RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/03825

N° Portalis DBVH-V-B7I-JNBY

AG

TJ D'[Localité 1]

05 septembre 2023

RG : 22/01874

SARL L’ANDALOUSIE

C/

[I]

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 21 MAI 2026

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d’Avignon en date du 05 septembre 2023, N°22/01874

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Audrey Gentilini, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre

M^me Alexandra Berger, conseillère

M^me Audrey Gentilini, conseillère

GREFFIER :

M^me Ellen Drône, greffière, lors des débats et M^me Océane Bayer, greffière lors du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 mars 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

La Sarl L’ANDALOUSIE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Arnaud Tribhou, plaidant/postulant, avocat au barreau d’Avignon

INTIMÉ :

M. [D] [I]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté par M^e Jean-Michel Divisia de la Scp Coulomb Divisia Chiarini, postulant, avocat au barreau de Nîmes

Représenté par M^e Jean-Marc Szepetowski de la Selarl S.Z., plaidant, avocat au barreau de Nice

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 21 mai 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 1er avril 2022, M. [D] [I] a formulé une offre d’achat d’un ensemble immobilier à [Localité 4], [Adresse 4] auprès de la société L’Andalousie par l’intermédiaire de l’agence Couleur Luberon Immobilier.

Cette offre a été acceptée puis le 08 avril 2022, la venderesse a informé l’agence de sa volonté de se rétracter.

La promesse subséquente n’ayant pas été signée, M. [D] [I] a par acte du 07 juillet 2022 assigné la société l’Andalousie en résolution du contrat de vente à ses torts exclusifs devant le tribunal judiciaire d’Avignon qui par jugement contradictoire du 05 septembre 2023:

— a jugé que la résolution du contrat de vente de l’ensemble immobilier est intervenue aux torts exclusifs de la société l’Andalousie qui a refusé de régulariser la promesse de vente devant notaire malgré l’acceptation de l’offre d’achat du 1er avril 2022,

— a condamné la société l’Andalousie à payer à M. [D] [I] la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts, celle de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

— a ordonné l’exécution provisoire de la décision.

La société L’Andalousie a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 24 octobre 2023.

Par ordonnance du 16 mai 2024, le conseiller de la mise en état a ordonné la radiation de l’affaire du rôle de la cour, à défaut pour l’appelante d’avoir exécuté les condamnations prononcées par le tribunal judiciaire de Nîmes.

Le 05 décembre 2024, l’appel a été rétabli, l’appelante ayant justifié du paiement des condamnations prononcées assorties de l’exécution provisoire.

Par ordonnance du 12 novembre 2025, la procédure a été clôturée le 05 mars 2026 et l’affaire fixée à l’audience du 19 mars 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 05 décembre 2024, la société L’Andalousie, appelante, demande à la cour :

— d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau

— de débouter M. [I] de l’ensemble de ses demandes,

— de le condamner à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 22 février 2024, M. [D] [I], intimé, demande à la cour :

A titre principal

— de confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— de débouter l’appelante de l’ensemble de ses demandes,

— de la condamner à lui verser la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts

— de la condamner à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance, outre les entiers dépens de première instance

A titre subsidiaire,

— de la condamner à lui verser la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— de la débouter de l’ensemble de ses demandes,

En tout état de cause

— de la condamner à lui verser la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il est expressément fait renvoi aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur l’existence d’une promesse de vente

Le tribunal a retenu que la venderesse avait accepté les termes de l’offre d’achat et qu’en refusant de régulariser la promesse, la résolution du contrat était intervenue à ses torts.

L’appelante soutient que l’offre d’achat présentée ne valait pas vente malgré l’apposition des signatures de ses associés, les parties s’étant seulement entendues pour se présenter dans les 45 jours chez le notaire pour signer la promesse de vente, délai à l’issue duquel la seule sanction consistait en la caducité de l’offre ; que l’apposition des signatures de ses associés, sans autre mention spécifique, était insuffisante pour valoir promesse.

L’intimé réplique que l’appelante avait accepté son offre sans réserve, ses deux associés l’ayant contresignée, ce dont elle avait convenu dans son courriel du 22 avril 2022 ; qu’en refusant de signer la promesse, elle a sciemment empêché la réitération de la vente.

Par application de l’article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

L’article 1114 du même code prévoit que l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

En vertu de l’article 1118, l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre.

Tant que l’acceptation n’est pas parvenue à l’offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l’offrant avant l’acceptation.

L’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle.

L’offre d’achat acceptée par le vendeur, comportant les éléments essentiels du contrat, caractérise la rencontre des volontés sur la chose et le prix, peu important qu’un compromis doive être signé ultérieurement pour les formalités.

En l’espèce, M. [I] a formulé une proposition d’achat le 1er avril 2022 portant sur le bien suivant :

« sur la commune de [Localité 4] [Adresse 5]

Une propriété comprenant bastide provençale, diverses dépendances, une maison de gardien, un terrain attenant ».

Suivent les références et contenances cadastrales exactes du bien.

La lettre précise que l’offre est faite « au prix de deux millions dix mille euros (2.010.000,00 EUR) net vendeur, en sus du prix une commission d’agence due à l’agence Couleur Luberon Immobilier à [Localité 5] [Adresse 6] d’un montant de quatre-vingt-dix mille euros (90.000,00 EUR) TTC (') mais hors frais d’enregistrement.

Etant précisé que le mobilier meublant et garnissant la propriété et tout l’électroménager sont compris dans le prix de vente et feront l’objet d’un inventaire qui sera joint à la promesse de vente à régulariser chez le notaire choisi par le proposant. »

Au titre des conditions suspensives, est indiqué « il n’y a aucune condition suspensive particulière. Le financement sera fait comptant par les deniers propres du proposant ou de toute personne physique ou morale se substituant à lui ».

Suivent ensuite les conditions générales de la vente en cas d’acceptation de l’offre ainsi qu’une stipulation de durée selon laquelle « cette offre d’achat est valable 45 jours date à laquelle au plus tard une promesse de vente sera signée ».

L’offre comporte ainsi tous les éléments essentiels du contrat (désignation précise du bien, prix et modalités de paiement de celui-ci), et exprime la volonté claire et non équivoque de son auteur d’être lié en cas d’acceptation.

Le fait qu’elle ne comporte ni les obligations si les sanctions à la charge de chaque partie, telle que stipulation de clause pénale ou d’indemnité d’immobilisation ne permet pas de la considérer comme une simple invitation aux pourparlers, ne s’agissant pas là d’éléments essentiels de la convention.

En apposant leur signature, les associés de la société L’Andalousie ont donc expressément accepté les conditions de la vente.

La mention de durée stipulée dans l’acte est faite dans le seul intérêt de l’offrant, pour lui permettre de se rétracter sans engager sa responsabilité en l’absence de signature de la promesse dans les 45 jours de l’offre.

Elle ne permet pas au vendeur de s’en prévaloir pour se rétracter.

En outre, la mention relative à la conclusion d’une promesse est expressément prévue dans l’offre, "si cette offre est acceptée par les propriétaires ».

La conclusion de cet avant-contrat se rapporte aux clauses et conditions nécessaires à l’accomplissement de la transaction et non à son principe.

La signature du compromis ne présente donc pas un caractère essentiel et il ne peut être considéré que les parties en ont fait une condition de perfection de la vente, comme le soutient à tort l’intimée.

Enfin, l’acceptation n’est soumise à aucune condition de forme.

Elle peut être expresse ou tacite.

Elle est expresse lorsqu’elle résulte d’une manifestation de volonté formelle écrite ou verbale.

En l’occurrence, après avoir apposé leurs signatures sur la « lettre proposition d’achat », les deux associés de la société venderesse ont écrit par mail et par courrier recommandé à l’agence immobilière le 08 avril 2022 expliquant qu’ils n’avaient pas trouvé de bien correspondant à leurs attentes malgré de multiples visites, avaient décidé de ne plus vendre leur bien et regrettaient leur décision, tenant à s’excuser.

La réponse qui leur a été apportée par l’agence n’est pas produite, mais dans un second mail daté du 12 avril 2022, ils indiquent regretter de s’être « engagés hâtivement dans cette vente », et déplorent le fait qu’ils n’ont pas le choix de se rétracter.

Ils évoquent ensuite les clauses devant figurer au compromis, la date de signature de celui-ci et de la vente définitive.

S’il est exact que les vendeurs n’ont pas fait précéder leur signature d’une mention spécifique telle que « bon pour acceptation de l’offre », il ressort de leurs courriers ultérieurs qu’au moment de la signature, ils avaient entendu s’engager dans la vente, engagement qu’ils ont souhaité ensuite rétracter alors qu’ils avaient pleinement conscience qu’ils ne pouvaient pas le faire.

Dès lors, l’offre d’achat du 1er avril 2022, dont les termes sont clairs et non équivoques, et acceptée par la venderesse, valait vente, et aucune des parties ne pouvait s’en dégager sans engager sa responsabilité.

Sur les conséquences de l’inexécution

Le tribunal a retenu que la venderesse avait sciemment empêché la réalisation de la vente à son profit, ce qui constituait une inexécution fautive ouvrant droit à des dommages et intérêts pour l’acquéreur.

L’appelante soutient que l’intimé ne justifie d’aucun préjudice ; qu’en outre, il sollicite une indemnisation forfaitaire, en violation du principe de réparation intégrale du préjudice.

L’intimé réplique que le revirement de la venderesse lui a occasionné un préjudice certain.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte de ce qui précède que l’intimée a commis une faute en ne se rendant pas chez le notaire pour signer le compromis à la date prévue le 02 mai 2022, et ce sans aucune explication alors qu’elle avait elle-même proposé cette date et que les parties s’étaient également accordées, conformément à sa demande, pour fixer la date de réitération au 28 novembre 2022 au plus tard afin de permettre à ses associés de finir la saison etde trouver un autre bien.

Néanmoins, l’intimé se contente de solliciter des dommages et intérêts sans justifier, ni même d’ailleurs alléguer un préjudice causé par cette rétractation abusive.

La cour relève au contraire, à l’instar de l’appelante, que quatre ans plus tard, il est toujours domicilié à [Localité 6], et ne justifie d’aucun frais particulier engagé pour la réalisation de la vente ou pour se présenter en l’étude du notaire le 02 mai 2022.

Par conséquent, le jugement est infirmé sur ce point et il est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

L’appelante, à laquelle la non-réalisation de la vente est imputable, est condamnée aux dépens de la procédure d’appel.

Aucune considération d’équité ne justifie de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure en cause d’appel, l’intimé étant débouté de sa demande de dommages et intérêts.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement rendu le 05 septembre 2023 par le tribunal judiciaire d’Avignon uniquement en ce qu’il a condamné la société L’Andalousie à payer à M. [D] [I] la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau de ce seul chef,

Déboute M. [D] [I] de sa demande de dommages et intérêts,

Y ajoutant,

Condamne la société L’Andalousie aux dépens d’appel,

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et par le greffier.