ARRÊT N°

JFL/CM

COUR D’APPEL DE BESANÇON

— […]

ARRÊT DU 08 SEPTEMBRE 2020

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Contradictoire

Audience du 17 Juin 2020

N° de rôle : N° RG 19/01644 – N° Portalis DBVG-V-B7D-EEY3

S/appel d’une décision

du Tribunal d’Instance de PONTALIER

en date du 25 juillet 2019 [RG N° 111900102]

Code affaire : 51B

Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DU DOUBS – HABITAT 25 C/ I Z

PARTIES EN CAUSE :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DU DOUBS – HABITAT 25

dont le siège est sis […]

APPELANT

Représenté par M^e Marie-christine VERNEREY de la SCP BOUVERESSE – VERNEREY, avocat au barreau de MONTBELIARD

ET :

Madame I Z

née le […] à […]

de nationalité française – Sans profession,

demeurant […]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/005246 du 26/09/2019 accordée

par le bureau d’aide juridictionnelle de BESANCON)

INTIMÉE

Représentée par M^e Julien VERNET, avocat au barreau de BESANCON

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats :

MAGISTRAT RAPPORTEUR : Monsieur X. Y, Conseiller, conformément aux dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, avec l’accord des Conseils des parties.

GREFFIER : Madame Chantal MOUGET, ff de Greffier

Lors du délibéré :

Monsieur X. Y,

Conseiller, a rendu compte conformément à l’article 786 du Code

de Procédure Civile aux autres magistrats :

Monsieur E. MAZARIN , Président et Madame B. UGUEN LAITHIER , Conseiller

L’affaire initialement prévue à l’audience du 17 juin 2020 qui a été annulée, les parties ont été avisées de la date du délibéré fixée au 08 septembre 2020, sans nouvel appel du dossier, conformément à l’article 8 de l’ordonnance 2020-304 du 25/03/2020, l’arrêt étant rendu par mise à disposition au greffe

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Exposé du litige

Par jugement rendu le 25 juillet 2019, soumis à la cour, le tribunal d’instance de Pontarlier, saisi par l’assignation délivrée le 15 avril 2019 par l’Office public de l’habitat du département du Doubs (Habitat 25) à sa locataire madame I Z en résiliation du bail et expulsion pour manquement à l’obligation de jouir paisiblement des locaux loués, retenant que les faits rapportés ne pouvaient légitimer une mise à néant du contrat de location dès lors que les avertissements et mise en demeure délivrés à la locataire reposaient sur des allégations, que les plaintes des voisins révélaient une ambiance dégradée dans l’immeuble, dont madame Z n’était pas la seule responsable et qui ne disparaîtrait pas par sa seule expulsion, que les enquêtes réalisées par le bailleur, comme ses constats d’huissiers, ne faisaient que reproduire les allégations des voisins, que certains témoignages étaient anciens ou concernaient des faits extérieurs à l’immeuble, que les diverses plaintes et main courantes n’avaient pas de suites connues, et que les difficultés relationnelles avérées de la famille de la locataire avec le bailleur ne constituaient pas intrinsèquement des troubles du voisinage, a débouté Habitat 25 de ses demandes et l’a condamné aux dépens.

Habitat 25 a interjeté appel de cette décision par déclaration parvenue au greffe le 2 août 2019. L’appel porte sur le rejet de ses demandes et sa condamnation aux dépens.

Par conclusions transmises le 6 mai 2020, il demande à la cour de :

— prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de madame I Z et de tous occupants de son chef, au besoin avec le

concours de la force publique,

— autoriser Habitat 25 à faire évacuer les biens meubles qui seraient abandonnés dans les lieux,

— condamner madame Z à lui payer une indemnité d’occupation journalière à compter de la résiliation et jusqu’à libération des lieux, égale au montant des loyers actuels majorés des provisions pour charges et éventuelles indexations,

— la condamner à lui payer 1 500 euros pour les frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût des procès-verbaux de constat dressés par l’huissier de justice les 18 décembre 2018, 11 janvier 2019 et 11 mars 2019.

Habitat 25 soutient que la violation continue de l’obligation de jouissance paisible par la locataire et les occupants de son chef, pendant plusieurs années, est démontrée par les multiples courriers, main courantes, plaintes, enquêtes et constats d’huissiers versés aux débats, qui ne sont pas efficacement contredits par quelques attestations contraires émanant majoritairement de la famille de l’intimée, et que la gravité et la répétition des manquements justifient la résiliation du bail par application des dispositions des articles 7B de la loi n° 89-462 et des articles 1728 et 1729 du code civil.

Madame Z, par conclusions enregistrées le 19 mai 2020, demande à la cour de confirmer la décision critiquée et de condamner l’appelante aux entiers dépens.

Elle fait sienne la motivation du premier juge, soulignant principalement que les griefs du bailleur ne sont pas établis à l’exception de quelques incidents isolés, que la famille Z n’est pas exclusivement à l’origine des désordres dénoncés dans l’immeuble, que le bailleur est partial envers elle et qu’au regard du contexte de mésentente généralisée entre locataires, rien ne justifie de mettre fin à son bail.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée le 20 mai 2020.

Motifs de la décision

L’article 7, b de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs oblige le locataire d’user paisiblement de la chose louée, et l’article 1729 du code civil énonce que s’il n’use pas de la chose louée raisonnablement, le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Il résulte des très nombreux courriers, attestations, main courantes, plaintes, enquêtes du bailleur et constats d’huissiers que l’arrivée de madame Z, de ses deux enfants et de son compagnon dans l’immeuble du 8 de la rue Rouget de l’Isle à Pontarlier, en 2007, a été suivie, à compter de l’année 2009, puis particulièrement au cours des trois années précédant l’assignation, de troubles divers, répétés et persistants causés par de nombreuses incivilités, injures, menaces, nuisances sonores et manifestations autoritaires de la locataire et des membres de sa famille, dont ont eu à souffrir tant ses voisins que les agents de l’office, et ce malgré plusieurs rappels à l’ordre et réunions entre les intéressés dans les locaux de l’office et au commissariat de police.

C’est ainsi que dès le 14 juin 2009 le locataire K L écrivait au bailleur pour signaler les nombreuses nuisances sonores et insultes de la famille Z et pour demander un nouveau logement afin de s’y soustraire, ce qui a conduit le bailleur, par courrier du 28 juillet suivant, à rappeler la locataire à ses obligations en mentionnant un manque de civisme dans l’immeuble constitué de bruits, tapages, insultes et squat des parties communes, étant précisé qu’une enquête de voisinage réalisée par le bailleur le 4 août relevait que les quatre familles occupant l’immeuble se reprochaient

mutuellement le bruit et les insultes, et que le retour au respect mutuel paraissant impossible au regard de la haine qui animait chaque famille.

Malgré le départ de deux des familles concernées en 2010 et 2011, les troubles ont persisté, donnant lieu le 13 octobre 2011 à une plainte de madame A contre madame Z dénonçant des menaces de mort, un harcèlement constant, l’alcoolisme et les crises de sa voisine, puis le 13 février 2012 à un rapport du bailleur sur le conflit Z/A, concluant à des torts réciproques, mais relevant spécialement que madame Z avait un comportement nuisible à la collectivité. Le 27 avril un courrier de la locataire M N épouse B au bailleur dénonçait des coups donnés dans les murs par madame Z, ainsi que le bruit de ses enfants dans l’escalier, leurs crachats, et des menaces sur ses enfants proférées par le fils mineur de sa voisine, D Z, tenant une hache depuis la fenêtre de sa cuisine.

Le 12 juin a été déposée la plainte de la fille de madame A âgée de dix ans, pour violences commises par D Z.

L’année 2013 a donné lieu le 21 janvier à une nouvelle plainte de madame A, alors enceinte de quatre mois, contre madame Z pour violences, insultes et menaces, puis le 12 février à une réunion sur les relations conflictuelles dans l’immeuble tenue au commissariat de police de Pontarlier entre la locataire, deux policiers, un représentant du maire et de la police municipale et deux représentants du bailleur, réunion suivie le 18 février d’un courrier recommandé du bailleur à la locataire lui rappelant l’obligation de jouir paisiblement de la chose louée, et la menaçant de résiliation du bail en cas de nouveaux excès de bruits, provocations, insultes et dégradations.

L’année 2014 n’a pas connu d’amélioration, marquée d’une convocation de la locataire chez le bailleur au mois de juillet pour faire le point suite à de nouvelles plaintes de ses voisins M^me O-P, monsieur C et madame Q-R, puis le 6 novembre d’un courrier du bailleur lui demandant d’enlever du parking de l’immeuble son véhicule stationné depuis plusieurs semaines dont l’assurance était périmée.

En 2015, le bailleur a dû lui écrire le 17 juillet pour lui rappeler l’interdiction de jeter des détritus et autres objets par les fenêtres et de secouer sa poussière sur les balcons du dessous.

En 2016, la police est intervenue le 18 février pour faire cesser les cris et la musique à fort volume de son fils D, puis le bailleur a dû, par courrier du 15 mars, rappeler à nouveau à sa locataire l’interdiction de jeter les détritus par la fenêtre, après constat par la responsable de gestion de proximité, madame Q-R, deux nouvelles interventions de la police ayant encore été nécessaires le 9 avril pour faire cesser le tapage nocturne causé cette fois par la fille de madame Z.

Toujours au cours de l’année 2016, madame A a déposé une nouvelle plainte contre madame Z le 29 avril pour des menaces de mort proférées couteau en main.

Le 30 juin, c’est madame B qui déposait une main courante pour de nouvelles insultes proférées par madame Z.

Le 19 juillet, le bailleur a écrit une nouvelle fois à celle-ci pour non seulement lui rappeler l’historique du conflit, mentionnant que trois familles dont la famille Z se complaisaient en permanence dans les provocations mutuelles et la surenchère, la quatrième famille se bornant à en subir les désagréments, mais aussi pour l’accuser, avec ses enfants d’y avoir une part de responsabilité.

Le 13 octobre, madame A a déposé une nouvelle plainte contre madame Z au motif qu’elle l’avait dénigrée auprès de parents qui lui confiaient leurs enfants en sa qualité d’assistante

maternelle agréée, et pour menaces et insultes lui ayant causé un malaise assez grave pour qu’elle soit emmenée aux urgences par les pompiers, ce dont a attesté le médecin des urgences.

Si madame Z s’est plainte à son tour au bailleur, par courrier du 19 octobre, du comportement de madame A, disant ne plus en pouvoir, consulter un psychologue et demandant de l’aide pour sortir de cette situation, un équipage de police appelé quelques jours plus tard, le 1^er novembre, a relaté dans une main courante avoir constaté que D Z avait donné deux coups de poing au visage de madame A.

Un nouveau courrier du bailleur à la locataire, en date du 28 novembre, répondant au courrier précité de madame Z, lui a rappelé les diverses tentatives d’apaisement vainement déployées pendant plusieurs années, analysant le problème comme un conflit de personnes entretenu de part et d’autres par madame Z et madame A, rappelant à madame Z qu’elle avait plusieurs fois refusé d’envisager un relogement et lui rappelant l’éventualité d’une procédure judiciaire en résiliation du bail.

Si les pièces produites de part et d’autre ne font pas état de l’année 2017, l’année 2018 a été marquée le 4 septembre par le rapport de madame Q-R, correspondante du bailleur pour l’immeuble, recueillant les doléances des autres voisins Monsieur E et la famille F, qui lui reprochaient de taper nuit et jour contre les radiateurs et sur le sol, de vouloir régenter le bâtiment et le parking, de laisser sa fille mettre la musique à fond, de monopoliser le jardin de l’immeuble, de partir en vacances en laissant son fils mineur attirer du monde et de faire du trafic dans le bâtiment et dans les caves, ainsi que de jeter des mégots de cigarette, crier beaucoup et de faire continuellement des remarques aux autres occupants.

Reçue le 14 septembre par le bailleur, madame Z a nié les trouble reprochés tout en souhaitant que madame Q-R soit « dégagée de son boulot ». Le bailleur lui a alors écrit le 17 septembre pour lui reprocher de perturber gravement la tranquillité de l’immeuble par ses insultes, comportements agressifs et menaçants, tapages, bruits excessifs, jets de détritus, et nuisances sonores liées à des attroupements et passages de jeunes fréquentant son fils. Celui-ci a été interpellé par la police le 20 novembre dans le cadre d’une enquête pénale.

Le bailleur ayant, à la fin de l’année 2018 et au début de l’année 2019, envoyé un huissier de justice recueillir les déclarations des voisins importunés, la famille F a de nouveau déploré l’autoritarisme de leur voisine du dessus, ses intrusions dans leur domicile, et les fortes angoisses causées à madame F.

Madame A a déclaré pour sa part que ses bonnes relations initiales avec madame Z s’étaient gâtées lorsque celle-ci avait exigé que les enfants de madame A jouent exclusivement avec les siens puis avait commis des violences verbales et physiques sur ses enfants, son fils G ayant été hospitalisé quatre fois suite aux coups reçus des enfants de madame Z, s’étant ensuivies des menaces avec couteau et hache, le contrôle des visiteurs, la revendication d’être le chef du bâtiment, les ordres donnés pour l’entretien des communs, le contrôle de la fréquence d’usage des chasses-d’eau, l’intéressée précisant « je ne racontais pas tout à mon mari pour ne pas envenimer la situation, j’ai vécu un enfer, sans déménagement, je me serais suicidée, j’étais à bout ».

Quant à monsieur E, voisin de palier depuis 2016, il a lui aussi décrit de bonnes relations initiales, évoluant cependant rapidement vers de multiples reproches formulés par madame Z sur le bruit des enfants de la famille F, la conduisant à frapper le sol avec un gros bâton tous les jours et la nuit si le plus jeune enfant F se mettait à pleurer, précisant qu’ « elle se croit propriétaire du bâtiment et veut faire sa loi ».

Après la délivrance de l’assignation le 15 avril 2019, madame Z a déposé, le 22 mai, une main courante contre monsieur E pour insultes. Elle produit également un courrier en date du 11

juin établi par monsieur H dénonçant les nuisances, principalement sonores, des familles E et F, mais ne mentionnant nullement celles de madame Z pourtant unanimement dénoncées par les autres voisins.

Enfin, le 24 octobre, l’huissier mandaté par le bailleur est retourné interroger les familles E et F, obtenant des doléances identiques à celles recueillies précédemment.

Contrairement a ce qu’à retenu le premier juge, les déclarations multiples, répétées et convergentes faites par plusieurs voisins dans leurs courriers au bailleur, mains courantes, plaintes ou déclarations à l’huissier, ne sont pas de simples allégations sans valeur probatoire, mais constituent, de même que les rapports d’enquête établis par les préposés du bailleur qui cherchaient seulement à résoudre le conflit et dont rien ne permet mettre en doute l’impartialité, un faisceau d’indices concordants qui établissent la réalité des comportements incriminés, peu important que les suites pénales des plaintes et mains courantes restent inconnues, le nombre et la concordance des déclarations suffisant à en administrer la preuve.

De même, il importe peu que certains des comportements reprochés, tel les propos outrageants envers la rédactrice d’un des rapports d’enquête, aient pour victime un préposé du bailleur et ne constituent pas un trouble de voisinage, dès lors que le fondement de l’action en résiliation ne se limite pas aux seuls troubles de voisinage mais s’étend à toute manifestation incompatible avec l’obligation de jouissance paisible, laquelle comprend le maintien de rapports courtois avec le bailleur et ses préposés lorsque ceux-ci interviennent justement auprès du locataire pour veiller au respect de l’obligation de jouissance paisible.

Le premier juge ne pouvait davantage motiver son refus de résilier le bail par le fait que le départ de madame Z ne serait pas de nature à résoudre les difficultés de l’immeuble, alors que la loi ne fait dépendre la résiliation que de la réalité des manquements du locataire et de leur gravité, et non des effets éventuels de la résiliation, et alors, au surplus qu’il résulte du témoignage d’un occupant de l’immeuble où résidait précédemment madame Z, mentionné au rapport d’enquête établi par le bailleur le 13 février 2012, que lorsqu’elle y logeait encore, « c’était le cirque » et que son départ avait été suivi du retour du calme.

Enfin, toujours contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, le fait que la locataire ne soit pas seule responsable du conflit qui l’oppose aux autres occupants de l’immeuble, ce qui résulte effectivement des rapports et courriers établis par le bailleur ainsi que des attestations produites par madame Z, n’exonérait pas celle-ci de sa propre obligation de jouir paisiblement du bien loué, de sorte que, à raison des seuls faits qui lui sont personnellement imputables, précédemment établis, constitutifs de violations de l’obligation de jouissance paisible, graves et répétées malgré les nombreux rappels à la raison et à la loi, et dès lors incompatibles avec la poursuite du bail, la résiliation du bail doit être prononcée.

Infirmant en conséquence le jugement déféré en ce qu’il a débouté le bailleur de ses demandes et l’a condamné aux dépens de première instance, la cour y fera droit et condamnera l’intimée aux dépens de première instance et d’appel.

Par ces motifs

La cour, statuant contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu entre les parties le 25 juillet 2019 par le tribunal d’instance de Pontarlier.

Prononce la résiliation du bail conclu le 30 octobre 2007 entre madame I Z et l’Office public de l’habitat du département du Doubs portant location de l’appartement n° 11 sis au 2^e

[…] à Pontarlier.

Ordonne l’expulsion de madame I Z et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.

Autorise l’Office public de l’habitat du département du Doubs à faire évacuer les biens meubles qui seraient abandonnés dans les lieux.

Condamne madame I Z à lui payer une indemnité d’occupation journalière à compter de la résiliation et jusqu’à libération des lieux, égale au montant des loyers actuels majorés des provisions pour charges et éventuelles indexations.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

La condamne à payer à l’Office la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros,

Vu les articles 695 et 696 du même code,

La condamne aux dépens de première instance et d’appel, qui ne comprennent pas le coût, relevant des frais irrépétibles, des procès-verbaux de constat dressés par l’huissier de justice les 18 décembre 2018, 11 janvier 2019 et 11 mars 2019 du 6 juillet 1989.

Ledit arrêt a été signé par M. Edouard Mazarin, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par M^me Dominique Borowski, greffier.

Le greffier, le président de chambre