N° de minute : 2025/87

COUR D’APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 28 Avril 2025

Chambre Civile

N° RG 23/00067 – N° Portalis DBWF-V-B7H-TWT

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Février 2023 par le Tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° :19/3261)

Saisine de la cour : 06 Mars 2023

APPELANTS

M. [R] [B]

né le 16 Septembre 1979 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Séverine LOSTE de la SELARL SOCIETE D’AVOCATS JURISCAL, avocat au barreau de NOUMEA

Mme [Z] [C]

née le 04 Octobre 1981 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Séverine LOSTE de la SELARL SOCIETE D’AVOCATS JURISCAL, avocat au barreau de NOUMEA

INTIMÉ

M. [H] [F]

né le 02 Décembre 1971 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Laure CHATAIN de la SELARL CABINET D’AFFAIRES CALEDONIEN, avocat au barreau de NOUMEA

28/04/2025 : Copie revêtue de la formule exécutoire – M^e CHATAIN ;

Expéditions – M^e LOSTE ;

— Copie CA ; Copie TPI

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 Mars 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M. François GENICON, Président de chambre, président,

M. Philippe ALLARD, Conseiller,

M^me Marie-Claude XIVECAS, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M. François GENICON.

Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO

Greffier lors de la mise à disposition : M. Petelo GOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

— signé par M. François GENICON, président, et par M. Petelo GOGO, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

***************************************

FAITS

Courant 2010, Monsieur [H] [F] a acquis un terrain, auquel était attaché un permis de construire pour une maison sur pilotis de 80 m2, sur le territoire de la commune de [Localité 4].

Il a pris l’attache de Monsieur [S] [A], exerçant sous l’enseigne ABRACOP, qui a procédé à la construction de sa maison.

Monsieur [F] la voulait plus grande, à un emplacement différent de celui du permis initial.

Monsieur [A] s’est engagé à procéder aux modifications du permis de construire à la fin des travaux.

Les travaux de la maison étant achevés, l’entreprise a disparu.

Monsieur [F] s’est rapproché de la Mairie pour régulariser son permis mais il n’a pas été fait droit à sa demande.

En 2016, avec deux containers qu’il a posés sur une dalle béton qu’il a fait couler, il a construit un « carport », à trois mètres de la limite de propriété.

Le 2 avril 2019, Monsieur [F] d’une part, et Monsieur [B] et Madame [C], d’autre part, ont signé un compromis pour l’acquisition de la maison de Monsieur [F] pour un montant de 36.000.000 F CFP.

Monsieur [F] s’est engagé à effectuer les démarches relatives aux permis de construire.

Une difficulté est apparue concernant l’emplacement du « carport », lequel, selon la réglementation, ne devait pas se situer à 3 mètres de la limite de propriété mais à au moins 6 mètres.

M. [F] a tenté de régulariser la situation en déposant une demande pour obtenir le permis et la conformité de la maison et, une fois obtenue, une demande de permis pour le « carport ».

L’acte authentique a été signé.

Lors de la visite de conformité, peu de temps après la signature de l’acte, le technicien de la mairie a expliqué qu’un seul certificat de conformité pouvait être délivrée même si une demande de permis en 2 tranches avait été effectuée, et que, si une entrée charretière était réalisée, une demande de 'clémence’ pour la situation du « carport » étant envisageable.

PROCEDURE DE PREMIERE INSTANCE

Par requête enregistrée le 21 octobre 2019, M. [B] et Mme [C] ont fait citer M. [H] [F] devant le tribunal de première instance de Nouméa auquel ils ont demandé, dans le dernier état de leurs conclusions, de:

' Dire que Monsieur [H] [F] s’est rendu coupable de réticence dolosive, pour avoir dissimulé à Monsieur [B] et Madame [C], préalablement à la signature de l’acte définitif de vente du 2 août 2019, que le double carport / atelier déjà construit sur le lot 131 du Morcellement Henri LAFLEUR, sis [Adresse 2], à [Localité 4], ne pourrait obtenir de certificat de conformité sans être déplacé de plus de 3 mètres pour respecter le prospect applicable vis-à-vis de l’emprise publique, déplacement impliquant des travaux évalués à une somme de près de 5.000.000 F CFP, outre la réalisation d’une entrée charretière inexistante ;

' Dire que cette réticence dolosive et les man’uvres dolosives y attachées ont été commises afin de convaincre Monsieur [B] et Madame [C] d’acquérir le lot 131 précité au prix de 36 millions de francs CFP, ces derniers ayant pourtant spécifié que l’obtention du certificat de conformité des constructions existantes était un élément déterminant de leur consentement ;

' Eu égard aux fautes commises par Mr [F], condamner ce dernier à payer à Monsieur [B] et Madame [C] une somme de 5.000.000 F CFP correspondant aux travaux nécessaires pour régulariser l’emplacement du double carport/atelier et la réalisation d’une entrée charretière et pouvoir ainsi obtenir ledit certificat de conformité eu égard au permis de construire accordé le 3 juillet 2019 ;

' Condamner Monsieur [H] [F] à payer aux Consorts [B] [C] une somme de 1.000.000 F CFP au titre du préjudice moral subi, ces derniers se trouvant propriétaires d’une construction pour partie illégale ;

' Condamner en outre Mr [F] a réparé le vice caché qui affecte la terrasse avant de la villa, dont il avait connaissance et dont il a tu l’existence aux acquéreurs, et condamner en conséquence ce dernier à payer aux requérants la somme de 951.862 F CFP à titre de reprise de la pente de ladite terrasse pour permettre l’évacuation des eaux pluviales ;

' Si par extraordinaire la Juridiction l’estimait nécessaire, désigner tel expert judiciaire avec pour mission habituelle de décrire les désordres subis au niveau de la terrasse avant de la villa des requérants, d’en déterminer l’origine, de préciser s’il s’agit d’un vice caché, et de préconiser les remèdes y attachés ;

' Ordonner, en toute hypothèse, l’exécution provisoire de la décision à intervenir, afin de permettre aux Consorts [N] de régulariser leur situation le plus vite possible ;

' Condamner Monsieur [F] à payer aux requérants une somme de 500.000 F CFP sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de Nouvelle Calédonie, outre les entiers dépens dont le dernier PV de constat de Me [X], dont distraction au profit de la SELARL JURISCAL ;

Le 6 février 2023, le tribunal de première instance de Nouméa a rendu la décision dont la teneur suit :

' Déboute M. [R] [B] et Mme [Z] [C],

' Condamne M. [R] [B] et Mme [Z] [C] au paiement de la somme de cent mille (100.000) francs CFP en application de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamne M. [R] [B] et Mme [Z] [C] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la Selarl Cabinet d’Affaires Calédonien, avocats aux offres de droit.

PROCEDURE D’APPEL

Monsieur [B] et Madame [C] ont fait appel de cette décision et demandent à la cour de :

— Réformer ledit jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

— Dire que Monsieur [H] [F] s’est rendu coupable de réticence dolosive, pour avoir dissimulé à Monsieur [B] et Madame [C], préalablement à la signature de l’acte définitif de vente du 2 août 2019, que le double carport / atelier déjà construit sur le lot 131 du Morcellement Henri LAFLEUR, sis [Adresse 2], à [Localité 4], ne pourrait être régularisé par un permis de construire a posteriori sans travaux obligatoires, et ne pourrait donc faire l’objet d’un certificat de conformité sans être déplacé de plus de 3 mètres pour respecter le prospect applicable vis-à-vis de l’emprise publique, déplacement impliquant des travaux évalués à une somme de près de 5.000.000 F CFP, outre la réalisation d’une entrée charretière inexistante ;

— Dire et juger que cette réticence dolosive et les man’uvres dolosives attachées ont été commises afin de convaincre Monsieur [B] et Madame [C] d’acquérir le lot 131 précité au prix de 36 millions de francs CFP, ces derniers ayant pourtant spécifié que la régularisation de toutes les constructions déjà réalisées et l’obtention ensuite d’un certificat de conformité des constructions existantes était un élément déterminant de leur consentement ;

— Eu égard aux fautes commises par Mr [F], condamner ce dernier à payer à Monsieur [B] et Madame [C] une somme de 5.000.000 F CFP correspondant aux travaux nécessaires pour régulariser l’emplacement du double carport/atelier et la réalisation d’une entrée charretière, respecter le permis accordé en juillet 2019 et pouvoir ainsi obtenir un certificat de conformité eu égard audit permis de construire en date du 3 juillet 2019 ;

— Condamner Monsieur [H] [F] à payer aux Consorts [N] une somme de 1.000.000 F CFP au titre du préjudice moral subi, ces derniers se trouvant propriétaires d’une construction pour partie illégale ;

— Condamner en outre Mr [F] à réparer le vice caché qui affecte la terrasse avant de la villa, dont il avait connaissance et dont il a tu l’existence aux acquéreurs, et condamner en conséquence ce dernier à payer aux requérants la somme de 951.862 F CFP à titre de reprise de la pente de ladite terrasse pour permettre l’évacuation des eaux pluviales ;

— Si par extraordinaire la Cour l’estimait nécessaire, désigner tel expert judiciaire avec pour mission habituelle de décrire les désordres subis au niveau de la terrasse avant de la villa des requérants, d’en déterminer l’origine, de préciser s’il s’agit d’un vice caché, et de préconiser les remèdes y attachés ;

— Condamner Monsieur [F] à payer aux appelants une somme de 500.000 F CFP sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie au titre de la procédure de première instance outre une somme de 500.000 F CFP au titre des frais irrépétibles d’appel, outre les entiers dépens dont le dernier PV de constat de Me [X], dont distraction au profit de la SELARL JURISCAL.

Monsieur [F] demande à la cour de :

— CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— CONDAMNER Monsieur [B] et Madame [C] à payer à Monsieur [F] la somme de 500.000 F CFP au titre de l’article 700 du Code de procédure civile de Nouvelle Calédonie ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL CABINET D’AFFAIRES CALEDONIEN avocats aux offres de droit.

Vu les conclusions responsives et récapitulatives numéro deux de M. [B] et Madame [C] du 15 mars 2024 ;

Vu les conclusions de M. [F] du 3 janvier 2024 ;

Ecrits auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, des parties.

MOTIFS

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts au titre des travaux nécessaires à la régularisation des constructions

A titre liminaire, il convient de souligner que les appelants, arguent de la commission d’un dol se fondent sur les dispositions de l’article 1116 du Code civil relatif aux vices du consentement, sans pour autant solliciter la nullité de la vente.

En réalité, il apparaît que les appelants n’ont formé qu’une action en dommages-intérêts afin de réaliser des travaux nécessaires à la régularisation des constructions, notamment le « car -port ».

Le compromis de vente du 2 avril 2019 contient la clause suivante en page 4 au chapitre 'renseignements sur la construction’ :

« le vendeur déclare qu’il a été délivré à M. [M] [V] , ancien propriétaire, un permis de construire pour la construction d’une maison d’habitation de type 4 sur pilotis, par la mairie de [Localité 4], le 1er février 2010 suivant arrêté municipal numéro 10/36/DBA dont une copie demeure annexée aux présentes.

Le vendeur précise :

— que les constructions qu’il a fait édifier ne sont conformes ni aux plans déposés à la demande de permis de construire, ni au permis de construire susvisée qui a été délivrée à M. [V] le 1er février 2010.

— Qu’il a également fait édifier un car port sans aucune autorisation administrative.

— Avoir achevé la construction de la villa au cours de l’année 2011 mais ne pas avoir déposé de déclaration d’achèvement des travaux.

Le vendeur précise avoir l’intention de régulariser cette situation à l’effet d’obtenir le certificat de conformité des constructions.

À cet effet il s’engage à effectuer toutes les démarches nécessaires afin qu’il soit délivré un permis de construire tenant compte des constructions réellement édifiées.

Par suite de cette régularisation, le vendeur s’engage à obtenir le certificat de conformité des constructions et à effectuer à ses frais exclusifs les travaux nécessaires à l’obtention dudit certificat de conformité, lequel devrait être délivré préalablement de la réitération des présentes par acte authentique, ainsi que se raidit ci-après. »

Le même compromis en indique en page 12 au chapitre des conditions suspensives particulières : « la réalisation des présente est soumise à l’obtention par le vendeur d’un permis de construire régularisant a posteriori les constructions réalisées sur le terrain » ; et en page 14 au chapitre de l’obtention d’un certificat de conformité : « la réalisation des présente est soumise à l’obtention par le vendeur du certificat de conformité des constructions suisses désignées objet du permis de construire solliciter par le vendeur … cette condition étant stipulée dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur, ce dernier pourra demander la réitération des présentes en renonçant expressément à cette condition et en faisant son affaire personnelle des conséquences de la défaillance de la condition non réalisée, sans prorogation possible de délais… en cas de non réalisation d’une seule des conditions ci-dessus mentionnées aux plus tard les 15 décembre 2019, chacune des parties reprendra son entière liberté … mais ces conditions étant stipulées dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur, ce dernier pourra néanmoins demander la réitération immédiate des présentes en renonçant expressément aux dites conditions et en faisant son affaire personnelle des conséquences de la défaillance de la condition non réalisée, sans prorogation possible de délais ».

Il est constant que les acquéreur étaient pressés de procéder à l’acquisition, notamment compte tenu de la situation professionnelle de M. [L], et qu’ils ont souhaité passer l’acte notarié avant que le problème de permis de construire ou de certificat de conformité ne soit résolu.

L’acte notarié du 2 août 2019 indique en page 16 au chapitre des renseignements sur la construction : « le vendeur déclare qu’il a été délivré à Monsieur [M] [V], ancien propriétaire, un permis de construire pour la construction d’une maison d’habitation de type F4 sur pilotis, par la Mairie de [Localité 4], le 1 er février 2010 suivant arrêté municipal numéro 10/ 36/DBA dont une copie demeure annexé aux présentes après mention.

Le vendeur précise :

— que les constructions qu’il a fait édifier ne sont conformes ni aux plans déposés à la demande de permis de construire, ni au permis de construire sus visé qui a été délivré à Monsieur [V] le 1° février 2010.

' qu’il a également fait édifier un carport, sans aucuneautorisation administrative.

' avoir achevé la construction de la villa au cours de l’année 2011 mais ne pas avoir déposé de déclaration d’achèvement des travaux.

Le vendeur précise avoir régularisé cette situation auprès de la Mairie de [Localité 4] ainsi qu’il résulte d’un permis de construire portant sur la construction d’une villa F4 + carport et atelier délivré par Monsieur le Maire de la Ville de [Localité 4], suivant arrêté municipal n°19/212/DBA en date du 03 juillet 2019, dont une copie est demeurée ci-annexée aux présentes après mention.

Le vendeur déclare en outre que le certificat de conformité est actuellement en cours d’instruction auprès des services administratifs compétents.

L’acquéreur déclare avoir parfaite connaissance de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur.

Il reconnaît avoir demandé au Notaire associé soussigné de régulariser la présente vente malgré l’absence de délivrance du certificat de conformité et renonçant par la même à la condition suspensive afférente qui avait été prévue aux termes du compromis de vente qui a été régularisé entre les parties .

Il reconnaît également qu’il a dispensé le notaire associé soussigné de constituer un séquestre à l’effet de garantir la délivrance du certificat de conformité.

De son côté le vendeur reconnaît être le seul redevable de toutes les taxes afférentes au nouveau permis de construire et à la délivrance du certificat de conformité. »

Le même acte indique en page 18 au titre des conditions suspensives particulières

« 2/ obtention d’un certificat de conformité:

La réalisation des présentes est soumise à l’obtention par le vendeur du certificat de conformité des constructions sus-désignées objets du permis de construire sollicité par le vendeur.

Le vendeur s’engage à effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention du certificat de conformité des constructions réalisées auprès des services administratifs compétents, et de fournir à l’acquereur dans un délais de deux (2) mois à compter de la délivrance du permis de construire sollicité par le vendeur.

Cette condition étant stipulée dans l’intérêt exclusif de l’acquereur, ce dernier pourra demander la réitération des présentes en renonçant expressément à cette condition et en faisant son affaire personnelle des conséquences de la défaillance de la condition non réalisée, sans prorogation possible de délais.»

L’acquéreur déclare que la condition suspensive cidessus rappelée n’est pas réalisée à ce jour mais souhaite régulariser l’acte authentique de vente en renonçant expressément à cette condition.

L’acquereur déclare avoir été averti des risques liés à l’absence de certificat de conformité et notamment :

— Qu’il ne peut être garanti que les constructions respectent les dispositions du permis de construire, et qu’il pourra être éventuellement amené à effectuer certains travaux pour obtenir ce certificat.

— Qu’en cas de destruction des biens ou droits immobiliers dont il s’agit, le droit à reconstruction à l’identique ne sera pas acquis si les biens édifiés n’étalent pas conformes à ceux initialement autorisés par le permis de construire.

En cas de demande de permis de construire sur la construction irrégulière, la situation actuelle devra être régularisée, par suite le nouveau permis devra porter sur la totalité de la construction, avec les conséquences inhérentes à un éventuel refus de ce permis de construire qui pourraient impliquer la démolition des constructions existantes. »

Les termes des deux actes sont très clairs, ne souffrent d’aucune d’aucune ambiguïté, et ne nécessitent aucune interprétation.

Il en résulte, d’une part,que M. [R] [B] et Mme [Z] [C] avaient une parfaite connaissance de la situation, si bien que l’existence d’un dol ne peut sérieusement être soutenue ; mais encore qu’ils ont déclaré vouloir passer outre l’absence de permis de construire ou de certificat de conformité et en faire leur affaire personnelle sans recours contre le vendeur, ce qui leur interdit d’engager une action contre M. [F].

De plus, il n’est nullement établi que M. [H] [F] ait « tronqué » les plans déposés auprès des services municipaux ; le plan produit au débat ne permettant pas de déterminer si la modification sur l’emplacement du carport a été, ou non, apportée par les services compétents en suite d’une déclaration erronée de ce dernier ou encore si M. [H] [F] aurait voulu faire figurer le car port à l’endroit adéquat.

Le tribunal a également justement relevé que les acheteurs ont précisé en page 4 de leurs écritures récapitulatives qu’ils avaient proposé de séquestrer une partie des fonds de la vente dans l’attente de la délivrance du certificat de conformité, les acquéreurs confirment d’une première part leur connaissance de la situation et des risques encourus, mais également que ledit certificat n’était pas déterminant.

Enfin, les acheteurs ne subissent actuellement aucun préjudice, la mairie de [Localité 4] n’ayant rien exigé de leur part depuis plus de six ans.

Les manoeuvres alléguées n’étant pas rapportées et le dol n’étant pas retenu, les demandes indemnitaires présentées sur ce fondement ne peuvent qu’être rejetées.

Le jugement doit être confirmé.

Sur la demande de paiement de dommages-intérêts euségard à l’existence de vices cachés.

Selon les dispositions des articles 1641 et 1643 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Il est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents ou dont l’acheteur a pu se convaincre.

L’acte notarié du 2 avril 2019 dispose en page 15, au itre des conditions générales de la vente : « l’acquéreur…. prendra le bien vendu dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raisons : soit de l’état des constructions, de leurs vices cachés… »

Cette clause, parfaitement valable entre particuliers, doit recevoir application, les acquéreurs n’établissant aucunement et n’invoquant pas davantage que les désordres évoqués n’étaient pas apparents et sont de nature rendre l’immeuble impropre à sa destination ou à tout le moins, d’en diminuer tellement l’usage qu’ils n’en auraient donné qu’un moindre prix s’ils en avaient été informés.

En tout état de cause, aucun vice, et encore moins un vice caché n’est clairement démontré.

C’est donc à bon droit que le tribunal a débouté les appelants de leur demande.

Le jugement sera confirmé.

Sur les autres demandes

M. [R] [B] et Mme [Z] [C] succombent et seront donc condamnés aux dépens.

Par suite, il sont redevables envers M. [F] d’une Somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui sera fixée à 350'000 Fr.CFP au titre de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

la cour, statuant publiquement et contradictoirement

CONFIRME le jugement du 6 février 2003 en toutes ses dispositions

Y ajoutant :

CONDAMNE solidairement M. [B] et Madame [C] à payer à M. [F] la somme de 350'000 Fr. CFP sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel.

Le greffier, Le président.