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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 08 NOVEMBRE 2022

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/00183 – N° Portalis DBVK-V-B7E-OPAA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 NOVEMBRE 2019

TRIBUNAL D’INSTANCE DE SETE

N° RG 11-19-320

APPELANTS :

Monsieur [O] [M]

né le 09 Septembre 1983 à [Localité 7] (MAROC)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Jean-Luc ENOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Madame [T] [R] épouse [M]

née le 18 Avril 1984 à [Localité 8] (MAROC)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jean-Luc ENOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMEE :

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 6] sis [Adresse 5]) représenté par son syndic en exercice la SARL CETARA AGENCE DU LEVANT, dont le siège social est sis [Adresse 2]) elle-même prise en la personne de son gérant en exercice

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Olivier ROUGEOT substituant M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 05 Septembre 2022

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 SEPTEMBRE 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Henriane MILOT

lors de la mise à disposition : M^me Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

Les époux [M] ont fait assigner par acte du 13 mai 2019 le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] pour obtenir l’annulation de l’opposition au paiement du prix de vente leur appartement, formée le 12 février 2019 au motif d’une créance de charges de copropriété en application de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965.

Le jugement rendu le 20 novembre 2019 par le tribunal d’instance de Sète énonce dans son dispositif :

Constate que l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires est régulière.

Condamne les époux [O] et [T] [M] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne les époux [O] et [T] [M] aux dépens.

Le jugement rappelle les dispositions des textes applicables. Il constate que la créance du syndicat résulte sans ambiguïté du tableau récapitulatif de charges, et que les époux [M] ne contestent pas la réalité de leur dette.

[O] et [T] [M] ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 10 janvier 2020.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 5 septembre 2022.

Les dernières écritures pour les époux [O] et [T] [M] ont été déposées le 1er septembre 2022.

Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] ont été déposées le 2 septembre 2022.

Le dispositif des écritures pour [O] et [T] [M] énonce en termes de prétention :

Réformer en toutes ses dispositions le jugement du 20 novembre 2019.

Rejeter la demande de condamnation à paiement présentée pour la première fois en cause d’appel, et les autres demandes qui ne satisfont pas aux dispositions applicables à la procédure d’appel.

Prononcer l’annulation de l’opposition du 12 février 2019.

Condamner le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 4000 € de dommages intérêts pour préjudice moral, et la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens de première instance et d’appel.

[O] et [T] [M] exposent que les documents en annexe de l’opposition du syndicat, un document intitulé détail de charges, et un document intitulé relevé de compte, ne répondent pas aux exigences de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 en application de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, qui demande l’énonciation précise :

du montant et des causes des créances afférentes aux charges et travaux de l’année courante et des deux dernières années,

du montant et des causes des créances des deux années antérieures aux deux dernières années échues,

du montant et des causes des créances de toute nature garantie par une hypothèque légale et non comprisse dans les créances privilégiées,

du montant et des causes des créances de toute nature non comprise dans celle visées aux numéros précédents.

Ils soutiennent que les relevés informatiques sans distinction ni affectation des sommes ne répondent pas à l’application du texte.

Ils critiquent l’argument supplémentaire du juge de la référence à un entretien téléphonique des époux [M] avec leur conseil en 2014 qui proposé un échelonnement de leur dette, alors que la régularité de l’opposition s’apprécie à la date de l’acte.

Ils critiquent également le motif qui relate sur les relevés des régularisations et un solde charge de l’année, alors que le texte exclut les appels de fonds au-delà de l’année courante.

Ils soutiennent que la demande pour la première fois en appel du syndicat de condamnation à payer la dette est irrecevable.

Le dispositif des écritures pour le syndicat des copropriétaires énonce en termes de prétention :

Confirmer le jugement en ce qu’il a constaté la régularité de l’opposition, et sur les condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Condamner les époux [M] à payer la somme de 3846,65 €.

À titre subsidiaire, dire que la méconnaissance des conditions de forme de l’article 5-1 du décret est la déchéance du privilège immobilier du syndic, et n’affecte pas la validité et les effets de l’opposition.

Dire qu’en tout état de cause le syndicat pourra faire valoir sa créance au moins chirographaire.

Condamner les époux [M] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour l’instance d’appel, et aux dépens de l’appel en ce compris le coût de l’opposition.

Le syndicat des copropriétaires relate l’historique des nombreuses mises en demeure précédant l’acte d’opposition, que les conditions de forme ont été respectées s’agissant d’une créance liquide et exigible à la date de la mutation, pour des sommes validées par les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires, que dans l’espèce les époux [M] avaient expressément reconnu le non-paiement par la demande d’un échéancier par courrier du 24 février 2014.

Il expose que les annexes présentent le détail des charges pour chaque exercice 2012 2019, avec les montants et les causes notamment avec la distinction des charges et de la répartition du coût des travaux sur les parties communes.

Il expose que la jurisprudence retient seulement la sanction de la méconnaissance des dispositions de l’article du décret par la perte de la qualité de créances privilégiées, de sorte que la mainlevée de l’opposition ne peut être prononcée.

MOTIFS

L’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 énonce pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi de 1965, concernant les modalités d’une opposition par le syndicat des copropriétaires sur le prix de vente d’un lot au titre d’une créance sur le propriétaire vendeur, les mentions précises que doit énoncer l’acte d’opposition.

L’article 20 stipule que l’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en 'uvre du privilège immobilier spécial mentionné à l’article 19-1.

Il en résulte que la seule sanction du défaut d’une bonne application des conditions de l’article 5-1 est que les créances ne peuvent valoir au profit du syndicat mise en 'uvre du privilège de l’article 19-1 de la loi de 1965.

L’énoncé des quatre types de créance prévues par l’article 5-1 du décret est une condition de forme déterminant le bénéfice du privilège, de sorte qu’à défaut les créances ne cessent pas d’exister mais perdent leur caractère de créances privilégiées. L’article 5-1 ne stipule pas les conditions à peine de nullité.

La cour confirme par ces motifs substitués le rejet de la demande d’annulation de l’opposition au prix de vente de l’immeuble.

La demande en paiement de la créance du syndicat des copropriétaires est une demande nouvelle en appel, qui ne peut être considérée comme l’accessoire, la conséquence, ou le complément nécessaire, d’un litige strictement limité devant le premier juge à la validité formelle de l’acte d’opposition au prix de vente.

Il n’est pas inéquitable dans l’espèce de laisser à la charge des appelants qui succombent une part des frais non remboursables exposés dans l’instance d’appel par le syndicat des copropriétaires, pour un montant de 3000 €.

[O] et [T] [M] supporteront les dépens de l’appel, qui ne comprennent pas cependant les frais de l’opposition.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition greffe ;

Confirme le dispositif du jugement rendu le 20 novembre 2019 par le tribunal d’instance de Sète ;

Condamne solidairement [O] et [T] [M] à payer syndicat des copropriétaires la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement [O] et [T] [M] aux dépens de l’appel.

Le Greffier Le Président