RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 22/04116 – N° Portalis DBVH-V-B7G-IVET

AV

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES

22 novembre 2022 RG :21/01764

S.A.R.L. LOG

C/

[S]

[V]

Copie exécutoire délivrée

le 24/01/2025

à :

M^e Marion TOUZELLIER

M^e Chloé RIVIERE

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale

ARRÊT DU 24 JANVIER 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Nîmes en date du 22 Novembre 2022, N°21/01764

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Madame Agnès VAREILLES, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Christine CODOL, Présidente de Chambre

Yan MAITRAL, Conseiller

Agnès VAREILLES, Conseillère

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et M^me Isabelle DELOR , Greffière, lors du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Janvier 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 24 Janvier 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.A.R.L. LOG, au capital de 8.100 Euros, immariculée au registre du Commerce de NIMS sous le numéro 498 748 698, représenté par son gérant domicilié au siège social,

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Marion TOUZELLIER, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Christine ECHALIER DALIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS :

Mme [Y] [S] veuve [U]

née le 12 Octobre 1941 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Chloé RIVIERE de la SELAS RIVIERE-MESTRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

M. [G] [V]

né le 17 Septembre 1964 à [Localité 4]

[Adresse 6],

[Adresse 6],

[Localité 5] (CANADA)

Représenté par M^e Chloé RIVIERE de la SELAS RIVIERE-MESTRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 26 Décembre 2024

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 24 Janvier 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Vu l’appel interjeté le 21 décembre 2022 par la SARL Log à l’encontre du jugement rendu le 22 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Nîmes, dans l’instance N°RG 21/01764 ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 5 juin 2023 par la SARL Log, appelante, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 23 décembre 2024 par Madame [S] veuve [U] et Monsieur [G] [V], intimés, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu l’ordonnance du 27 mai 2024 de clôture de la procédure à effet différé au 26 décembre 2024;

Sur les faits

Par acte notarié du 23 décembre 2016, Madame [S] veuve [U] et Monsieur [G] [V], son fils, ont donné à bail en renouvellement à la SARL Log un grand bâtiment à usage d’hôtel, sis sur la commune de [Localité 3], se composant de deux constructions accolées, à savoir :

— une construction principale comprenant un rez-de chaussée à usage de garage non fermé surélevé de quatre étages dont les trois premiers à usage de chambre et diverses dépendances, le quatrème étage à usage de terrasse panoramique et de salle de petit-déjeuner

— une petite construction accolée de deux étages sur rez-de-chaussée

et ce, pour une durée de neuf années expirant le 31 décembre 2025.

L’acte notarié du 23 décembre 2016 stipule sous la clause « charges et conditions » que le bail a lieu aux mêmes charges et conditions que le précédent bail des 9 février et 26 juillet 2000, renouvelé le 12 février 2008.

Ce bail de 2000, renouvelé le 12 février 2008, prévoit en destination des lieux que « les locaux loués devront servir au preneur exclusivement à l’exploitation du commerce d’hôtel ; ils ne pourront être utilisés même temporairement à un autre usage et il ne pourra être exercé aucun autre commerce que celui indiqué.

Conforment aux dispositions des articles 34 et suivant du décret du 30 septembre 1953 modifié, le preneur, aura, en se conformant à la procédure et aux conditions imposées par les textes, la faculté d’adjoindre à l’activité ci-dessus indiquée des activités connexes ou complémentaires et de demander au bailleur l’autorisation d’exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités non prévues au bail ».

Le bail initial prévoit aussi concernant la cession et sous location que « le preneur ne pourra en aucun cas et sous aucun prétexte, céder son droit au bail, ni sous louer en tout ou partie les locaux loués, sans le consentement exprès et écrit du bailleur, sauf toutefois dans le cas de cession du bail à son successeur dans le commerce (ce dernier devant avoir obtenu au préalable et par écrit l’agrément du bailleur) et qu’elle devra être réalisée par acte authentique auquel le bailleur sera appelé et dont une copie exécutoire lui sera remise sans frais pour lui. »

Le 31 janvier 2019, la SARL Log a signé un compromis de vente de son fonds au profit de Monsieur [L] pour le prix de 365 000 euros.

La SARL Log a adressé une demande d’agrément à Madame [S] veuve [U] et à son conseil.

Par courrier du 23 avril 2019, le conseil des bailleurs a indiqué à la SARL Log que l’agrément était refusé aux motifs qu’elle n’avait pas respecté la destination du bail et qu’elle aurait du solliciter l’accord des bailleurs pour vendre dans l’hôtel des repas de traiteurs et servir des boissons sur la terrasse en dehors des petits déjeuners.

Par courrier du 9 mai 2019, le conseil de la SARL Log a informé le conseil des bailleurs que la cession de fonds de commerce projetée avait été annulée du fait du défaut d’agrément dans le délai prévu aux termes du compromis de vente.

Le 29 juin 2020, la SARL Log a reçu une nouvelle proposition d’achat de son fonds de commerce par Monsieur et Madame [E] au prix net vendeur de 300 000 euros.

Les bailleurs ont indiqué au notaire en charge de la cession qu’ils donneraient leur agrément s’il était clairement stipulé que les activités annexes telles que réflexologie, restauration (autre que le service des petits déjeuners) ou autres ne sont pas permises par le bail et s’il est également rappelé que le quatrième étage est à usage de petits déjeuners et non pas de salon de télévision ou de bar.

Les candidats acquéreurs se sont désistés le 18 novembre 2020.

La SARL Log a vendu son fonds de commerce le 25 août 2022 au prix de 258 000 euros net vendeur. Le même jour, un avenant au bail a été signé entre les bailleurs et l’acquéreur portant ajout de l’activité de petite restauration, bar, espace spa et bien être et augmentation du loyer.

Sur la procédure

Par exploit du 27 avril 2021, la SARL Log a fait assigner Madame [S] veuve [U] et Monsieur [G] [V] devant le tribunal judiciaire de Nîmes aux fins d’obtenir notamment la résiliation du bail aux torts des bailleurs et leur condamnation à lui verser des dommages-intérêts correspondant au prix de cession du fonds non aboutie.

Du fait de la cession intervenue le 25 août 2022, la SARL Log a renoncé en cours d’instance à sa demande de résiliation de bail et ramené sa demande principale de dommages-intérêts à 100 000 euros.

Par jugement du 22 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Nîmes a débouté la SARL Log de toutes ses demandes, l’a condamnée au paiement des dépens et a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL Log a relevé appel de cette décision pour le voir réformer en toutes ses dispositions.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique, l’appelante demande à la cour, au visa des articles L.144-16 du code de commerce, 1231-1 du code civil, de :

— Infirmer le jugement rendu le 22 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Nîmes, en toutes ses dispositions,

— Juger que les bailleurs ont commis une faute en refusant l’agrément sans cause légitime, lors des deux cessions du fonds de commerce de la société LOG en 2019 et 2020, entraînant le désistement des acquéreurs Monsieur [L] et Monsieur et Madame [E],

A titre principal,

— Condamner in solidum Madame [Y] [S] et Monsieur [G] [V] à verser à la société Log la somme de 100 000 euros avec intéréts de droits à compter de la délivrance de l’assignation, à titre de dommages et intéréts, correspondant à la difference du montant de la cession entre celle qui devait avoir lieu en 2019 et celle qui a eu lieu en 2022,

A titre subsidiaire,

— Condamner in solidum Madame [Y] [S] et Monsieur [G] [V] a verser a la société Log la somme de 153 276 euros, à titre de dommages et intéréts, correspondant aux montants des loyers et charges réglés par la société LOG entre 2019 et 2022,

En tout état de cause,

— Débouter Madame [Y] [S] et Monsieur [G] [V] de leurs demandes de dommages et intéréts pour préjudice moral,

— Condamner in solidum Madame [Y] [S] et Monsieur [G] [V] à verser à la société Log la somme de 20 000 euros avec intéréts de droits à compter de la délivrance de l’assignation, à titre de dommages et intéréts pour préjudice moral,

— Condamner in solidum Madame [Y] [S] et Monsieur [G] [V] à verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ,

— Débouter Madame [Y] [S] et Monsieur [G] [V] de leur demande de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum Madame [Y] [S] et Monsieur [G] [V] aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites.

Au soutien de ses prétentions, l’appelante fait valoir que les bailleurs dont l’un d’eux est agent immobilier ont recherché toutes les raisons possibles pour refuser leur agrément s’ils n’obtenaient pas une augmentation de loyer. Elle a bien respecté la destination des lieux. Les bailleurs ont tenté de modifier les conditions d’exploitation de l’hôtel et, par conséquent, la destination figurant au bail. Le refus d’agrément qui ne repose sur aucun fondement légitime et motif valable est la cause du renoncement des deux premiers acquéreurs à acheter le fonds de commerce. La locataire est en droit de réclamer l’indemnisation de son préjudice, sans avoir saisi auparavant les juridictions pour être autorisée à céder son fonds. Il existe une intention de nuire caractérisée du bailleur qui a prétexté de faux motifs pour refuser son agrément. Le préjudice résultant de la faute du bailleur est déterminé d’après le différentiel entre les valeurs de cession.

À titre subsidiaire, l’appelante indique que son préjudice financier correspond à la totalité des loyers et charges réglés depuis le 15 avril 2019 jusqu’à la vente de l’hôtel. En tout état de cause, elle a subi un préjudice moral du fait de l’attitude des bailleurs. En revanche, ces derniers ne démontrent pas le préjudice invoqué alors que c’est Monsieur [V], agent immobilier, qui gérait le bien.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique, Madame [S] veuve [U] et Monsieur [G] [V], intimés, demandent à la cour, au visa des articles 563 et suivants du code de procédure civile, de :

— Déclarer irrecevables les pièces adverses 20, 21 et 22 pour non-conformité à l’article 202 du code de procédure civile,

— Confirmer le jugement rendu en ce qu’il a débouté la Sarl Log de toutes ses demandes à l’encontre des bailleurs,

— Juger l’appel incident des bailleurs recevable et y faire droit,

— Réformer le jugement rendu en ce qu’il a omis de statuer sur la demande d’indemnisation pour préjudice moral des bailleurs,

— Condamner la Sarl Log à verser aux bailleurs la somme de 15 000 euros en indemnisation de son préjudice moral subi ,

Y ajoutant,

— Condamner la Sarl Log à verser aux défendeurs la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner l’appelante aux entiers dépens tant de première instance que d’appel.

Les intimés soulignent que l’appelante ne respecte pas le formalisme de l’article 202 du code de procédure civile concernant les attestations qu’elle communique aux débats.

Les intimés répliquent qu’ils avaient plusieurs motifs légitimes pour refuser d’agréer la première cession. Ils ont découvert le non respect par le preneur de la destination des locaux. Le compromis du 31 janvier 2019 prévoyait la possibilité pour l’acquéreur du fonds de commerce de se substituer toute personne physique ou morale, ôtant tout objet à la clause d’agrément prévue au bail. La cession n’était pas initialement prévue pour être passée en la forme authentique donnant force exécutoire au bail. L’acquéreur a tenté de se domicilier dans l’immeuble loué avant même d’avoir acquis le fonds de commerce et sans autorisation des bailleurs. Les bailleurs ont réclamé une indemnisation pour préjudice subi du fait de l’exercice d’activités non autorisées à leur insu. Leur faute n’est pas démontrée. L’échec de la seconde tentative de vente du fonds de commerce n’est pas imputable aux bailleurs qui ont donné leur agrément. La cession du fonds de commerce du 25 août 2022 agréée par les bailleurs démontre encore leur absence de faute. L’augmentation de loyer obtenue est corrélative à l’autorisation d’une extension de l’activité exercée dans les locaux donnés à bail.

À titre subsidiaire, les intimés soutiennent que la SARL Log a volontairement vendu son fonds de commerce à un prix bradé. Sa mauvaise foi est rapportée. Le preneur a occupé les lieux loués durant la période au cours de laquelle il réclame des dommages-intérêts correspondant aux loyers et charges réglés.

Les intimés font observer que le tribunal a omis de statuer sur leur demande de dommages-intérêts pour le préjudice moral subi. La locataire a eu la volonté d’exercer une pression sur les bailleurs et plus particulièrement sur Madame [U], octogénaire.

Pour un plus ample exposé, il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

MOTIFS

1) Sur le refus d’agrément

Contrairement à ce qui est soutenu par les bailleurs, l’attestation de Madame [W] constituant la pièce n°20 de l’appelante est accompagnée d’une copie de la pièce d’identité de son auteur. Elle mentionne son état-civil, son adresse et sa profession. Elle précise qu’elle n’a pas de lien de parenté d’alliance, de subordination, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec les parties.

Monsieur [L] a bien écrit une attestation de sa main.

En revanche, si l’attestation de Monsieur [E] constituant la pièce n° 22 n’est pas manuscrite, elle a été signée par son auteur qui y a annexé une copie de sa pièce d’identité ; par conséquent, sa force probante est suffisante et elle ne saurait être déclarée irrecevable.

Aux termes de l’article L.145-16, alinéa 1, du code de commerce, dans sa version applicable au présent litige, sont réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise.

La clause d’agrément stipulée dans le bail est licite. Toutefois, le refus opposé par la bailleresse à la cession de fonds de commerce projetée par le preneur ne pouvait être discrétionnaire et devait revêtir un caractère légitime.

En cas de refus injustifié du bailleur, le locataire peut se voir allouer des dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant de l’abandon du projet de cession (Com., 15 mars 1965, n 62-13.446).

En outre, le bailleur doit donner une réponse à la demande d’autorisation ( 3ème Civ., 5 janvier 2012 pourvoi n 10620.179).

La faculté pour le preneur, en cas de refus abusif du bailleur, de passer outre en sollicitant l’autorisation judiciaire de conclure la cession n’exclut pas qu’il puisse se voir allouer des dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant de l’abandon du projet de cession (Com., 15 mars 1965, n° 62-13.446). L’action en indemnisation n’est pas subordonnée à l’exercice préalable d’une action aux fins d’autorisation judiciaire de cession.

En l’occurrence, il résulte de la demande de réservation de chambre effectuée par Monsieur [D] que la société Log s’est contentée de lui recommander les services d’un traiteur à [Localité 4] et lui a indiqué qu’elle pouvait lui servir un apéritif (vins, bière, champagne). A la demande expresse du client, la société Log lui a indiqué qu’il serait possible de manger le repas du traiteur sur la toiture-terrasse.

Les attestations de Messieurs [P] et [K] et de Madame [K], versées au débat par les bailleurs, établissent que ces personnes se sont rendues deleur propre chef au quatrième étage de l’hôtel pour prolonger une fête d’anniversaire le 19 octobre 2019 vers 23 heures 30, avec des boissons qu’elles ont elle-même apportées et ce, sans que cet événement n’ait été organisé par l’établissement concerné. Les témoins ont en effet précisé que les lieux étaient accessibles et qu’il n’y avait personne pour les surveiller .

Les 21 et 29 mai 2019, le commissaire de justice mandaté par les bailleurs a constaté la présence d’un salon avec télévision au dernier étage ainsi que la présence de flyers dans les chambres de l’hôtel faisant de la publicité pour une réflexologue. Il n’a pas relevé la présence d’un bar.

Il s’en suit que le preneur ne se livre pas à une activité de restauration, de bar ou de massage mais met ses clients en relation avec des prestataires extérieurs, à titre de service, et les autorise à profiter de la terrasse située au dernier étage aménagée en salon de télévision.

Les boissons n’ont été servies que ponctuellement en accompagnement des plats du traiteur. Les prestations visées ne sont proposées qu’aux seuls occupants des chambres et ne sont pas destinées à attirer une clientèle extérieure. Elles ne constituent qu’une modalité particulière d’exploitation de l’hôtel et ne sont pas incompatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble.

L’expert-comptable de la SARL Log a attesté qu’elle réalisait exclusivement son chiffre d’affaires dans le cadre de son activité d’hôtellerie (chambre et petits déjeuners ) et qu’elle pouvait être amenée à réserver des places pour ses clients dans les restaurants partenaires et à faire l’avance du montant du repas, le débours étant remboursé dans son intégralité par le client à la SARL Log.

Les activités critiquées se situent dans le prolongement direct de l’activité prévue au bail qui est décrite comme l’exploitation exclusive d’un commerce d’hôtel, sans que ne soient apportées des limites précises à l’exercice de cette activité et que notamment ne soit exclue expressément l’intervention d’un réflexologue extérieur et la possibilité pour la clientèle de manger et boire sur la terrasse panoramique.

Les prestations proposées par le preneur à ses clients étaient ainsi incluses dans l’activité prévue au bail et ne constituaient pas des activités connexes ou complémentaires. Il s’en suit que le preneur n’avait pas l’obligation de respecter la procédure prévue par l’article L145-47 du code de commerce et d’aviser préalablement le bailleur. De son côté, le bailleur ne pouvait légitimement 'monnayer’ son agrément en le soumettant au versement par le preneur d’une somme de 21 000 euros en compensation des activités passées exercées.

Le preneur a accepté que la cession soit régularisée en la forme authentique comme stipulé au bail. La tentative de domiciliation du preneur dans l’immeuble loué n’est pas établie. Dans son courrier de refus d’agrément, les bailleurs n’ont pas invoqué comme motif la possibilité pour l’acquéreur du fonds de commerce de se substituer une personne physique ou morale et ils ont connaissance de la constitution par Monsieur [E] et sa compagne de la S.A.S. Fydji mentionnée dans la procuration qui leur avait été adressée.

Suite à la deuxième proposition d’achat du 29 juin 2020 au prix de 300 000 euros, le notaire en charge de la vente a adressé le 4 septembre 2020 aux bailleurs une procuration comportant les mentions exigées par ces derniers. Pour autant, ces derniers n’ont jamais signé la dite procuration, sans motif légitime, en dépit des relances qui leur ont été adressées par le notaire les 9 septembre et 9 octobre 2020. Si l’acquéreur potentiel a attesté qu’il souhaitait mettre en place une petite offre de snacking en soirée que les bailleurs refusaient catgéoriquement, il précise également s’être rendu compte qu’ils n’avaient pas une réelle intention de donner leur agrément. L’absence de signature de la procuration notariée en vue d’agréer la vente a donc concouru à la décision de désistement prise par l’acquéreur le 18 novembre 2020.

Il était stipulé dans le compromis du 31 janvier 2019 que les frais de négociation seraient supportés par le cessionnaire. Le prix de 365 000 euros fixé est donc bien net vendeur.

Par la faute des bailleurs, le preneur n’a pas vendu son fonds de commerce au prix de 365 000 euros initialement fixé mais à celui de 258 000 euros le 25 août 2022. Il n’est pas établi que le preneur ait volontairement minoré le prix de vente de son fonds de commerce en 2022.

La perte de 100 000 euros invoquée par le preneur en lien avec le refus abusif d’agrément des bailleurs est justifiée. Les bailleurs seront condamnés in solidum à la réparer, avec intérêts à compter de la présente décision et non de l’assignation, s’agissant d’une condamnation à caractère indemnitaire.

En revanche, le preneur ne décrit pas précisément le préjudice moral dont il se prévaut. Il n’invoque pas de trouble commercial et n’a pas subi d’atteinte à son image, son crédit, sa réputation. Aucun préjudice distinct de la perte financière résultant du refus d’agrément des bailleurs n’est caractérisé et ne justifie l’octroi de dommages-intérêts complémentaires au preneur.

En l’absence de faute du preneur qui a exercé légitiment ses droits, les bailleurs seront également déboutés de leur demande en dommages-intérêts sur laquelle le premier juge a omis de statuer.

2) Sur les frais du procès

Les intimés qui succombent sera condamnés aux dépens de l’instance d’appel.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de l’appelante et de lui allouer une indemnité de 4 500 euros, à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Dit n’y avoir lieu à écarter des débats les pièces n°20, 21 et 22 de la Sarl Log,

Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau,

Condamne in solidum Madame [Y] [S] et Monsieur [G] [V] à verser à la société Log la somme de 100 000 euros outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Déboute la société Log de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral,

Déboute Madame [Y] [S] et Monsieur [G] [V] de leurs demandes de dommages-intérêts et d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

Condamne in solidum Madame [Y] [S] et Monsieur [G] [V] aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Condamne in solidum Madame [Y] [S] et Monsieur [G] [V] à payer à la société Log une indemnité de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,