N° de minute : 2025/273

COUR D’APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 03 Novembre 2025

Chambre Civile

N° RG 25/00206 – N° Portalis DBWF-V-B7J-V4O

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Janvier 2025 par le Tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° :23/2715)

Saisine de la cour : 07 Juillet 2025

APPELANT

S.C.I. ISARIC,

Siège social : [Adresse 2]

Non comparante, ni représentée

INTIMÉ

Mme [V] [I]

née le 23 Mai 1994 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Fabien MARIE de la SARL FABIEN MARIE, avocat au barreau de NOUMEA

Substitué lors des débats par M^e Nicolas MILLION, avocat du même barreau

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 22 Septembre 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M. François GENICON, Président de chambre, président,

Madame Béatrice VERNHET-HEINRICH, Conseillère,

Monsieur Luc BRIAND, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de Monsieur Luc BRIAND.

Greffier lors des débats et lors de la mise à disposition : M. Petelo GOGO

03/11/2025 : Copie revêtue de la formule exécutoire – M^e MARIE ;

Expéditions – S.C.I. ISARIC (LS) ;

— Copie CA ; Copie TPI

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

— signé par M. François GENICON, président, et par M. Petelo GOGO, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

***************************************

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Par requête introductive d’instance déposée au greffe le 30 octobre 2023, Mme [C] [I] a fait appeler la SCI ISARIC devant le tribunal de première instance de Nouméa, aux fins de réduction du prix du bien immobilier qu’elle avait acquis auprès de cette SCI.

L’acte a été signifié dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie le 24 octobre 2023.

Par requête introductive d’instance déposée au greffe le 5 janvier 2024, [C] [I] a, à nouveau, fait appeler la SCI ISARIC devant ce tribunal, aux mêmes fins. L’acte a été signifié à domicile le 4 janvier 2024.

[C] [I] demandait au tribunal, pour l’essentiel, de condamner la SCI ISARIC à lui payer les sommes suivantes :

—  4 257 684 francs CFP en réduction du prix de vente du bien immobilier

—  582 067 francs CFP en remboursement des droits notariés trop versés,

— le montant des charges de copropriété trop versées depuis le 5 avril 2023, jusqu’au prononcé de la décision à intervenir,

—  63 000 francs CFP en remboursement de I’impôt foncier,

—  400 000 francs CFP au titre de son préjudice moral,

Ainsi que de :

— condamner la SCI ISARIC à supporter les frais notariés et débours subséquents à la modification du règlement de copropriété relatif aux tantièmes afférents au lot 53 de la résidence « [Adresse 3] »,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner la SCI ISARIC à lui payer la somme de 600 000 francs CFP au titre de I’article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du géomètre expert [J] [T], avec application de l’article 699 du même code.

La SCI ISARIC n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Le juge de la mise en état a constaté le 16 mai 2024 que la demanderesse avait attrait la SCI ISARIC devant la juridiction dans les mêmes termes à deux reprises, de sorte qu’il convenait d’ordonner la jonction des deux procédures. La clôture de la mise en état était également ordonnée par la même décision.

Par jugement du 13 janvier 2025, le tribunal a condamné la SCI ISARIC à payer à Mme [I] la somme de 4 257 684 francs CFP.

La SCI ISARIC a formé un appel contre ce jugement le 21 février suivant.

Par courrier du 26 juin 2025, Mme [I] a demandé à la cour de juger l’affaire sur les éléments de première instance, en application de l’article 904 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie

Par ordonnance du 2 juillet 2025, le conseiller de la mise en état a ordonné la radiation de l’affaire et son retrait du rang des affaires en cours, au motif que l’appelante n’avait pas déposé son mémoire ampliatif dans le délai prévu par l’article 904 précité.

Par ordonnance du 10 juillet suivant, le conseiller de la mise en état a ordonné la réinscription de l’affaire et clôturé les débats.

SUR CE :

Aux termes de l’article 904 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie : « L’appelant doit, dans les trois mois de la requête d’appel, déposer au greffe son mémoire ampliatif, à moins qu’il ne lui ait été imparti un délai plus court par le premier président ou son délégué après audition des parties. / Ce délai est de un mois en cas d’appel d’une ordonnance de référé. / À défaut, l’affaire est radiée du rôle par une décision non susceptible de recours dont une copie est envoyée à l’appelant par lettre simple adressée à son domicile déclaré. Cette radiation prive l’appel de tout effet suspensif, hors les cas où l’exécution provisoire est interdite par la loi. / L’affaire est rétablie soit sur justification du dépôt des conclusions de l’appelant, l’appel restant privé de tout effet suspensif, soit sur l’initiative de l’intimé qui peut demander que la clôture soit ordonnée et l’affaire renvoyée à l’audience pour être jugée au vu des conclusions de première instance. / Les délais impartis par les alinéas 1 et 2 du présent article pour déposer le mémoire ampliatif peuvent être prorogés dans le cas où l’avocat a été désigné au titre de l’aide judiciaire ou constitué par un appelant à qui l’aide judiciaire a été refusée. »

Sur la demande principale :

Aux termes de l’article 1617 du code civil applicable en Nouvelle-Calédonie : « Si la vente d’un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l’acquéreur, s’il l’exige, la quantité indiquée au contrat ; / Et si la chose ne lui est pas possible, ou si l’acquéreur ne l’exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix. »

Aux termes de l’article 1619 du même code : « Dans tous les autres cas, / Soit que la vente soit faite d’un corps certain et limité, / Soit qu’elle ait pour objet des fonds distincts et séparés, / Soit qu’elle commence par la mesure, ou par la désignation de l’objet vendu suivie de la mesure, / L’expression de cette mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix, en faveur du vendeur, pour l’excédent de mesure, ni en faveur de l’acquéreur, à aucune diminution du prix pour moindre mesure, qu’autant que la différence de la mesure réelle à celle exprimée au contrat est d’un vingtième en plus ou en moins, eu égard à la valeur de la totalité des objets vendus, s’il n’y a stipulation contraire. »

En l’espèce, la vente n’a pas été réalisée à raison de « tant la mesure », de sorte que les dispositions applicables sont celles de l’article 1619 précité.

L’acte de vente du 13 janvier 2023 stipule que l’ensemble immobilier objet de la vente présente, pour sa partie privative, une surface de 104,50 mètres carrés calculés en application de loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, dite « loi Carrez », pour le lot 53.

Or, selon un certificat de mesurage de superficie privative du 7 juillet 2023, la superficie privative de l’appartement n°8 correspondant au même lot 53 est évaluée à 76,34 mètres carrés selon les critères fixés par la loi « Carrez ».

Il existe ainsi une différence de superficie de 26,95%, supérieure au vingtième prévu par la loi précitée.

Le contrat de vente précise que l’action en révision de prix ne concerne que la propre valeur du lot concerné. Aux termes de l’acte de vente, le prix de l’appartement, ou lot 53, a été fixé à 15 800 000 francs CFP. ll s’ensuit que le prix de vente peut être réduit de 26,95 %, soit d’un montant de 4 258 100 francs CFP. La demanderesse est donc fondée à demander la somme de 4 257 684 francs CFP. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Par ailleurs, la demanderesse sollicite sur le même fondement un remboursement de droits notariés, de charges de copropriété, d’impôt foncier et l’allocation d’un préjudice moral.

Le montant des « droits notariés » étant strictement proportionnel à la superficie du bien en cause en Nouvelle-Calédonie, la cour est en mesure d’évaluer le préjudice de Mme [I] à la somme de 63 000 francs CFP, qu’elle est fondée à réclamer.

L’intimée ne justifie en revanche pas du mode de calcul et de répartition des charges au sein de la copropriété en cause, ni du détail du mode de calcul de ses impôts fonciers, de sorte que ses demandes doivent être rejetées.

En revanche, il est établi par les documents produits aux débats qu’elle a subi un préjudice moral du fait de l’achat d’un bien d’une superficie largement inférieure à celle qu’elle-même, acheteuse profane, pensait acquérir. Il sera fait une juste évaluation de ce préjudice en lui accordant une somme de 300 000 francs à ce titre.

Sur les autres demandes :

La SCI ISARIC, qui succombe, assumera la charge des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a rejeté les demandes de Mme [I] relatives aux frais notariés et au préjudice moral et, statuant de nouveau de ces chefs,

CONDAMNE la SCI ISARIC à payer à Mme [C] [I] la somme de 363 000 francs CFP ;

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus ;

CONDAMNE la SCI ISARIC aux dépens d’appel.

Le greffier, Le président.