COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 14 OCTOBRE 2025

N°2025/423

Rôle N° RG 21/07630 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHP3P

[O] [V]

[J] [V]

C/

S.C.P. [T] [14]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Aurelie BERENGER

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MARSEILLE en date du 08 Avril 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 19/03193.

APPELANTS

Monsieur [O] [V]

né le [Date naissance 7] 1948 à [Localité 15] (Tunisie)

demeurant [Adresse 13]

Monsieur [J] [V]

né le [Date naissance 1] 1977 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 13], demeurant [Localité 9]

Tous deux représentés et assistés par M^e Aurelie BERENGER de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

S.C.P. [T] [14]

demeurant [Adresse 10]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Jean-Philippe MONTERO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant M^e Thomas D’JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente,

et Madame Catherine OUVREL, conseiller- rapporteur,

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Octobre 2025.

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 20 février 2008, reçu par M. [R] [T], notaire à [Localité 9], les consorts [M] ont vendu à M. [X] [V], Mme [Z] [V] et M. [J] [V] une propriété rurale en nature de labour et prairie sur laquelle se trouve une maison à usage d’habitation, élevée d’un étage sur rez-de-chaussée moyennant un prix de 250 000 euros.

Le bien situé à [Adresse 13] est cadastré sur les registres de ladite commune section CR n°[Cadastre 8] et section CR n°[Cadastre 12] pour une surface totale de 8 ares et 92 centiares.

L’acte de vente contient en page 5 de l’acte un paragraphe intitulé 'désignation', contenant la mention selon laquelle une erreur cadastrale existe entre la propriété objet de la vente et la propriété voisine appartenant aux consorts [E]. Ce paragraphe précise notamment que : 'Monsieur [L], géomètre expert à [Localité 9] (…) a établi à la demande des consorts [E] et [M] un procès-verbal de délimitation, dont une copie demeure jointe et annexée aux présentes, le 12 novembre 1996 qui n’a jamais été publié.

Aux termes de ce procès-verbal, les parcelles CR [Cadastre 8] et CR [Cadastre 11] ont été divisées de la manière suivante :

— La parcelle CR [Cadastre 8] a été divisée en 2 parcelles, la parcelle CR [Cadastre 2] revenant aux consorts [M] et la parcelle CR [Cadastre 3] revenant aux consorts [E].

— La parcelle CR [Cadastre 11] a été divisée en 3 parcelles : les parcelles CR [Cadastre 4] et CR [Cadastre 6] revenant aux consorts [E], la parcelle CR [Cadastre 5] revenant aux consorts [M].

L’acquéreur s’engage à établir un acte rectificatif des limites cadastrales à première demande des consorts [E].'

Les consorts [E] revendiquant la propriété de la parcelle CR n°[Cadastre 5] ont assigné les parties à l’acte de vente ainsi que le notaire M. [R] [T] aux fins d’obtenir l’annulation de l’acte et le paiement de dommages et intérêts.

Par arrêt infirmatif du 12 octobre 2017, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a fait droit à ces demandes, a condamné les consorts [V] à cesser l’occupation de la parcelle CR [Cadastre 5] ainsi qu’à payer une indemnité d’occupation due depuis le 20 février 2008 jusqu’à la libération des lieux.

Par assignation délivrée le 27 février 2019, M. [X] [V] et M. [J] [V] ont fait citer la SCP [T] [14] devant le tribunal de grande instance de Marseille, aux fins de voir la défenderesse condamnée au paiement de la somme de 338 062,84 euros, à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil, estimant que sa faute dans l’interprétation du procès-verbal de délimitation de 1996 était directement à l’origine de leur condamnation en 2017 envers les consorts [E].

Par jugement contradictoire du 8 avril 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a :

débouté les consorts [V] de l’intégralité de leurs demandes,

condamné in solidum les consorts [V] aux entiers dépens de l’instance,

condamné in solidum les consorts [V] à payer à la SCP [T] [14] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a retenu que le notaire avait commis un manquement en dénaturant le procès-verbal du 12 novembre 1996 et en y ajoutant une mention selon laquelle la parcelle cadastrée section CR n°[Cadastre 5] revenait aux consorts [M].

Il a néanmoins jugé que les conditions de mise en oeuvre de la responsabilité du notaire n’étaient pas réunies au motif que l’erreur d’interprétation du procès-verbal de délimitation ne présentait pas de lien de causalité avec l’occupation sans droit ni titre des consorts [M], puis [V], toutes deux antérieures à l’acte de vente litigieux (preuve rapportée par la sommation de quitter les lieux délivrée par les consorts [E] le 27 novembre 2007 au consorts [M], donc avant l’acte de vente du 20 février 2008, de sorte que la volonté des consorts [E] d’obtenir la libération de la parcelle CR [Cadastre 5], avant cette date, était connue des [M] et des [V]).

Le tribunal a également souligné que la vente de 2008 ne portait que sur les parcelles CR [Cadastre 12] et CR [Cadastre 8], alors que la parcelle CR [Cadastre 5] est une subdivision de la parcelle CR [Cadastre 11], non concernée, la désignation même du bien (deux niveaux et non 3) le laissant également entendre.

Selon déclaration reçue au greffe le 21 mai 2021, les consorts [V] ont relevé appel de cette décision, l’appel portant sur chacune des dispositions rendues.

Par conclusions transmises le 12 avril 2021, la SCP [T] [14] s’est désistée de son incident aux fins de voir constater la péremption de l’instance.

Par dernières conclusions transmises le 6 août 2021, auxquelles il est envoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [O] [V] et M. [J] [V] sollicitent de la cour de :

confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a retenu la faute du notaire,

l’infirmer pour le surplus,

Statuant à nouveau,

condamner M. [R] [T] à leur verser la somme de 338 062,84 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

condamner M. [R] [T] à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [V] soutiennent :

— qu’en effectuant une interprétation erronée du procès-verbal de délimitation sans procéder à toutes les vérifications utiles, le notaire ne s’est pas assuré de la validité de l’acte et a commis une faute engageant sa responsabilité civile délictuelle,

— que cette faute est à l’origine de leur préjudice financier résultant de la perte de surface du bien acquis (50m² au lieu des 200m² figurant à l’acte de vente), du montant des travaux dépensés en perte et des condamnations prononcées à leur encontre en raison de l’occupation irrégulière du bien.

Par dernières conclusions transmises le 5 novembre 2021, auxquelles il est envoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCP [T] [14] sollicite de la cour de :

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la faute du notaire,

débouter les consorts [V] de l’ensemble de leurs demandes,

confirmer le jugement pour le surplus,

Y ajoutant,

condamner les consorts [V] in solidum au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction.

La SCP [T] [14] soutient que :

— le notaire a parfaitement exécuté son obligation d’information et de conseil dès lors que :

— le procès-verbal de délimitation non publié n’est pas opposable aux tiers, de sorte que le notaire était dans l’obligation de désigner le bien immobilier vendu sous les références CR n°[Cadastre 8] et CR n°[Cadastre 12], car à défaut, l’acte de vente n’aurait pu être publié au service de la publicité foncière,

— la correspondance échangée dans la procédure de référé entre le géomètre M. [L] et l’expert judiciaire démontre que l’objectif de la division parcellaire consistait in fine à l’échange de parcelle entre les consorts [E] et [M] ; en établissant de la sorte l’acte de vente, le notaire n’a fait que rappeler les engagements contractuels pris par les consorts [M] à l’égard des consorts [E] et qui s’imposent aux consorts [V], acquéreurs,

— l’absence de régularisation de la situation cadastrale résulte de l’inertie des vendeurs et ne saurait être imputée au notaire,

— en toute hypothèse, les appelants ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un préjudice en lien de causalité avec la faute alléguée du notaire dès lors que la sommation de quitter les lieux signifiée aux consorts [M] le 27 novembre 2007 par les consorts [E], soit préalablement à l’acte de vente contesté, portait nécessairement à la connaissance des consorts [V] la contestation relative à l’occupation de la parcelle litigieuse.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 26 mai 2025.

A l’audience du 23 juin 2025, la cour a soulevé d’office le moyen tiré de ce que les demandes formées dans les conclusions des appelants sont dirigées exclusivement contre M. [R] [T], alors que seule la SCP [T] [14] a été assignée puis intimée, et ses conséquences sur la recevabilité des prétentions émises. Une note en délibéré a été autorisée de la part des parties jusqu’au 7 juillet 2025.

Par courrier du 4 juillet 2025, le conseil des appelants a présenté ses observations, faisant valoir qu’il s’agit d’une simple erreur matérielle affectant la désignation de l’étude dans le dispositif de ses écritures, de sorte qu’il convenait de condamner la SCP [T] [14] et non M. [R] [T], s’agissant d’une irrégularité de forme sans modification des droits et obligations des parties, ne causant pas grief.

La SCP [T] [14] a transmis une note en délibéré le 29 juillet 2025 soutenant qu’il ne pouvait s’agir d’une erreur matérielle et que les demandes présentées à l’encontre d’une partie tiers, M. [R] [T], non attrait à la cause à titre personnel, n’étaient pas recevables.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les prétentions émises par M. [O] [V] et M. [J] [V]

L’article 14 du code de procédure civile dispose que nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

Par application de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’occurrence, il résulte des pièces de procédures que, le 27 février 2019, M. [O] [V] et M. [J] [V] ont assigné la SCP [T] [14] devant le tribunal de grande instance de Marseille. Dans le cadre de leurs dernières conclusions de première instance prises en compte par le premier juge, transmises le 27 janvier 2020, M. [O] [V] et M. [J] [V] ont formé des demandes en paiement contre M. [R] [T], non contre la SCP [T] [14]. Ils ont été déboutés de leurs prétentions.

Par déclaration d’appel du 21 mai 2021, M. [O] [V] et M. [J] [V] ont interjeté appel et ont intimé la SCP [T] [14], et aucunement M. [R] [T]. La SCP [T] [14] a constitué avocat en appel et a conclu le 5 novembre 2021, s’agissant de ses dernières conclusions récapitulatives. M. [R] [T] n’est pas intervenu volontairement à la procédure.

Aux termes de leurs dernières conclusions saisissant la cour au sens de l’article 954 du code de procédure civile, en date du 6 août 2021, M. [O] [V] et M. [J] [V] demandent la condamnation de M. [R] [T] à leur payer la somme de 338 062,84 euros en réparation de leurs préjudices, outre 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Aucune prétention n’est émise à l’endroit de la SCP [T] [14].

Or, contrairement à ce qu’ils avancent dans le cadre de leur note en délibéré du 4 juillet 2025, la dénomination de la personne contre qui des prétentions sont émises ne résulte pas d’une simple erreur matérielle ou irrégularité de forme. En effet, il ne s’agit pas d’une erreur dans le dispositif des conclusions. Au contraire, c’est tout au long de celles-ci qu’il n’est question que de M. [R] [T], et non de la SCP [T] [14], de sorte qu’il ne peut s’agir d’une coquille ou d’une confusion dans le seul dispositif. C’est bien la condamnation de M. [R] [T] qui est recherchée. Or, quand bien même M. [R] [T] est associé au sein de la SCP [T] [14], il n’en demeure pas moins qu’il s’agit de deux personnes distinctes, personne physique et personne morale, l’une ne se confondant pas avec l’autre.

Il s’en déduit à l’égard de la SCP [T] [14], seule partie intimée à la procédure, un défaut de qualité à défendre à l’endroit de prétentions émises contre M. [R] [T].

Par ailleurs, s’agissant de M. [R] [T], il convient de constater une violation du contradictoire puisque des demandes sont présentées contre lui alors qu’il n’a jamais été attrait à la procédure.

En conséquence, l’ensemble des prétentions émises par M. [O] [V] et M. [J] [V] sont irrecevables. La décision entreprise sera dès lors réformée en ce sens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

M. [O] [V] et M. [J] [V] qui succombent au litige, supporteront les dépens d’appel. En outre, l’indemnité à laquelle ils ont été condamnés en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire de 1 000 euros sera mise à leur charge au bénéfice de la SCP [T] [14], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en considération de l’équité et de la situation économique respectives des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [O] [V] et M. [J] [V] de l’intégralité de leurs demandes ;

Le confirme pour le reste ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déclare irrecevables l’ensemble des prétentions émises par M. [O] [V] et M. [J] [V] dans le cadre de l’appel,

Condamne in solidum M. [O] [V] et M. [J] [V] au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [O] [V] et M. [J] [V] à payer à la SCP [T] [14] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La Greffière La Présidente