RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°443

N° RG 24/03582 -

N° Portalis DBVH-V-B7I-JMKW

AG

TJ DE CARPENTRAS

27 octobre 2022

RG:21/01460

SARL [21]

SCI [20]

C/

OFFICE NOTARIAL [S] [L]

Copie exécutoire délivrée

le 20 novembre 2025

à :

M^e Philippe Pericchi

M^e Jean-Michel Divisia

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 20 NOVEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal de Carpentras en date du 27 octobre 2022, N°21/01460

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre,

M^me Alexandra Berger, conseillère,

M^me Audrey Gentilini, conseillère,

GREFFIER :

M^me Nadège Rodrigues, greffière, lors des débats et M^me Ellen Drône, greffière lors du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 septembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, puis prorogée au 20 novembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTES :

La Sarl [21]

RCS d’AVIGNON n° [N° SIREN/SIRET 13],

représentée par son gérant domicilié en cette qualité

[Adresse 19]

[Adresse 19]

[Localité 16]

La Sci [20]

RCS d’AVIGNON n° [N° SIREN/SIRET 17],

représentée par son gérant domicilié en cette qualité

[Adresse 1]

[Localité 16]

Représentées par M^e Emile-Henri Biscarrat de la Selarl Emile-Henri Biscarrat, plaidant, avocat au barreau de Carpentras

Représentées par M^e Philippe Pericchi de la Selarl Avouepericchi, Postulant, avocat au barreau de Nîmes

INTIMÉ:

L’OFFICE NOTARIAL [S][L]

pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité

[Adresse 4]

[Localité 15]

Représenté par M^e Jean-Michel Divisia de la Scp Coulomb Divisia Chiarini, plaidant/postulant, avocat au barreau de Nîmes

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 20 novembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

***

Par acte authentique reçu le 24 octobre 2019 par Me [R], notaire au sein de l’office notarial [S] [L], M. [F] [Y] a vendu à la société [21] un bien immobilier [Adresse 14] à [Localité 16] (84) anciennement cadastré section AX n°[Cadastre 8] et désormais section AX n°[Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7]. Préalablement à cette acquisition, la société [21] avait obtenu le 17 juin 2019 un permis de construire pour la démolition d’une et la construction de deux logements mitoyens avec garage en limites nord et sud de la parcelle. Elle avait déposé le 16 mai 2019 une autre demande de permis de construire pour la construction de trois garages et d’une pergola, destinés aux logements existants, cette dernière implantée au sud et adossée à un mur mitoyen.

Selon acte authentique reçu le 11 décembre 2019 par le même notaire, la société [21] a vendu à la société [20] la parcelle de terrain à bâtir non viabilisée cadastrée section AX n°[Cadastre 5], et lui a transféré le permis de construire obtenu le 17 juin 2019.

Saisi en référé par Mme [X] [O], Mmes [H] et [J] [Z] et M. [D] [Z], propriétaires des parcelles voisines cadastrées section AX n°[Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 3], soutenant que les constructions entreprises enfreignaient des servitudes conventionnelles et empiétaient sur l’assiette d’un passage privé, ainsi que par M. et Mme [M], propriétaires des parcelles voisines cadastrées section AX n°[Cadastre 9], [Cadastre 12] et [Cadastre 2] pour atteinte à des servitudes de vue et de tour d’échelle, le président du tribunal de Carpentras, par ordonnance du 24 octobre 2020 :

— a ordonné l’arrêt immédiat des travaux sous astreinte

— a ordonné une expertise, dont les opérations ont été étendues à la société [18] et à l’office notarial [S] [L] par ordonnance du 7 octobre 2020.

Cette cour a par arrêt du 19 avril 2021 confirmé ces décisions et précisé que l’arrêt des travaux entrepris ne concernait qu’une bande de terre d’une largeur de 5 mètres depuis la limite nord des propriétés des consorts [O]-[Z] et [M].

Par jugement du 26 février 2021, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Carpentras a liquidé l’astreinte provisoire pour la période du 15 juillet au 4 novembre 2020 et condamné les sociétés [21] et [20] à payer aux consorts [O]-[Z] la somme de 15 000 euros à ce titre.

La cour a par arrêt du 6 octobre 2021 infirmé cette décision et liquidé l’astreinte provisoire à la somme de 8 800 euros.

Après dépôt du rapport d’expertise, les consorts [O]-[Z] ont assigné les sociétés [21] et [20] devant le tribunal judiciaire de Carpentras en vue d’obtenir leur condamnation à démolir les constructions illégales.

Par acte du 28 septembre 2021, les sociétés [21] et [20] ont assigné l’office notarial [S] [L] en responsabilité devant le tribunal judiciaire de Carpentras qui, par jugement contradictoire du 27 octobre 2022 :

— les a déboutées de l’ensemble de leurs demandes

— les a condamnées in solidum à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Les sociétés [21] et [20] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 12 décembre 2022.

Le 1er juin 2023, elles ont signé avec les consorts [O]-[Z] un protocole d’accord transactionnel, qui a été homologué par jugement du tribunal judiciaire de Carpentras du 8 septembre 2023 et emporté désistement d’instance et d’action à leur égard.

Par ordonnance du 18 mars 2025, la procédure a été clôturée le 2 septembre 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 16 septembre 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 17 mars 2025, les sociétés [21] et [20] demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau

— de condamner l’office notarial [S] [L] à leur régler les sommes de :

—  17 940,24 euros au titre des frais d’avocat engendrés par l’intégralité des instances les ayant opposées aux consorts [O]-[Z]

—  6 500 euros au titre des frais irrépétibles auxquelles elles ont été condamnées dans le cadre de ces instances

—  1 115,29 euros au titre des dépens auxquels elles ont été condamnées dans le cadre de ces instances,

—  8 800 euros au titre de la condamnation de la liquidation d’astreinte

—  25 000 euros au titre des frais de justice des consorts [O]-[Z] transigés par protocole transactionnel

—  4 754,04 euros au titre des frais d’expertise judiciaire avancés par les consorts [O]-[Z] transigés par protocole transactionnel

—  699 euros eu titre des frais de géomètre pour la délimitation de la bande de terre transigés par protocole transactionnel

—  17 euros au titre des frais de publication au service de la publicité foncière

— de le condamner à payer

— à la société [21] les sommes de  :

—  66 000 euros au titre de la perte de valeur du bien immobilier en raison de l’abandon du projet de construction des trois garages initialement prévus au permis de construire

—  18 240 euros au titre de la perte financière au regard de l’impossibilité d’exploiter les garages et places de parking destinés à la location,

— à la société [20] les sommes de :

—  8 993,43 euros au titre des frais de destruction du garage

—  12 487,89 euros au titre de l’investissement à perte dans la construction du garage litigieux

—  20 000 euros au titre de la perte de valeur du bien immobilier en raison de la destruction du garage

—  3 710 euros au titre des pertes locatives en l’absence de garage

— de débouter l’office notarial [L] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— de le condamner à leur payer la somme de 10 000 euros chacune au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Elles soutiennent

— que le tribunal a violé le principe du contradictoire en révoquant l’ordonnance de clôture sans réouverture des débats, ne leur permettant pas de répliquer aux conclusions déposées hors délai par l’office notarial, ce seul motif justifie l’infirmation du jugement,

— que le notaire a commis une faute en ne les informant pas de l’existence et de la consistance des servitudes revendiquées par les consorts [O]-[Z], se contentant, dans une note annexe dont la provenance n’est pas clairement identifiable, de reproduire une clause figurant dans l’acte de vente antérieur sans vérifier le contenu des actes établissant la servitude, alors qu’il avait connaissance de leur projet de construction,

— que cette faute est la cause directe de leurs préjudices, dès lors qu’elles ont mené leur projet à terme sans être informées sur les conséquences de l’existence de ces servitudes, et contraintes d’engager des frais importants dans le cadre des instances engagées contre elles et du protocole.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 27 août 2025, l’office notarial [S] [L] demande à la cour :

— de confirmer le jugement en toutes ses dispositions

subsidiairement

— de débouter les appelantes de toutes leurs demandes

en tout état de cause

— de les condamner à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il réplique :

— que les appelantes ont eu connaissance de ses dernières écritures en première instance bien avant l’audience de plaidoiries mais n’y ont pas répondu, et qu’en tout état de cause, la cour n’est pas compétente pour statuer sur cette exception de procédure,

— qu’il a informé ses clientes de manière circonstanciée de l’existence des servitudes grevant les biens acquis, au moyen d’une note figurant en annexe de l’acte, et qu’elles ont reçu une information complète sur leur contenu,

— qu’il n’était pas informé du projet de construction de trois garages jouxtant la propriété [M],

— que la société [21], en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, a commis une faute en montant un dossier de permis de construire sans bornage préalable,

— qu’il n’existe aucun préjudice ni lien de causalité avec la faute alléguée

Il est expressément fait renvoi aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

*non-respect du principe du contradictoire

Aux termes de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

L’éventuel non-respect du principe du contradictoire par la juridiction du premier degré est une cause d’annulation du jugement.

Les appelantes, qui soutiennent que le premier juge n’a pas respecté le principe du contradictoire, n’en tirent au dispositif de leurs conclusions aucune conséquence juridique, dès lors qu’elles ne sollicitent pas l’annulation du jugement, se bornant à demander à la cour de « constater » ou de « dire et juger » que ce principe a été violé, demandes qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer, la cour n’étant saisie d’aucune demande de ce chef.

*responsabilité du notaire

Pour écarter la responsabilité de l’office notarial, le tribunal a retenu que les actes authentiques faisaient état d’une note annexée, rappelant l’existence des servitudes litigieuses, qui, même non signée, faisait partie intégrante de l’acte passé sous la forme électronique, que les compromis de vente démontraient que les parties avaient abordé la question des servitudes et avaient connaissance de cette note, et que la mention de « la servitude » au lieu de « les servitudes » s’analysait en une formule générique et une erreur matérielle, et non en un manquement du notaire.

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le notaire est tenu d’un devoir de conseil envers ses clients en vertu duquel il lui incombe de les éclairer sur la portée, les effets et les risques de l’acte dressé dont il est tenu d’assurer la validité, l’efficacité et la sécurité juridique.

Dans le cadre de ses obligations, il doit procéder à des vérifications concernant le bien objet de la vente parmi lesquelles l’existence d’éventuelles servitudes le grevant et ne peut sur ce point se contenter des seules déclarations du vendeur dès lors qu’il doit informer précisément les parties sur l’étendue des droits transmis.

La charge de la preuve que ce devoir de conseil a été satisfait lui incombe.

L’acte de vente litigieux mention page 11, paragraphe « Servitudes » :

« à la connaissance du vendeur, outre les servitudes pouvant résulter le cas échéant de l’acte, de la situation naturelle des lieux et environnementale du bien, de la loi et de l’urbanisme, il n’en existe pas d’autres que celles rapportées en une note annexée ».

Il mentionne page 29 :

« les annexes, s’il en existe, font partie intégrante de la minute. Si l’acte est établi sur support électronique, la signature du notaire en fin d’acte vaut également pour ses annexes ».

Ces mentions sont rappelées aux pages 14 et 26 de l’acte de vente du 11 décembre 2019 entre les société [21] et société [20].

La note à laquelle il est fait référence est ainsi rédigée :

« aux termes de l’acte d’acquisition de M. [Y], il a été rappelé les servitudes ci-après littéralement transcrites :

RAPPEL DE SERVITUDE

Aux termes de l’acte reçu par Me [U] (') le 23 janvier 1967 (') il a été rappelé diverses servitudes dans les termes ci-après littéralement et intégralement rapportés :

Mme veuve [W], venderesse, déclare que le contrat d’acquisition par son défunt mari, relaté plus haut, contient l’énonciation de diverses servitudes actives et passives dans les termes ci-après rapportés : (')

1 Aux termes de l’acte de partage du 19 août 1865 relaté plus haut (') il a été stipulé littéralement ce qui suit :

Les ouvertures qui existent au nord de la maison attribuée à [F] [K] [C] et qui s’appuie sur la maison attribuée à [E] [I] son frère pourra être changé dans sa direction, mais ne pourra être exhaussé qu’à une hauteur de deux mètres cinquante centimètres au-dessus du sol. Ledit [E] [I] [C] aura le droit de pénétrer dans la propriété de son frère pour recrépir ou réparer sa maison mais sans abus et à la charge de réparer le dommage causé.

II ' Suivant acte reçu (') le 22 septembre 1926 ('), Mlle [P] [C] (') a autorisé Mme [O] sa nièce à ouvrir une grande fenêtre d’aspect, avec châssis vitré et verres dormants, dans un mur septentrional de la maison de Mme [O], possède audit lieu, et a reconnu que toutes les autres petites fenêtres percées dans ledit mur et ouvrant sur le jardin présentement vendu, sont établies depuis plus de trente ans et qu’on ne peut en demander la suppression.

III- Enfin, aux termes de l’acte (') du 3 novembre 1929 (') il a été expressément convenu entre M. [A] [B] et Mme [O], venderesse de l’immeuble ci-dessus, ce qui suit :

1) la limite méridionale du jardin présentement vendu sera formée par une ligne droite partant de l’angle nord-ouest de la maison de Mme [G] [N] et tirée jusqu’au mur de séparation à édifier (mur existant actuellement) par l’association des catholiques de [Localité 16], à un point de ce mur situé à deux mètres de distance du mur nord de la maison [O], de manière à laisser, derrière cette maison, une bande de terrain qui restera la propriété exclusive de Mme [O].

2) M. [B] s’interdit pour lui et ses acquéreurs ou représentants d’élever des constructions ayant plus de deux mètres cinquante centimètres de hauteur, au midi de son jardin et à une distance moindre de trois mètres de la ligne divisoire dont il est parlé ci-dessus.

3) Enfin, il s’interdit aussi pour lui et ses acquéreurs ou représentants d’élever des constructions ayant plus de deux mètres cinquante centimètres de hauteur, le long du mur divisoire que l’association des catholiques de [Localité 16] doit établir en entier à ses frais, entre les deux propriétés, de manière à ne pas projeter d’ombres sur le jardin vendu ce jour à l’association qui, par réciprocité s’impose pareille interdiction ».

Les actes ont été signés sur support électronique, de sorte que l’absence de signature portée sur cette note est sans incidence, dès lors qu’elle en fait partie intégrante et les acquéreurs ne peuvent alléguer qu’elle n’a pas été portée à leur connaissance.

Leurs déclarations sur ce point sont d’ailleurs contredites par les termes du compromis de vente reçu le 3 octobre 2019, dans lequel était insérée une clause identique et auquel était jointe la même note, cette fois signée par les parties, qui avaient donc eu connaissance de l’existence et de la consistance de la servitude bien avant les ventes réitérées.

L’expert désigné a certes indiqué que cette note était incomplète mais ce uniquement

— en ce que la date du partage [C] est erronée (au lieu de 19 août 1865 il fallait lire 19 août 1856),

— en ce qu’il manquait plusieurs phrases modifiant sa compréhension dans le paragraphe traitant des ouvertures,

— en ce que dans le même paragraphe, il y avait une inversion des prénoms des deux frères.

Outre que ces erreurs mentionnées au rapport sont sans rapport avec les servitudes dont excipaient les consorts [O]-[Z], l’expert a souligne que cette note « a cependant le grand mérite d’attirer l’attention de l’acquéreur sur l’existence de conventions certes anciennes mais toujours actives ».

Il est ainsi établi que le notaire ne s’est pas contenté de reprendre les propos du vendeur initial mais a fourni aux deux acquéreurs successifs, par la reproduction et l’annexion de cette note aux actes, une information complète et détaillée sur l’existence et la consistance des servitudes grevant les parcelles objet des ventes, et notamment d’une servitude non aedificandi.

Le fait que les consorts [M] aient excipé à un moment donné d’une servitude de tour d’échelle et de vue est sans incidence sur la solution du litige, dès lors que sa responsabilité est uniquement recherchée du fait des servitudes dont excipaient les consorts [O]-[Z], qui ont fait l’objet d’un protocole transactionnel.

La suite de la clause des actes authentiques de vente relative aux servitudes est ainsi rédigée :

« L’acquéreur déclare être parfaitement informé de la servitude grevant le bien objet des présentes et notamment sur les conséquences sur son projet de construction et déclare vouloir en faire son affaire personnelle ».

Comme relevé par le premier juge, le fait qu’il soit fait référence à « une » servitude et non à plusieurs, relève d’une erreur matérielle sans conséquence sur le contenu exact de l’information donnée aux acquéreurs.

Le notaire, qui avait été informé du fait que le but de l’acquisition des parcelles était la construction de deux maisons avec garages (objets du seul permis de construire porté à sa connaissance) a ainsi rempli son devoir de conseil, dès lors qu’il a attiré expressément l’attention des acquéreurs sur le fait que les servitudes les grevant, reprises dans la note annexée, pouvaient entraîner des conséquences sur le projet de construction.

Par conséquent, l’action en responsabilité des appelantes à l’encontre du notaire est rejetée, et le jugement confirmé.

*autres demandes

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Les appelantes, qui succombent, doivent supporter les dépens de la procédure d’appel.

Elles sont également condamnées à payer à l’intimé la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 27 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Carpentras en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum la société [21] et la société [20] aux dépens,

Condamne in solidum la société [21] et la société [20] à payer à l’office notarial [S] [L] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,