COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 20 JANVIER 2026

N° 2026/30

Rôle N° RG 21/05076 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHHRR

[P] [O]

C/

[A] [B] épouse [Z]

[R] [F] [C] [K]

[N] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Pierre-Yves IMPERATORE

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 06 Avril 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/03979.

APPELANT

Monsieur [P] [O]

né le 28 Novembre 1984 à [Localité 8] (06), demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Pierre-Yves IMPERATORE de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Rachid CHENIGUER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Jean-Baptiste MEYRIER, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

Madame [A] [B] épouse [Z], notaire honoraire

née le 25 Juillet 1961 à [Localité 6] (84), demeurant [Adresse 1]

Monsieur [R] [F], notaire

intervenant volontaire en tant que successeur de Me [Z] et actuellement titulaire de l’Office notarial

né le 08 Mars 1974 à [Localité 8] (06), demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Hélène BERLINER, avocat au barreau de NICE, substitué par M^e Philippe DUTERTRE, avocat au barreau de NICE

Monsieur [C] [K]

né le 30 Août 1967 à [Localité 5] (COLOMBIE), demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Valentine NAVARRO, avocat au barreau de NICE

Monsieur [N] [D], notaire

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e François LOUSTAUNAU de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué par M^e Jean-Luc FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 18 Novembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2026,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant compromis de vente sous seing privé en date du 2 février 2016, M. [P] [O] s’est porté acquéreur d’un appartement avec cave et garage sis [Adresse 4], à [Localité 11], appartenant à M. [C] [K].

Il était convenu entre les parties un prix de 665 000 euros, sous la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur d’un prêt de 490 000 euros, d’une durée de remboursement de 15 ans au taux nominal d’intérêt de 3 % l’an hors assurance, au plus tard le 4 mars 2016 et une réitération par acte authentique de la vente au plus tard le 2 mai 2016.

M. [O] a versé la somme de 33 250 euros à titre de dépôt de garantie, séquestré entre les mains du notaire du vendeur, Me [A] [Z].

M. [O] a entamé les démarches auprès de la Caisse d’Epargne pour obtenir un prêt, ainsi que cela résulte d’une attestation de ladite banque en date du 18 février 2016.

Suivant courrier du 3 mars 2016, la banque a refusé l’octroi du prêt à M. [O].

Par courriel du 11 mai 2016, le notaire de l’acquéreur, Me [D], a informé le notaire du vendeur Me [A] [Z] que M. [O] n’avait pas obtenu son prêt et sollicité la régularisation d’un avenant pour proroger les délais du compromis de vente afin que l’acquéreur puisse déposer une nouvelle demande de prêt.

Le vendeur ayant indiqué qu’il ne signerait l’avenant que dans la mesure où il était certain que l’acquéreur obtienne son prêt, par courriel du 20 mai 2016 Me [D] a demandé à M. [O] une attestation d’accord du prêt, qui a finalement été refusé, l’attestation de dépôt et de refus ayant été communiquée au notaire du vendeur par mail du 10 juin 2016.

Me [A] [Z] a dressé un procès-verbal de carence le 4 juillet 2016, après avoir fait délivrer à M. [O] par acte du 20 juin 2016 une sommation de comparaître en son étude afin de réitérer la vente.

M. [O] a invoqué la caducité de la promesse de vente et requis le notaire séquestre de libérer la somme de 33 250 euros, demande à laquelle M. [K] s’ est opposé.

Par courrier adressé le 30 septembre 2016 à Me [Z], M. [O], par la voix de son conseil, a exposé qu’en raison des vices affectant la notification du délai de rétractation celui-ci n’avait pas commencé à courir, et qu’il entendant se prévaloir de cette faculté.

Les parties étant opposées, tant sur l’exercice du droit de rétractation que sur la restitution du dépôt de garantie, M. [O] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice afin de voir constater la caducité du compromis de vente, ordonner la restitution du dépôt de garantie et a sollicité la condamnation du vendeur à lui payer la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; il a été intégralement débouté de ses demandes par ordonnance du 2 décembre 2016.

M. [O] a de nouveau saisi le juge des référés aux fins de voir :

— ordonner à Me [D] de produire l’intégralité de sa correspondance avec l’ensemble des personnes ayant joué un rôle dans l’opération d’acquisition, en ce compris ses échanges avec Me [A] [Z],

— ordonner à Me [A] [Z] de produire la facture du pli recommandé qu’elle soutient avoir transmis à M. [O] le 5 février 2016,

— ordonner à la Poste de produire la facture adressée à Me [A] [Z] au titre de sa machine à affranchir pour la période recouvrant la date du 5 février 2016, le relevé des opérations effectuées le 5 février 2016 par le bureau de poste de [Localité 11], la copie numérisée de l’enveloppe contenant le pli du 5 février 2016 ainsi qu’une estimation pour l’envoi RAR R1 en France métropolitaine d’un pli poids de 1908 mg au tarif applicable au 5 février 2016.

Par ordonnance du 12 janvier 2017, M. [O] a été débouté de l’intégralité de ses demandes ; cette ordonnance a été confirmée par arrêt du 20 juillet 2017.

Par actes des 27 et 31 août 2018, M. [O] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nice M. [C] [K], Mme [A] [Z] et M. [N] [D] aux fins de restitution de la somme de 33 250 euros avec intérêts au 30 septembre 2016.

Par jugement en date du 6 avril 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :

— Dit que M. [P] [O] n’avait pas communiqué le justificatif de refus de prêt à temps et n’avait pas respecté les dispositions contractuelles ;

— Dit que M. [P] [O] avait commis en conséquence une faute ;

— Débouté M. [P] [O] de l’ensemble de ses demandes ;

— Ordonné à Mme [A] [Z] notaire de remettre, en sa qualité de séquestre, le dépôt de garantie d’un montant de 33 250 euros figurant au compromis de vente du 2 février 2016 à M. [C] [K] sur signification de la décision ;

— Débouté M. [C] [K] de sa demande en paiement de la somme de 65 000 euros au titre de la clause pénale ;

— Débouté M. [N] [D] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive;

— Condamné M. [P] [O] à payer à M. [C] [K] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné M. [P] [O] à payer à Mme [A] [Z] la somme de 1. 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné M. [P] [O] à payer à M. [N] [D] la somme de 1. 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté M. [P] [O] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamné M. [P] [O] aux entiers dépens de la présente instance, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré, sur la demande tendant à la constatation de la rétractation de M. [O], celui-ci considérant que le compromis ne lui avait jamais été valablement notifié, que cet acte contenait mention manuscrite de l’acquéreur indiquant qu’une copie dudit acte et de ses annexes lui a été remise en main propre, que la circonstance qu’il ait indiqué avoir reçu ces documents le jour de la signature, soit le 2 janvier 2016, et non le 2 février 2016, ne constitue qu’une erreur matérielle n’affectant pas la réalité de cette remise, qu’une seconde notification par voie postale avait été effectuée par le notaire le 5 février 2016 réceptionnée le 6 février 2016 comme établi par la signature apposée sur l’accusé de réception produit, dont il n’est pas démontré qu’il ne s’agirait pas de la signature de M. [O].

Le tribunal en a déduit que le délai de rétractation de l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation avait valablement couru au plus tard jusqu’au 16 février 2016, de sorte que la rétractation signifiée le 30 septembre 2016 a été effectuée hors délai et donc sans effet.

Sur la défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt, le tribunal a d’abord considéré que M. [O] ne justifiait pas avoir justifié du respect de cette condition dans les délais convenus à l’acte, et a ensuite estimé qu’il ne pouvait se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive pour solliciter la restitution du dépôt de garantie, considérant que la première demande de prêt déposée n’était pas conforme aux prévisions contractuelles, puis que la seconde demande déposée ne contenait pas mention des conditions financières sollicitées.

Le tribunal en a déduit que M. [O] ne pouvait invoquer la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, et partant, la restitution du dépôt de garantie versé.

En réponse à la demande reconventionnelle en paiement de la clause pénale, formée par M. [K], le tribunal a estimé que celui-ci ne justifiait pas du préjudice invoqué et qu’il bénéficiait par ailleurs du versement du dépôt de garantie.

Sur l’engagement subsidiaire de la responsabilité civile des notaires, le tribunal a considéré qu’aucun manquement des notaires, tant du vendeur que de l’acquéreur, n’ayant été retenu, ceux-ci ne pouvaient être condamnés à relever et garantir ce dernier de toute condamnation.

Par déclaration en date du 7 avril 2021, dont la recevabilité et la régularité ne sont pas contestées M. [P] [O] a relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif.

M. [R] [F], notaire succédant à Mme [Z], est intervenu volontairement à la procédure.

Par ordonnance contradictoire du 21 octobre 2021, le premier président de la cour d’appel de céans, statuant en matière de référé, a déclaré recevable l’intervention volontaire de M. [F], débouté M. [O] de ses demandes principale et subsidiaire d’arrêt ou de d’aménagement de l’exécution provisoire.

Par ordonnance contradictoire du 1er février 2023, le conseiller de la mise en état, constatant que les sommes objets de la condamnation avaient été réglées par M. [O], a constaté que la demande de radiation de l’appel formulée par M. [K] était désormais sans objet, a rejeté la demande reconventionnelle en constitution d’une garantie formulée par M. [O] et l’a condamné aux dépens de l’incident.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 22 octobre 2025.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 24 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [P] [O], demande à la cour de :

— infirmer et réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

A titre principal

— condamner M. [K], à lui restituer la somme de 33 250 euros versée à titre de dépôt de garantie sans délai avec intérêts légaux à compter du 30 septembre 2016,

A titre subsidiaire,

— ordonner M. [K] à lui restituer la somme de 33 250 euros correspondant au dépôt de garantie avec intérêts légaux à compter du 30 septembre 2016, du fait de la caducité du compromis,

— subsidiairement, juger que la clause pénale est excessive et la ramener à de plus justes proportions, soit à la somme de zéro euro,

— le cas échéant condamner M. [K] à en restituer le surplus,

Plus subsidiairement,

— condamner Mme [Z] à le relever et garantir de toute condamnation, le cas échéant in solidum avec M. [D],

— condamner M. [D] à le relever et garantir de toute condamnation, le cas échéant in solidum avec Mme [Z],

En tout état de cause,

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions adverses plus amples ou contraires,

— au besoin, procéder à la vérification de la signature figurant sur l’accusé de réception du courrier du 5 février 2016, dans les conditions visées aux articles 287 et suivants du code de procédure civile,

— condamner la ou les parties succombantes à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à tous les dépens, y compris les frais de signification engagés au titre des précédentes instances et les frais d’exécution à venir, dont distraction.

Par conclusions transmises le 16 octobre 2025 au visa des articles 1134, 1178 et 1960 du Code civil, M. [K] demande à la cour de :

A titre principal, sur la confirmation du jugement pour absence de moyens de réformation,

— juger que la cour n’est saisie d’aucun moyen et que les motifs de jugement querellés doivent d’ores et déjà être purement adoptés,

A titre subsidiaire, sur la confirmation du jugement par rejet des prétentions de l’appelant,

— confirmer jugement dont appel en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il l’a débouté de sa demande en paiement de la somme de 65 000 euros au titre de la clause pénale,

— débouter M. [O] de l’ensemble de ses prétentions,

— débouter M. [O] de sa demande de vérification de signature,

En toute hypothèse,

— recevoir son appel incident,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de sa demande au titre de la clause pénale,

Statuant à nouveau de ce chef de jugement,

— condamner M. [O] au paiement de la somme de 65 000 euros prévue par l’acte à titre de clause pénale en réparation de son préjudice,

— autoriser M. [R] [F] comme ayant pris la suite de Mme [A] [Z] à libérer cette somme à son profit,

Y ajoutant,

— condamner M. [O] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions transmises le 10 août 2021, Mme [Z] et M. [F] demandent à la cour de :

— juger que M. [F], successeur de Mme [Z] et actuel détenteur du dépôt de garantie, est recevable et bien fondé en son intervention volontaire,

— lui donner acte de ce qu’il détient encore les fonds, en l’état du référé premier président engagé par M. [O], et remettra le dépôt de garantie soit à M. [K] en exécution du jugement assorti de l’exécution provisoire si celle-ci n’est pas arrêtée, soit dans le cas contraire à la partie que la cour jugera devoir l’obtenir, ce qui mettra fin à sa mission de séquestre,

— débouter M. [O] de son appel et de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Y ajoutant,

— condamner M. [O] au paiement d’une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par Mme [Z],

— le condamner à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction.

Par conclusions transmises le 13 septembre 2021, M. [D] demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel,

— déclarer irrecevable l’action en responsabilité exercée à son encontre,

— débouter M. [O] des fins de son appel et de toutes demandes, fins et conclusions,

Y ajoutant,

— condamner M. [O] au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, ceux d’appel dont distraction.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de M. [F]

1.1 Moyens des parties

Mme [Z] et M. [F] demandent à la cour de déclarer recevable l’intervention volontaire de ce dernier, désormais titulaire de l’office notarial de Mme [Z] et dépositaire du séquestre du dépôt de garantie versé à l’occasion de la signature du compromis de vente.

1.2 Réponse de la cour

Aux termes de l’article 554 du code de procédure civile, peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt les personnes qui n’ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.

Tel est le cas de M. [F], successeur de Mme [Z] et actuel titulaire de l’office notarial de [Localité 10], devenu de ce fait séquestre du dépôt de garantie litigieux.

Il convient donc de déclarer recevable cette intervention volontaire.

Sur la recevabilité des conclusions notifiées par M. [O]

1.1 Moyens des parties

M. [K] considère que l’appelant reprenant ses conclusions récapitulatives de première instance, celui-ci ne formule aucune critique à l’encontre du jugement dont il a interjeté appel, de sorte que la cour n’est saisie d’aucun motif de réformation.

M. [O] soulève d’une part, l’irrecevabilité de cette exception, considérant que seul le conseiller de la mise en état est compétent en vertu de l’article 914 du code de procédure civile pour « déclarer l’appel irrecevable et trancher à cette occasion toute question ayant trait à la recevabilité de l’appel », et fait valoir d’autre part que cette objection est infondée, ses écritures critiquant expressément le jugement déféré.

1.2 Réponse de la cour

Aux termes de l’article 954 alinéas 4 et 5 du code de procédure civile, la partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

Il s’infère de cette disposition qu’il appartient à l’appelant de formuler, au sein des moyens, des écritures contenant la critique de la décision déférée à la cour. Pour autant, contrairement à ce qu’indique M. [K], le non-respect de cette disposition n’est pas sanctionné par l’irrecevabilité de l’appel, mais par la confirmation du jugement déféré.

La critique des écritures produites par l’appelant est donc recevable.

Par ailleurs, les écritures récapitulatives transmises par M. [O] le 24 avril 2025, seules conclusions saisissant la cour comme prescrit par les dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, contiennent bien la critique des chefs du jugement déféré en leur sein et les moyens développés au soutien des prétentions soumises à la cour critiquant la décision déférée, de sorte que ceux-ci diffèrent réellement des écritures présentées en première instance.

Il convient donc de rejeter l’irrecevabilité soulevée par M. [K].

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie versé par M. [O]

1.1 Moyens des parties

M. [O] soutient, pour que soit jugée valable sa rétractation adressée le 30 septembre 2016 à Mme [Z], l’absence de notification du compromis et de ses annexes conforme aux prescriptions des articles L271-1 et -2 du code de la construction et de l’habitation, considérant que l’erreur affectant la date de signature du compromis et donc, de remise des pièces litigieuses, ne peut être analysée comme une erreur matérielle, s’agissant d’une mention essentielle, quand bien même celui-ci ne conteste pas avoir signé l’acte, mais de vices affectant cette mention manuscrite.

Quant à l’envoi du compromis et de ses annexes par courrier recommandé avec accusé de réception, l’appelant conteste avoir apposé sa signature sur l’accusé produit par l’officier ministériel et rappelle qu’il appartient au juge, devant une partie déniant sa signature, de procéder à la vérification de l’écriture discutée, un tel incident constituant en réalité une défense au fond susceptible d’être soulevée à tout moment.

Enfin, s’agissant de la remise des annexes, l’appelant expose d’une part que celle-ci est irrégulière en l’absence de document distinct de l’acte attestant de ladite remise, de sorte que le délai de rétractation n’a pas commencé à courir à cette date, et d’autre part, que certains des documents dont la remise est imposée par l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation ne lui ont pas été remis, ne figurant pas en page 19 et 20 du compromis, ni en annexe du courrier adressé ensuite par le notaire.

Il en déduit que le délai de rétractation n’a pas couru.

M. [K] expose pour sa part que le délai de rétractation a été effectivement purgé dès lors que M. [O] s’est bien vu notifier en main propre, le compromis et ses annexes à une date certaine et que l’erreur matérielle contenue dans la mention manuscrite reproduite sur l’acte du 2 février 2016 n’est pas de nature à remettre en cause la validité de ses engagements, celui-ci ayant reçu dès la signature l’ensemble des documents lui permettant d’exercer son droit de rétractation.

Mme [Z] et M. [F] soutiennent que l’erreur manifestement matérielle affectant la date portée dans la mention manuscrite de notification du compromis de vente signé et de ses annexes lors de la remise en mains propres n’affecte pas la validité de cette notification ; qu’au demeurant, la seconde notification effectuée par courrier recommandé avec accusé de réception, réceptionné le 6 février, selon l’accusé de réception revenu signé avec mention de remise à cette date, est parfaitement valable.

Ils ajoutent que M. [O] ne peut se contredire au détriment d’autrui et contester la signature sur l’accusé de réception du courrier recommandé, contredite par la position qu’il a soutenue jusque-là tenant à prétendre que les annexes au compromis n’étaient pas jointes au courrier, et qu’en outre il n’est pas établi qu’il n’est pas l’auteur de la signature portée sur l’avis de réception ;

qu’enfin les deux formalités combinées de remise en main et de notification par courrier recommandé avec accusé de réception établissent que M. [O] a bien reçu notification du compromis signé et des pièces annexes et que le délai de rétractation de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, dont il a expressément pris connaissance, a valablement couru au plus tard jusqu’au 16 février 2016 de sorte que la rétractation qu’il a signifiée le 30 septembre 2016 est hors délai et sans effet.

M. [D] rejoint les moyens évoqués par Mme [Z] s’agissant de la régularité des notifications effectuées du compromis affectées seulement d’une erreur matérielle.

1.2 Réponse de la cour

Sur la validité de la notification du délai de rétractation à l’occasion de la signature du compromis

Aux termes de l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation, pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret, mention manuscrite dont les termes sont dictés par l’article D 271-6 du même code.

Le compromis litigieux a fait l’objet d’une signature entre les parties en l’étude de Mme [Z] le 2 février 2016, date non discutée.

Il apparaît néanmoins que la mention sus évoquée, rédigée par M. [O], indique « je reconnais qu’un exemplaire de l’avant-contrat qui précède m’a été remis à l’instant même le 02/01/2016 jour de sa signature, par Me [Z] à [Localité 10].

Je déclare avoir connaissance qu’un délai de rétractation de dix jours m’est accordé par l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation, et qu’il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent acte, soit à compter du 02/01/2016 ».

Il est acquis que la remise de l’acte en main propre doit être constatée par un acte ayant date certaine pour répondre aux exigences de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, comme le soutient M. [O].

Or, il n’est pas discuté que le compromis a été signé en l’étude de Mme [Z] le 2 février 2016, ni que l’acte a été remis ce même jour aux parties. La seule circonstance que M. [O] ait, en rédigeant manuscritement la mention litigieuse, indiqué une date erronée, antérieure à la date de signature ne peut s’analyser que comme une erreur matérielle, sans emport sur le délai de rétractation offert par les dispositions du code de la construction et de l’habitation, l’acquéreur ayant bien pris connaissance du délai de dix jours offerts à compter du lendemain de la date de remise de l’acte.

Par conséquent, cette erreur sur la date de la remise ne peut être définie que comme une erreur matérielle n’affectant pas la validité de la remise ni du délai de rétractation.

Sur la remise des annexes,

Les dispositions de l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation dressent la liste des documents et informations devant être remis à l’acquéreur, au plus tard le jour de la signature de la promesse de vente, en cas de vente d’un lot soumis au statut de la copropriété, comme tel est le cas en l’espèce.

Ce même article dispose que « la remise des documents peut être effectuée sur tous supports et par tous moyens, y compris par un procédé dématérialisé sous réserve de l’acceptation expresse par l’acquéreur. L’acquéreur atteste de cette remise soit dans l’acte contenant la promesse de vente par sa simple signature lorsqu’il s’agit d’un acte authentique soit, lorsque l’acte est établi sous seing privé, dans un document qu’il signe et qu’il date de sa main. »

Le compromis de vente objet du présent litige indique en page 20 que « l’acquéreur déclare et reconnaît :

Que ces documents lui sont communiqués à l’instant même, sous forme électronique et en l’espèce une clé USB,

Qu’il a donné son accord exprès pour que ces pièces lui soient communiquées sous cette forme, dans un document daté et signé de sa main et annexé, (')

L’acquéreur confirme que le support électronique contient bien les documents ci-dessus énoncés. »

Il n’est pas discuté par les notaires que cet accord exprès de M. [O] pour la remise des annexes par une clé USB ne figure pas en suite du compromis en dépit de l’indication mentionnée à l’acte.

Or, l’absence de consignation de l’accord exprès de M. [O] à une remise des annexes par voie électronique comme exigé par le texte équivaut à une absence de remise desdites annexes, leur communication par voie électronique demeurant une dérogation au principe de la remise matérielle des documents annexés au compromis.

Il en résulte que n’est pas démontrée la remise des annexes à la date de la signature, de sorte que conformément aux prévisions de l’article L721-3 du code de la construction et de l’habitation, le délai de rétractation prévu à l’article L. 271-1 ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l’acquéreur, sous réserve de la validité de cette communication.

Sur la notification du délai de rétractation par voie postale

Mme [Z] justifie avoir procédé à une nouvelle notification du compromis et de ses annexes par l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception le 5 février 2016, dont M. [O] conteste avoir signé ledit accusé de réception.

La cour ne pouvant statuer sur la validité de l’exercice de son droit de rétractation par l’appelant sans procéder à la vérification d’écriture sollicitée, conformément aux dispositions de l’article 287 du code de procédure civile, cette demande de vérification doit s’analyser commune défense au fond recevable en cause d’appel.

Il importe peu en outre, que M. [O] ait indiqué dans un premier temps avoir reçu ce courrier mais ne pas en avoir signé l’accusé de réception, dès lors que la notification d’une promesse de vente par lettre recommandée avec demande d’avis de réception n’est régulière que si la lettre est remise à son destinataire ou à un représentant muni d’un pouvoir à cet effet.

La vérification de la signature discutée, par comparaison avec la signature apposée sur le compromis de vente et sur la carte nationale d’identité de M. [O], permet d’observer que la signature figurant sur l’accusé de réception litigieux est radicalement différente des autres, tant sur la forme que sur le style calligraphique, de sorte qu’il est impossible de l’attribuer à M. [O].

Il s’en déduit donc que cette remise, irrégulière faute d’identification de l’auteur de la signature et en l’absence de pouvoir remis à un tiers aux fins de réception du courrier, doit s’analyser comme une absence de présentation du courrier, et par conséquent, comme une absence de notification de son délai de rétractation à M. [O].

Il s’en suit que ledit délai n’a pas commencé à courir, de sorte qu’en adressant un courrier le 30 septembre 2016 à Mme [Z] pour exercer ce droit, celui-ci s’est valablement dégagé de son engagement contractuel.

Il convient donc de constater la caducité du compromis de vente et ordonner la restitution à M. [O] du montant du dépôt de garantie séquestré en l’étude de M. [F] successeur de Mme [Z], et de dire que les intérêts générés par la somme versée par M. [O] lui seront reversés.

La demande reconventionnelle de condamnation au paiement de la clause pénale est donc sans objet.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral sollicitée par les notaires

1.1 Moyens des parties

M. [F] et Mme [Z] considèrent que l’appelant à fait preuve de mauvaise foi en multipliant les procédures à son encontre en dépit de sa carence probatoire et que cet abus du droit d’agir leur a causé un préjudice moral indemnisable.

M. [D] avance que l’introduction de cinq procédures par M. [O] traduit un acharnement procédural de ce dernier, ainsi et que les accusations injustes portées à son endroit justifient sa condamnation à réparer le préjudice moral causé.

M. [O] ne développe aucun moyen au soutien de sa demande tendant au rejet des prétentions adverses.

1.2 Réponse de la cour

L’article 32-1 du code de procédure civile sanctionne l’abus du droit d’agir ou de se défendre en justice par le versement d’une amende civile au trésor public et de dommages et intérêts à l’adversaire.

L’abus suppose la caractérisation d’une faute susceptible de faire dégénérer en abus le droit d’ester ou de se défendre en justice.

En l’espèce, l’issue du litige illustre l’absence d’abus de la part de M. [O].

Par ailleurs, faute de fondement juridique à la demande, si celle-ci était fondée sur les dispositions de l’article 1240 du code civil, les notaires échouent pour les mêmes motifs à rapporter la preuve d’une faute commise par M. [O] directement à l’origine des dommages invoqués.

Ceux-ci seront déboutés de leur demande indemnitaire et le jugement confirmé de ce chef.

Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement, relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, sont infirmées.

Succombant, M. [K] sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

Il sera par ailleurs condamné à régler la somme de 3 000 euros à M. [O] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et corrélativement sera débouté de sa demande à ce titre.

L’équité commande en revanche de ne pas faire application de ces dispositions au bénéfice des notaires.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable l’intervention volontaire de M. [F] ;

Infirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a débouté M. [C] [K] de sa demande en paiement de la somme de 65 000 euros au titre de la clause pénale et débouté M. [N] [D] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Statuant à nouveau,

Constate la caducité du compromis de vente par l’effet de la rétractation valablement opérée par M. [P] [O] par courrier du 30 septembre 2016 adressé à Mme [Z] ;

Ordonne à M. [C] [K] de restituer à M. [P] [O] le dépôt de garantie d’un montant de 32 250 euros ;

Enjoint à M. [R] [F], notaire, en sa qualité de séquestre, de libérer cette somme détenue en son étude au profit de M. [P] [O] sur signification de la présente décision ;

Dit que les intérêts générés par la somme versée par M. [O] lui seront reversés ;

Y ajoutant,

Déboute Mme [Z] de sa demande indemnitaire ;

Condamne M. [C] [K] aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M. [C] [K] à régler à M. [P] [O] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [P] [O], M. [N] [D], Mme [A] [Z] et M. [R] [F] de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président