ARRÊT N°

N° RG 19/02274 – N° Portalis DBVH-V-B7D-HMCE

LM

TRIBUNAL D’INSTANCE DE PRIVAS

25 avril 2019 RG :11-17-0001

X

D

C/

Z

Grosse délivrée

le

à M^e J

SELARL RIVIERE

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2^e chambre section A

ARRÊT DU 17 JUIN 2021

APPELANTS :

Monsieur C X

né le […] à […]

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e H I J, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’ARDECHE

Madame B D épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e H I J, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’ARDECHE

INTIMÉE :

Madame E Z

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-I RIVIERE de la SELARL RIVIERE – GAULT ASSOCIES (Avocat), Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’AVIGNON

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 04 Mars 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Madame Laure Mallet, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Marie-Agnès Michel, présidente de chambre

M^me Catherine Ginoux, conseillère

Madame Laure Mallet, conseillère

GREFFIER :

M^me Céline Delcourt, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 25 Mars 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 27 Mai 2021 prorogé à ce jour

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Marie-Agnès Michel, présidente de chambre, le 17 juin 2021, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 mai 2011, M^me E Z a donné à bail à M. C X et à M^me B D épouse X, un logement sis à […] moyennant un loyer de 300 €.

Suivant arrêté de péril imminent en date du 5 novembre 2011, le maire de la commune de Beauchastel a fait interdiction aux époux X d’habiter dans le logement objet du bail suite à un glissement de terrain, cette interdiction ayant pris fin le 6 juin 2016.

Les locataires ont réintégré les lieux le 1^er août 2016.

Le […] M^me Z a délivré un congé pour reprise délivré à effet du 17 mai 2017.

M. C X et M^me B D épouse X ont quitté les lieux le 2 mars 2020.

Par acte d’huissier en date du 17 mai 2017, les époux X ont fait assigner M^me Z devant le tribunal d’instance de Privas en annulation de ce congé.

Par jugement contradictoire rendu le 25 avril 2019, le tribunal d’instance de Privas a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— dit que le congé pour reprise délivré le […] aux époux X par M^me Z est valable,

— dit en conséquence que les époux X sont occupants sans droit ni titre du logement situé […] à Beauchastel (07), et ce, depuis le 17 mai 2017,

— ordonné aux époux X de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision,

— dit qu’à défaut pour les époux X d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M^me Z pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

— condamné les époux X à verser à M^me Z une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 17 mai 2017 et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

— fixé le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer mensuel, révisable selon la clause du bail, soit 300 euros hors charges,

— condamné M^me Z à payer aux époux X la somme de 1 240 euros, représentant l’indemnisation pour coupure d’électricité et loyers indus,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— condamné les parties au paiement des dépens par moitié.

Par déclaration du 6 juin 2019, les époux X ont relevé appel de ce jugement.

Le 15 novembre 2019, le premier président statuant en référé a débouté les époux X de leur demande de suspension de l’exécution provisoire assortissant le jugement.

Par ordonnance du 9 juillet 2020, la demande de radiation formée par M^me Z a été

rejetée.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 26 février 2021, auxquelles il est expressément référé, les époux X demandent à la cour de :

Vu les pièces versées aux débats,

— déclarer recevable et fondé l’appel qu’ils ont interjeté,

y faisant droit,

— infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau,

à titre principal ,

— constater que le logement qui a fait l’objet d’un congé pour reprise de la part de M^me Z a été reloué,

— constater le caractère frauduleux du congé pour reprise,

en conséquence,

— dire et juger que le congé délivré par M^me Z pour le 17 mai 2017 est nul,

— condamner M^me A à payer aux époux X la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice subi,

à titre subsidiaire,

— constater que le contrat de bail entre les époux X et M^me Z ne prend pas fin au 17 mai 2017,

— dire et juger que le congé délivré par M^me Z pour le 17 mai 2017 est nul,

— dire et juger :

* que le congé délivré par M^me Z pour le 17 mai 2017 est nul, le bail originel s’étant, à cette date, trouvé renouvelé pour une durée de 3 années, à savoir jusqu’au 17 Mai 2020,

* que tenant l’avenant du 18 mai 2014, la durée de ce renouvellement se trouve, en complément, prorogée pour une durée de remplacement égale à celle de l’interdiction d’habiter les lieux subie par les époux X,

— constater que l’avenant au contrat de bail, signé le 18 mai 2014 par M^me Z, est quant à lui bien valide,

— condamner M^me Z à leur payer la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice subi,

en tout état de cause,

— constater que M^me Z a manqué à ses obligations contractuelles lors de l’exécution du contrat de bail,

— condamner en conséquence M^me Z à leur payer les sommes suivantes :

* 4 000 euros pour la coupure d’électricité du 30 novembre 2017,

* 1 500 euros pour le manquement à l’obligation de relogement pendant la durée des arrêtés de péril,

* 1 000 euros pour les défaillances du chauffage électrique,

* 326,59 euros au titre des frais de constat d’huissier du 30 novembre 2017, à rajouter les frais d’huissier du 6 mars 2020 pour le constat d’état des lieux de sortie, soit : 385,69 euros, et du constat du 24 juillet 2020, soit : 266,59 euros,

* 3 090 euros pour les loyers indus,

* 3 000 euros pour le défaut d’installation de compteurs différentiels d’eau et d’électricité,

* 3 000 euros pour le défaut de production du dossier de diagnostic et du règlement de copropriété,

— condamner M^me Z à leur porter et payer la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M^me Z aux entiers dépens de l’instance, comprenant également ceux de première instance,

— dire que ceux d’appel pourront être recouvrés directement par Maître H-I J, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 9 octobre 2019, auxquelles il est expressément référé, M^me Z demande à la cour de :

Vu l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le congé pour motif légitime et sérieux du […],

Vu le jugement du tribunal d’instance de Privas du 25 avril 2019,

— débouter les époux X de l’ensemble de leurs moyens, 'ns et prétentions en cause d’appel,

— confirmer le jugement du tribunal d’instance de Privas en ce qu’il a :

* dit que le congé pour reprise délivré le […] aux époux X par M^me Z est valable,

* dit en conséquence que les époux X sont occupants sans droit ni titre du logement situé Route du Serre à Beauchastel (07) depuis le 17 mais 2017,

* ordonné en conséquence aux époux X de libérer le logement situé […] et de restituer les clefs dans le délai d’un mois,

* dit qu’à défaut pour les époux X d’avoir volontairement quitté les lieux, M^me Z pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux faire procéder à leur expulsion,

* condamné les époux X à verser à M^me Z une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 17 mai 2017 et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

* fixé le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 300 euros hors charges,

* condamné M^me Z à payer aux époux X la somme de 1 240 euros,

* ordonné l’exécution provisoire du jugement.

— condamner les époux X à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

La clôture de la procédure est intervenue le 4 mars 2021.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur le congé délivré par M^me Z le […] à effet du 17 mai 2017:

Par lettre recommandée en date du […], M^me Z par l’intermédiaire de son conseil a fait part aux locataires qu’elle entendait reprendre le logement pour y habiter et leur a donné congé pour reprise à effet au 17 mai 2017.

A titre principal ,les époux X font valoir que le congé est frauduleux au motif qu’ il ressort du constat d’huissier dressé par M^e Herter, le 24 Juillet 2020 et du procès-verbal de saisie attribution du 29 Janvier 2021, qu’en réalité le logement a été loué à nouveau par M^me Z aussitôt après leur départ.

Il convient d’apprécier le motif du congé au moment où il a été délivré.

Il résulte des pièces versées aux débats que lors de la délivrance du congé pour reprise la bailleresse qui habitait à Bourg de Péage rencontrait des difficultés financières pour honorer le prêt relais contracté pour l’achat du bien à Beauchastel, ayant confié la vente de son habitation à deux agences immobilières par mandats des 30 et 31 août 2016, vente qui est d’ailleurs intervenue le 24 octobre 2017.

Mais surtout il ne peut être sérieusement reproché à M^me Z de ne pas avoir occupé le bien alors même que les époux X ont quitté les lieux le 3 mars 2020 et qu’eu égard à l’évolution de la situation le logement a effectivement été reloué en 2020 soit près de 3 ans après.

Ce moyen est donc inopérant.

Subsidiairement,les époux X se prévalant d’un document« Prorogation du bail du 17 mai 2011» soutiennent que le congé délivré par M^me Z pour le 17 mai 2017 est nul, le bail originel s’étant, à cette date, trouvé renouvelé pour une durée de 3 années, à savoir jusqu’au 17 mai 2020.

M^me Z ne conteste pas avoir établi par acte sous seing privé le 18 mai 2014 un document intitulé « Prorogation du bail du 17 mai 2011» dans les termes suivant :

'je soussignée E Z (…) m’engage, lorsque sera levé l’arrêté du maire de Beauchastel posant interdiction aux époux X C et B d’habiter et d’utiliser l’appartement dont ils sont locataires au sein de ma maison (..) et en raison du caractère extraordinaire de la situation puisqu 'ils sont comme moi-même victime de la catastrophe naturelle qui s 'est produite dans la nuit du 4 au 5 novembre 2011, à continuer à leur louer comme prévu leur logement dans les conditions initiales du bail signé avec eux le 17 mai 2011 qui se trouve confirmé et renouvelé dans toutes ses clauses, sachant que ce contrat de location sera à titre exceptionnel, en complément de sa durée de validité indiqué, prolongé d’une durée spéciale égale au temps durant lequel l 'accès à leur logement leur sera resté interdit par la municipalité, cela afin de compenser au mieux le préjudice qu’ils subissent'.

Les termes de cet acte sous seing privé sont sans ambiguïté et ne peuvent donner lieu à aucune interprétation en ce qu’à la date du 17 mai 2014 , le bail était renouvelé pour une période 3 ans augmentée de la période d’impossibilité d’occupation tenant à l’arrêté de péril imminent qui a suspendu la durée du bail du 5 novembre 2011, date de l’arrêté de péril ,au premier août 2016, date de la réintégration.

D’ailleurs, il ressort des éléments produits aux débats que M^me Z a toujours considéré que le bail était toujours en cours :

— elle écrivait dans son courrier du 1^er juin 2017 : « Vous êtes locataires de l’appartement du haut de la maison de Beauchastel depuis le 1^er Août 2016 dont je suis propriétaire »,

— puis dans sa lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 01 août 2017 elle indiquait:« Je viens d’ouvrir un nouveau Livret A au sein de la Poste et vous prie de trouver ci-dessous ce nouveau RIB afin de vous permettre d’effectuer le règlement de votre loyer sur le compte de La Poste au lieu de BNP Paribas. »,

— et enfin elle envoyait aux locataires par courrier du 21 août 2017 leurs quittances de loyers: « Je vous prie de trouver ci-jointes les quittances qui vous manquaient du mois de mars 2017 au mois d’août 2017 inclus (…) vous invite une nouvelle fois à régler dorénavant votre loyer en effectuant un virement auprès de La Poste dont vous détenez le RIB. »» .

En conséquence le congé pour reprise est nul pour ne pas avoir été délivré 6 mois avant le terme du bail.

Le jugement déféré sera en conséquence infirmé de ce chef.

Les demandes de fixation d’une indemnité d’occupation et d’expulsion sont devenues sans objet d’autant que les époux X ont quitté les lieux.

Sur les demandes indemnitaires:

Sur la demande de la somme de 10 000 € de dommages et intérêts:

Les époux X sollicitent la somme de 10 000 € de dommages et intérêts tenant compte du désagrément relatif au déménagement, l’impossibilité de trouver un logement équivalent, outre le préjudice moral causé par l’éviction du jugement.

Or ,ils se contentent de procéder par affirmation sans donner aucun élément concernant le logement occupé après leur départ et ne produisent aucun justificatif des préjudices qu’ils invoquent.

Ils seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les loyers indus:

Les époux X demandent le remboursement des loyers sur la période du 17 mai 2011 au 4 novembre 2011 estimant que le logement était inhabitable et des mois de février et mars 2012 et juin et juillet 2016 ne pouvant pas habiter les lieux du fait de l’interdiction de l’arrêté de péril.

En application des dispositions du contrat, de l’article 7 alinéa 1^er de la loi du 6/07/1989 et de l’article 1728 du code civil, le locataire a l’obligation de payer les loyers .

Le contrat de bail en date du 17 mai 2011 fixe un loyer mensuelle de 300 €.

Si l’analyse du contrat révèle que des travaux d’aménagement des lieux loués n’étaient pas totalement achevés , aucune clause ne conditionne le paiement du loyer à l’achèvement des travaux.

Par ailleurs, les locataires ont eu la jouissance des lieux.

En conséquence, il n’y a pas lieu à remboursement des loyers pour la période du 17 mai 2011 au 5 novembre 2011 étant noté que la suspension du loyer intervient dès le premier jour du mois suivant la notification de l’arrêté de péril.

En revanche il est constant que les époux X n’ont pu réintégrer le logement que le 1^er août 2016.

En conséquence les loyers de février et mars 2012 et juin et juillet 2016 n’étaient pas dus.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné M^me Z à payer aux époux X la somme de 1 240 euros à ce titre.

Sur la coupure d’électricité du 30 novembre 2017:

Il ressort du procès verbal de constat d’huissier du 30 novembre et premier décembre 2017 qu’à l’initiative de M^me Z l’abonnement d’électricité de l’immeuble a été résilié , les locataires se trouvant dès lors privé d’électricité alors qu’en vertu du bail, la distribution d’électricité était commune aux deux logements et qu’un compteur différentiel devait être installé.

Eu égard aux désagréments survenus( privation de chauffage en plein hiver, d’internet ,perte d’aliments stockés dans le réfrigérateur et congélateur….), suite à cette coupure, il y lieu de leur accorder la somme de 2000 € en réparation intégrale de leur préjudice

Le jugement sera en conséquence infirmé de ce chef mais uniquement sur le montant des dommages et intérêts alloués.

Sur le manquement à l’obligation de relogement:

Par des motifs que la cour adopte, le premier juge a considéré que les époux X ne justifient d’aucune demande en ce sens auprès de la bailleresse et ne produisent aucun document permettant de connaître leur situation durant le temps où ils n’ont pas pu occuper les lieux.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les défaillances de l’installation électrique et du chauffage:

Les locataires ont alerté dès octobre 2016 et à plusieurs reprises (courriers des 24 octobre, 15 novembre, et 20 décembre 2016,) que le chauffage ne fonctionnait que partiellement.

Or ,ce n’est que le 17 février 2017, soit près de 4 mois après avoir été informée des défaillances que la propriétaire a fait intervenir sur les lieux, un électricien le 17 février 2017, puis les services d’EDF le 23 février 2017.

Les époux X ont donc subi des dysfonctionnements du chauffage pendant la période hivernale 2016/2017 ayant dû pour améliorer la situation faire l’acquisition d’un poêle à pétrole selon facture de Leroy Merlin en date du 3 novembre 2016,

Il leur sera alloué en réparation de leur préjudice la somme de 500 €.

Sur le défaut d’installation de compteurs différentiels d’eau et d’électricité:

L’article 2 du contrat de bail, stipule :

« La distribution d’électricité, d’eau froide, et d’eau chaude, est collective, étant précisé que le chauffe-eau commun à l’ensemble de la maison, se trouve installé dans l’appartement situé à son rez-de-chaussée.

La consommation des locataires sera déterminée en chacune de ces matières, grâce à des compteurs différentiels qui seront installés au sein des locaux loués pour être accessibles aux locataires et librement consultables par ces derniers. »

Il ressort des correspondances échangées entre les parties que malgré plusieurs demandes les compteurs différentiels n’ont pas été installés.

Pour autant les époux X n’ont réglé aucune consommation d’électricité ou d’eau.

Ils n’ont dés lors subi aucun préjudice de ce manquement de la propriétaire.

Ils seront donc déboutés de leur demande de ce chef.

Sur le défaut de production de diagnostic et du règlement de copropriété:

Si le manquement de M^me Z dans la délivrance de ces documents est établi, les époux X n’explicitent ni ne justifient d’aucun préjudice.

Ils seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les frais de constats d’huissier :

Les frais de constats d’huissier relèvent de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile,M^me Z supportera les dépens de première instance et d’appel distraits au profit de maître H-I J conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile concernant les dépens d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser supporter aux appelants leurs frais irrépétibles de première instance et d’appel. Il leur sera alloué la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de

procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Infirme partiellement le jugement déféré et statuant à nouveau sur le tout pour une meilleure compréhension:

Prononce la nullité du congé délivré par M^me E Z à M. C X et à M^me B D épouse X le […] à effet du 17 mai 2017,

Constate que la demande d’expulsion et la demande au titre de l’indemnité d’occupation sont sans objet,

Condamne M^me E Z à payer à M. C X et à M^me B D épouse X :

— la somme de 1 240 euros au titre des loyers indus,

— la somme de 2 000 € au titre de la coupure d’électricité du 30 novembre 2017,

— la somme de 500 € au titre des défaillances de l’installation électrique et du chauffage,

Déboute M. C X et à M^me B D épouse X de leurs demande de dommages et intérêts de la somme de 10 000 €,

Déboute M. C X et à M^me B D épouse X de leur demande de dommages et intérêt au titre :

— du défaut d’installation de compteurs différentiels d’eau et d’électricité,

— du manquement à l’obligation de relogement,

— du défaut de production de diagnostic et du règlement de copropriété,

Condamne M^me Z aux dépens de première instance et d’appel distraits s’agissant des dépens d’appel au profit de maître H-I J conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Condamne M^me E Z à payer à M. C X et à M^me B D épouse X la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Michel, présidente de chambre et par M^me Delcourt, greffière.

La greffière, La présidente ,