RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/01977 -

N° Portalis DBVH-V-B7H-I3EF

MPF

TJ DE NIMES

02 mai 2023

RG:18/03182

SO.CA.F

C/

SDC CC [15]

S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET DE CAUTIONS ( CEGC)

SELARL BRMJ représentée par Me [X] [J]

SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

Copie exécutoire délivrée

le 15 mai 2025

à :

M^e Marie Mazars

M^e Jean-Michel Divisia

M^e Lola Julie

M^e Clotilde Lamy

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 15 MAI 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 02 mai 2023, N°18/03182

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre,

M^me Alexandra Berger, conseillère,

M^me Marie-Pierre Fournier, magistrate à titre honoraire,

GREFFIER :

M^me Nadège Rodrigues, greffière, lors des débats, et M^me Audrey Bachimont, greffière, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 mars 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

INTIMÉE À TITRE INCIDENT :

La SOCIETE DE CAUTION MUTUELLE DES PROFESSIONS IMMOBILIÈRES ET FINANCIERES (SOCAF)

RCS de PARIS n° 672 011 293, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité

[Adresse 3]

[Localité 10]

Représentée par M^e Marie Mazars de la Selarl Favre de Thierrens Barnouin Vrignaud Mazars Drimaracci, postulante, avocate au barreau de Nîmes

Représentée par M^e Virginie Koerfer Boulan de la Scp Boulan Koerfer Perrault & associés, plaidante, avocate au barreau de Paris

INTIMÉE :

APPELANTE à titre incident :

La Sa COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET DE CAUTIONS (CEGC) prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 2]

[Adresse 17]

[Localité 12]

Représentée par M^e Jean-Michel Divisia de la Scp Coulomb Divisia Chiarini, postulant, avocat au barreau de Nîmes

Représentée par M^e Christofer Claude de la Selas Realyze, plaidant, avocat au barreau de Paris

INTIMÉES :

Le syndicat des copropriétaires du CENTRE COMMERCIAL [15] pris en la personne de son syndic en exercice

la Sasu FDI ICI,

RCS de MONTPELLIER n° 322 592 213,

[Adresse 14]

[Adresse 7] [Localité 6],

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 16]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sandy Ramahandriarivelo de la Scp Ramahandriarivelo – Dubois, plaidant, avocat au barreau de Montpellier

Représentée par M^e Lola Julie de la Sarl Salvignol et associés, postulante, avocate au barreau de Nîmes

La Selarl BRMJ représentée par Me [X] [J], prise en qualité de liquidateur de la Sarl CABINET FABRE IMMOBILIER (C.F.I.), [Adresse 8], [Localité 4] (RCS NIMES 440 848 208) domicilié en cette qualité

[Adresse 11]

[Localité 5]

PV de difficulté du 5 septembre 2023 (clôture liquidation le 30 août 2023)

Sans avocat constitué

La Sa MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

RCS du MANS n° 775 652 126 venant aux droits de la SA COVEA RISKS en sa qualité de co-assureur prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentée par M^e Clotilde Lamy de la Selarl Cabinet Lamy Pomies-Richaud avocats associés, postulante, avocate au barreau de Nîmes

Représentée par M^e Guillaume Regnault de la Scp Raffin & associés, plaidant, avocat au barreau de Paris

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Le syndicat des copropriétaires du centre commercial [15] au [Localité 13], a confié la gestion de son ensemble immobilier à la Sarl Cabinet Fabre Immobilier qui a le 15 mars 2016 souscrit une garantie financière avec reprise d’antériorité auprès de la Société de Caution Mutuelle des professions immobilières et financières (SOCAF) après que la Sa Compagnie Européenne de garantie et cautions (CEGC) a dénoncé sa garantie et publié le 15 janvier 2016 la cessation de cette garantie dans un journal d’annonces légales.

Par jugement du 27 janvier 2017, le tribunal de commerce de Nîmes a ouvert une procédure de liquidation judiciaire directe à l’égard de la Sarl Cabinet Fabre Immobilier.

A la suite de la découverte par le nouveau syndic d’anomalies financières, une enquête pénale a été diligentée et par jugement du 3 octobre 2019, M. [N] [G], ancien gérant de la Sarl Cabinet Fabre Immobilier, a été déclaré coupable de faits d’escroquerie ayant causé un préjudice d’un montant de 80 824,90 euros au syndicat des copropriétaires du centre commercial [15].

Les deux assureurs en garantie financière, la SOCAF et la CEGC, et l’assureur en responsabilité civile professionnelle de la Sarl Cabinet Fabre Immobilier, la société MMA Iard lui ayant refusé leur garantie, ce syndicat les a par actes des 15 et 23 mai et 18 juin 2018 assignées ainsi que la Sarl Cabinet Fabre Immobilier représentée par son liquidateur judiciaire la Selarl BRMJ aux fins d’indemnisation de son préjudice devant le tribunal judiciaire de Nîmes qui par jugement du 2 mai 2023:

— a déclaré irrecevable sa demande à l’encontre de la société CEGC,

— a débouté la SOCAF de sa demande tendant à faire déclarer irrecevable comme prématurée la demande du syndicat des copropriétaires du centre commercial [15] à son égard,

— l’a condamnée à lui payer la somme de 80 824,90 euros au titre de sa qualité de garantie financière,

— a fixé la créance du syndicat des copropriétaires du centre commercial [15] au passif de la Sarl Cabinet Fabre Immobilier à la somme de 80 824,90 euros,

— a débouté le syndicat des copropriétaires du centre commercial [15] de sa demande contre la SOCAF,

— a débouté la SOCAF de sa demande de garantie à l’encontre de la CEGC,

— a condamné la SOCAF aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires du centre commercial [15] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— a ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Le tribunal a retenu que le syndicat des copropriétaires justifiait d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 80 824,90 euros dès lors que par jugement du 3 octobre 2019, le tribunal correctionnel de Nîmes avait jugé que M. [N] [G], en abusant de sa qualité de syndic de copropriété et en employant des man’uvres frauduleuses avait trompé la copropriété pour la déterminer à remettre des fonds par l’émission de vingt-deux chèques de 80 824,90 euros qui avaient été encaissés directement sur son compte personnel.

Il a rejeté la demande dirigée contre la société CEGC au regard de la reprise d’antériorité de la garantie par la société SOCAF et celle dirigée contre la société MMA IARD au motif que les sommes détournées relevaient de la garantie financière et non de la garantie au titre de la responsabilité civile professionnelle.

La SOCAF a interjeté appel du jugement par déclaration au greffe du 9 juin 2023.

EXPOSÉ DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement signifiées le 14 novembre 2024, la SOCAF demande à la cour :

— d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions

Et, statuant à nouveau

— de débouter le syndicat des copropriétaires du centre commercial [15] de ses demandes dirigées contre elle,

A titre subsidiaire

— de condamner la CEGC à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre,

A titre infiniment subsidiaire

— de déclarer irrecevable comme prématurée la demande du syndicat des copropriétaires du centre commercial [15],

— de le condamner à lui payer les sommes de 20 000 euros pour procédure abusive et 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelante fait d’abord grief au tribunal d’avoir estimé que les 22 chèques d’un montant total de 80 824,90 euros retenus par le tribunal correctionnel de Nîmes dans le jugement du 3 octobre 2019 constituaient une créance certaine, liquide et exigible alors que les décisions pénales sont étrangères aux critères de mise en jeu de la garantie financière et que seule la production d’une situation de trésorerie arrêtée à la fin de la gestion de l’ancien syndic avec les états de rapprochement bancaire permet selon elle de contrôler la réalité des encaissements et des décaissements effectués par le syndic pour le compte de son mandant et de vérifier la concordance entre le solde comptable allégué et le solde bancaire.

Elle soutient qu’à défaut de produire les états de rapprochement bancaire, le syndicat des copropriétaires du centre commercial [15] ne justifie pas d’une créance certaine, liquide et exigible, seule susceptible d’être couverte par la garantie financière.

Elle rappelle ensuite que la garantie financière souscrite par une agence immobilière conformément aux dispositions de l’article 39 du décret du 20 juillet 1972 a pour seule vocation de suppléer la carence du garanti dans la restitution des fonds non représentés et non d’indemniser les dommages causés par les fautes de gestion commises par le garanti, lesquels relèvent de l’assurance responsabilité civile professionnelle souscrite par l’ancien syndic auprès de la société MMA IARD.

Elle soutient que si la cour confirmait qu’elle doit garantir l’ancien syndic, la CEGC, son précédent assureur en garantie financière, devra sa garantie pour les sommes détournées avant le 1er janvier 2016, la reprise d’antériorité ayant été fixée à cette date par l’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 8 octobre 2020 ayant acquis autorité de la chose jugée.

Elle fait enfin valoir que la demande du syndicat des copropriétaires est irrecevable comme prématurée, et que l’état des créances n’ayant pas encore été déposé au greffe du tribunal de commerce, la SOCAF, garant financier, peut différer le règlement des créances jusqu’à la date de ce dépôt en application de l’article 42 du décret du 20 juillet 1972.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement signifiées le 27 février 2025, le syndicat des copropriétaires du centre commercial [15] demande à la cour :

— d’infirmer partiellement le jugement

Et, statuant à nouveau

— de fixer le montant de sa créance à la somme de 89 685,08 euros,

— de condamner la SOCAF au paiement de cette somme au titre de sa garantie financière,

Subsidiairement

— de condamner solidairement les sociétés SOCAF et CEGC au paiement de cette somme au titre de leur garantie financière,

Plus subsidiairement

— de condamner la SOCAF au paiement de la somme de 53 783,72 euros et la CEGC à la somme de 35 901,36 euros,

— de condamner la société MMA IARD au paiement de la somme de 8 860,18 euros,

— de condamner la SOCAF à lui payer 20 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— de condamner in solidum les sociétés SOCAF, CEGC et MMA IARD à lui payer la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimé soutient que son action en paiement de sa créance est recevable dès lors que l’article 42 du décret du 20 juillet 1972 n’a pas vocation à s’appliquer au cas d’espèce, ne concernant que le délai de règlement imparti au garant financier et ne faisant pas obstacle à l’exercice par le créancier de son droit à demander en justice le paiement de sa créance contestée par le garant.

Il soutient que relèvent bien de la garantie prévue par l’article 39 de la loi du 20 juillet 1972 les sommes détenues par l’ancien syndic pour le compte de son mandant et non représentés car détournés par le mandataire à d’autres fins que celles prévues par son mandat ; que les détournements de fonds ne sont pas contestables compte-tenu de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du tribunal correctionnel de Nîmes du 3 octobre 2019 qui a reconnu le gérant de la Sarl Cabinet Fabre Immobilier coupable d’avoir détourné les fonds remis par les copropriétaires pour la gestion de la copropriété ; que le jugement pénal caractérise la non-représentation des fonds objet de la garantie financière due par la SOCAF et que le montant de sa créance s’élève à la somme totale de 89 685,08 euros’puisqu’outre les vingt-deux chèques d’un montant de 80 824,90 euros encaissés sur le compte personnel de l’ancien syndic, il déplore des pertes en comptabilité d’un montant total de 8 860,08 euros résultant de facturation de travaux non votés en assemblée générale, de factures laissées en compte d’attente, de l’omission de règlement de frais bancaires, de factures occultées aux copropriétaires et du règlement d’une fausse facture.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement signifiées le 27 février 2025, la CEGC demande à la cour :

— de confirmer le jugement sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Et, statuant à nouveau sur ce point

— de condamner tout succombant à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et celle de 8 000 euros au même titre en cause d’appel.

Elle soutient que sa garantie financière a régulièrement pris fin le 18 janvier 2016 et qu’elle n’est plus débitrice d’une quelconque garantie à l’égard du syndicat des copropriétaires dès lors que la garantie accordée le 15 mars 2016 par la SOCAF prévoyait expressément une reprise d’antériorité laquelle, contrairement à ce que celle-ci soutient, n’a pas pris effet le 1er janvier 2016 mais s’applique à la période à laquelle la CEGC était le garant financier du cabinet Fabre Immobilier.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement signifiées le 28 février 2025 la société MMA IARD demande à la cour

— de confirmer le jugement

— et de condamner la SOCAF ou toute autre partie succombante à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle rappelle que le dommage causé par les détournements de fonds commis par son assuré, gérant du cabinet Fabre Immobilier, procèdent d’une faute intentionnelle et sont exclus de la garantie en application des articles 44-3 du contrat de responsabilité civile professionnelle et L. 113-1 du code des assurances, de même que les dommages provenant de la non-restitution des fonds.

Il est expréssément référé aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

APPEL PRINCIPAL DE LA SOCAF':

* recevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 42 du décret du 20 juillet 1972 'le paiement est effectué (…) par le garant à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la présentation d’une demande écrite accompagnée des justificatifs (…)

Si plusieurs demandes sont reçues dans ce délai, une répartition a lieu au marc le franc dans le cas où le montant total des demandes excèderait la garantie. Toutefois, si la personne garantie fait l’objet d’une procédure collective dans le délai fixé au premier alinéa, le règlement des créances peut être différé jusqu’au dépôt de l’état des créances au greffe du tribunal(…)'.

Le tribunal a déclaré la demande du syndicat des copropriétaires recevable au motif que la liquidation judiciaire du garanti était antérieure et non postérieure à cette réclamation de sorte que le garant ne bénéficiait pas de la possibilité de différer son règlement.

La SOCAF soutient que cette demande est prématurée car la Sarl Cabinet Fabre Immobilier est en liquidation judiciaire depuis le 27 janvier 2017, que l’état des créances n’a pas encore été déposé au greffe du tribunal de commerce et qu’en application de l’article 42 du décret du 20 juillet 1972, le garant financier peut différer le règlement des créances jusqu’au dépôt de l’état des créances, que la liquidation judiciaire soit antérieure ou postérieure à la réclamation du créancier.

Le syndicat des copropriétaires intimé réplique qu’il bénéficie d’une action directe contre le garant financier, que la procédure collective a été ouverte postérieurement à la demande en paiement et que le délai prévu par la disposition invoquée qui ne concerne que le délai de règlement n’est pas une condition de recevabilité de l’action. Il ajoute que l’état des créances de la Sarl Cabinet Fabre Immobilier a été déposé le 24 juin 2022 et que par jugement du 30 août 2023, le tribunal a ordonné la clôture de la liquidation judiciaire pour insuffisance d’actif.

Aux termes de l’article 42 du décret du 20 juillet 1972, le garant financier dispose d’un délai de trois mois à compter de la présentation de la demande écrite pour effectuer le paiement. Le montant de la garantie étant limité par le contrat, ce délai a pour finalité de laisser le temps au garant de procéder à une répartition au marc le franc s’il est saisi de demandes émanant de plusieurs créanciers différents et excédant le plafond de la garantie. Si le professionnel fait l’objet d’une procédure collective pendant ce délai de trois mois, le règlement par le garant est reporté jusqu’au dépôt de l’état des créances au greffe afin qu’il puisse connaître le nombre et le montant exact des créances et procéder à un désintéressement égalitaire des créanciers.

La disposition invoquée par l’appelante ne concerne donc que le délai de paiement par le garant financier de la créance de restitution des fonds non représentés et n’a aucune incidence sur l’action du créancier tendant à la mise en 'uvre de la garantie financière.

La SOCAF lui ayant refusé la mise en 'uvre de la garantie financière consentie au syndic de copropriété, le syndicat des copropriétaires pouvait engager sans délai contre le garant financier une action aux fins d’obtenir la mise en 'uvre de cette garantie.

Sa demande est recevable et le jugement est donc confirmé sur ce point.

*au fond

L’essentiel des ressources d’une copropriété provient des versements effectués par les copropriétaires en exécution d’un budget prévisionnel établi par le syndic en concertation avec le conseil syndical.

Le syndic, en tant que représentant du syndicat, est chargé d’acquitter, au nom du syndicat, toutes les dépenses nécessaires à l’administration du syndicat, à la conservation et à l’entretien de l’immeuble. Il est aussi chargé de recouvrer, ès qualité, conformément aux dispositions légales et réglementaires, les fonds nécessaires à l’accomplissement de son mandat.

Chaque copropriétaire, en tant que propriétaire de son lot, étant débiteur vis-à-vis du syndicat de sa quote-part dans les charges de copropriété, les fonds collectés et détenus par le syndic, mandataire, appartiennent donc au syndicat, son mandant.

Pour assurer aux mandants l’effectivité de leur droit à restitution des sommes qui leur appartiennent et que le syndic détient pour leur compte, la loi Hoguet du 2 janvier 1970 a obligé les professionnels de l’immobilier dont les syndics de copropriété à souscrire une garantie financière.

L’enquête pénale a établi que de 2013 à 2016, M. [N] [G], gérant de la Sarl Cabinet Fabre Immobilier, syndic de la copropriété Centre Commercial de [15], avait encaissé sur ses comptes bancaires personnels vingt-deux chèques tirés sur le compte bancaire de la copropriété, pour un montant total de 80 824,90 euros et que pour justifier ces transferts de fonds en comptabilité, il avait établi des fausses factures correspondant à des prestations fictives.

Par jugement du 3 octobre 2019, le tribunal correctionnel de Nîmes l’a déclaré coupable de faits d’escroquerie commis au préjudice du syndicat des copropriétaires.

L’article 39 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 prévoit comme suit les modalités de mise en oeuvre de la garantie': « Elle produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible et que la personne garantie est défaillante, sans que le garant puisse exiger du créancier qu’il agisse préalablement contre le professionnel débiteur aux fins de recouvrement'».

Les premiers juges ont relevé que le syndicat des copropriétaires n’avait pas réalisé la reconstitution du solde de trésorerie mais justifiait d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 80 824,90 euros dès lors que par jugement du 3 octobre 2019, le tribunal correctionnel de Nîmes avait considéré comme établi que M. [N] [G], en abusant de sa qualité de syndic de copropriété et en employant des man’uvres frauduleuses, l’avait trompé pour le déterminer à remettre des fonds par l’émission de vingt-deux chèques de 80 824,90 euros encaissés directement sur ses comptes personnels.

La SOCAF soutient que le jugement pénal ne suffit pas à justifier la créance car seuls les documents comptables et les états de rapprochement bancaire entre les écritures du Grand Livre et celles des relevés bancaires permettraient de contrôler la réalités des encaissements et décaissements effectués par le syndic pour le compte de son mandant et de connaître avec certitude la situation de trésorerie de l’immeuble à la date à laquelle le syndic a cessé ses fonctions': qu’en l’ absence de ces documents, le solde de trésorerie reste inconnu de sorte que la créance alléguée n’est pas certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires réplique que l’existence des détournements n’est pas contestable lorsqu’elle résulte d’une procédure pénale ayant abouti à la condamnation du syndic, les décisions pénales ayant autorité de la chose jugée relativement à l’existence du fait incriminé et àla culpabilité de celui auquel le fait est imputé de sorte qu’il est définitivement établi que le syndic a détourné des fonds remis par les copropriétaires pour la gestion de la copropriété.

Selon l’article 2 de l’article 39 du décret du 20 juillet 1972 la garantie joue sur les seules justifications que la créance du mandant contre son mandataire est certaine, liquide et exigible.

Une créance est certaine lorsque son existence est avérée ; elle est liquide lorsque son montant en numéraire est déterminé avec précision ; elle est exigible lorsqu’elle le règlement immédiat peut en être demandé par le créancier.

Il incombe donc au syndicat des copropriétaires de démontrer l’existence et l’étendue des détournements allégués.

Selon l’article 1358 du code civil, hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen. La preuve du fait juridique étant libre, il revient au juge d’apprécier la crédibilité et la portée des éléments de preuve produits aux débats.

Si, comme le fait observer l’appelante, la preuve de la non-représentation des fonds par le syndic est le plus souvent rapportée par l’existence d’un solde créditeur en faveur du syndicat dans la situation de trésorerie de la copropriété à la date de cessation des fonctions du syndic, elle peut aussi l’être par tout autre moyen.

Pour établir la réalité et le montant des détournements de fonds par la Sarl Cabinet Fabre Immobilier, le syndicat des copropriétaires verse aux débats le jugement du tribunal correctionnel de Nîmes du 3 octobre 2019 aux termes duquel M. [N] [G], son gérant, a été reconnu coupable « d’avoir, entre le 1er janvier 2013 et le 29 décembre 2016, en abusant de la qualité de syndic immobilier et en employant des man’uvres frauduleuses en l’espèce l’établissement de fausses factures, trompé la copropriété [15] pour la déterminer à remettre des fonds, valeurs ou bien quelconques, en l’espèce l’émission de 22 chèques d’un montant total de 80 824,90 euros encaissés sur ses comptes personnels ».

Le tribunal a donc à juste titre retenu que ce jugement devenu définitif établissait sans contestation possible l’existence du détournement de la somme de 80 824,90 euros au préjudice du syndicat.

La créance est donc certaine, liquide et exigible.

Le cabinet Fabre Immobilier n’étant pas en mesure de représenter les fonds détournés, et une procédure de liquidation judiciaire ayant été ouverte à son égard, les deux seules conditions de l’article 39 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 sont réunies pour la mise en 'uvre de l’obligation de garantie financière.

C’est par ailleurs à tort que la SOCAF soutient que sa garantie financière n’est pas mobilisable au motif que la non-représentation des fonds serait imputable aux fautes de gestion de la Sarl Cabinet Fabre Immobilier et relèverait donc exclusivement de sa responsabilité civile professionnelle couverte par la société MMA IARD.

L’article 39 du décret du 20 juillet 1972 dispose en effet « la garantie financière couvre toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectuées à l’occasion d’une opération mentionnée à l’article 1 de la loi du 2 janvier 1970.»

La garantie financière exigée des personnes exerçant des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce s’applique à toute créance ayant pour origine un versement, ou une remise, effectué à l’occasion de l’une de ces opérations. Elle produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible, et que la personne garantie est défaillante, quelle que soit la cause de cette défaillance. (Civ 3ème 13/07/2023 pourvoi 22-14.535).

Dès lors que les fonds détournés proviennent de versements effectués par les copropriétaires au syndic qui ne peut pas les restituer, le remboursement de ces fonds relève bien de la garantie financière que le législateur a précisément rendu obligatoire dans le but d’assurer la solvabilité de celui-ci en cas de non représentation des fonds détenus pour le compte de son mandant.

Quelle que soit la cause de leur non-représentation, la restitution de tels fonds relève de la garantie financière souscrite auprès de la SOCAF et non de l’assurance en responsabilité professionnelle souscrite auprès de la société MMA IARD.

L’appelante soutient pareillement à tort qu’elle ne serait pas redevable de sa garantie financière pour les créances nées avant le 1er janvier 2016, qui relèveraient de la garantie financière souscrite auprès de la CEGC.

En effet, le contrat de garantie financière souscrit par le cabinet Fabre Immobilier auprès de cette dernière société a pris fin le 18 janvier 1976, après dénonciation par le garant et publication de la cessation de la garantie dans un journal d’annonces légales le 15 janvier 2016.

Le cabinet Fabre Immobilier a ensuite souscrit le 15 mars 2016 auprès de la SOCAF un nouveau contrat de garantie financière à effet au 1er janvier 2016.

Par courrier du même jour adressée au précédent garant, la SOCAF s’est engagée «' à traiter et à prendre en charge directement les réclamations qui pourraient être adressées à la CEGC ainsi qu’à la garantir de tout règlement qu’elle serait dans l’obligation d’effectuer au profit d’un créancier….'dans la mesure où ces réclamations ne seraient pas connues à la date de la cessation effective de la garantie financière accordée par la CEGC'».

Contrairement à ce que soutient l’appelante, le contrat de garantie financière conclu le 15 mars 2016 n’a pas fixé au 1er janvier 2016 la reprise d’antériorité consentie.

Elle excipe de manière inopérante l’autorité de la chose jugée de l’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 31 janvier 2019 qui aurait limité au 1er janvier 2016 le plein effet de la reprise d’antériorité alors que dans cet arrêt, la cour a seulement jugé que l’engagement pris par écrit par la SOCAF le 15 mars 2016 de reprendre avec tous ses effets la garantie du précédent garant avait pris effet et ne pouvait pas être contesté, sans limiter les effets de la reprise d’antériorité aux créances nées après le 1er janvier 2016.

Le tribunal a donc condamné à juste titre la SOCAF à payer au syndicat des copropriétaires du centre commercial [15] l’intégralité de sa créance, soit la somme de 80 824,90 euros au titre de sa qualité de garante financière et débouté cette société de sa demande de garantie à l’encontre de la CEGC. Ces dispositions du jugement sont donc confirmées.

APPELS INCIDENTS':

*appel incident du syndicat des copropriétaires

**créance de 8 860,18 euros

Le syndicat des copropriétaires prétend que sa créance ne se limite pas à la somme correspondant au montant total des sommes détournées retenu par la juridiction pénale et doit être fixée à la somme de 89 685,08 euros.

L’intimée soutient que la différence de 8 860,18 euros entre la créance retenue par le tribunal et celle alléguée en appel, correspond

— aux honoraires du syndic comptabilisés à hauteur de 1950 euros’le 15 novembre 2016 alors qu’ils n’avaient pas été votés en assemblée générale.

— au soldes de compte d’attente’en fin d’exercice : Rosier Rodica pour 67,20 euros, et Arbousset compteur Edf pour 1 650,96 euros,

— aux frais bancaires et pénalités pour 16,85 euros le 15 octobre 2015, 169,17 euros le 30 décembre 2015, et 6 euros le 24 mars 2016

— à la fausse facture du 11 décembre 2015 à en-tête de Gard Etanchéïté pour 3 080 euros ,

— à quatre factures (Bienaime, Alves) d’un montant total de 1 920 euros non réparties dans les états de dépense et comptabilisées dans les fonds de réserve.

Les honoraires indûment prélevés par le syndic ne relèvent pas de la garantie financière qui ne couvre que les créances ayant pour origine un versement ou une remise effectuée à l’occasion d’une opération réglementée par la loi Hoguet.

Les erreurs de gestion ayant donné lieu à des règlements de frais et pénalités ou ayant consisté à omettre de solder des comptes d’attente lors de la clôture de l’exercice ou à comptabiliser des factures dans le compte «' réserves de trésorerie'» ne relèvent pas non plus, et pour les mêmes raisons, de la garantie financière.

Quant à la facture à en-tête de Gard Etanchéïté, il n’est pas établi qu’elle aurait servi à masquer l’encaissement de la somme de 3 080 euros sur le compte personnel de M. [N] [G], gérant de la sarl Cabinet Fabre Immobilier car elle ne figure pas sur la liste établie par la gendarmerie du [Localité 4] (pièce n°34 du syndicat pièce 4-17 feuillet n°1 et 2/10).

Le tribunal a donc à juste titre jugé que la SOCAF n’était pas redevable de la somme de 8 860,18 euros au titre de sa garantie financière.

A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de condamner la société MMA IARD à lui payer cette somme de 8 860,18 euros représentant l’indemnisation des fautes de gestion commises par son assurée, la Sarl Cabinet Fabre Immobilier.

La société MMA IARD, assureur de responsabilité civile, s’oppose à cette demande soutenant que le dommage allégué procède de fautes de gestion intentionnelles et dolosives qui sont expressément exclues par le contrat d’assurance en responsabilité civile professionnelle.

Pour établir la responsabilité du cabinet Fabre Immobilier, le syndicat se borne à énumérer les sommes dont il s’estime créancier et les pièces comptables sur lesquelles elles apparaissent (pièce n°10 du syndicat), et à produire les extraits du Grand Livre. Elle ne démontre pas en quoi la passation des écritures comptables litigieuses caractérise une faute de gestion susceptible d’engager la responsabilité civile professionnelle de l’assuré. Elle ne justifie en rien que les honoraires litigieux sont indus, que les frais et pénalités payés sont imputables à un manquement du syndic à son obligation de diligence, ou que la passation d’écritures qu’elle juge erronées (comptes d’attente non soldés et imputation de factures dans le compte « réserve de trésorerie») lui a causé un préjudice. Elle n’établit enfin pas que la facture à en-tête de Gard Etancheïté correspond à une prestation non réalisée.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande à l’encontre de la société MMA IARD.

**demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

Le syndicat des copropriétaires demande à la cour de condamner la SOCAF à payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Il ne démontre toutefois pas que l’appel interjeté par cette société procède d’un abus de droit dans le dessein de différer le règlement des sommes dues, le seul fait par la garante financière d’exercer son droit de relever appel du jugement entrepris ne pouvant à lui seul et à défaut d’autre élément de preuve de mauvaise foi caractériser une faute dont elle devrait réparation.

Il est donc débouté de sa demande sur ce point.

*appel incident de la société CEGC

La société CEGC demande à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et, statuant à nouveau sur ce point, de condamner tout succombant à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance.

Le tribunal a rejeté sa demande à ce titre sans motivation particulière.

La demande de la SOCAF au titre de son appel en garantie et celle du syndicat des copropriétaires du Centre Commercial [15] dirigées contre la société CGCE ayant été rejetées par le tribunal, il est équitable de réformer le jugement en ce qu’il a débouté cette dernière de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et, statuant à nouveau sur ce point, de condamner la SOCAF et le syndicat des copropriétaires du Centre Commercial [15] lui payer chacun la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en première instance.

*dépens et article 700 du code de procédure civile en cause d’appel

Les dépens seront supportés par la société SOCAF, partie perdante, et par le syndicat des copropriétaires du Centre Commercial [15] dont les prétentions au soutien de son appel incident sont rejetées.

Il est équitable de condamner la société SOCAF à payer à la société CEGC et au syndicat des copropriétaires du Centre Commercial [15] la somme de 2 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Il est équitable également de condamner le syndicat des copropriétaires du Centre Commercial [15] à payer à la société CEGC la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

L’équité impose enfin de condamner le syndicat des copropriétaires du Centre Commercial [15] dont la demande formée contre la société société MMA Iard a été rejetée de lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a débouté la société CEGC de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau sur ce seul point,

Condamne la société SOCAF et le syndicat des copropriétaires du Centre Commercial [15] à lui payer chacun la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en première instance,

Y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires du Centre Commercial [15] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive formée contre la société SOCAF,

Condamne in solidum la société SOCAF et le syndicat des copropriétaires du Centre Commercial [15] aux dépens,

Condamne le syndicat des copropriétaires du Centre Commercial [15] à payer à la société MMA IARD la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne la société SOCAF à payer à la société CEGC et au syndicat des copropriétaires du Centre Commercial [15] la somme de 2 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne le syndicat des copropriétaires du Centre Commercial [15] à payer à la société CEGC la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,