N° RG 23/01650 – N° Portalis DBV2-V-B7H-JLST

+ 24/01800

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 23 OCTOBRE 2024

DÉCISION DÉFÉRÉE :

21/03600

Tribunal judiciaire de Rouen du 19 avril 2023

APPELANTS et INTIMES :

Monsieur [P] [V] [C] [S]

né le 14 juin 1973 à [Localité 19] (Portugal)

[Adresse 3]

[Localité 10]

représenté et assisté par M^e Yannick ENAULT de la SELARL YANNICK ENAULT-GREGOIRE LECLERC, avocat au barreau de Rouen

SCI LE CHATEAU ROUGE

[Adresse 1]

[Localité 11]

représentée et assistée par M^e Christophe SOLIN de la SELARL CABINET CHRISTOPHE SOLIN, avocat au barreau de Rouen

SCI LE MESNIL PICARD

RCS de Dieppe 493 979 546

[Adresse 1]

[Localité 11]

représentée et assistée par M^e Christophe SOLIN de la SELARL CABINET CHRISTOPHE SOLIN, avocat au barreau de Rouen

SCI FAIS LE BIEN

RCS de Dieppe 409 784 147

[Adresse 17]

[Localité 11]

représentée et assistée par M^e Christophe SOLIN de la SELARL CABINET CHRISTOPHE SOLIN, avocat au barreau de Rouen

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 2 septembre 2024 sans opposition des avocats devant M^me WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER

En présence de Mme [M] [B], greffière stagiaire

DEBATS :

A l’audience publique du 2 septembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2024

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 23 octobre 2024, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente de chambre et par M^me CHEVALIER, greffier lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

En 2020, les Sci Fais le bien, Le Mesnil Picard et Château rouge ont respectivement mis en vente un immeuble.

Le 8 octobre 2020, M. [P] [C] [S] a signé une offre d’achat avec chacune des sociétés portant sur l’acquisition de :

— l’immeuble de la Sci Fais le bien situé [Adresse 4] pour 327 500 euros,

— l’immeuble de la Sci Le Mesnil Picard situé [Adresse 12] pour 510 000 euros,

— l’immeuble de la Sci Château rouge situé [Adresse 13] pour 1 122 000 euros.

Par actes authentiques du 9 décembre 2020, modifiés par avenant du 18 janvier 2021, M. [C] [S] a signé deux promesses unilatérales de vente avec la Sci Le Mesnil Picard et la Sci Fais le bien.

Par actes d’huissier de justice distincts du 27 mars 2021, la Sci Le Mesnil Picard et la Sci Fais le bien ont fait assigner M. [C] [S] aux fins de le voir condamné à leur payer respectivement, une provision de 51 000 euros et 32 750 euros outre la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par actes distincts d’huissier de justice du 30 septembre 2021, M. [C] [S] a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Rouen, la Sci Le Mesnil Picard, la Sci Fais le bien et la Sci Château rouge aux fins d’obtenir la vente forcée, sous astreinte.

Les affaires ont été jointes.

Par jugement contradictoire du 19 avril 2023, le tribunal judiciaire de Rouen, a :

— rejeté toutes les demandes de M. [P] [C] [S],

— déclaré caduque la promesse de vente conclue le 9 décembre 2020 entre M. [P] [C] [S] et la Sci Le Mesnil Picard,

— condamné M. [P] [C] [S] à payer à la Sci Le Mesnil Picard la somme de 51 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2021,

— déclaré caduque la promesse de vente conclue le 9 décembre 2020 entre M. [P] [C] [S] et la Sci Fais le bien,

— condamné M. [P] [C] [S] à payer à la Sci Fais le bien la somme de

32 750 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2021,

— rejeté les demandes de la Sci Le Mesnil Picard et de la Sci Fais le bien tendant à ce que M. [P] [C] [S] soit condamné à leur payer la somme de 50 000 euros chacune,

— rejeté la demande de la Sci Château rouge tendant à ce que M. [P] [C] [S] soit condamné à lui payer la somme de 110 000 euros,

— rejeté les demandes de la Sci Le Mesnil Picard, la Sci Fais le bien et la Sci Château rouge tendant à ce que M. [P] [C] [S] soit condamné à leur payer la somme de 5 000 euros chacune,

— rejeté les demandes de la Sci Le Mesnil Picard, la Sci Fais le bien et la Sci Château rouge tendant à ce que M. [P] [C] [S] soit condamné à leur payer les frais des sommations du 10 novembre 2021 ainsi que les frais des procès-verbaux de carence du 22 novembre 2021 et de leur notification par huissier,

— condamné M. [P] [C] [S] aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 11 mai 2023, M. [P] [C] [S] a formé appel de la décision du 19 avril 2023 (RG 23/01650).

Par déclaration reçue au greffe le 24 mai 2023, la Sci Le Mesnil Picard, la Sci Fais le bien et la Sci Château rouge ont formé appel de la décision (RG 23/01800).

Par ordonnance du 30 août 2023, les deux procédures ont été jointes sous le RG 23/01650.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 10 août 2023, M. [P] [C] [S] demande à la cour, au visa des articles 1101, 1103, 1124, 1221 et 1231-1 du code civil, de :

— réformer le jugement entrepris,

— débouter la Sci Le Mesnil Picard et la Sci Fais le bien de leurs demandes,

— débouter la Sci Château rouge de ses demandes,

— déclarer parfaite la vente conclue le 9 décembre 2020, pour l’ensemble immobilier appartenant à la Sci Le Mesnil Picard à son profit moyennant le prix de

547 800 euros, figurant au cadastre comme suit :

. un immeuble de 11 logements n°AP[Cadastre 5], [Adresse 15], et AP[Cadastre 6] [Adresse 18],

. une cour commune n°AP [Cadastre 9] [Adresse 15],

. une parcelle à usage de passage commun n°AP[Cadastre 7] et n°AP[Cadastre 8] [Adresse 15],

— déclarer parfaite la vente conclue le 9 décembre 2020, pour l’ensemble immobilier appartenant à la Sci Fais le bien à son profit moyennant le prix de 352 100 euros décrit comme suit :

. une maison d’habitation mitoyenne sis [Adresse 4], maison d’habitation mitoyenne sis [Adresse 2],

. une maison d’habitation mitoyenne sis [Adresse 2],

figurant ainsi au cadastre n°AM439,

en conséquence,

— condamner la Sci Le Mesnil Picard à procéder à la régularisation par acte authentique, sauf à fixer à la somme de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, le montant de l’astreinte assortissant cette condamnation,

— lui accorder un délai de 4 mois à compter de l’arrêt à intervenir pour obtenir son prêt et régulariser la vente par acte authentique,

— condamner la Sci Fais le bien à procéder à la régularisation par acte authentique, sauf à fixer à la somme de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, le montant de l’astreinte assortissant cette condamnation,

— lui accorder à M. [C] [S] un délai de 4 mois à compter de l’arrêt à intervenir pour obtenir son prêt et régulariser la vente par acte authentique,

— condamner la Sci Le Mesnil Picard et la Sci Fais le bien à procéder à la publication de la présente décision au service de la publicité foncière,

— condamner la Sci Le Mesnil Picard à lui régler la somme de 18 139,80 euros à titre de dommages-intérêts au titre de la perte de chance de percevoir les loyers à compter de la promesse unilatérale de vente, à parfaire,

— condamner la Sci Le Mesnil Picard à lui régler la somme de 23 442,55 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de percevoir les loyers à compter de la promesse unilatérale de vente, à parfaire,

— condamner la Sci Le Mesnil Picard et la Sci Fais le bien chacune à lui régler la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— déclarer parfaite la vente conclue le 8 octobre 2020, pour l’ensemble immobilier appartenant à la Sci Château rouge à son profit moyennant le prix de 1 122 000 euros figurant au cadastre comme suit :

. la référence 3920 comprenant 16 lots et deux parcelles de terrain situé [Adresse 13] à [Localité 14],

en conséquence,

— condamner la Sci Château rouge à procéder à la régularisation par acte authentique, sauf à fixer à la somme de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, le montant de l’astreinte assortissant cette condamnation,

— lui accorder un délai de 4 mois à compter de l’arrêt à intervenir pour obtenir son prêt et régulariser la vente par acte authentique,

— condamner la Sci Château rouge à procéder à la publication de la présente décision au service de la publicité foncière,

— condamner la Sci Château rouge à lui régler la somme de 51 610 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de percevoir les loyers à compter de la réitération qui aurait dû être réalisée le 9 mars 2021, à parfaire,

— condamner la Sci Château rouge à lui régler la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

en tout état de cause,

— débouter les intimées de leurs demandes,

— condamner la Sci Château rouge à régler à M. [C] [S] la somme

10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sci Le Mesnil Picard à régler à M. [C] [S] la somme

10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sci Fais le bien à régler à M. [C] [S] la somme 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— outre les dépens.

Pour estimer qu’est intervenue avec la Sci Château rouge une vente parfaite, M. [C] [S] soutient que la proposition de cette dernière constituait une offre précise, complète en son principe, et ferme ; qu’il a accepté cette offre, et surtout, qu’aucun élément ne démontrait que les parties aient entendu subordonner l’échange de leur consentement à la conclusion d’une promesse de vente notariée.

Il relève qu’il était convenu qu’un avant-contrat de vente soit signé par le propriétaire et l’offrant au plus tard le 27 octobre 2020, mais expose que la Sci Château rouge a refusé de réitérer la vente ; que faute de régularisation par acte authentique du fait de la Sci Château rouge, il n’a pu tirer profit de son investissement, lequel doit s’apprécier au regard des loyers perdus et qu’il estime à 54 326 euros, rapporté à une perte de chance de 95 %, soit 51 610 euros, outre 5 000 euros au titre de son préjudice moral, résultant de sa brutale éviction et de l’attitude déloyale du vendeur.

Sur ce dernier point, il précise que la Sci Château rouge a agi de façon déloyale après un silence d’une année pour obtenir la signature d’une promesse de vente demandée dès le 8 octobre 2020. En procédant de la sorte, il prétend qu’il ne pouvait réunir la somme de 112 200 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation, le jour de la signature du compromis dans l’intervalle de 10 jours, d’autant plus que les prêts accordés en octobre 2020 sont devenus caducs après 6 mois.

Estimant qu’aux termes de promesses unilatérales de vente, les Sci Le Mesnil Picard et Fais le bien avaient donné leur consentement à la vente sans aucune restriction, et que les modifications opérées par les avenants régularisés le 18 janvier 2021 ne remettaient pas en cause les promesses initiales, il considère également que les ventes doivent être déclarées parfaites, et reproche aux Sci une résiliation abusive.

Faute de régularisation par acte authentique dans le délai prévu par les deux promesses de vente des Sci Le Mesnil Picard et Fais le bien, il expose ne pas avoir pu tirer profit de ses investissements ; qu’il évalue à la somme actualisée de

39 503,32 euros, au regard d’une perte de chance de 95 %, outre 10 000 euros au titre de son préjudice moral.

Sur ce dernier point, il reprend l’argumentaire qu’il a développé à l’encontre de la Sci Château rouge et reproche essentiellement aux Sci Le Mesnil Picard et Fais le bien une mauvaise foi et une déloyauté en le sommant de régulariser la vente le 22 novembre 2021, et ce après un silence d’une année avant leur rétractation de la vente.

Par dernières conclusions notifiées le 8 mars 2024, les Sci Château rouge, Fais le bien et Le Mesnil Picard demandent à la cour, au visa de l’article 1101 du code civil, de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [C] [S] de ses demandes à leur encontre,

— en conséquence, le débouter de ses demandes à leur encontre,

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré caduques les promesses de vente et condamné M. [C] [S] à payer :

. la somme de 51 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2021 à la Sci Le Mesnil Picard,

. la somme de 32 750 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2021 à la Sci Fais le bien,

à titre subsidiaire et pour le cas où la cour d’appel ordonnerait la régularisation d’une ou plusieurs vente(s),

— ordonner à M. [C] [S] de communiquer les offres de prêt afférentes à l’achat des immeubles litigieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— le condamner à verser dans le même délai entre les mains de Me [D] [K], notaire à [Localité 10], les sommes suivantes à titre d’indemnité d’immobilisation :

. 32 750 euros à la Sci Fais le bien,

. 51 000 euros à la Sci Le Mesnil Picard,

. 112 200 euros à la Sci Le Château rouge ;

— à défaut de communication des offres de prêt et du règlement de ces sommes dans le délai ainsi fixé, constater la caducité des promesses de vente et/ou vente ;

— l’infirmer en ce qu’il a :

. rejeté les demandes de la Sci Le Mesnil Picard et de la Sci Fais le bien tendant à la condamnation de M. [C] [S] à leur payer la somme de 50 000 euros chacune à titre de dommages et intérêts,

. rejeté la demande de la Sci Le Château rouge tendant à la condamnation de M. [C] [S] à lui payer la somme de 110 000 euros à titre de dommages et intérêts,

. rejeté les demandes de la Sci Le Mesnil Picard, de la Sci Fais le bien et de la société Le Château rouge tendant à la condamnation de M. [C] [S] à leur payer la somme de 5 000 euros chacune à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

. rejeté les demandes de la Sci Le Mesnil Picard, de la Sci Fais le bien et de la société Le Château rouge tendant à la condamnation de M. [C] [S] à leur payer les frais des sommations du 10 novembre 2021 ainsi que les frais des procès-verbaux de carence du 22 novembre 2021 et de leur notification par huissier,

. rejeté les demandes de la Sci Le Mesnil Picard, de la Sci Fais le bien et de la société Le Château rouge formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

— condamner M. [C] [S] à payer à chacune des sociétés Fais le bien et Le Mesnil Picard une somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— le condamner à payer à la Sci Le Château rouge à une somme de 110 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— le condamner à payer une somme de 15 000 euros (5 000 euros par Sci) à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

dans tous les cas,

— le condamner à rembourser aux Sci Château rouge, Fais le bien et Le Mesnil Picard les frais des sommations du 10 novembre 2021 ainsi que les frais des procès-verbaux de carence du 22 novembre 2021 et de leur notification par huissier,

— le condamner à payer aux Sci Château rouge, Fais le bien et Le Mesnil Picard une somme de 15 000 euros (5 000 euros chacune) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens.

Sur la demande en vente forcée à l’encontre de la Sci Château rouge, cette dernière soutient que seule l’offre d’achat sous conditions de M. [C] [S] a été acceptée, les parties considérant qu’il était nécessaire de signer un avant-contrat pour qu’elles soient liées. Ainsi, elle affirme que les parties n’ont donc pas entendu faire de cette offre d’achat acceptée un acte les engageant de manière définitive, et donc valant vente, et ce d’autant que cette offre contenait des conditions suspensives (offre de prêt, certificat d’urbanisme).

La Sci Château rouge expose que la carence de M. [C] [S] est avérée puisqu’un projet de promesse de vente a été soumis à sa signature le 22 novembre 2021 et qu’il ne s’est pas présenté chez le notaire pour la signer. En outre, elle s’interroge sur la capacité de l’appelant à verser la somme de 112 200 euros.

Sur la demande en vente forcée à l’encontre des Sci Fais le bien et Le Mesnil Picard, reprenant les termes des promesses unilatérales de ventes litigieuses, ces dernières indiquent essentiellement que M. [C] [S] ne démontre pas le versement de la deuxième moitié de l’indemnité d’immobilisation avant le 9 mars 2021, alors qu’il y était tenu, et précisent plus encore que les promesses avaient été contractées sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt, ce dont l’appelant ne justifie pas.

Elles précisent qu’il appartenait à M. [C] [S] de verser les indemnités d’immobilisation, et de justifier, avant le 9 février 2021, de l’obtention ou de la non-obtention d’un prêt et ce à peine de caducité de la promesse.

Alors que M. [C] [S] affirme qu’il n’a pas été en mesure de signer les actes de vente le 22 novembre 2021, les Sci intimées font valoir que :

— il n’avait pas besoin d’une offre de prêt pour signer la promesse de vente avec la Sci Le Château rouge mais qu’il lui fallait verser une indemnité d’immobilisation de

112 200 euros,

— sur sa demande, elles avaient officiellement fait savoir qu’elles consentiraient un délai complémentaire d’un mois pour lui permettre de réactualiser ses offres de prêts bancaires, sous la seule condition de communiquer les offres. Or, l’appelant a été défaillant puisqu’il ne s’est pas présenté à la réunion de signatures et qu’il n’a jamais communiqué les offres de prêt qui lui auraient été faites en octobre 2020.

À titre subsidiaire, pour le cas où la cour ne confirmerait pas la caducité des promesses de vente, elles soutient que la cour ne pourra pas juger que les ventes sont parfaites alors même que M. [C] [S] sollicite un délai de 4 mois après l’arrêt d’appel pour obtenir ses prêts.

Sur les demandes de dommages et intérêts formées par M. [C] [S], elles soulignent que :

— sur la perte de chance de percevoir des loyers, l’appelant ne tient aucun compte des remboursements d’emprunt qu’il aurait dû supporter s’il avait fait l’acquisition des immeubles, et qu’il n’a jamais établi qu’il disposait des ressources financières suffisantes,

— sur le préjudice moral, qu’il n’est aucunement justifié.

Sur le paiement des indemnités d’immobilisation, elles exposent que la caducité des promesses de vente devrait être prononcée, dès lors que M. [C] [S] n’a jamais justifié de ses offres de prêt, et surtout, qu’il n’a jamais procédé au versement des indemnités, ce qui justifie le paiement des indemnités d’immobilisation afférentes.

Rappelant que l’indemnité d’immobilisation constitue le prix de l’exclusivité pendant la période prévue à la promesse de vente et que la procédure devant le tribunal judiciaire puis d’appel interdit de facto aux Sci de vendre leurs immeubles, et ce depuis plusieurs années, elles sollicitent une indemnité complémentaire, soit

50 000 euros pour la Sci Fais le bien, 50 000 euros pour la Sci Le Mesnil Picard, et

110 000 euros pour la Sci Château rouge.

Estimant que la demande de M. [C] [S], tendant à voir les ventes litigieuses être déclarées parfaites, sous condition d’obtenir le financement de ses acquisitions, constitue une attitude déloyale, elles sollicitent sa condamnation à leur payer, chacune, la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Enfin, les Sci intimées énoncent que M. [C] [S] devrait supporter les frais des sommations et d’établissement des procès-verbaux de carence.

La clôture de l’instruction est intervenue le 28 août 2024.

MOTIFS

Sur les demandes relatives à la Sci Château rouge

Sur l’exécution forcée de la vente

Conformément aux articles 1101 et 1103 du code civil, les contrats se forment par la rencontre des volontés des parties et ont force obligatoire.

Aux termes de l’article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

L’article 1114 du même code dispose que l’offre faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. À défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

Selon l’article 1118 du même code, l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre. Tant que l’acceptation n’est pas parvenue à l’offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l’offrant avant l’acceptation. L’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une nouvelle offre.

Enfin, l’article 1121 du code civil prévoit que le contrat est conclu dès que l’acceptation parvient à l’offrant. Il est réputé l’être au lieu où l’acceptation est parvenue.

S’agissant d’un contrat de vente, les dispositions spéciales de l’article 1583 du code civil précise que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En l’espèce, par acte sous seing privé signé le 9 octobre 2020, M. [C] [S] s’est engagé 'à acquérir aux conditions’fixées par l''OFFRE D’ACHAT’ un immeuble situé au [Adresse 13] à [Localité 14], appartenant à la Sci Château rouge, moyennant la somme de 1 122 000 euros.

Au paragraphe 'conditions d’acquisition', il est clairement précisé que 'L’OFFRANT déclare son intention d’acquérir les biens’ et que 'l’offrant déclare qu’il entend recourir à un financement pour réaliser son acquisition selon les modalités suivantes […]. En cas d’acceptation de son offre par le propriétaire, l’avant-contrat de vente sera donc soumis à la condition suspensive d’obtention d’un prêt selon la réglementation en vigueur.'

Le paragraphe 'Acceptation de l’offre par le propriétaire’ précise que 'Cette offre d’achat est valable jusqu’au 20 octobre 2020 inclus. Passé cette date, et à défaut d’acceptation par le propriétaire, elle deviendra caduque, sans autre formalité, sauf accord contraire de l’offrant. L’acceptation de vente aux conditions de la présente offre devra être actée par la signature de celle-ci par le propriétaire. Elle sera notifiée à l’offrant au plus tard le dernier jour de validité de l’offre. Un avant-contrat de vente devra ensuite être signé par le propriétaire et l’offrant au plus tard le 27 octobre 2020.'

Enfin, l’offre d’achat énonce que 'L’offre acceptée constitue un accord sur la chose et sur le prix au sens des articles 1583 et 1589 du code civil.

En cas de refus de réitérer la présente :

— le Propriétaire pourra être contraint de vendre les biens susvisés par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites. S’il venait à décéder, ses héritiers et ayants droits seront tenus d’exécuter la présente,

— l’Offrant, sous réserve de la levée des éventuelles conditions suspensives applicables ou de l’exercice d’un éventuel droit de rétractation, sera tenu d’acheter. Toutefois, s’il venait à décéder, ses héritiers et ayants droits auront la faculté de se désister sans indemnité.

L’offrant bénéficiera à la suite de la signature de l’avant-contrat de vente d’un délai de rétractation de 10 jours conformément aux dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation.'

Ainsi, il résulte des termes clairs et précis que, contrairement à ce que soutient M. [C] [S], ce dernier a certes exprimé sa volonté d’acheter le bien dans les conditions rappelées ci-dessus, mais les parties ont subordonné la conclusion d’une vente parfaite à l’acceptation expresse du propriétaire dans le délai fixé soit jusqu’au 20 octobre 2020 et à la signature de l’avant-contrat avant le 27 octobre 2020.

Certes, l’offre d’achat, signée électroniquement le 8 octobre 2020 par le représentant de la Sci et le 9 octobre 2020 par M. [C] [S] comprend avant les signatures les mentions suivantes :

'L’OFFRANT ACCEPTE D’ACQUERIR LES BIENS AUX PRIX ET CONDITIONS CONTENUS DANS LA PRESENTE OFFRE D’ACHAT.

— LE VENDEUR ACCEPTE SANS RESERVE DE VENDRE LES BIENS AUX PRIX ET CONDITIONS CONTENUS DANS LA PRESENTE OFFRE D’ACHAT.'

Toutefois, cette offre d’achat n’a été notifiée ni par l’une ni par l’autre des parties, en octobre 2020 et n’a pas davantage fait l’objet d’une mise en demeure d’avoir à régulariser l’avant-contrat portant accord ferme de vendre avant l’échéance prévue soit le 27 octobre 2020. Aucune diligence n’a été accomplie pour en prolonger les effets de sorte que l’offre d’achat est devenue caduque en l’absence de signature d’un avant-contrat tel qu’une promesse unilatérale de vente.

En conséquence, en l’absence d’accord sur la chose et le prix et dès lors de vente, le jugement, qui a rejeté la demande en exécution forcée de la vente formulée par

M. [C] [S] à l’encontre de la Sci Château rouge, sera confirmé.

Sur les demandes en dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Compte tenu de la caducité de l’offre d’achat dès le 27 octobre 2020, d’absence d’accord sur la chose et le prix, M. [C] [S] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice. Il ne verse d’ailleurs aucune pièce au dossier concernant sa relation avec la Sci Château rouge. Il n’a effectué aucune diligence particulière pour tenter d’aboutir à une vente à court terme et n’a pas comparu chez le notaire après sommation d’avoir à régulariser une promesse unilatérale délivrée le 10 novembre 2021 à sa personne. Ses demandes indemnitaires tant financières que morales ne peuvent dès lors aboutir.

L’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Qu’il s’agisse du fondement contractuel tiré de l’offre d’achat ou du fondement extracontractuel tiré des agissements de M. [C] [S], la Sci Château rouge sollicite le paiement de deux indemnités :

— celle de 50 000 euros pour le préjudice né de l’action en vente forcée de M. [C] [S] malgré sa carence après sommation susvisée du 10 novembre 2021,

— celle de 110 000 euros au titre des incertitudes liées à l’immobilisation du bien et sa perte de valeur, cette indemnité correspondant à 10 % de la valeur du bien.

Il ressort des diligences dont justifie la société qu’en réalité s’agissant de cette opération immobilière, la Sci Château rouge, contrairement aux autres sociétés, n’a délivré un acte que le 10 novembre 2021 portant sommation faite à M. [C] [S] d’avoir à comparaître le 22 novembre 2021 chez le notaire pour signature d’une promesse unilatérale de vente ; que le 22 novembre 2021, le notaire instrumentaire a rédigé un procès-verbal de carence qui a été signifié à l’intéressé en personne le 23 décembre 2021.

M. [C] [S] a pris l’initiative d’une procédure de référé par acte d’huissier de justice du 20 janvier 2021 puis devant le tribunal judiciaire le 30 septembre 2021 mais n’a donné aucune suite à la sommation susvisée. Bien que soutenant être en possession d’offres de prêt anciennes, il ne verse aux débats aucune pièce financière démontrant sa mobilisation pour réaliser l’acquisition discutée, sa capacité à financer l’achat, ses ressources. Au contraire, la Sci Château rouge communique un relevé de pension d’invalidité à hauteur de 785,44 euros le 8 mars 2024.

En prenant l’initiative de restreindre la liberté de la Sci Château rouge de négocier une vente, M. [C] [S] a causé un préjudice économique à celle-ci de novembre 2021 à ce jour en s’abstenant d’abord de déférer à la sommation susvisée puis en prenant l’initiative de la procédure sans apporter les garanties de faisabilité de l’opération.

Le bien offert à la vente était proposé au prix de 1 122 000 euros. La Sci Château rouge ne communique aucun élément sur l’évolution de la valeur du bien. L’indemnité sollicitée à hauteur de 10 % est excessive au regard des conditions de négociation de la vente, la Sci Château rouge ayant tardé dans sa mise en 'uvre et au regard de la durée de l’immobilisation. L’indemnité sera fixée à 3 % de la valeur du bien soit une somme de 33 660 euros.

Lui seront allouées en outre les frais d’huissier relatifs aux significations des 10 novembre et 23 décembre 2021 qui n’entrent pas dans les dépens soit les sommes de 170,16 euros et de 72,56 euros, un total de 242,72 euros. Le jugement sera infirmé de ce chef

En l’absence de plus amples préjudices démontrés, le surplus des demandes sera rejeté.

Sur les demandes relatives aux Sci Fais le bien et Le Mesnil Picard

Sur l’exécution forcée des ventes

L’article 1124 du code civil dispose que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accord à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.

L’article 1221 du code civil précise que le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

En l’espèce, après la signature de deux offres d’achat par les parties les 8 et 9 octobre 2020, le notaire instrumentaire a reçu le 9 décembre 2020 les promesses unilatérales de vente conclues entre M. [C] [S] et d’une part, la Sci Fais le bien pour le bien situé [Adresse 16] et d’autre part la Sci Le Mesnil Picard pour le bien situé [Adresse 12].

La première promesse était consentie pour une durée expirant le 9 mars 2021, la seconde le 10 mai 2021.

Elles stipulaient aux paragraphes 'indemnité d’immobilisation’ que :

— s’agissant de la promesse concernant la Sci Fais le bien, les parties avaient convenu de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 32 750 euros, le bénéficiaire devant déposer au moyen d’un virement bancaire et au plus tard dans le délai de 10 jours à compter de la régularisation de la promesse, auprès de la comptabilité du notaire rédacteur, la somme de 16 375 euros,

— s’agissant de la promesse concernant la Sci Le Mesnil Picard, les parties avaient convenu de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de

51 000 euros, le bénéficiaire devant déposer au moyen d’un virement bancaire et au plus tard dans le délai de 10 jours à compter de la régularisation de la promesse, auprès de la comptabilité du notaire rédacteur, la somme de 25 500 euros.

Les deux promesses précisaient également que :

— 'le solde étant stipulé être versé par virement sur le même compte au plus tard le jour de l’expiration du délai de réalisation des promesses.

— dans l’hypothèse où un seul de ces virements ne serait pas effectif à la date ci-dessus fixée, la présente promesse sera considérée comme caduque, et le BENEFICIAIRE sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes, et ce si bon semble au PROMETTANT. Ledit PROMETTANT conservera alors le Bénéfice de l’indemnité d’immobilisation en cas de défaut de paiement '.

Par deux avenants du 18 janvier 2021, les parties ont modifié le prix de vente du bien à la hausse.

Par lettres du 12 mars 2021 puis du 4 mai 2021, enfin en novembre 2021, après sommation infructueuse du 11 novembre 2021 d’avoir à comparaître le 22 novembre 2021 pour signer les actes de vente, le notaire instrumentaire a rappelé à M. [C] [S] ou son conseil, le défaut de paiement des indemnités d’immobilisation exigibles dans les 10 jours de la signature des promesses. Le débiteur ne justifie pas dans son dossier d’un paiement en tout ou en partie des sommes dues.

Me [O], notaire chargée des intérêts de M. [C] [S], a également écrit le 3 mai 2021 : 'Les avenants ayant été régularisés postérieurement à cette obligation de versement des indemnités d’immobilisation, les engagements pris dans les promesses demeurent.'

Le défaut de versement des indemnités d’immobilisation dans les conditions ci-dessus fixées emporte la caducité des promesses de vente signées.

En outre, comme indiqué par le premier juge, M. [C] [S] n’a communiqué aucun élément dans le délai imparti quant aux demandes et offres de prêt concernant les acquisitions envisagées pour satisfaire les modalités de mise en 'uvre de la condition suspensive relative au financement de l’achat immobilier. Cette obligation avait été rappelée par avocat interposé et par lettre du 16 novembre 2021.

En conséquence, les promesses unilatérales de vente conclues entre M. [C] [S] et les Sci Fais le bien et Le Mesnil Picard sont caduques ; le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les demandes en dommages et intérêts

Au visa de l’article 1231-1 du code civil, et pour solliciter à titre de dommages et intérêts les sommes de 39 503,32 euros au titre de la perte de chance de perception de loyers, et de 10 000 euros au titre de son préjudice moral, M. [C] [S] reproche aux Sci Fais le bien et Le Mesnil Picard d’avoir unilatéralement rétracter leur acceptation en refusant de réitérer leur consentement aux termes d’un acte authentique.

La caducité des offres ayant pour origine ses carences, en l’absence de préjudices distincts allégués tant financiers que moraux, la demande ne peut pas prospérer de sorte que le jugement sera confirmé de ce chef.

S’agissant des prétentions des Sci Fais le bien et Mesnil Picard, elles sollicitent :

— le paiement de l’indemnité d’occupation soit respectivement 32 750 euros et

51 000 euros,

— le paiement de dommages et intérêts complémentaires à hauteur de 50 000 euros chacune.

Les promesses de vente signées entre les parties comprenaient cette précision : 'en cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée de celle-ci.'

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [C] [S] à payer les sommes susvisées.

Leur seront allouées à chacune, en outre les frais d’huissier relatifs aux significations des 10 novembre et 23 décembre 2021 qui n’entrent pas dans les dépens soit les sommes de 170,16 euros et de 72,56 euros, un total de 242,72 euros. Le jugement sera infirmé de ce chef.

En l’absence de plus amples préjudices démontrés, le surplus des demandes sera rejeté.

Sur la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive

Conformément à l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une indemnisation que dans les cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

Il résulte du rappel des faits ci-dessus et de leur chronologie qu’en 2020 et 2021,

M. [C] [S] s’est soustrait à ses obligations devant conduire à la vente des biens appartenant aux trois sociétés intimées. Ces dernières ont été contraintes de prendre toutes les initiatives afin de traiter au mieux la situation juridique née des offres et promesses d’achat signées.

Par échanges du 16 novembre 2021, les Sci Fais le bien et Le Mesnil Picard précisaient encore qu’elles ne s’opposaient pas par principe à la demande de report de la date de signature des actes authentique de vente, telle que sollicitée par, mais entendaient à titre de condition déterminante, soumettre leur accord à la communication dans les 72 heures des offres de prêt qu’il prétendait avoir obtenu depuis plus de 6 mois. M. [C] [S] n’a pas donné suite à la demande.

Les différentes saisies-attribution et la saisie-vente opérées par la Scp Chavoutier Miroux Beckmann Haudebourg Bardou, huissiers de justice, en exécution du jugement dont appel, mettent en évidence une situation modeste de M. [C] [S] peu compatible avec une opération d’acquisition immobilière pour un coût total de 872 900 euros, tel que convenu par les parties aux termes des deux avenants du 18 janvier 2021.

M. [C] [S] a, malgré sa situation financière, persisté dans sa volonté d’acquérir les biens et a commis une faute en ne libérant pas plus rapidement les propriétaires des engagements pris. Il a fait preuve de mauvaise foi en prenant l’initiative de la procédure sans avoir les moyens de financer les acquisitions pour un montant de plus de deux millions d’euros avec les frais de mutation.

Cependant, les intimées ne démontrent pas l’existence d’un préjudice distinct de ceux qui ont été évoqués au titre des indemnités d’immobilisation et autres ci-dessus.

En conséquence, le jugement ayant débouté les trois sociétés de leur demande en paiement d’une indemnité pour procédure abusive sera confirmé.

Sur les frais de procédure

Les dispositions de première instance n’appellent pas de critiques ; il n’y a pas lieu de les infirmer.

M. [C] [S] succombe à l’instance et sera condamné aux dépens d’appel.

Il sera également condamné à verser aux Sci Château rouge, Fais le bien et Le Mesnil Picard, chacune, la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

— rejeté la demande de la Sci Château rouge tendant à la condamnation de M. [C] [S] à lui payer la somme de 110 000 euros,

— rejeté les demandes de la Sci Le Mesnil Picard, la Sci Fais le bien et la Sci Château rouge tendant à la condamnation de M. [C] [S] de leur payer les frais de sommations du 10 novembre 2021 ainsi que les frais des procès-verbaux de carence du 22 novembre 2021 et de leur notification par huissier,

Le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne M. [P] [C] [S] à payer à la Sci Château rouge la somme de

33 660 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne M. [P] [C] [S] à payer aux Sci Le Mesnil Picard, Fais le bien et Château rouge, chacune, la somme de 242,72 euros au titre des frais d’huissier de justice,

Condamne M. [P] [C] [S] à payer aux Sci Le Mesnil Picard, Fais le bien et Château rouge, chacune, la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus des demandes,

Condamne M. [C] [S] aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente de chambre,