RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/03213 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JLFE

ET

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'[Localité 6]

16 juillet 2024 RG :24/00037

[C]

C/

[U]

S.A.R.L. EPIMANDRE

Copie exécutoire délivrée

le

à : Me [V]

M^e Fourel-Gasser

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 18 DECEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 6] en date du 16 Juillet 2024, N°24/00037

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Evelyne THOMASSIN, Magistrat Honoraire, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

Evelyne THOMASSIN, Magistrat Honoraire

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Octobre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 18 Décembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Mme [Y] [C]

née le 18 Juillet 1971 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Elsa LONGERON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-30189-2024-06451 du 12/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

INTIMÉS :

M. [H] [U]

(Ordonnance de caducité partielle n°75 du 04/09/2025)

né le 06 Mars 1975 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 4]

S.A.R.L. EPIMANDRE Société à responsabilité limitée, ayant son siège social sis [Adresse 2], identifiée au n° SIREN 921 133 500 et immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de AVIGNON, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Quentin FOUREL-GASSER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 09 Octobre 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 18 Décembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

Faits, procédure et prétentions des parties :

Madame [O] a donné en location à monsieur [H] [U] et madame [Y] [B], par contrat d’avril 2022, un local d’habitation situé à [Adresse 8], qu’elle a vendu en 2023 à la Sarl Epimandre, ainsi devenue à son tour, le bailleur.

En 2023 des plaintes de voisins sont parvenues au gestionnaire de l’immeuble quant à la présence de cafards dans le bâtiment, et selon constat dressé par un commissaire de justice, le 11 septembre 2023, le logement apparaissait comme très encombré et mal entretenu, abritant plus de 8 chiens, animaux des preneurs.

La Sarl Epimandre après avoir adressé par acte du 12 octobre 2023, une sommation à monsieur [U] et madame [B] de cesser les troubles du voisinage ainsi dénoncés, et fait dresser des constats de nuisances au travers des témoignages de voisins, a saisi le tribunal judiciaire d’Avignon pour obtenir la résiliation judiciaire du bail.

Monsieur [U] n’a pas comparu en justice.

Par un jugement du 16 juillet 2024, le tribunal a notamment :

— prononcé la résiliation judiciaire du bail,

— autorisé l’expulsion des occupants devenus sans droit ni titre,

— écarté le délai de deux mois de l’artlce L412-1 du code des procédures civiles d’exécution en raison de la mauvaise foi des défendeurs,

— fixé une indemnité d’occupation mensuelle de 630 € à compter de la date de la décision,

— accordé à la Sarl Epimandre une indemnité de 1 000 € pour frais irrépétibles et condamné monsieur [U] et madame [C] aux dépens.

Il retenait sur le fondement des articles 1729 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, que les preneurs avaient causé par leur comportement, des désagréments excédant les inconvénients normaux du voisinage en raison de l’état de saleté de l’immeuble ayant provoqué la multiplication dans la résidence d’insectes rampants et de l’exploitation d’un elevage canin clandestin.

Madame [Y] [C] a fait appel de la décision par déclaration au greffe le 7 octobre 2024.

Le 4 septembre 2025, une ordonnance d’incident a prononcé la caducité partielle de la déclaration d’appel à l’encontre de monsieur [U] [H] non constitué, pour non signification du recours dans le délai d’un mois et rappelé que la procédure se poursuivrait à l’égard des autres parties.

Ses moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions du 6 janvier 2025, madame [C] demande à la cour de :

— Déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté,

— Infirmer le Jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— Juger que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies,

— Dire non acquise la clause résolutoire,

Par voie de conséquence,

— Dire n’y avoir lieu à expulsion,

— Dire que la SARL Epimandre a exécuté à ses risques et périls le jugement du 16 Juillet 2024 dont appel,

— Condamner la SARL Epimandre à l’indemniser des préjudices subis suite à l’expulsion, aujourd’hui infirmée,

— Condamner la SARL Epimandre à lui régler la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts, et celle de 2 000 € au visa des articles 37 et 75 de la loi du 10/07/1991 dont maître [V] pourra poursuivre personnellement le recouvrement en renonçant à la part contributive de l’Etat en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10/07/1991,

— La condamner aux entiers dépens.

Elle souligne que malgré l’existence d’un appel qu’elle avait formé, le 7 octobre, elle a été expulsée du logement avec son compagnon, monsieur [U], le 25 octobre 2024. Elle conteste fermement l’existence dans son logement d’un elevage de chiens, le service SPA alerté par le bailleur et venu sur place, n’a pris aucune mesure et ces animaux étaient les siens, bien traités et ne causaient pas de nuisances. L’appartement a pu être encombré d’affaires mais il ne s’agissait pas de détritus. Le manquement contractuel n’est pas démontré par le bailleur alors qu’une infestation de nuisibles peut avoir diverses causes et ne peut leur être imputée, tandis que le bailleur et le syndic n’ont pas pris les mesures indispensables de sorte que l’inexécution existe de leur côté, pour n’avoir pas livré au locataire un logement exempt de nuisibles et parasites. Informée dès le mois d’août 2023, la Sarl Epimandre a manqué à ses obligations. De même madame [C] conteste être à l’origine de dépôt d’objets dans les parties communes, le dossier ne pouvant être fondé sur le témoignage non vérifié d’un voisin. Le bailleur se constituerait preuve à lui même en anonymisant plusieurs éléments invoqués comme probatoires outre le fait que ces éléments sont tous antérieurs à la sommation d’avoir à cesser les troubles, dont rien ne permet d’admettre s’ils ont existé, qu’ils aient perduré.

Dans ses dernières conclusions du 21 janvier 2025, la Sarl Epimandre demande à la cour de :

— Confirmer le jugement,

— Débouter madame [Y] [C] de l’intégralité de ses demandes,

— Préciser que l’encours de l’indemnité d’occupation s’est arrêté le 25 octobre 2024,

— Condamner tout succombant au paiement des entiers dépens d’appel ainsi qu’au paiement de la somme de 1 200 € au visé de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle maintient l’existence de manquements graves et répétés des locataires à la jouissance paisible des lieux qui causaient des préjudices aux voisins. Les preneurs vivaient avec de nombreux chiens dans un appartement trop petit pour cela, le juge disposant d’un pouvoir souverain d’appréciation de ce chef. Le logement situé au 1er étage avait une surface d’environ 57 m², sans jardin et sans extérieur. Des excréments jonchaient le sol, des cafards étaient présents sur place, ce que le commissaire de justifie a constaté. Les chiens, dangereux étaient promenés sans laisse bien qu’ayant attaqué et mordu à plusieurs reprises.

Les locataires du logement ont été menacants et insultants.

Monsieur [U] n’a pas constitué avocat, la déclaration d’appel ne lui avait pas été signifiée et une caducité partielle a été prononcée à son endroit, le 4 septembre 2025.

L’ordonnance de cloture a été rendue le 9 octobre 2025.

Motivation de la décision :

* sur la demande de résiliation du bail :

Selon l’art 7b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir.

Le logement pris à bail par monsieur [U] et madame [C], situé dans un immeuble collectif est composé de 3 pièces principales, au premier étage. Il est destiné à l’habitation exclusivement selon le contrat signé.

Un procés verbal de constat a été établi le 11 septembre 2023 par Me [G], commissaire de justice, requis par le bailleur lequel se disait alerté par le syndic de l’immeuble, en raison de nuisances diverses dénoncées par le voisinage. Lors de sa venue, l’officier ministériel a décrit la présence d’une 'multitude de chiens', il en a dénombré 8, d’autres étant enfermés dans la chambre. Il a constaté des traces et taches multiples sur les murs et les sols et dans une chambre, la présence d’excréments d’animaux et d’insectes rampants de type cafards ou punaises. Des photographies illustrent ce constat d’une incurie sévère dans la tenue du logement.

Par un nouveau constat, dressé le 19 octobre 2023, le même commissaire de justice, a reçu en son étude un copropriétaire souhaitant rester anonyme par peur de représailles mais qui a déposé en l’étude la justification de son identité et indique que le couple [U] [C] a pu organiser un barbecue dans le jardin de la copropriété, ce qui est interdit, et laisser les déchets sur place, sans les ramasser et qu’il entrepose dans les parties communes divers mobiliers récupérés qui encombrent le passage. Il évoque un elevage de chiens chihuahuas qui sortent non tenus en laisse, ont mordu trois personnes et un chiot, qui aboient sans cesse. Le même occupant se dit victime d’injures régulières et aurait constaté que monsieur [U] ouvre systématiquement le portillon de l’immeuble à coups de pieds ce qui le dégrade régulièrement. La cour bien que ce témoignage soit anonyme ne peut que constater la grande précision des faits rapportés dont le rédacteur a déposé son identité entre les mains de l’huissier de justice. Des photographies sont produites sur l’encombrement des parties communes. Les objets sont entreposés au 1er étage, celui où habite précisément le couple [R], dont l’intérieur de l’appartement démontre déjà un grand encombrement.

Le 17 novembre 2023, et selon le même procédé d’un témoignage déposé après justification de son identité, auprès de l’officier ministériel, un locataire qui précise avoir été mordu à la cheville par l’un des chiens, déplore les nuisances sonores, et suspecte un élevage de chiens clandestin.

Le syndic de l’immeuble, Citya par différents mails, expose que de nombreuses plaintes sont exprimées sur des mauvaises odeurs et la prolifération de cafards, en provenance de l’appartement B1-39 loué, un des locataires ayant vu des blattes en sortir. Ces messages évoquent également le fait que les chiens non tenus en laisse ont mordu à plusieurs reprises.

Ces diverses affirmations sont en outre confirmées par un mail de monsieur [X], copropriétaire qui loue son appartement et évoque le jet d’objets et encombrants par les fenêtres du premier étage, l’élevage des chiens et le bruit qu’occasionne leurs aboiements, l’insalubrité du logement du couple [R].

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, preuve suffisante de leurs manquements. Monsieur [U] et madame [C] n’ont pas usé paisiblement des lieux loués et par leur comportement occasionné des nuisances allant au delà des simples inconvénients du voisinage. Contrairement à ce qu’ils affirment et bien qu’une telle démarche ne soit pas nécessaire, ils avaient reçu une sommation de cesser leurs agissements le 12 octobre 2023.

La détention d’un animal domestique ne peut être prohibée, mais il s’agit en l’espèce d’un local d’habitation de dimension peu importante puisque constitué de trois pièces sans espace extérieur, donc non adapté à de la présence régulière d’une dizaine de chiens, parfois agressifs, sortant assez peu et bruyants, ce qui causait d’importants désagréments aux voisins.

Les manquements graves et renouvelés des locataires à leurs obligations rappelées ci dessus, justifient la résiliation du bail d’habitation.

La décision de première instance sera confirmée.

* sur les autres demandes :

La motivation qui précéde rend sans fondement la demande d’indemnisation présentée par l’appelante qui sera rejetée.

Il n’est pas remis en cause que l’expulsion des occupants a eu lieu le 24 octobre 2024, de sorte que l’indemnité d’occupation n’est pas due après cette date. S’agissant d’un donné acte, il ne sera pas repris au dispositif de la présente décision.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Epimandre les frais irrépétibles engagés dans l’instance, une somme de 1 000 € lui sera accordée.

La partie perdante supporte les dépens, ils seront à la charge de madame [C] qui succombe en ses prétentions.

Par ces motifs :

La cour, après en avoir délibéré, statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe,

CONFIRME la décision déférée,

Y ajoutant,

REJETTE la demande de dommages et intérêts de madame [C],

CONDAMNE madame [C] à payer à la SCI Epimandre la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE madame [C] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux textes régissant l’aide juridictionnelle.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,