RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/03126 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JK43

ET

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’UZES

30 juillet 2024 RG :11-23-0004

[M]

C/

[S]

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 22 JANVIER 2026

Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal de proximité d’UZES en date du 30 Juillet 2024, N°11-23-0004

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Evelyne THOMASSIN, Magistrat Honoraire, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

E. THOMASSIN, Magistrat Honoraire

GREFFIER :

M^me C.DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Novembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 22 Janvier 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

M. [E] [M]

né le 21 Octobre 1964 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Elodie ARNAUD de la SELARL SELARL D’AVOCATS BECHEROT-GATTA-ARNAUD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’AVIGNON

INTIMÉ :

M. [D] [B] [R] [S] venant aux droits de M. [X] [S], décédé le 04/11/2021

né le 27 Juin 1945 à [Localité 6]

[Adresse 9]

[Localité 1]

Représenté par M^e Isabelle PORCHER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 06 Novembre 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 22 Janvier 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

Faits, procédure et prétentions des parties :

Monsieur [D] [S], héritier de [X] [S], son frère décédé le 4 novembre 2021, est devenu de ce fait, le bailleur de monsieur [E] [M] et madame [L] [Y], preneurs en vertu d’un bail d’habitation depuis le 1er septembre 1999, d’un local situé [Adresse 8] à [Localité 5]. Il leur a donné congé pour vendre, le 26 janvier 2023 avec proposition de rachat au prix de 180 000 €.

Alors que la fin du bail devait intervenir au 31 août 2023, monsieur [D] [S] a saisi, par acte du 8 septembre 2023 le tribunal de proximité d’Uzès afin d’obtenir la validation du congé et la libération des lieux.

Par un jugement du 30 juillet 2024, cette juridiction a :

— validé le congé délivré pour le 31 août 2023,

— sursis à statuer sur l’expulsion en ordonnant une expertise pour vérifier le prix de rachat, en désignant madame [H] pour y procéder, à charge pour monsieur [M] et madame [Y] de verser une provision de 2 000 € à valoir sur la rémunération de l’expert, ce au plus tard le 30 septembre 2024, sous peine de caducité de la mesure d’instruction, en application de l’article 271 du code de procédure civile,

— réservé les dépens et les autres demandes après avoir rappelé l’exécution provisoire de la décision.

Il refusait d’annuler le congé valable en la forme et en ses délais. Mais, il retenait que l’estimation immobilière produite par le bailleur, ne permettait pas de s’assurer qu’il s’agissait du bien loué alors que les locataires invoquaient le caractère frauduleux du congé, puisque le bien, selon eux, en mauvais état, justifiait de 89 000 € de travaux et que le prix de vente avait fait l’objet d’une baisse sur les annonces du 'bon coin’ à 160 000 €. Le tribunal envisageait donc de fixer le prix de vente à dire d’expert afin que monsieur [M] puisse valablement se positionner sur l’achat de l’immeuble.

Monsieur [M] a fait appel de la décision par déclaration au greffe le 27 septembre 2024.

Ses moyens et prétentions étant exposés dans ses dernières conclusions du 10 avril 2025, il demande à la cour de :

— Déclarer recevable l’appel partiel qu’il a formé,

— Réformer le Jugement rendu le 30 juillet 2024 en ce qu’il a déclaré valide le congé pour vente délivré le 26 janvier 2023 par le bailleur,

En conséquence,

A titre principal,

— Déclarer nul le congé délivré le 26 janvier 2023 pour vente par monsieur [D] [S],

— Débouter monsieur [S] de ses demandes, fins et conclusions et notamment de sa demande d’expulsion,

En conséquence,

— Débouter monsieur [S] du surplus de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— Ordonner un sursis à statuer sur la demande de validité du congé délivré le 26 janvier 2023 pour vente par le bailleur ainsi que sur les demandes subséquentes, dans l’attente du rapport d’expertise judiciaire ordonnée,

En tout état de cause,

— Condamner monsieur [S] à verser à monsieur [M] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le condamner aux entiers dépens.

Il soutient que le prix de vente mentionné dans le congé est surestimé afin de dissuader les locataires de préempter alors que le bien immobilier insalubre, nécessite de gros travaux ce qui a été constaté par huissier de justice, Me [Z], le 14 novembre 2023 et que les estimations des remises en état sont de 89 000 € environ pour un bien ne disposant ni de chauffage, ni d’isolation et plusieurs fois inondé. Il critique le premier juge d’avoir validé ce congé et ordonné une expertise, alors que le seul fait que le prix soit surestimé dans le congé suffisait à l’invalider. Dans une annonce du 'bon coin’ le bien est proposé à 160 000 € sans que le locataire n’ait été averti de cette baisse de prix.

Dans ses dernières écritures du 11 mars 2025, monsieur [S] demande à la cour de :

— Le recevoir en ses écritures et le dire bien fondé.

— Débouter monsieur [M] de ses demandes en appel.

— Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a validé le congé délivré le 26 janvier 2023 pour vente par le bailleur,

— Recevoir monsieur [S] en son appel incident en ce que la décision a :

* Sursit à statuer sur les demandes d’expulsion en attente d’expertise concernant le prix de rachat ;

* Ordonné une expertise judiciaire aux fins d’évaluation de la valeur vénale du bien,

Infirmer la décision entreprise, se prononcer à nouveau :

— Déclarer monsieur [M] et madame [Y] occupants sans droit ni titre des locaux occupés à [Adresse 7].

— Ordonner, en conséquence, leur expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par les locataires dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonner que faute pour les locataires de ce faire, il sera procédé à l’expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Condamner monsieur [M] et madame [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des locataires, laquelle indemnité indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

— Débouter monsieur [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et notamment sur la demande d’expertise,

— Condamner solidairement monsieur [M] et madame [Y] à lui payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement monsieur [M] et madame [Y] aux entiers dépens, y compris les frais de congé.

Il expose que l’estimation de la maison a été faite par un professionnel de l’immobilier et que le prix du m² de terrain est de 280 à 340 € en moyenne ce qui est cohérent avec la valeur avancée dans le congé. L’immeuble est tout à fait habitable, il ne subit pas d’inondations contrairement à ce qui est évoqué par l’appelant et il doit le vendre pour acquitter des droits de succession. Il fournit aujourd’hui l’estimation du 2 décembre 2021 réalisée par l’agence Laforêt immobilier, de manière intégrale, qui permet de s’assurer qu’il s’agit du même bien. L’expertise judiciaire ne s’est pas déroulée, elle n’a pas été entreprise.

Par message RPVA du 21 juillet 2025, les parties ont été avisées de ce que la clôture interviendrait le 6 novembre 2025.

Les parties ont été invitées par la cour à une note en délibéré, dès lors que madame [Y] à l’encontre de laquelle sont présentées des demandes, n’est pas aux débats. Monsieur [S] a répliqué le 9 décembre 2025, par message RPVA que madame [Y] n’avait pas fait appel de la décision. Aucune note en délibéré n’a été faite par monsieur [M].

Motivation de la décision :

* sur la recevabilité de l’appel et des écritures :

Aucun moyen n’est développé par les parties au soutien de ce qui n’apparait être qu’une clause de style.

* sur les demandes dirigées envers madame [Y] :

Madame [Y] n’était pas partie en première instance, elle ne l’est pas davantage en appel, n’ayant pu faire valoir ses droits pour n’avoir pas été assignée, les demandes dirigées à son endroit sont irrecevables. Il sera cependant relevé qu’elle a été destinataire du congé pour vente signifié le 26 janvier 2023 et ne l’a pas contesté, pas davantage qu’elle n’a fait appel de la décision rendue le 30 juillet 2024.

* sur la validité du congé pour vente :

Aux termes de l’article 15- I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Il revient au preneur, locataire, qui conteste l’intention réelle et sérieuse du bailleur de vendre le bien immobilier, d’en rapporter la preuve par tout moyen et de caractériser le caractère frauduleux du congé.

Monsieur [M] ne discute pas la forme et le délai du congé délivré qui apparaissent conformes, mais le prix de vente manifestement surévalué par rapport au prix du marché, qui rendrait sa réalisation improbable.

Dans un courrier du 4 juillet 2023, il avait d’ailleurs repris la liste détaillée des rénovations à faire selon lui, dans l’immeuble et proposé à monsieur [S] le rachat de la maison au prix de 80 000 € (pièce 1).

Un procés verbal de constat illustré de photographies a été dressé à sa demande par Me [Z], commissaire de justice, le 14 novembre 2023, qui rapporte l’existence de fissures sur l’immeuble, un état d’usage de l’ensemble des boiseries extérieures, du bardage, l’absence de chauffage dans certaines pièces, la dégradation des clotures notamment. (Pièce 4)

Pour justifier de l’importance des travaux à réaliser, monsieur [M] communique également les devis d’entreprises relatifs au remplacement des portes et fenêtres avec mise en place de doubles vitrages isolants, à la réfection de la toiture et de la zinguerie, à la reprise de l’électricité, à la pose d’une climatisation, à la reprise du carrelage et des sanitaires. Mais il n’a pas lui même fait procéder à une estimation de la maison et pas davantage donné suite, ce qu’il ne conteste pas dans ses conclusions, à la mesure d’expertise judiciaire ordonnée à son bénéfice en première instance, pour déterminer la valeur vénale du bien, pour laquelle consignation était ordonnée avant le 30 septembre 2024.

L’immeuble loué, situé à [Localité 5], lieudit '[Localité 4]' dans un lotissement, se compose de 3 pièces pour une surface totale de presque 70 m² de plain pied, et dispose d’un terrain de 576 m². Afin de justifier de la valeur proposée dans le congé pour vendre, monsieur [S] communique désormais l’intégralité de l’estimation réalisée par l’agence Laforêt immobilier, le 2 décembre 2021, (pièce 13) qui concerne effectivement le bien loué. Le prix du marché y est mentionné entre 170 000 € et 180 000 €, ce qui justifie en tant que vendeur, qu’il ait opté pour la valeur vénale supérieure.

Le fait qu’une baisse de prix de 20 000 € ait été décidée par monsieur [S], selon l’annonce parue dans le 'bon coin’ le 14 janvier 2024, donc environ un an plus tard, ne caractérise pas davantage une intention frauduleuse tandis qu’il démontre également de l’importance des frais de succession qu’il avait à acquitter par une lettre des Finances Publiques du 7 mars 2023, frais d’un montant à l’origine de 125 106 €, ce qui avait motivé selon lui la délivrance du congé pour vendre.

Il n’est donc pas démontré du caractère frauduleux du congé qui s’apprécie au moment de sa délivrance, la valeur du bien devant également s’apprécier au regard de son emplacement et de celle du terrain. Le prix proposé au locataire n’était pas manifestement excessif.

En conséquence de quoi, le jugement sera confirmé en ce qu’il a validé le congé pour vendre mais infirmé en toutes ses autres dispositions, en ordonnant la libération des lieux et à défaut l’expulsion de l’occupant devenu sans droit ni titre.

* sur les frais irrépétibles :

Il serait inéquitable de laisser à la charge de monsieur [S] les frais irrépétibles engagés dans l’instance, une somme de 2 000 € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La partie perdante supporte les dépens, ils seront à la charge de monsieur [M], qui succombe en ses prétentions sans toutefois que n’y soient inclus les frais de congé pour vendre, exposés dans le seul intérêt du bailleur.

Par ces motifs :

La cour, après en avoir délibéré, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire,

DECLARE irrecevables les demandes dirigées à l’encontre de madame [Y],

CONFIRME le jugement en ce qu’il a validé le congé pour vente délivré le 26 janvier 2023 pour une fin de bail au 31 août 2023,

L’INFIRME pour le surplus,

Statuant à nouveau,

DÉCLARE monsieur [M] occupant sans droit ni titre des locaux situés à [Adresse 7].

ORDONNE, en conséquence, la libération des lieux et à défaut son expulsion ainsi que celle de toutes personnes de son chef, et ce conformément aux dispositions de l’article L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec si besoin était l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

CONDAMNE monsieur [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant du loyer et des charges, jusqu’au départ effectif, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, avec intérêts de droit,

CONDAMNE monsieur [M] à payer à monsieur [S], la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur [M] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,