R.G. : N° RG 25/00507 – N° Portalis DBVQ-V-B7J-FUA4

ARRÊT N° 372

du : 04 novembre 2025

APDiB

Formule exécutoire le :

à :

M^e Dominique ROUSSEL

M^e Damien JOCHUM

M^e Mélanie CAULIER-RICHARD

M^e Thierry PELLETIER

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 04 NOVEMBRE 2025

APPELANTE :

d’une ordonnance rendue le 17 mars 2025 par le Juge de la mise en état de [Localité 11] (RG 23/02783)

Syndic. de copropriétaires de l’immeuble de la résidence '[10]'

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentée par M^e Dominique ROUSSEL, avocat au barreau de REIMS

INTIMÉES :

Madame [N] [F]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par M^e Damien JOCHUM, avocat au barreau de REIMS

Madame [P] [C]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par M^e Mélanie CAULIER-RICHARD, avocat au barreau de REIMS, et M^e Juliette SYGUT, avocat au barreau de REIMS

SOCIETE D’APPLICATION DES PRODUITS D’ETANCHEITE inscrite au RCS de [Localité 11] sous le n° 315 882 761, agissant en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représentée par M^e Thierry PELLETIER, avocat au barreau de REIMS

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 septembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 04 novembre 2025, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 805 du code de procédure civile, M^me Sandrine PILON, conseiller, et M^me Anne POZZO DI BORGO, conseiller, ont entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ces magistrats en ont rendu compte à la cour dans son délibéré

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

M^me Sandrine PILON, conseiller

M^me Anne POZZO DI BORGO, conseiller

GREFFIER D’AUDIENCE :

M^me Lucie NICLOT, greffier

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par M^me Anne POZZO DI BORGO, conseillère, en remplacement de la présidente de chambre empêchée conformément à l’article 456 du code de procédure civile , et par M^me NICLOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [P] [C] est copropriétaire occupante d’un appartenant situé au 5ème étage de la résidence [10] sise [Adresse 3] [Localité 11] dont la société SEFIC est le syndic.

Mme [N] [Z] [W] est pour sa part propriétaire de l’appartement situé au dessus du sien.

Courant 2015-2016, des travaux de ravalement complet de la façade avec ajout d’un élément de couverture en bout des balcons individuels des appartements ont été confiés à la société d’application des produits d’étanchéité (la SAPE) lesquels ont fait l’objet d’une réception le 11 mai 2016 avec levée des réserves le 1er juin 2016.

Le 16 novembre 2017, le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic SEFIC, a déclaré un sinistre auprès de la société GAN assurances, son assureur, concernant :

— le défaut d’étanchéité du balcon Mme [Z] [W],

— des dégradations sur les peintures réalisées par la SAPE.

Suivant devis du 25 avril 2018, la société SAPE a procédé à la reprise des sous-faces des balcons de Mme [C].

De nouvelles fuites étant survenues, une recherche des causes de celles-ci a été réalisée par la SARL ADM le 16 juin 2018 à la demande du syndicat des copropriétaires, cette société constatant la détérioration des joints de carrelage chez Mme [Z] [W].

De nouveaux désordres ont été signalés par Mme [C] courant 2020. Elle a saisi son assurance de protection juridique Groupama le 18 juin 2021. Le cabinet d’expertise SARETEC a été mandaté en parallèle de la saisine du cabinet EUREXO par la société GAN assurances. Les experts ont déposé leur rapport respectivement les 13 juin et 27 octobre 2022.

Par courrier du 16 mars 2023, le conseil de Mme [C] a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de faire procéder aux travaux de reprise des désordres affectant ses deux balcons ainsi qu’aux travaux de traitement de ceux-ci.

Faute de résolution amiable du litige, par exploit du 27 juillet 2023, Mme [C] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [10] aux fins notamment d’obtenir sa condamnation à la réalisation de ces travaux sous astreinte.

Par exploits des 16 et 18 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [10] a fait assigner en intervention forcée et garantie la SAPE et Mme [Z] [W] .

Par ordonnance du 14 mai 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Reims a ordonné la jonction des deux procédures.

Par conclusions d’incident notifiées le 10 janvier 2025, la SAPE a saisi ce même juge afin qu’il déclare irrecevables les demandes formées à son encontre.

Suivant conclusions d’incident notifiées le 5 novembre 2024, Mme [Z] [W] a demandé à ce juge qu’il déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [10] irrecevable en ses demandes formées à son encontre du fait de la prescription.

Suivant conclusions communiquées le 20 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [10] a sollicité d’être déclaré recevable et bien fondé en ses demandes, que Mme [C] soit déclarée irrecevable en ses demandes formées à son encontre et que soient rejetées les demandes présentées contre lui par cette dernière, la SAPE et Mme [Z] [W].

Par ordonnance du 17 mars 2025 le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Reims a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [10], sis [Adresse 5] à [Localité 11], de ses demandes,

— déclaré irrecevable comme prescrit ce dernier de ses demandes en son recours en garantie dirigé contre la SAPE et de Mme [Z] [W],

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [10] à payer à la SAPE la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et rejeté le surplus des prétentions des parties de ce chef,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [10] aux dépens de l’incident,

— renvoyé l’affaire à la mise en état du 6 mai 2025,

— rappelé que la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Par déclaration du 3 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [10] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par la voie électronique le 30 juin 2025, il demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle le déboute de ses demandes,

— juger que la demande de Mme [C] est prescrite,

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle déclare irrecevables comme prescrites ses demandes en son recours en garantie dirigé contre la SAPE et Mme [Z] [W],

— juger que son action récursoire a été engagée dans le délai de 5 ans de l’action principale menée par Mme [C],

— juger en conséquence que son action récursoire est parfaitement recevable,

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle le condamne à payer à la SAPE la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens,

— condamner la SAPE et Mme [Z] [W] in solidum à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Il soutient que l’action engagée par Mme [C], qui était présente lors des expertises de décembre 2017 et janvier 2018, dont elle a fait état dans son assignation, et avait à l’évidence connaissance, est prescrite.

Il affirme que son action récursoire est pour sa part recevable sans que la prescription ne puisse lui être opposée relevant que :

— il ne pouvait agir avant l’action de Mme [C], s’agissant d’une action récursoire engagée par une personne dont la responsabilité est recherchée et visant à obtenir la garantie d’autres coresponsables comme en l’espèce,

— le raisonnement retenu par le premier juge vient vider de sa substance les recours contre les entreprises ayant effectué les travaux alors qu’elles sont tenues par la garantie décennale des constructeurs, le délai de 10 ans n’étant toujours pas expiré s’agissant des travaux d’étanchéité en cause.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 26 août 2025, Mme [C] demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance sur incident en ce qu’elle a débouté l’appelant de ses demandes dont celle tendant à voir déclarer prescrite son action et en ce qu’il a été condamné aux dépens,

en conséquence,

— déclarer que son action n’est pas prescrite,

— débouter l’appelant de ses demandes plus amples et contraires,

— le condamner à lui payer une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle soutient que les désordres invoqués dans son assignation datent de 2020 et qu’elle a adressé une mise en demeure à leur sujet au syndic de copropriété le 16 mars 2023 de sorte que son action n’est pas prescrite.

Subsidiairement, elle expose que, à supposer que la cour retienne que les désordres à l’origine du sinistre qu’elle a subi datent de 2018, l’action n’est pas davantage prescrite, le délai de prescription de 5 ans n’ayant commencé à courir qu’à compter de l’entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018 laquelle est venue préciser que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ étaient applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 13 juin 2025, Mme [Z] [W] demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance sur incident en ce qu’elle a débouté l’appelant de ses demandes et l’a déclarée irrecevable en ses demandes formées à son encontre du fait de la prescription,

y ajoutant,

— le débouter de toutes ses demandes,

— le condamner à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et aux entiers dépens sous le bénéfice des dispositions de l’article 699 de ce même code.

Elle soutient que l’action de l’appelant est prescrite relevant que :

— l’action contre le syndicat des copropriétaires est fondée sur les règles découlant de la copropriété et ne s’inscrit pas dans le cadre d’un recours en garantie d’une personne assignée en responsabilité civile contre un tiers qu’il estime co auteur du même dommage,

— le syndic avait connaissance dès 2018 de l’origine des infiltrations provenant d’un défaut d’étanchéité du balcon, partie commune dont il était le garant de l’intégrité,

— le point de départ de la prescription de 5 ans est le jour de l’entrée en vigueur de la loi du 25 novembre 2018 qui rend applicable ce délai aux actions personnelles entre copropriétaire et syndicat.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 28 avril 2025, la SAPE demande à la cour de :

— déclarer les demandes formées à son encontre irrecevables,

— confirmer l’ordonnance sur incident en ce qu’elle a déclaré irrecevable comme prescrit l’appelant et l’a condamné au paiement d’une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— le condamner à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel et aux entiers dépens sous le bénéfice des dispositions de l’article 699 de ce même code.

Elle soutient que le syndic ayant connaissance des désordres pouvant lui être imputés dès le 16 juin 2018, son action introduite par exploits des 27 juillet 2023 et 18 janvier 2024 est prescrite.

Elle ajoute que la prescription étant acquise, la nouvelle action introduite au delà du délai de prescription ne peut avoir pour effet de faire renaître la prescription déjà acquise.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 septembre 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 23 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en responsabilité de Mme [C] :

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 entrée en vigueur le 25 novembre 2018, dispose que « les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat ».

Il résulte de l’article 2224 du code civil que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le point de départ du délai de prescription de l’action personnelle du copropriétaire contre le syndicat des copropriétaires en réparation du préjudice causé par des vices de construction se situe au moment de la survenance des faits qui sont la cause génératrice de l’action.

La loi du 23 novembre 2018 prévoit que le nouveau délai de cinq ans s’applique aux prescriptions en cours à la date de son entrée en vigueur, sans toutefois avoir pour effet de réduire la durée totale de prescription en deçà de celle prévue par la loi antérieure. Pour les actions dont le délai de prescription de dix ans, applicable avant la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, n’était pas expiré à la date d’entrée en vigueur de la loi (25 novembre 2018), le nouveau délai de cinq ans recommence à courir à compter de cette date, mais toujours dans la limite du délai initial de dix ans si celui-ci devait s’achever plus tôt.

Ainsi, pour les désordres découverts avant le 25 novembre 2018 (date d’entrée en vigueur de la loi), si le délai de dix ans n’était pas expiré à cette date, le nouveau délai de cinq ans s’applique à compter du 25 novembre 2018, mais sans pouvoir excéder le terme initial du délai de dix ans applicable sous l’ancienne loi.

Le point de départ reste la date de connaissance du désordre, et non l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, il est constant que Mme [C] a signalé au syndicat des copropriétaires l’existence de désordres affectant la sous face de deux de ses balcons courant 2017 conduisant ce dernier à déclarer un sinistre à son assureur le 16 novembre 2017 (sa pièce 1), déclaration à la suite de laquelle des opérations d’expertise ont été réalisées suivies de nouveaux travaux suivant devis du 25 avril 2018 (pièce 2 de l’appelant).

Si la participation de Mme [C] à ces opérations et la transmission à cette dernière des conclusions des experts ne sont pas démontrées, il ressort en revanche du rapport de recherche de fuites daté du 16 juin 2018 (pièce 3 de l’appelant) que l’intervention de la SARL ADM, à cette fin, fait suite, comme mentionné en page 10, « aux désordres des sous-faces de balcons supérieurs au niveau du parc et au niveau de la salle à manger chez Mme [C] ».

Il s’en déduit que les désordres en cause sont survenus et ont été révélés à Mme [C] avant cette dernière date.

Contrairement à ses affirmations selon lesquelles les désordres en cause ayant été résolus par les travaux de 2018, son action se fonderait sur de nouveaux désordres survenus en 2020, il ressort du récapitulatif de sa déclaration de sinistre transmise à son assureur, la société Groupama, le 18 juin 2021 (pièce 5 de l’appelante) que les désordres objet du sinistre sont apparus en 2016 en sous-face de ses balcons suite à des travaux de ravalement des façades en 2016 et que les mêmes désordres sont réapparus après expertise et réalisation de travaux, Mme [C] ajoutant que l’autre balcon n’a jamais été réparé. Il s’en déduit que cette dernière a signalé des désordres continus non résolus par les travaux de reprise réalisés à la demande du syndicat des copropriétaires.

Le rapport d’expertise de la société SARETEC daté du 20 juin 2022 (pièce 6 de l’appelant), mandaté par sa propre société d’assurances, confirme (page 3) que les désordres apparus en 2017 perdurent malgré les travaux de reprise menés par la société SAPE en 2018.

Par ailleurs, le courrier de mise en demeure du conseil de Mme [C], adressé au syndicat des copropriétaires, daté du 16 mars 2023 (pièce 8 de l’appelant), ne fait mention que de désordres affectant la sous-face de ses deux balcons survenus « depuis » le ravalement de façade complet de l’immeuble réalisé en 2015-2016 sans faire état de la résolution des premiers avant la survenance de nouveaux en 2020 comme elle le prétend.

Le point de départ du délai de prescription de l’action de Mme [C] sera donc fixé au 16 juin 2018, date du rapport de recherche de fuites attestant de sa connaissance du désordre.

Le désordre en cause étant survenu avant l’entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018 et le délai de prescription, antérieurement applicable en la matière de 10 ans, expirant après le nouveau délai de 5 ans prévu par cette loi, Mme [C] pouvait agir jusqu’au 25 novembre 2023.

Ayant fait assigner l’appelant par exploit du 27 juillet 2023 après une mise en demeure du 16 mars 2023, elle est recevable à agir et c’est à bon droit que le premier juge a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par le syndicat des copropriétaires.

L’ordonnance querellée est confirmée de ce chef.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en garantie du syndic de copropriété contre Mme [T] et la SAPE :

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En matière d’action récursoire, la prescription applicable au recours d’une personne assignée en responsabilité contre un tiers qu’il estime coauteur du même dommage a pour point de départ l’assignation qui lui a été délivrée, même en référé, si elle est accompagnée d’une demande de reconnaissance d’un droit.

L’action récursoire doit être engagée dans les 5 ans à compter du jour où celui qui agit en garantie a lui-même été assigné en responsabilité, sauf exception justifiée par l’impossibilité d’identifier le responsable à cette date.

En effet, une personne assignée en responsabilité civile a connaissance, dès l’assignation, des faits lui permettant d’agir contre celui qu’elle estime responsable en tout ou partie de ce même dommage, sauf si elle établit qu’elle n’était pas, à cette date, en mesure d’identifier ce responsable.

Cette circonstance justifie la différence du point de départ entre action en responsabilité principale et action récursoire. Cela a pour but de concentrer les recours au sein d’une même instance et de favoriser l’appel en garantie contre tous les co-responsables dès l’introduction de l’action en responsabilité par la victime.

En l’occurrence, l’assignation de Mme [C] a été délivrée à l’appelant le 27 juillet 2023 et l’action en garantie a ensuite été initiée par le syndicat des copropriétaires par exploits des 16 et 18 janvier 2024. elle est donc recevable et c’est à tort que le premier juge l’a déclaré irrecevable comme prescrit. L’ordonnance est infirmée en ce sens.

Sur les frais de procédure et les dépens :

Mme [T] et la SAPE qui succombent sont condamnées aux dépens de l’instance sur incident de première instance et d’appel. Déboutées de leurs prétentions, elles ne peuvent prétendre à une indemnité pour les frais de procédure engagés à hauteur d’appel. La décision est infirmée en ces sens.

L’équité justifie de rejeter la demande de Mme [C] présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et d’allouer, sur ce même fondement, au syndicat de copropriété de l’immeuble de la résidence [10] la somme de 1 500 euros, au paiement de laquelle Mme [Z] [W] et la SAPE seront condamnées in solidum.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a :

— déclaré irrecevable comme prescrit le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [10] sis [Adresse 6] de ses demandes en son recours en garantie dirigé contre la SAPE et de Mme [Z] [W],

— condamné ce dernier à payer à la SAPE la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et rejeté le surplus des prétentions des parties de ce chef,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [10] aux dépens de l’incident,

Statuant de nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Rejette les demandes de la SAPE et de Mme [N] [Z] [W] tendant à voir déclarer irrecevables les demandes formées à leur encontre ;

Condamne Mme [N] [Z] [W] et la SAPE aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne in solidum Mme [N] [Z] [W] et la SAPE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [10] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [N] [Z] [W], la SAPE et Mme [P] [C] de leur demande formée à ce titre.

Le greffier La conseillère