RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/01214 -

N° Portalis DBVH-V-B7H-IYZZ

ID

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CARPENTRAS

17 septembre 2019

RG:19/00109

SELARL [13]

C/

[N] ÉPOUSE [D]

[D]

Copie exécutoire délivrée

le 24 avril 2025

à :

M^e Jean-Michel Divisia

M^e Régis Levetti

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 24 AVRIL 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal de grande instance de Carpentras en date du 17 septembre 2019, N°19/00109

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre,

M^me Alexandra Berger, conseillère,

M^me Audrey Gentilini, conseillère,

GREFFIER :

M^me Nadège Rodrigues, greffière, lors des débats, et M^me Audrey Bachimont, greffière, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 mars 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

La Selarl [13], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 10]'

[Localité 7]

Représentée par M^e Jean-Michel Divisia de la Scp Coulomb Divisia Chiarini, plaidant/postulant, avocat au barreau de Nîmes

INTIMÉS :

M. [R] [D]

né le [Date naissance 6] 1963 à [Localité 12] (24)

[Adresse 5]

[Localité 8]

Mme [T] [N] épouse [D]

née le [Date naissance 4] 1966 à [Localité 11] (30)

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentés par M^e Régis Levetti, plaidant/postulant, avocat au barreau de Carpentras

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 24 avril 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu le 22 décembre 2015 par Me [H] [U], notaire à [Localité 7] (30), M. [R] [D] et son épouse [T] née [N] ont acheté au prix de 58 500 euros à M.[O] [F] [Y] deux parcelles à [Localité 8] (30) cadastrées section A n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] sur lesquelles ils ont fait édifier une maison d’habitation.

Exposant avoir ensuite appris l’existence d’un contentieux en cours au jour de la vente relatif à une inscription d’hypothèque judiciaire sur cet immeuble ils ont par actes des 28 et 29 août 2017 fait assigner le vendeur, le notaire et la CRCAM Sud-Rhône-Alpes devant le tribunal judiciaire de Carpentras qui par jugement du 17 septembre 2019 :

— a condamné Me [H] [U] à leur payer les sommes de 250 000 et 7 500 euros,

— l’a condamné aux dépens de l’instance et à leur verser une indemnité de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— a rejeté toutes les autres demandes.

La SCP [H] [U] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 9 octobre 2019.

Par arrêt du 1er juillet 2021 cette cour :

— a infirmé le jugement sauf en ce qu’il a retenu la responsabilité du notaire rédacteur de l’acte litigieux et au titre des frais irrépétibles,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant

— a déclaré irrecevable la demande en paiement de sommes des époux [D] à l’encontre de la SCP [U] et de M. [F] [Y] au profit de la CRCAM Rhône-Alpes,

— a condamné in solidum la SCP [H] [U] et M. [F] [Y] à leur payer en réparation de leurs préjudices :

—  99% des sommes permettant de désintéresser le Crédit Agricole Rhône-Alpes dans la limite de la valeur du bien dont ils sont propriétaires fixée à la somme de 370 000 euros,

—  99% de l’indemnité due au titre de leur préjudice moral fixée à 40 000 euros,

— a condamné M. [F] [Y] à relever et garantir la SCP [H] [U] des condamnations prononcées à son encontre y compris au titre des frais irrépétibles et des dépens à hauteur de 75%

— a condamné in solidum la SCP [13] et M. [F] [Y] aux dépens de première instance et d’appel et à payer à M. et Mme [D] la somme de 5 000 euros et à la CRCAM Rhône-Alpes celle de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— a débouté les parties de toutes autres demandes contraires ou complémentaires.

La Sarl [H] [U], notaire associé a formé un pourvoi en cassation et par arrêt du 1er mars 2023 la Cour de cassation, 1ère chambre civile a cassé et annulé cet arrêt, mais seulement en ce qu’il condamne la société [13] à payer à M. et Mme [D] en réparation de leurs préjudices 99% des sommes permettant de désintéresser le Crédit Agricole Rhône-Alpes dans la limite de la valeur du bien dont ils sont propriétaires fixé à la somme de 370 000' et de l’indemnité due au titre de leur préjudice moral fixée à 40 000'.

La Cour a jugé qu’en retenant que le préjudice résultant du manquement du notaire à son devoir de conseil et d’information devait être analysé en une perte de chance de ne pas se porter acquéreur d’un bien hypothéqué et qu’il était hautement probable que, mieux informés, les acquéreurs n’auraient pris aucun risque de voir leur bien saisi, alors qu’il n’était pas soutenu que le préjudice allégué consistait en une perte de chance, la cour d’appel, qui avait relevé d’office le moyen résultant d’un tel préjudice sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations avait violé l’article 16 du code de procédure civile.

La cour a été saisie sur renvoi par déclaration du 7 avril 2023.

La CRCAM Sud Rhône-Alpes a déposé le 20 septembre 2023 des conclusions d’intervention volontaire après renvoi de la Cour de cassation que par arrêt du 17 octobre 2024 la cour, statuant sur déféré d’une ordonnance du 18 janvier 2024 du conseiller de la mise en état a déclarées irrecevables.

Au terme de ses conclusions n° 3 après arrêt de renvoi de la Cour de cassation du 1er mars 2023 et arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 17 octobre 2024 régulièrement signifiées le 4 octobre 2023 la Selarl [13] demande à la cour

Infirmant le jugement

— de débouter M. et Mme [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions présentées contre elle,

— de déclarer irrecevable leur demande tendant à la voir désintéresser directement le créancier poursuivant, pour la somme de 646 663,32 euros,

— de juger qu’ils ne justifient d’aucun préjudice, né, actuel et certain en relation de causalité avec son intervention pour la signature de l’acte du 22 décembre 2015,

— de les débouter de leur demande de dommages et intérêts et de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— de les débouter de toutes leurs demandes fins et conclusions,

— de les condamner solidairement aux entiers dépens et à lui payer par application de l’article 700 du code de procédure civile la somme 4 800 euros.

Au terme de leurs conclusions rectificatives et additionnelles n°2 après renvoi de cassation régulièrement signifiées le 13 novembre 2024 M. [R] [D] et son épouse [T] née [N] demandent à la cour

— de condamner la Selarl [13] à réaliser les formalités de mainlevée d’inscription hypothécaire sur le bien dont il s’agit, ainsi qu’au règlement de l’ensemble des autres frais inhérents à ces formalités et ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— de juger que cette Selarl sera condamnée à réparer les conséquences des fautes retenues à son encontre en désintéressant directement le créancier poursuivant, pour le montant des sommes objet de la procédure de saisie immobilière pendante devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Carpentras soit 646 663,62 euros en principal, outre intérêt de retard et autres frais, à parfaire au jour de l’exécution de l’arrêt à intervenir,

— de réformer la décision entreprise sur le montant des dommages et intérêts qui leur ont été alloués,

— de condamner la Selarl [H] [U]

— à leur verser la somme de 80 000 euros à titre juste de dommages et intérêts pour préjudice moral et le préjudice issu de la dépréciation de la valeur et de l’indisponibilité de leur bien, ainsi que les poursuites subies au titre de sa vente immobilière,

— à leur rembourser l’ensemble des frais et émoluments inhérents à l’acte de vente, et le montant de la valeur du terrain acquis dans ces conditions, frais notariés et de main levée d’hypothécaire compris, ainsi que la somme de 410 000 euros au titre de la perte de leur habitation,

— aux entiers dépens et à leur payer la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est expréssement fait référence aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

*responsabilité du notaire (rappel)

L’arrêt de cette cour en date du 1er juillet 2021 est définitif en ce qu’il a retenu la responsabilité du notaire rédacteur de l’acte litigieux.

Tous les développements de la Selarl [13] y relatifs sont donc inutiles et inopérants.

Le premier juge a retenu qu’informé de l’existence du jugement du juge de l’exécution du 22 octobre 2014 ordonnant la radiation et la mainlevée d’une l’hypothèque judiciaire inscrite le 11 janvier 2013 par un créancier du vendeur, le notaire, chargé d’assurer l’efficacité de son acte, devait vérifier que ce jugement était devenu définitif ; qu’il n’a à aucun moment prétendu être entré en contact avec le créancier poursuivant pour obtenir sa position, alors que celui-ci bénéficiait encore d’un commandement valant saisie immobilière ; qu’à tout le moins lui appartenait-il d’informer les acquéreurs quant aux risques induits par le caractère éventuellement non définitif de la décision judiciaire, notamment du chef des possibles poursuites que le créancier de leur vendeur pourrait exercer sur leur bien ainsi que leur potentielle éviction en cas de réformation ultérieure de la décision rendue ; que l’omission du notaire de les informer des éventuelles atteintes qui pourraient être apportées à leur droit de propriété par le fait d’une réformation du jugement du juge de l’exécution était donc fautive et engageait sa responsabilité délictuelle à leur égard.

La cour, pour confirmer le jugement sur ce point, a ainsi défini cette faute : 'de son propre aveu la SCP [U] qui indique avoir été mal informée par le conseil du vendeur de la réalité de la procédure en cours et de l’appel formé par l’établissement de crédit et s’en être tenue à ses déclarations, reconnaît n’avoir fait aucune investigation complémentaire et n’avoir donné aucune information sur les risques encourus.'

Il incombe à M. et Mme [D] de rapporter la preuve de la consistance des préjudices qu’ils allèguent et du caractère direct de leur lien de causalité avec la faute du notaire ainsi caractérisée.

*préjudice matériel et financier

Le premier juge a estimé que la faute du notaire avait désormais pour conséquence imminente la perte patrimoniale du bien, dont la réparation passait par les moyens de mettre fin à sa licitation, envisageable si les acquéreurs étaient mis en mesure de verser au créancier poursuivant une somme appropriée qu’il a estimée à la somme de 250 000 euros.

Pour infirmer le jugement sur ce point, la cour a analysé le préjudice en une perte de chance de ne pas se porter acquéreurs d’un bien hypothéqué qu’elle a fixée à 99%, estimant 'hautement probable que mieux informés, les époux [D] qui avaient acheté le terrain pour y construire leur maison n’auraient pris aucun risque de voir leur bien saisi'.

Elle a observé que le créancier du vendeur – pour une somme supérieure à 633 000 euros – bénéficiait toujours d’une garantie hypothécaire sur le bien et qu’une procédure de saisie immobilière était en cours ; que d’autres créanciers étaient également inscrits pour une somme supérieure à 100 000 euros et que l’absence de purge de l’inscription hypothécaire de la banque et de son droit de suite auraient pour conséquence la perte du bien acquis si les acquéreurs ne pouvaient la désintéresser ; que le montant de la somme due à ce titre devait cependant être limité à la valeur actuelle du bien qu’elle a fixée à la somme de 370 000 euros.

La Cour de cassation a casse et annulé cet arrêt seulement en ce qu’il a condamné la SCP [H] [U] à payer à M. et Mme [D] 99% de cette somme sans ordonner la réouverture des débats alors qu’il n’était pas soutenu que le préjudice allégué consistait en une perte de chance.

Ce moyen de droit ayant été soulevé et désormais mis dans les débats, M. et Mme [D] soutiennent que leur préjudice ne consiste pas en une perte de chance mais doit être intégralement indemnisé par la Selarl [U] par l’allocation de la somme principale 646 663,62euros leur permettant seule de désintéresser directement le créancier poursuivant, pour le montant des sommes objet de la procédure de saisie immobilière pendante devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Carpentras.

Ils excipent des risques qu’ils encourent du fait de cette procédure toujours en cours et de la fixation de la valeur vénale de leur maison à la seule somme de 200 000 euros, les exposant aux poursuites du créancier en leur qualité de tiers détenteur pour le surplus de sa créance pour estimer leur préjudice à la somme de 410 000 euros.

La SCP [13] soutient que la cause de la perte éventuelle du bien n’est pas l’acte de vente que le notaire a reçu mais le défaut d’information du vendeur et l’erreur judiciaire ayant fait rétroagir une inscription d’hypothèque provisoire à la date d’une hypothèque définitive devenue caduque, et que ce préjuce éventuel n’ouvre pas droit à réparation ; que la vente n’autorisait pas le créancier du vendeur à agir à l’encontre des acquéreurs, nullement débiteurs à son égard, dès lors que les formalités définitives d’inscription de son hypothèque ont été effectuées seulement le 22 novembre 2016.

Elle soutient que l’absence de publication d’un jugement constatant la vente et la caducité du commandement de saisie, par effet rétroactif, rend cette vente totalement opposable au créancier et que le préjudice allégué n’est donc pas certain, dès lors que celui-ci n’avait plus d’inscription valable au jour de la vente, n’avait ni sollicité la prorogation du commandement de payer ni engagé de saisie dans le délai qui lui était imparti, et que les nouvelles diligences qu’il a engagées sont vouées à l’échec.

La difficulté résulte en l’espèce de l’intrication de l’instance entre le vendeur et son créancier, dont dépend la valeur du titre en vertu duquel l’inscription hypothécaire sur le bien a été inscrite, de l’instance entre les mêmes parties devant le juge de l’exécution relative à la validité de l’inscription hypothécaire initiale, et de l’instance en responsabilité engagée par les acquéreurs à l’encontre du notaire instrumentaire.

**instance entre le vendeur et le créancier

M. [F] [Y] s’est porté caution solidaire de divers engagements souscrits auprès de la CRCAM Sud Rhône-Alpes par l’Earl [14] et production dont il était le gérant, placée en redressement puis en liquidation judiciaire les 12 octobre 2005 et 30 août 2006.

La banque a régulièrement déclaré entre les mains du mandataire judiciaire à cette procédure collective sa créance qui a été admise le 12 décembre 2006 à hauteur de 359 175,62 euros.

Elle a ensuite assigné la caution devant le tribunal judiciaire de Carpentras qui par jugement du 13 juin 2008 confirmé par arrêt de cette cour du 7 juin 2012 a condamné M. [F] [Y] à payer diverses sommes.

Elle a en vertu de cet arrêt inscrit le 11 janvier 2013 sur l’immeuble litigieux une hypothèque judiciaire dont le débiteur a sollicité la mainlevée le 19 février 2015 en l’état de l’arrêt de la Cour de cassation infirmant partiellement l’arrêt du 7 juin 2012 et ordonnant le renvoi devant la cour d’appel de Nîmes, qu’il a saisie le 12 mai 2015.

Par jugement du 21 août 2015 le juge de l’exécution du tribunal de Carpentras a ordonné la radiation et la mainlevée de cette inscription hypothécaire en l’état du pourvoi en cassation pendant, jugement dont la CRCAM Sud Rhône-Alpes a interjeté appel le 8 septembre 2015.

Ce n’est que postérieurement à la vente litigieuse, par arrêt du 15 septembre 2016, que la cour d’appel de Nîmes a réformé ce jugement et dit que l’inscription hypothécaire du 11 janvier 2013 conservait son rang mais seulement en qualité d’hypothèque judiciaire provisoire.

Par arrêt du 29 septembre 2016 la même cour saisie sur renvoi après cassation de l’arrêt du 7 juin 2012, a confirmé le jugement initial du tribunal judiciaire de Carpentras du 13 juin 2008, conférant une caractère définitif au titre de la CRCAM Sud Rhône-Alpes à l’encontre de M. [F] [Y].

*instance entre les acquéreurs et le notaire

Par acte authentique reçu le 23 septembre 2015 par Me [U], M. [O] [F] [Y] a promis de vendre à M. et Mme [D] une parcelle de terrain à bâtir d’une superficie de 780 m² à détacher des parcelles cadastrées à [Localité 8] section A n° [Cadastre 9] et [Cadastre 1].

La vente est intervenue le 22 décembre 2015, la parcelle vendue étant désormais cadastrée section A n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3].

Le compromis initial mentionne que l’état hypothécaire 'ne révèle pas de saisies ou d’inscriptions dont la charge augmentée du coût des radiations à effectuée serait supérieure au prix et pour lesquelles inscriptions il n’aurait pas été obtenu de mainlevée ou dispense de purge des hypothèques. Le vendeur déclare qu’à son connaissance le bien a la situation hypothécaire suivante : néant.'

L’acte de vente mentionne à cet égard que 'la situation hypothécaire est identique à la date de ce jour et n’est susceptible d’aucun changement.'

Or à la date de la vente le 22 décembre 2015, si le juge de l’exécution avait ordonné la mainlevée de l’inscription hypothécaire enregistrée le 11 janvier 2013 par le créancier du vendeur, c’est que celui-ci avait formé un pourvoi à l’encontre de l’arrêt de la cour d’appel de Nîmes confirmant le jugement du tribunal judiciaire du 13 juin 2008 le condamnant à verser diverses sommes à la CRCAM Sud Rhône-Alpes en exécution de ses engagements de caution de l’EARL [14] et production.

L’état hypothécaire levé le 7 avril 2017 par les acquéreurs a révélé

— le 10 mars 2008 le dépôt d’une hypothéque judiciaire provisoire à la demande du créancier d’un montant principal de 395 000 euros sur les parcelles A [Cadastre 9] et A [Cadastre 1] en particulier, valable jusqu’au 31 mars 2011

— le 11 janvier 2013 le dépôt d’une hypothèque judiciaire en exécution d’un arrêt de la cour d’appel de Nîmes, reprise le 12 juin 2013 à la demande du créancier, d’un montant principal de 486 902,37 euros sur les mêmes parcelles, valable jusqu’au 10 janvier 2023

— le 22 octobre 2014 le dépôt d’un commandement valant saisie du 3 septembre 2014 délivré par le créancier concernant les mêmes parcelles.

— le 11 janvier 2016 le dépôt par le notaire de l’acte de vente du 22 décembre 2015

— le 15 novembre 2016 l’inscription rectificative de l’hypothèque judiciaire inscrite le 11 janvier 2013

— le 22 novembre 2016 l’inscription définitive de cette hypothèque judiciaire.

M. et Mme [D] se sont vu signifier le 22 mars 2019 à la requête de la CRCAM Sur Rhône-Alpes la dénonce du commandement de payer valant saisie immobilière délivré à M. [F] [Y] le 12 mars 2019 d’avoir à payer la somme totale de 646 663,62 euros ou de délaisser les biens et droits hypothéqués dont ils sont propriétaires, en exécution de l’exécutoire d’un arrêt devenu définitif de la cour d’appel de Nîmes en date du 29 septembre 2016 statuant après cassation d’un arrêt rendu le 7 juin 2012 par cette cour, garanti par

— une inscription d’hypothèque judiciaire requise le 11 janvier 2013 en vertu de l’arrêt du 7 juin 2012 qui a été cassé,

— un arrêt du 15 septembre 2016 de la même cour qui a dit que l’inscription d’hypothèque judiciaire du 11 2013 conservait son rang mais devait être convertie et enregistrée en tant qu’hypothèque provisoire

— une inscription rectificative le 15 novembre 2016 de l’hypothèque judiciaire enregistrée le 11 janvier 2013

— une inscription d’hypothèque judiciaire définitive enregistrée et publiée le 22 novembre 2016.

Ils ont ensuite été assignés à comparaître le 5 septembre 2018 pour voir fixer la date d’adjudication de leur bien saisi devant le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Carpentras qui par jugement sur incident du 31 octobre 2019 a sursis à statuer dans l’attente d’une décision définitive du tribunal saisi de l’action en responsabilité engagée par eux à l’encontre du notaire.

Ce sursis à statuer est en conséquence suspendu au présent arrêt, sur renvoi par la Cour de cassation après cassation partielle de l’arrêt du 1er juillet 2021 ayant partiellement infirmé le jugement du tribunal judiciaire de Carpentras du 17 septembre 2019 évoqué par le juge de l’exécution.

Par jugement du 26 mars 2024 ce juge a, sur demande incidente de la CRCAM Sud Rhône-Alpes, ordonné la prorogation pour une durée de 5 ans à compter de sa publication, de la validité du commandement de payer délivré le 22 mars 2019 à M. [R] [D] et Mme [T] [N] épouse [D].

*conséquences

**préjudice matériel

La CRCAM Sud Rhône-Alpes ayant interjeté appel du jugement du juge de l’exécution du 21 août 2015 ordonnant mainlevée de l’inscription hypothécaire du 11 janvier 2013, cette inscription était maintenue, quoique reposant sur un arrêt frappé de pourvoi, nonobstant les énonciations à cet égard du compromis de vente et de l’acte de vente, et ce à titre définitif.

Les intimés sollicitent aujourd’hui la condamnation du notaire à leur rembourser l’ensemble des frais et émoluments inhérents à l’acte de vente, et le montant de la valeur du terrain acquis dans ces conditions, frais notariés et de main levée d’hypothécaire compris, ainsi que la somme de 410 000 euros au titre de la perte de leur habitation,

L’existence de leur préjudice doit être appréciée au jour de sa constitution, soit le jour de la commission par le notaire de la faute qui en a été la cause.

Il s’agit donc bien ici d’un préjudice à type de perte de chance de ne pas contracter au cas où ils auraient été valablement informés au jour de signature de l’acte de vente de l’existence de l’inscription hypothécaire litigieuse.

Compte-tenu du montant de la somme principale garantie par cette inscription, plus de dix fois supérieure au prix d’acquisition des parcelles, l’évaluation de 99% retenue précédemment par la cour est confirmée.

Ce pourcentage de perte de chance ne peut s’imputer que sur le montant du prix de vente de ces parcelles et la somme allouée à ce titre doit donc être fixée à 58 500 x 99% = 52 650 euros.

Les intimés qui restent à ce jour propriétaires de l’immeuble sont mal fondés à solliciter le remboursement de l’ensemble des frais et émoluments inhérents à l’acte de vente, ainsi que des frais notariés et de main levée d’hypothécaire compris, s’agissant d’un préjudice éventuel.

Le préjudice allégué au titre des risques encourus du fait que la procédure de saisie immobilière est toujours en cours et que la valeur vénale de leur maison ayant été fixée à la seule somme de 200 000 euros, ils seraient exposés aux poursuites du créancier du vendeur en leur qualité de tiers détenteurs pour le surplus de sa créance est également éventuel et ne peut être indemnisé.

En effet, c’est par arrêt aujourd’hui définitif du 15 septembre 2016 à l’encontre duquel il leur incombait de former le cas échéant tierce opposition que la cour a réformé le jugement du 21 août 2015 ordonnant la mainlevée de l’inscription hypothécaire enregistrée le 11 janvier 2013 et dit 'que cette inscription conservera son rang mais qu’elle devra être convertir et enregistrée en tant qu’hypothèque judiciaire provisoire et non pas en hypothèque judiciaire'.

Si l’interprétation de ce chef du dispositif de cet arrêt en ce qui concerne la valeur de l’inscription hypothécaire du 11 janvier 2013 relève uniquement de la compétence du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Carpentras qui reste saisi de la procédure de saisie immobilière, après avoir par jugement sur incident du 31 octobre 2019, sursis à statuer sur l’instance ouverte après publication le 7 mai 2019 des commandements de payer signifiés le 22 mars 2019 à M. et Mme [D], la cour relève que le titre en vertu duquel cette inscription avait été enregistrée, soit l’arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 7 juin 2012, n’est devenu définitif qu’après intervention de l’arrêt de la Cour de cassation du 29 septembre 2016.

Les intimés sont donc déboutés de leurs demandes autres ou supplémentaires à ce titre.

*préjudice moral

Le premier juge avait alloué à M. et Mme [D] la somme de 7 500 euros en indemnisation de leur préjudice moral résultant de la révélation de la situation de leur bien, qu’ils n’avaient pu qu’investir affectivement et qu’ils vivaient désormais avec la crainte de perdre, 'ceci sans préjudice des dommages futurs susceptibles de naître de l’obligation de déguerpir si elle se réalise effectivement'.

La cour a dans son arrêt du 1er juillet 2021 condamné la SCP [13] et M. [F] [Y] à leur payer 99% de l’indemnité due au titre de leur préjudice moral fixée à 40 000 euros. Elle a jugé qu’ils justifiaient de ce préjudice du aux tracas occasionnés par le présent litige et les procédures d’exécution depuis plusieurs années et à l’insécurité dans laquelle ils se trouvaient de pouvoir conserver leur maison, et l’a évalué à 40 000 euros au regard de l’investissement qu’ils avaient mis dans cette réalisation qui était devenue leur habitation.

La Cour de cassation a, de même qu’en ce qui concerne leur préjudice matériel, cassé et annulé l’arrêt en ce qu’il a analysé le préjudice des acquéreurs en une perte de chance sans recueillir sur ce point les observations des parties.

Les intimés soutiennent aujourd’hui que la poursuite de la procédure par la Selarl [13] les maintient dans une incertitude quant à leur avenir qui est génératrice d’un préjudice moral incontestable ; qu’ils ne peuvent ni disposer de leur bien ni effectuer quelques travaux complémentaires que ce soit ne serait-ce que pour clôturer leur terrain, ne sachant s’ils ne seront pas du jour au lendemain expulsés de leur habitation, pour solliciter à ce titre la somme de 80 000 euros.

L’appelante soutient que les acquéreurs, lorsqu’ils ont saisi la juridiction, n’avaient jamais reçu de menace de la CRCAM Sud Rhône-Alpes et que la seule réponse de la créancière à leur avocat selon laquelle 'il n’était pas exclu’ qu’elle engage des poursuites ne suffit pas à justifier un préjudice moral en lien de causalité directe avec la faute du notaire.

Contrairement à leur préjudice matériel, le préjudice moral des acquéreurs en lien de causalité directe avec la faute du notaire ayant consisté en un manquement à son obligation d’information relative à l’existence d’une procédure d’appel susceptible de remettre en cause la décision de mainlevée d’une inscription hypothécaire sur l’immeuble objet de la vente, n’est pas né au jour de la conclusion de cette vente, date à laquelle le manquement et ses conséquences n’avaient justement pas été révélés, mais au plus tôt le 28 février 2017, date du courrier de mise en demeure adressé par leur conseil au notaire faisant état pour la première fois et contrairement aux énonciations de l’acte d’un état hypothécaire mentionnant un commandement de saisie en date du 3 septembre 2014.

Ce fait a été vérifié le 11 avril 2017 date de la délivrance de l’état hypothécaire à leur demande, et confirmé à réception le 22 juin 2017 du courrier de l’avocat du créancier informant leur propre avocat 'avoir effectivement reçu pour instructions d’engager la procédure de saisie immobilière à l’encontre du débiteur pour le recouvrement de la créance du Crédit Agricole Sud Rhône-Alpes’ et que 'compte-tenu de l’importance des sommes dues, il n’est pas exclu que (son) client exerce également son droit de suite à l’encontre de époux [D] en leur qualité de tiers acquéreurs'.

Et ce risque s’est réalisé à réception le 22 mars 2019 des deux commandements de payer valant saisie-vente qui leur ont été signifiés par la CRCAM Sud Rhône-Alpes, de l’assignation à comparaître à l’audience d’orientation devant le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Carpentras du 5 septembre 2009 et nonobstant le sursis à statuer prononcé le 31 octobre 2019 par l’intervention du jugement du 26 mars 2024 de ce juge prorogeant pour une durée de 5 ans la validité de ces commandements de payer.

Il perdure à ce jour, et est seulement à relativiser au regard du courrier de Me [H] [U] du 7 mars 2017 selon lequel 'selon les dires du CRIDON et de l’avocat de ce dernier, ce n’est pas sûr du tout que la banque obtienne gain de cause. Quoiqu’il en soit nous n’avons pas encore constaté de sinistre. Si tel était le cas, (je) garantis mes actes. En cas de préjudice, j’engage ma responsabilité. Je suis couvert par MMA'.

Ne peut donc lui être appliqué aucun pourcentage au titre d’une perte de chance, s’agissant d’un préjudice né, certain et actuel.

Compte-tenu du fait que se sont écoulés plus de huit ans depuis la date du fait générateur de responsabilité à la date du présent arrêt, sera allouée aux intimés en indemnisation de leur préjudice moral en lien de causalité directe avec la faute du notaire la somme de 60 000 euros correspondant à 7 500 euros d’indemnisation par an soit 625 euros par mois, par voie d’infirmation du jugement initial sur ce point.

*dépens et article 700

La Selarl [H] [U] qui succombe devant la cour de renvoi doit supporter les dépens de l’entière instance d’appel et payer à M. et Mme [D] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la présente instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant sur renvoi après cassation partielle de l’arrêt du 1er juillet 2021 en ce qui concerne seulement l’indemnisation du préjudice de M.et Mme [D],

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Carpentras en date du 17 septembre 2019 en ce qu’il a condamné M. [H] [U] à payer à M. [R] [D] et Mme [T] [N] épouse [D] les sommes de 250 000 euros et 7 500 euros

Statuant à nouveau de ce seul chef objet du renvoi après cassation

Condamne la Selarl [U] [H] à payer à M. [R] [D] et Mme [T] [N] épouse [D] les sommes de

—  52 650 euros en indemnisation de leur préjudice matériel et financier ayant consisté dans la perte à 99% de leur chance de ne pas contracter la vente conclue le 22 décembre 2015 entre M. [O] [F] [Y] et eux par le ministère de Me [H] [U], notaire portant sur les parcelles cadastrées à [Localité 8] section A n° [Cadastre 9] et [Cadastre 1],

—  60 000 euros en indemnisation de leur préjudice moral consécutif au manquement de cet officier public ministériel à son obligation d’information et à ses conséquences directes,

Déboute les parties de leurs demandes autres ou supplémentaires

Y ajoutant

Condamne la Selarl [13] aux dépens de la présente instance

La condamne à payer à M. [R] [D] et Mme [T] [N] épouse [D] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,