RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°433

N° RG 24/00360 -

N° Portalis DBVH-V-B7I-JCK2

MPF

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’AVIGNON

18 décembre 2023

RG : 23/00191

[H]

C/

SAS ANALYSE DIAGNOSTIC SERVICE

SA ALLIANZ IARD

Copie exécutoire délivrée

le 20 novembre 2025

à :

M^e Vincent Puech

M^e Jean-Philippe Galtier

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 20 NOVEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal de grande instance d’Avignon en date du 18 décembre 2023, N°23/00191

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre,

M^me Audrey Gentilini, conseillère,

M^me Marie-Pierre Fournier, magistrate honoraire en service juridictionnel

GREFFIER :

M^me Ellen Drône, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 octobre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

INTIME SUR APPEL INCIDENT :

M. [F] [H]

né le [Date naissance 2] 1962 à [Localité 12] (51)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Vincent Puech de la Scp Puech-Barthouil, postulant, avocat au barreau d’Avignon

Représenté par M^e Stéphanie Kolmer-Ienny de la Selarl Melkor, plaidante, avocate au barreau de Reims

INTIMÉE :

La Sas ANALYSE DIAGNOSTIC SERVICE

RCS d'[Localité 8] n° 790 412 472, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 5]

[Localité 6]

Assignée par PV 659 le 19 mars 2024

Retour AR (signification DA) -> destinataire inconnu à l’adresse

Sans avocat constitué

INTIMÉE :

APPELANTE SUR APPEL INCIDENT :

La Sa ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur de la société ANALYSE DIAGNOSTIC SERVICE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 1],

[Adresse 10]

[Localité 7]

Représentée par M^e Jean-Philippe Galtier de la Scp Rey Galtier, postulant, avocat au barreau de Nîmes

Représentée par M^e Alain de Angelis de la Scp de Angelis-Semidei-Vuillquez-Habart-Melki-Bardon-Segond-

Desmure-Vital, plaidant, avocat au barreau de Marseille

ARRÊT :

Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 20 novembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 30 juin 2017, la société 2R Immobilier a vendu à M. [F] [H] la propriété dite « [Adresse 11], [Adresse 9] comprenant une maison de 240 m² et des dépendances.

Mandatée avant la vente pour procéder aux diagnostics techniques relatifs aux termites, à l’amiante, à l’état des risques, à la performance énergétique et à l’électricité, la société Analyse Diagnostic Services a conclu n’avoir pas repéré de matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante dans les locaux visités.

Après la vente et pour vérifier l’état de la toiture de la maison principale, l’acquéreur a fait appel à un couvreur qui a constaté que l’étanchéité de la toiture n’était assurée que par des plaques sous tuiles ondulées en fibrociment recouvertes d’un seul rang de tuiles canal.

L’analyse par un laboratoire spécialisé d’un prélèvement effectué sur une des plaques sous tuiles y a révélé la présence de fibres d’amiante.

Par lettres recommandées avec accusé de réception du 7 novembre 2018, M.[F] [H] a informé la Sas Analyse Diagnostic Services et son assureur de la présence de plaques amiantées sous les tuiles de la toiture de la maison.

Après avoir obtenu le 10 janvier 2022 en référé l’instauration d’une expertise il les a assignés en réparation de son préjudice évalué à la somme de 128 976 euros représentant le coût des travaux de désamiantage devant le tribunal judiciaire d’Avignon qui par jugement du 18 décembre 2023

— a condamné in solidum les sociétés Analyse Diagnostic Services et Allianz IARD à lui payer les sommes de

—  15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,

—  3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les a condamnées in solidum aux dépens,

— a débouté M. [F] [H] du surplus de ses demandes.

Les premiers juges ont estimé que le préjudice qui ne pouvait s’apprécier qu’en termes de perte de chance devait être pondéré, les travaux de désamiantage de la toiture n’étant pas nécessaires en l’absence de danger pour les personnes ainsi que relevé par l’expert et la maison conforme à sa destination.

M. [F] [H] a interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe du 29 janvier 2024.

Par ordonnance du 28 mars 2025, l’affaire a été fixée à l’audience du 7 octobre 2025 et la procédure clôturée avec effet différé au 23 septembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement signifiées le 26 avril 2024 M. [F] [H], appelant, demande à la cour

— d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions

et, statuant à nouveau

— de condamner solidairement les sociétés Analyse Diagnostic Services et Allianz IARD à lui payer les sommes de

—  120 546 euros au titre de son préjudice matériel,

—  3 030 euros au titre de son préjudice de jouissance,

—  5 400 euros représentant le coût de l’assistance d’un maître d’oeuvre,

—  15 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

et aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

Il soutient que l’expert a mis en évidence une faute du diagnostiqueur qui n’a pas mené sa mission avec rigueur en s’abstenant d’effectuer les contrôles minima requis ; que ce diagnostic non conforme aux normes et aux règles de l’art lui a causé un préjudice certain qui doit être réparé à hauteur du coût du désamiantage et non d’une simple perte de chance.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement signifiées le 25 juin 2024 la société Allianz IARD demande à la cour

— d’infirmer le jugement sauf en ce qu’il a débouté le requérant du surplus de ses demandes indemnitaires

et, statuant à nouveau

à titre principal,

— de débouter l’appelant de l’ensemble de ses demandes,

à titre subsidiaire,

— de juger que toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ne pourra intervenir que dans les termes et limites des conditions particulières et générales de la police souscrite,

En tout état de cause

— de débouter l’appelant de ses demandes présentées au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

— de le condamner aux entiers dépens de l’instance et à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimée qui ne conteste pas la faute du diagnostiqueur soutient qu’elle n’a eu aucune conséquence préjudiciable dès lors que la perte de chance d’acquérir le bien à un meilleur prix n’est pas établie. Elle soutient qu’il n’existe aucune obligation légale de retrait de matériaux amiantés en bon état de conservation et que la présence d’amiante dans la toiture ne présente aucun risque pour la sécurité des personnes de sorte qu’il n’est pas établi que les vendeurs auraient accepté de négocier à la baisse le prix de vente si la présence d’amiante avait été révélée par le diagnostic.

La société Analyse Diagnostic Service n’a pas constitué avocat.

Il est expressément référé aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION :

*existence d’une faute

Selon le rapport de l’expert désigné en référé le 10 janvier 2022, l’ensemble de la propriété litigieuse se compose d’un mas à usage d’habitation, d’une maison de gardien ainsi que de plusieurs dépendances (abris, caves, garage), la totalité des bâtiments ayant été édifiée au début des années 1980.

L’expert a ainsi décrit la technique de construction de la toiture litigieuse:

« La tuile canal est majoritairement utilisée dans la région méditerranéenne pour son adaptabilité aux toitures en pente faible ( 15-25 °). Elle se fixe de différentes manières et notamment sur des plaques ondulées. Les tuiles canal ont un but décoratif sur des plaques ondulées de fibres-ciment qui remplacent la première couche de tuiles creuses. Ces plaques ont l’avantage d’assurer une meilleure étanchéité contre la pluie.

La technique constructive décrite (charpente traditionnelle couvertes de plaques sous-tuiles et tuiles canal) est très utilisée en région méditerranéenne depuis les années 1970 et n’a pas cessé depuis.

Concernant l’utilisation de fibres d’amiante dans les plaques sous tuiles, le décret n°96-1133 du 24 décembre 1996 relatif à l’interdiction de l’amiante, pris en application du code du travail et du code de la consommation, vient mettre fin à la présence de cette substance nocive dans le produit (plaques sous tuiles) mais pas du produit lui-même. Ainsi ce produit est toujours fabriqué de nos jours mais sans amiante. »

Après avoir constaté que les plaques sous tuile contenaient de l’amiante, il aainsi analysé les défaillances du diagnostic réalisé par la société Analyse Diagnostic Services :

« L’extrait des résultats d’analyse indique que les plaques sous tuiles présentes dans l’ensemble de l’habitation principale contiennent de l’amiante et celles de l’abri et dépendance n’en contiennent

pas… Les plaques sous tuiles de la maison principale contenant de l’amiante sont, et étaient le 7 septembre 2016, visibles et accessibles sans travaux destructifs, depuis la toiture.».

Dans son diagnostic, la société Analyse Diagnostic Services a précisé avoir visité tous les bâtiments et n’avoir repéré nulle part la présence d’amiante.

Selon l’expert, l’opérateur de diagnostic est tenu pour la bonne réalisation du repérage de demander les accès et moyens d’accès à son donneur d’ordre tenu de les lui donner. La Sas Analyse Diagnostic Service n’ayant pas justifié pas avoir demandé l’accès à la toiture, il en déduit qu’elle ne s’y est pas rendue pour repérer la présence de plaques sous tuile susceptibles de contenir de l’amiante et n’a ni procédé à des prélèvements ni émis des réserves ou sollicité des investigations complémentaires.

La société Allianz Iard ne conteste pas la faute commise par son assurée.

La responsabilité du diagnostiqueur est engagée lorsque ses constats n’ont pas été réalisés dans le respect des règles de l’art et ont induit l’acquéreur en erreur.

Le contrôle auquel il doit procéder n’est pas purement visuel et il lui incombe d’effectuer les vérifications n’impliquant pas de travaux destructifs.

Ainsi que relevé par l’expert, la société Analyse Diagnostic Service n’a pas visité la toiture de la maison principale alors même que les toitures faisaient partie du périmètre de sa vérification et qu’elle a indiqué « Aucun » à la liste des « locaux et parties de l’immeuble non visités».

En l’absence de ce repérage pourtant obligatoire, le diagnostiqueur n’a pas pu se rendre compte comme l’a fait l’expert en se bornant à soulever quelques tuiles que celles-ci étaient posées sur des plaques ondulées et que le prélèvement d’un échantillon était nécessaire pour vérifier si elles plaques contenaient de l’amiante.

En prenant connaissance du diagnostic litigieux, l’appelant n’a pu qu’en déduire que le repérage de l’amiante avait été exhaustif et avait notamment porté sur les toitures spécifiquement visées dans le programme de repérage mentionné en page 2.

Les analyses ayant révélé la présence d’amiante dans les plaques sous-tuiles de la maison principale, il a été trompé par le diagnostic dont la conclusions est « il n’a pas été repéré de matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante ».

La société Analyse Diagnostic Service a donc commis une faute est sa responsabilité est engagée.

*existence d’un préjudice

Le tribunal a jugé que la réparation du préjudice de l’acquéreur ne pouvait pas représenter le montant total des travaux de désamiantage mais devait s’apprécier uniquement en termes de perte de chance, qu’il a évaluée à la somme de 15 000 euros.

L’appelant soutient que les matériaux amiantés se détérioreront nécessairement avec le temps et que les travaux de désamiantage devront être financés ; que le diagnostic erroné lui a causé non une simple perte de chance mais un préjudice certain qui doit être réparé à hauteur du coût du désamiantage ainsi que le rappelle constamment la cour de cassation depuis un arrêt de la Chambre Mixte du 8 juillet 2015.

La société Allianz IARD soutient que le préjudice de l’acquéreur est certain seulement s’il est contraint de réaliser des travaux pour remédier à un risque actuel pour l’immeuble et ses occupants et qu’à l’inverse, si l’opération de désamiantage ne s’impose pas en l’absence de risque de libération de fibres d’amiante, son coût ne peut pas être mis à la charge du diagnostiqueur.

Se fondant sur les constatations de l’expert, elle soutient que la nécessité d’effectuer des travaux de désamiantage n’est pas justifiée compte-tenu du bon état de conservation de la toiture.

Elle en déduit que dans ces circonstances, le diagnostiqueur s’il devait prendre en charge le coût du désamiantage supporterait la charge de travaux non obligatoires ce qui entraînerait l’enrichissement sans cause de l’appelant, et que la nécessité pour celui-ci de procéder à de tels travaux dans l’avenir est un préjudice d’autant moins certain qu’il n’est pas exclu qu’il revende son bien avant même leur réalisation.

Le préjudice indemnisable en cas de diagnostic erroné s’analyse selon elle en une perte de chance de l’acquéreur d’avoir pu négocier avec le vendeur une baisse du prix du bien, et elle fait remarquer que l’appelant ne démontre pas que les vendeurs auraient consenti à baisser le prix du bien dont il est devenu propriétaire.

Selon l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation ici applicable :

« I. – En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges. Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :'..

… 2° L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu à l’article L. 1334-13 du même code ;…

II.-En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, d’un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.»

En application de ce texte, dès lors que le diagnostic amiante a été annexé à l’acte de vente, la clause d’exonération de la garantie des vices cachés due par le vendeur, figurant dans la plupart des actes de vente, est applicable même si les acquéreurs ont été induits en erreur par le diagnostiqueur ayant attesté de l’absence d’amiante.

Dans son arrêt du 8 juillet 2015 (Ch. mixte., 8 juillet 2015, pourvoi n 13-26.686), Cour de cassation a jugé : « Il résulte de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble garantit l’acquéreur contre le risque mentionné au 3 du deuxième alinéa du I de ce texte et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné. Ayant relevé que les investigations insuffisantes du diagnostiqueur n’avaient pas permis que les acquéreurs soient informés de l’état véritable d’infestation parasitaire de l’immeuble et retenu que ceux-ci avaient été contraints de réaliser des travaux pour y remédier, une cour d’appel a déduit exactement de ces seuls motifs que les préjudices matériels et de jouissance subis par les acquéreurs du fait du diagnostic erroné avaient un caractère certain et que l’assureur du diagnostiqueur leur devait sa garantie.»

Cet arrêt a été ainsi commenté en pages 138 et 139 du rapport annuel 2015 de la Cour de cassation :

« La chambre mixte ne retient donc pas la thèse de la perte de chance. Dès lors, il n’y a pas lieu de se demander si, mieux informés, les acquéreurs auraient pu obtenir du vendeur une réduction de prix correspondant, totalement ou partiellement, au coût des travaux de réparation des dégâts causés par les insectes. La solution permet également de dépasser la difficulté relative au lien de causalité entre l’erreur du diagnostiqueur, qui n’est pas à l’origine du défaut de l’immeuble, et le préjudice. Le diagnostiqueur ayant délivré une information inexacte doit être condamné à réparer un dommage qu’il n’a pas causé mais que sa négligence a empêché la victime d’éviter. Comme le relève un auteur, on passe ainsi « d’une logique de responsabilité à une logique de garantie» (Ph. [R] « Responsabilité civile, Chronique », JCP éd. G no 51, 15 décembre 2014, doctr. 1323, B, 3)… L’arrêt de la chambre mixte s’inscrit dans le sens du renforcement de la sécurité des transactions immobilières et de la protection des acquéreurs voulu par le législateur qui a non seulement étendu les domaines dans lesquels un diagnostic technique devait être remis à l’acquéreur d’un immeuble bâti, mais aussi encadré strictement l’activité des diagnostiqueurs, en leur imposant des garanties de compétence, d’indépendance et d’impartialité et en les obligeant à souscrire une assurance de responsabilité ».

Depuis cet arrêt, cette solution a été maintes fois appliquée au diagnostic amiante.

Dernièrement la 3ème chambre civile de la Cour a jugé au visa de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation :

« Il résulte de ce texte que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble garantit l’acquéreur contre le risque mentionné au 2° du deuxième alinéa du I de ce texte, que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné et que le préjudice de l’acquéreur imputable au diagnostiqueur ne s’analyse pas en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente mais en un préjudice certain équivalent au surcoût des travaux de désamiantage résultant de l’erreur du diagnostiqueur.»

(Civ 3ème, 23 octobre 2025, pourvoi n° 23-18.469).

S’il a constaté en page 53 de son rapport que la toiture n’était pas dégradée et que la réglementation en vigueur n’imposait pas le retrait des plaques sous tuile contenant de l’amiante dans le cas où ces matériaux n’étaient pas détériorés, l’expert a néanmoins relevé que ces plaques ne pouvaient que se dégrader avec le temps et qu’il était nécessaire d’anticiper en procédant aux travaux de désamiantage et à la remise en état de la toiture.

La toiture réalisée en 1980 contenant des plaques sous tuiles en amiante-ciment, le préjudice matériel de l’appelant est certain et avéré, peu important leur état actuel de bonne conservation et l’absence de risque pour la santé des occupants de la maison.

En effet, le diagnostic imposé par l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation garantit l’acquéreur contre les risques liés à la présence d’amiante.

Le coût du désamiantage a ici été chiffré à la somme de 60 896 euros (sécurisation du chantier, retrait des tuiles et des plaques de toiture en amiante ciment et des isolants contaminés par le transfert, évacuation des déchets amiantés) et celui de la remise en état de la toiture à la somme de 57 000 euros (pose d’un isolant par soufflage, pose d’une couverture en plaques sous tuiles recouverte de tuiles canal type méditerranéenne).

La société Analyse Diagnostic Services et son assureur la société Allianz Iard doivent donc indemniser le préjudice matériel subi par l’appelant évalué par l’expert à la somme totale de 120 546 euros. Celui-ci a par ailleurs préconisé l’assistance d’un maître d’oeuvre assuré et spécialisé en matière de désamiantage pour un coût chiffré à 5 400 euros.

Les sociétés intimées sont donc condamnées à payer à l’appelant la somme de 125 946 euros en réparation de son préjudice matériel.

Selon l’expert, lors des travaux de pose et de remplacement de la couverture dont la durée a été estimée à 31 jours, les occupants de la maison devront obligatoirement être relogés lors des travaux pour assurer leur sécurité.

Le préjudice de jouissance de l’appelant à ce titre a été évalué à la somme de 3 030 euros que les sociétés intimées sont également condamnées à payer.

*franchise

Il est fait droit à la demande de l’assureur tendant à voir juger que la condamnation prononcée à son encontre s’entend après réduction de la franchise contractuelle opposable aux tiers.

*dépens et article 700 du code de procédure civile

Les sociétés intimées qui succombent doivent supporter les dépens de l’entière instance.

L’appelant allègue qu’outre les frais d’avocat, il a exposé d’importants frais de déplacement pour celui-ci et lui-même pour se rendre aux opérations de prélèvements, de chiffrage et d’expertise.

Il sollicite à ce titre la somme de 15 000 euros, que la société Allianz IARD estime excessive et injustifiée.

Il est équitable de condamner les sociétés Allianz IARD et Analyse Diagnostic Service à payer à M. [H] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme le jugement sauf en ce qui concerne le montant des dommages-intérêts alloués à M. [F] [H],

Statuant à nouveau sur ce point,

Condamne in solidum les sociétés Analyse Diagnostic Services et son assureur la société Allianz IARD à payer à M. [F] [H] les sommes de

—  125 946 euros en indemnisation de son préjudice matériel

—  3 030 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

Dit que la franchise prévue à la police d’assurances doit être déduite du montant total de l’indemnité due par la société Allianz IARD,

Condamne in solidum les sociétés Analyse Diagnostic Services et Allianz IARD aux dépens de l’entière instance en ce compris les frais d’expertise,

Les condamne in solidum à payer à M. [F] [H] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,