RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/03782 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JM5Z

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'[Localité 1]

18 novembre 2024 RG :23/01364

[M]

[M]

C/

[N]

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 04 JUIN 2026

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] en date du 18 Novembre 2024, N°23/01364

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Evelyne THOMASSIN, Magistrat Honoraire, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

Evelyne THOMASSIN, Magistrat Honoraire

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Mars 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 04 Juin 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

M. [Y] [M]

né le 12 Décembre 1951 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Jean-pierre BIGONNET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’ALES

Mme [P] [M]

née le 12 Octobre 1956 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jean-pierre BIGONNET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’ALES

INTIMÉ :

M. [H] [N]

né le 10 Octobre 1983 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Célestine BIFECK, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 05 Mars 2026

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 04 Juin 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

Faits, procédure et prétentions des parties :

Le 25 avril 2019, les époux [M] ont donné en location meublée, une maison d’habitation dont ils sont propriétaires à [Localité 7], au bénéfice de M. [N]. Un état des lieux contradictoire a été dressé tant à l’entrée qu’à la sortie du locataire, en décembre 2021.

Les bailleurs ont saisi le tribunal judiciaire par acte du 24 octobre 2023 afin d’obtenir des indemnités pour réparations locatives à l’origine chiffrées à 14 929.02 € et la restitution d’une table de famille qui avait été emportée lors du déménagement du preneur. M. [N] de son côté sollicitait restitution de 181,60 € au titre du dépot de garantie et des dommages et intérêts pour action abusive, outre la mainlevée d’une saisie conservatoire pratiquée à son encontre.

Le tribunal judiciaire d’Alès par décision du 18 novembre 2024 a :

— fixé la créance des époux [M] à la somme de 2 948,41 €,

— fixé la créance de M. [N] à la somme de 1 290 €,

— prononcé la compensation des créances réciproques,

— en conséquence, condamné M. [N] à payer aux époux [M] la somme de 1 658,41 € pour solde de tout compte,

— condamné M. [N] à restituer la table ronde de famille sous astreinte de 20 € par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— rejeté toute autre demande,

— laissé à la charge de chacune des parties ses propres dépens.

Le tribunal rappelait le caractère contradictoire des états des lieux qu’il retenait comme définissant la loi des parties et les limites du litige, dès lors, par comparaison entre eux, il en déduisait les seules réparations locatives qui pouvaient être invoquées. L’immeuble ayant été vendu, il mettait à la charge des époux [M] la nécessité de prouver l’exécution des travaux pour obtenir remboursement des frais exposés ou à tout le moins l’existence d’un manque à gagner, ce avant la vente qui avait dû être conclue en l’état du bien. Il écartait la nullité de l’état des lieux de sortie, invoquée par M. [N] qui présent avait signé le document. Il chiffrait les réparations locatives justifiées à 2 948,41 € et déduisait 1290 € au titre du dépot de garantie à restituer.

Les époux [M] ont fait appel de la décision par déclaration au greffe de la cour d’appel le 3 décembre 2024.

Leurs moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions du 20 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé plus complet, les époux [M] demandent à la cour de :

— Déclarer recevable l’appel interjeté,

— Confirmer le Jugement en ce qu’il a condamné Monsieur [H] [N] à payer la somme de 2 712,31 euros au titre des factures,

— Le réformer et statuant à nouveau,

— Condamner Monsieur [H] [N] à leur payer la somme complémentaire de 10 855,85 euros au titre des différentes factures et devis de travaux à la charge dudit locataire,

— Leur donner acte que M. [N] a restitué la table ronde de famille,

— Confirmer le Jugement pour le surplus,

— Condamner M. [N] aux entiers dépens de première instance et d’appel et à leur payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soulignent la signature lors du départ de M. [N], d’un état des lieux de sortie, par mentions portées à l’encre rouge sur l’état des lieux d’entrée qui lui, était rédigé à l’encre noire. Ils maintiennent leurs demandes indemnitaires car le logement était à l’origine en excellent état. Le tribunal a écarté à tort certaines factures antérieures à l’arrivée de M. [N] mais qui justifient du coût des réparations nécessaires, il a omis de statuer sur plusieurs devis présentés et des factures sur lesquels ils reviennent. Ils réduisent à 3800 € leur demande au titre de la réfection des peintures et non plus 4 030 € sollicités par erreur.

Ses moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions du 2 avril 2025, auxquelles il est ici renvoyé pour un exposé plus complet, M. [N] demande à la cour de :

— Debouter les époux [M] de l’ensemble de leurs demandes,

— Declarer recevable et bien fondé son appel incident,

— Reformer le jugement en ce qu’il a fixé la créance des époux [M] à la somme de 2.948,41 €, et rejeté sa demande de dommages et intérêts,

pour leur action abusive,

Statuant a nouveau ,

— Fixer la créance des époux [M] à la somme de 400,40 € au titre des réparations locatives,

— Les condamner solidairement à lui payer la somme de 10 000 € au titre de dommages et intérêts pour action abusive,

— Les condamner solidairement sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du quinzième jour suivant la notification de la décision à intervenir, à procéder, à leurs frais, à la levée de la saisie conservatoire de créance, pratiquée entre les mains de la SCI Bath Immo,

— Confirmer pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes,

— notamment en ce qu’elle a fixé sa créance à 1 200 € au titre de la restitution du dépôt de garantie et prononcé la compensation des créances réciproques,

— Condamner solidairement les époux [M] à lui payer la somme de 2.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens d’appel.

Il expose avoir pris le logement en location avec une compagne, Mme [K], et s’être séparé de celle-ci en novembre 2020, pour la laisser occuper seule le bien loué. La résiliation du bail n’a été faite qu’au départ de cette dernière en novembre 2021. Il affirme qu’il n’était pas présent lors de l’état des lieux de sortie et n’a pas reçu de copie de l’exemplaire signé. Mme [K] n’avait pas acquitté certains loyers et il a signé une reconnaissance de dette pour honorer ses engagements initiaux, à hauteur de 8 815,05 € qu’il a payée entièrement. Il affirme avoir restitué la table en bois le 7 septembre 2024. Les époux [M] ne communiquent toujours pas la date de la vente de leur bien immobilier mais, en 2023, la mairie a indiqué qu’ils n’étaient plus propriétaires. Lui même a signé l’état des lieux sans en vérifier les mentions et sans visite des lieux, faisant confiance aux bailleurs, de mauvaise foi, qui lui indiquaient qu’il s’agissait là d’une formalité normale, mais il n’a pas eu de double du document, les éléments ont été ajoutés ultérieurement. Les factures et devis sont très contestables. Il reprend les factures et devis en formulant ses observations et soulignant qu’un dégat des eaux en juin 2021 a occasionné une intervention des sociétés d’assurance qui l’ont pris en charge. Plusieurs personnes attestent du bon état de la maison et de son entretien sur toute la période de location. La mauvaise foi des appelants justifie les dommages et intérêts sollicités.

L’ordonnance de cloture a été rendue le 5 mars 2026.

Motivation de la décision :

Aucun moyen n’est développé par les parties pour contester la recevabilité de l’appel principal et de l’appel incident, s’agissant d’une clause de style régulièrement présente dans les conclusions, il n’y a pas lieu à statuer de ce chef.

* sur les dégradations locatives :

Selon l’article 7-c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

L’état des lieux est un document obligatoire qui décrit l’état d’un logement, ses équipements, assorti éventuellement d’un inventaire, dressé à l’entrée et à la sortie du locataire, il permet ainsi de connaitre par comparaison des documents, les éventuelles dégradations et leur importance et d’accorder au bailleur, les indemnités nécessaires à la remise en état du logement lorsque les détériorations sont de la responsabilité du preneur.

En l’espèce, le bail a été conclu le 25 avril 2019 entre les époux [M] et M. [N]. Il prenait effet au 1er mai 2019, un état des lieux a été établi contradictoirement le 27 avril 2019 et suivi en décembre 2021 d’un état des lieux de sortie que M.[N] a co-signé. Sur le document, à côté de mentions à l’encre noire dont il est spécifié qu’elles correspondent à l’entrée dans le logement, ont été ajoutées en rouge, celles lors de la sortie de l’immeuble. Aucune pièce n’établit, comme l’affirme M. [N] qu’il n’était pas présent lors de l’état des lieux de sortie et qu’il n’a pas reçu alors de copie du document ainsi renseigné.

Les attestations d’amis qui rendaient visite aux locataires dans la maison occupée ne peuvent contredire ces états des lieux établis entre les parties, n’étant basées que sur l’impression générale parfois subjective des visiteurs et non sur une description objective et contradictoire des éléments loués, à l’entrée et à la sortie du preneur.

De plus, par un extrait du journal Midi Libre, les appelants établissent que le couple de monsieur [N] et sa compagne avaient des relations tumultueuses et que les gendarmes intervenus sur place, en mars 2021, avaient constaté une maison certes décorée avec goût mais 'dévastée'.

Par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, il sera retenu que la maison d’habitation était dans la plupart de ses pièces et éléments à l’état neuf au début de la location (lettre A sur le constat initial) mais en mauvais état lors du départ des locataires (lettre D) environ deux ans plus tard, alors qu’il ressort de l’une des attestations, que M.[N] possédait deux chiens (Mme [O] [T]). La peinture de plusieurs pièces était en mauvais état et il était spécifié à la sortie :

— nombreux coups dans le salon,

— murs abimés dans la chambre 1,

— un coup sur la barre de séparation dans la chambre 2,

— porte de l’entrée cassée,

— appui de fenêtre dans la cuisine cassé,

— lames de volet roulant trouées et un moteur en panne dans le salon,

— une plinthe cassée dans l’entrée,

— vestiaire manquant,

— plateau du micro ondes cassé,

— nombreux coups et éclats sur le plateau table de cuisine,

—  3 tabourets de cuisine manquants,

— appui de fenêtre cassé dans le salon,

— baignoire trouée, douche ronde cassée,

— portes coulissantes cassées,

— store absent,

— terrasse envahie par les herbes,

— odeur d’urine dans le garage,

— boite aux lettres cassée et sans clé,

— joints et poignées de portes rongés par des chiens,

— porte de service et fenêtre abimée,

— salon de jardin cassé, mordu par les chiens, coussins absents,

— fil du radiateur électrique rongé,

— table de ping pong ne s’ouvrant plus, rongée par les chiens,

— une porte enfoncée de même un chêneau,

—  2 portes de garage manquantes.

M. [N] ne conteste pas dans ses conclusions devoir assumer la facture de l’entreprise Auran Miroiterie de 400,40 € établie le 17 juin 2022 pour la dépose et la fourniture d’une porte basculante. Pour le reste, il présente ses observations et contestations mais la cour d’appel estime devoir retenir les réparations et remises en état suivantes :

— facture entrepôt du bricolage du 7 avril 2022, les termes 'BAL’ signifient boite aux lettres et le cout de remplacement doit en être admis pour 38,90 €

— facture Reca du 11 juillet 2022 pour de la peinture blanche destinée au cellier dont la peinture était à refaire et la pose a été assurée par les propriétaires, 108,78 €

— facture entrepot du bricolage du 11 juin 2022, pour la remise en place de robinet mitigeur dans la chambre parentale, changé par le locataire mais non adapté, ce qui figure à l’état des lieux de sortie, 84,90 €

— facture Leroy Merlin du 5 mai 2018, pour l’achat de 3 stores alors qu’à la sortie il en manque un sur l’état des lieux, le prix d’un seul sera donc admis 24,90 €

— facture du 13 avril 2022 cuisine Schmidt, le plateau de cuisine était décrit comme portant de nombreuses traces de coups et des éclats, il convient de retenir uniquement son remplacement et non la réfection totale du mobilier et de l’évier dans la pièce 2005,33 €

— facture [Adresse 3] du 27 mars 2019, bien qu’antérieure, elle permet de chiffrer le coût de remplacement d’une plinthe cassée dans l’entrée, mentionnée ci dessus et posée par les propriétaires 5,21 €

— remise en état du vestiaire de l’entrée qui avait disparu, selon facture d’estimation du 18 avril 2018 34,91 €

— remplacement de 10 carreaux dans l’entrée du logement, la mention 'mauvais état’ est insuffisamment précise pour justifier la remise à neuf et le remplacement des carreaux, cette mention se retrouve dans la plupart des pièces. La facture Peinture décoration du 12 mai 2022 sera écartée.

— facture M. [X] du 5 avril 2018, bien qu’antérieure à la location, elle justifie du coût des portes de placard cassées dans la chambre sur l’état des lieux de sortie 131,90 €

— facture MPC du 26 août 2022 correspond à la pose et à l’aménagement de l’ensemble de la cuisine mais une rénovation complète ne peut être mise à la charge des locataires qui sont uniquement responsables de la détérioration du plateau de cuisine dont le remplacement a été admis ci avant,

— devis entrepot du bricolage du mois d’avril 2024, pour l’achat de 4 étagères qui seraient destinées au garage. La cour ne dispose que de deux pages d’état des lieux de sortie et il n’est pas mentionné que 4 étagères sont manquantes dans le garage, les 8 sont énoncées en mauvais état (D), en outre cette demande se heurte au fait qu’en 2024, les époux [M] n’étaient plus propriétaires de la maison qui a été vendue en 2023, sans que malgré la demande qui en a été faite par leur adversaire, ils ne justifient de la date de cette cession. Cette réclamation sera écartée;

— facture Assistance Serrurerie du 18 juillet 2022, cette demande ne sera pas admise, l’état des lieux de sortie produit n’évoquant pas la nécessité de cette intervention.

— devis Lapeyre du 8 mars 2024 pour le remplacement de la baignoire. Ce devis ne peut être admis car le premier juge a déjà rappelé à juste titre qu’il appartenait aux époux [M] qui n’étaient plus propriétaires et ne pouvaient plus avoir accés aux lieux pour faire les travaux, de justifier à tout le moins d’un manque à gagner, ce qu’ils ne font pas.

— devis Conforama pour le rachat de 3 tabourets de cuisine, manquants sur l’état des lieux, s’agissant de mobilier qui leur appartenait la cour admettra cette valeur de remplacement qui peut être détachée de la propriété de l’immeuble lui même ; 359,97 €

— devis Fée Crochetine pour la confection de 16 housses de coussins manquants au départ des preneurs selon l’état des lieux, pour les mêmes motifs que ci dessus, le remplacement de ces objets mobiliers sera admis 358,86 €

— devis Decathlon pour le remplacement de la table de ping pong dégradée par les chiens et que les époux [M] indépendamment de la vente de la maison sont fondés à racheter 599,00 €

— devis M. [X] pour le rachat du salon de jardin détruit par les chiens, que les appelants peuvent également réclamer pour des motifs similaires 359.00 €

— devis M. [X] du 8 mars 2024 pour l’achat d’un store occultant dans la chambre du bas et la salle de bains du bas. Cette réclamation sera rejetée car elle ne correspond pas aux mentions de l’état des lieux de sortie, produit en deux pages et à cette date les époux [M] n’étaient plus propriétaires de la maison de sorte qu’ils n’ont pas à racheter ces stores et ne justifient pas d’une moins value à ce titre lors de la vente opérée semble t il en 2023.

— devis AFS [Cadastre 1] du 8 février 2024, pour remise à neuf des tabliers de volets roulants griffés et percés en de nombreux endroits. Cette demande sera rejetée pour les motifs ci dessus, les époux [M] ne justifiant pas avoir supporté cette dépense, n’étant plus propriétaires, ou avoir subi un manque à gagner lors de la vente pour ce motif.

— facture [D] [Z] du 5 mai 2022 malgré les explications complémentaires fournies par les époux [M], les documents produits sont assez confus et ne permettent pas à la cour d’appel de s’assurer du lieu de réalisation des travaux de peinture et de leur pertinence avant la vente de l’immeuble. En effet, tous portent l’identité de Mme [M] et l’adresse du [Adresse 4] à [Localité 7] tandis que les appelants admettent avoir par erreur demandé remboursement de 4030 € somme prise en charge par une assurance à la suite d’un dégat des eaux, qu’une facture de 1 685 € est étrangère au litige et que seule la somme de 3 800 € serait à répercuter sur les locataires sortants. Cette réclamation ne sera pas admise car trop incertaine au regard du contexte.

C’est donc une créance globale de 4 512,06 € qui sera admise par la cour au titre des dégradations locatives avec de ce chef infirmation de la décision de première instance.

* sur la table ronde en bois manquante :

Il est acquis aux débats que lors du départ des lieux une table ronde en bois avait été emportée par le locataire, lequel l’a restituée à monsieur [M] le 7 septembre 2024. L’évolution du litige de ce chef justifie l’infirmation du jugement.

* sur la restitution du dépôt de garantie :

Aucune critique n’a été formulée par les parties au titre de cette restitution qui doit être confirmée à hauteur d’un mois de loyer, soit 1 290 € avec compensation entre les créances et dettes réciproques comme l’a jugé le tribunal judiciaire dont la décision à ce titre mérite confirmation.

* sur la mainlevée d’une saisie conservatoire :

Les époux [M] ont été autorisés, le 18 septembre 2023, à procéder à une saisie conservatoire entre les mains de tout établissement bancaire ou tout tiers pour garantir la somme de 15 000 € au titre des travaux de réparation et de nettoyage qu’ils devaient assumer après le départ des locataires. Cette saisie a été dénoncée à la SCI Bath Immo, le 10 octobre 2023 avec succès puisqu’elle indiquait détenir une somme de 39 000 € pour le compte de M. [N].

La persistance d’une dette de M. [N] au titre des dégradations, ne permet pas de faire droit à la demande de mainlevée étant rappelé en cas d’opposition persistante entre les parties que ce contentieux relève en outre de la compétence du juge de l’exécution.

* sur la demande de dommages et intérêts :

L’appel interjeté par les époux [M] ne peut être qualifié d’abusif et pas davantage leurs prétentions qui sont partiellement accueillies par la cour d’appel, de sorte que la demande de dommages et intérêts formée par monsieur [N] n’est pas fondée.

Le jugement doit être confirmé.

* sur les autres demandes :

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. et Mme [M] les frais irrépétibles engagés dans l’instance d’appel, une somme de 2 000 € leur sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La partie perdante supporte les dépens, ils seront à la charge de M. [N] qui succombe en appel pour l’essentiel, sans modification cependant de la charge des dépens de première instance.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré, statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe,

INFIRME la décision déférée en ce qu’elle a fixé les réparations locatives à la somme de 2 948,41 €,

Statuant à nouveau de ce chef,

FIXE la créance des époux [M] à la somme de 4 512,06 € au titre des réparations locatives,

CONFIRME la décision déférée en ses autres dispositions,

CONDAMNE en conséquence M. [H] [N] à payer aux époux [M], après compensation la somme de 3 222,06 €,

CONSTATE la restitution au 7 septembre 2024 de la table ronde en bois,

Y ajoutant,

DIT n’y avoir lieu à mainlevée de la saisie conservatoire autorisée le 18 septembre 2023,

CONDAMNE M. [H] [N] à payer aux époux [M] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [H] [N] aux entiers dépens.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et par le greffier.