD Investissements et l’Eurl E de Réalisation font valoir que le taux de cet abattement est particulièrement faible si on le compare à d’autres abattements résultant du fait qu’un immeuble est occupé à titre de résidence principale (abattement de 20% sur la valeur d’un immeuble en matière de droits de succession, abattement de 30% en matière de calcul de l’impôt sur la fortune).

Le second abattement d’un taux de 5% est tout aussi modéré dès lors que l’immeuble n’est pas conforme au permis de construire qui a été délivré, au regard de la superficie habitable et de l’absence de bassin de rétention.

C’est donc à juste titre, par une motivation qui est approuvée, que les premiers juges ont considéré que le prix de vente était dépourvu de tout caractère lésionnaire.

Il en serait autrement si le prix avait été inférieur à la somme de 146 656,25 €, ce qui n’a pas été le cas puisque le prix de vente a été égal à la somme de 163 000 €.

Il est d’ailleurs observé que la valeur de revente qui avait été fixée entre les époux X et la Sarl PJD Investissements et l’Eurl E de Réalisation était de 203 000 €.

La Sarl PJD Investissements et l’Eurl E de Réalisation réclament la condamnation de la SCI La Colline à leur payer la somme de 13 000 € de dommages et intérêts au motif que la procédure mise en oeuvre par la SCI est abusive et dilatoire puisque l’existence de cette procédure a conduit le juge d’instance à surseoir à statuer sur la demande de résolution du bail consenti aux époux X qui ne paient plus leur loyer depuis plusieurs années et qui ont laissé se dégrader le bien.

La SCI La Colline qui n’a fait qu’user des voies de recours existantes, ne saurait être condamnée à des dommages et intérêts pour procédure abusive, l’abus de droit n’étant pas caractérisé et ce d’autant que la dégradation éventuelle de l’immeuble ne lui est pas imputable ni le fait que les époux X ne paient pas depuis 2008, le loyer fixé dans le cadre du bail qu’ils ont conclu avec la Sarl PJD Investissements et l’Eurl E de Réalisation.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a débouté la Sarl PJD Investissements et l’Eurl E de Réalisation de leur demande en paiement de dommages et intérêts et en ce qu’il a dit qu’il n’y avait pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens devant être supportés par la SCI La Colline.

La même solution doit être appliquée en ce qui concerne les frais irrépétibles et les dépens de la procédure d’appel.

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, par défaut, en matière civile et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 19 janvier 2015 par le tribunal de grande instance de Nîmes.

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Condamne la SCI La Colline au paiement des dépens d’appel lesquels seront recouvrés directement par le conseil de la Caisse d’Epargne pour ceux dont il aurait fait l’avance.

Arrêt signé par Monsieur BOYER, Président et par M^me SAGUE, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,