N° de minute : 2025/204

COUR D’APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 04 septembre 2025

Chambre Civile

N° RG 19/00067 – N° Portalis DBWF-V-B7D-PXZ

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Décembre 2018 par le Tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° :18/2268)

Saisine de la cour : 18 Janvier 2019

APPELANT

Société LA SCI GALOME,

Siège social : [Adresse 10] – [Localité 12]

Représentée par M^e Vanessa ZAOUCHE de la SARL ZAOUCHE RANSON, avocat au barreau de NOUMEA

INTIMÉS

Mme [N] [J]

née le 08 Décembre 1973 à [Localité 12],

demeurant [Adresse 16] – [Localité 12]

Représentée par M^e Frédéric DE GRESLAN de la SELARL SOCIETE D’AVOCAT DE GRESLAN-LENTIGNAC, avocat au barreau de NOUMEA

M. [M] [J]

né le 24 Juillet 1948 à ISERE,

demeurant [Adresse 5] – [Localité 12]

Représenté par M^e Frédéric DE GRESLAN de la SELARL SOCIETE D’AVOCAT DE GRESLAN-LENTIGNAC, avocat au barreau de NOUMEA

M. [V] [Z]

né le 06 Septembre 1962 à [Localité 14],

demeurant [Adresse 15] – [Localité 13]

04/09/2025 : Copie revêtue de la formule exécutoire – M^e ZAOUCHE ; M^e DE GRESLAN ;

Expéditions – M. [Z] (LS) ;

— Copie CA ; Copie TPI

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 Novembre 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

M. François GENICON, Président de chambre, président,

M^me Marie-Claude XIVECAS, Conseiller,

M^me Zouaouïa MAGHERBI, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M^me Marie-Claude XIVECAS.

Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO

Greffier lors de la mise à disposition : M. Petelo GOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour le 16/01/2025 date à laquelle le délibéré a été prorogé au 24/02/2025, puis au 24/03/2025, puis au 05/05/2025, puis au 05/06/2025, puis au 26/06/2025, puis au 17/07/2025 puis au 18/08/2025, puis au 04/09/2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

— signé par M. François GENICON, président, et par M. Petelo GOGO, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

***************************************

PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE

Par acte reçu le 17 avril 2018 par Me [L], notaire associé à Nouméa, la société Le Nickel a vendu à la SCI Galomé une parcelle de terrain nue sise à [Localité 13], lot n° 105 de la section [Adresse 15], d’une superficie de 9 ha 75 a, dont le numéro d’inventaire cadastral est [Cadastre 11]-[Cadastre 3], bordée à l’est et au sud par la rive droite de la rivière [Adresse 15].

Dans le titre VI de l’acte, le notaire instrumentaire, après avoir rappelé le contenu de l’acte du 18 février 1929 par lequel la Société minière et métallurgique de l’Océanie avait acquis la parcelle, a précisé :

« L’Acquéreur peut ainsi matériellement accéder à l’immeuble vendu en empruntant ladite servitude existant sur le lot 33 limitrophe de la voie publique, ainsi que les lots 34 et 16 sans toutefois être le bénéficiaire direct de ladite servitude.

L’Acquéreur déclare vouloir faire son affaire personnelle en vue de conforter ces servitudes à son profit et prendra l’attache des propriétaires voisins, après la signature des présentes. »

Selon assignations à jour fixe délivrées les 18 et 20 juillet 2018, la SCI Galomé a attrait M. [J] et Mme [J], en leur qualité d’usufruitier et de nu-propriétaire du lot n° 16, et M. [Z], propriétaire du lot n° 33, devant le tribunal de première instance de Nouméa en revendiquant une servitude de passage sur leurs fonds pour cause d’enclave du lot n° 105.

Les défendeurs ont contesté l’état d’enclave allégué en affirmant que l’accès à la parcelle litigieuse se faisait depuis les fonds se trouvant sur la rive gauche de la rivière.

Selon jugement du 17 décembre 2018, la juridiction saisie, retenant que la preuve de l’état d’enclave n’était pas rapportée dès lors que la demanderesse disposait d’un accès à la voie publique en traversant la rivière puis en empruntant un chemin jusqu’à la voie publique en traversant les lots n° 52 et 73, a :

— débouté la SCI Galomé de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la SCI Galomé à payer à M. [J] et à Mme [J] la somme de 230.000 FCFP et à M. [Z] la somme de 230.000 FCFP sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Galomé aux dépens.

PROCÉDURE D’APPEL

Par requête déposée le 18 janvier 2019, la SCI Galomé a interjeté appel de cette décision. Depuis, la SCI Galomé a pris la forme d’une société civile agricole.

Aux termes de ses conclusions transmises le 3 janvier 2021, la SCI Galomé demandait à la cour de :

— infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

— reconnaître l’existence d’une servitude de passage existant sur les lots 16 et 33 section [Adresse 15] au bénéfice du lot 105 de la section [Adresse 15], anciennement dénommé lot n° 51 Pie de la section [Localité 13] ;

subsidiairement,

— constater que le lot 105 de la section [Adresse 15], anciennement dénommé lot n° 51 Pie de la section [Localité 13], ne bénéficie pas d’une issue suffisante sur la voie publique ;

— constater l’état d’enclave du lot [Cadastre 1] de la section [Adresse 15], anciennement dénommé lot n° 51 Pie de la section [Localité 13] ;

— dire et juger qu’une servitude légale de passage au profit du lot 105 de la section [Adresse 15] doit être consentie par le lot 33 section [Adresse 15], en raison de son état d’enclave ;

— dire et juger qu’une servitude légale de passage au profit du lot 105 de la section [Adresse 15] doit être consentie par le lot 16 section [Adresse 15], en raison de son état d’enclave ;

en tout état de cause,

— dire et juger que la servitude de passage concerne l’accès mais aussi les réseaux ;

— dire et juger que les modalités d’exercice de la servitude légale de passage consentie sur le lot 16 section [Adresse 15] sont contractuellement fixées par l’acte du 18 février 1929 ;

— dire et juger que le tracé de la servitude de passage dont bénéficie le lot 105 sur le lot 33 devra suivre le même tracé que la servitude d’accès dont bénéficie le lot 16 sur le lot 33 ;

— dire et juger que le tracé de la servitude de passage dont bénéficie le lot 105 sur le lot 16 devra suivre la voie d’accès créée sur le lot 16, traversant le lot depuis le lot 33 jusqu’au lot 105 (anciennement 51 Pie) telle que matérialisée sur les plans cadastraux ;

— condamner M. et Mme [J] et M. [Z] à laisser libre le passage sur la servitude et ce dans les 15 jours de la signification de l’arrêt à intervenir, sous peine d’astreinte de 50.000 FCFP par jour de retard et par infraction, à laquelle ils seront tenus solidairement ;

— subsidiairement si la cour n’était pas en mesure sur pièces d’appréhender de manière précise la situation géographique des lieux, la praticabilité de la rivière [Adresse 15] l’emplacement du lot n°105 dans son environnement, son enclavement ou tout autre élément, ordonner avant dire droit un transport sur les lieux ;

— à titre infiniment subsidiairement, si la cour n’était pas en mesure sur pièces d’appréhender de manière précise la situation géographique des lieux, la praticabilité de la rivière [Adresse 15], l’emplacement du lot n° 105 dans son environnement, son enclavement ou tout autre élément, et ne faisait pas droit à la demande de transport sur les lieux, ordonner avant dire droit une expertise judiciaire ;

— dire et juger que la décision à intervenir sera publiée au service de la publicité foncière à la diligence de la SCI Galomé ;

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions des défendeurs ;

— condamner solidairement M. et Mme [J] à payer à la SCI Galomé la somme de 200.000 FCFP au titre des frais irrépétibles de première instance et 450.000 FCFP au titre des frais irrépétibles d’appel, au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M. et Mme [J] aux dépens, tant de première instance que d’appel, dont distraction au profit de la selarl Zaouche Ranson.

Selon conclusions transmises le 1er octobre 2020, M. [J] et Mme [J] priaient la cour de :

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

— débouter la SCI Galomé de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la SCI Galomé à payer aux consorts [J] la somme de 600.000 FCFP au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI Galomé aux entiers dépens.

La requête d’appel et le mémoire ampliatif de l’appelante ont été signifiés le 4 février 2020 à M. [Z] (acte remis à personne).

Par arrêt mixte du 08/04/2021, la cour a infirmé le jugement entrepris et statuant à nouveau, a :

Constaté l’état d’enclave de la parcelle n° [Cadastre 1] dont est propriétaire la SCI Galomé ;

Institué au profit de la parcelle n° [Cadastre 1] un droit de passage sur les parcelles n° [Cadastre 4] et [Cadastre 7] pour piétons et véhicules automobiles d’un PTAC inférieur à 3500 kg à partir du CR [Cadastre 8] ;

Avant dire droit sur la fixation de l’assiette de la servitude, ordonnée une expertise ;

Commis pour y procéder Mme [K], [Adresse 9], [Localité 12], avec mission de :

— prendre connaissance du dossier ;

— entendre les parties et leurs conseils et tous sachant qu’elle estimera utile après convocation dans les formes légales ;

— se faire communiquer tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— se rendre sur la parcelle n° [Cadastre 1], à [Localité 13], section [Adresse 15] ;

— décrire les lieux dans leur état actuel et en dresser le plan ;

— délimiter un passage le plus court, le moins dommageable et suffisant pour permettre l’accès à la parcelle n° [Cadastre 1] à partir du CR [Cadastre 8] ;

— rechercher si ce passage cause un dommage aux propriétaires des fonds traversés et dans l’affirmative, évaluer ce dommage ;

— avant de déposer son rapport définitif, faire connaître aux parties ses premières conclusions, recueillir leurs observations dans le délai qu’elle fixera et y répondre dans son rapport définitif ;

Réservé les dépens.

L’expert a déposé son rapport le 30/03/2022. Il propose 3 tracés.

Tracé 1 constitué des tronçons A, B et C. Il s’agit de suivre une piste déjà existante sur la parcelle n°[Cadastre 4] facile d’accès. Pour le tronçon A la piste est stabilisée et l’expert dit qu’il y a peu de travaux à prévoir sauf à protéger les traversées AEP et réseau d’irrigation. Un portail sera éventuellement à prévoir à l’entrée de la propriété [J].

Tronçons B et C : piste enherbée existante à stabiliser pour une utilisation plus fréquente. La piste passe en contrebas de l’habitation [J] à environ 30 m.

Tracé 2 : constitué des tronçons A, B, D et E . Le tronçon D est à créer. Il nécessitera des travaux de terrassements au travers d’une zone de terrasses existantes mais non plantées avec enrochements et apport et compactage de 110 m3 de schiste. Ces travaux sont estimés à 1 571 980 Fcfp. Le tronçon E est constitué d’une plate-forme enherbée déjà existante permettant un passage en partie basse pour les besoins du verger. Elle devra faire l’objet de travaux de rechargement, localement, élargissement et stabilisation. Il faudra prévoir la gestion de 2 fils d’eau traversant le tracé.

Tracé 3 : tronçons A , partie du tronçon B puis tronçon F. A partir du tronçon B, le tracé n°3 traverse sur environ 30 m un verger de manguiers pour rejoindre le bas de la propriété [J] évitant au maximum de scinder l’exploitation en 2 parties. Le projet de tronçon F trace à travers le verger en conservant au maximum les manguiers pour rejoindre une terrasse existante pour ensuite rejoindre une piste en partie basse du terrain. La création de la piste nécessite peu de terrassements mais une stabilisation, la suppression de 2 manguiers, de 3 cocotiers et l’élagage d’un moins 5 manguiers et d’un banian. Le projet suit ensuite la piste existante longeant des cocotiers et la rivière Couvelée. L’expert relève que l’emprise est de 4 m et que son augmentation entraînerait des travaux importants de terrassement. Séparée du reste de la propriété par un talus abrupt l’usage de cette piste représenterait une gêne minimale pour la propriété [J]. Le tronçon F rejoint ensuite le tronçon E déjà examiné.

L’expert, préconise le choix du tracé n°2 soulignant qu’il s’agit du tracé le plus court : 525m contre 578 pour le n°1 et 681 pour le n°2. L’emprise pourra être de 5 m sur toute la servitude permettant l’implantation des réseaux éventuels sur le bas-côté.

Venant en lecture de rapport, la SCI GALOME demande à la Cour de :

— dire et juger que la servitude de passage dont bénéficie le lot 105 sur le lot 33 devra suivre le même tracé que la servitude d’accès dont bénéficie le lot 16 sur le lot 33 matérialisé selon les plans établis par l’expert judiciaire Mme [K] ;

— dire et juger que la servitude de passage dont bénéficie le lot 105 sur le lot 16 devra suivre le tracé n°3 selon les plans établis par l’expert judiciaire Mme [K]

— dire et juger que la servitude de passage concerne l’accès mais aussi les réseaux ;

— condamner M [M] et [N] [J] et M. [V] [Z] à laisser libre le passage sur la servitude et ce, dans les 15 jours de la signification de l’arrêt à intervenir sous peine d’une astreinte de 50 000 Fcfp par jour de retard et infractions à laquelle ils seront tenus solidairement ;

— rejeter toute demande financière formulée par les consorts [J] et à défaut la réduire à de plus justes proportions ;

— rejeter toute demande de condamnation à la réalisation de travaux et à la pose de clôtures et portail ;

— rejeter toute demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

— dire et juger que la décision à intervenir sera publiée au service de la publicité foncière.

Subsidiairement, si une quelconque indemnité devait être fixée à la charge de la SCI GALOME dire que la servitude de passage sera effective dès le paiement de la somme fixée par la cour aux consorts [J] ;

Condamner M [M] et [N] [J] à payer à la SCI GALOME une somme de 10 000 000 Fcfp à titre de dommages et intérêts et ordonner la compensation éventuelle ainsi qu’une somme de 200 000 Fcfp au titre des frais irrépétibles de 1ère instance et 600 000 Fcfp en cause d’appel.

Par conclusions en réponse, M [M] et [N] [J] sollicitent de :

A titre principal : constater l’existence d’un chemin d’exploitation depuis le CR[Cadastre 6] aboutissant au lot 105 et rendant inutile la création d’une servitude de passage depuis le lot 16 et en conséquence débouter la SCI GALOME de ses demandes ;

Subsidiairement,

— condamner la SCI GALOME à payer aux consorts [M] et [N] [J], la somme de 11 431 0002 Fcfp au titre de l’indemnisation de l’emprise et de la moins-value de leur bien consécutive à la réalisation de la servitude de passage ;

— condamner la SCI GALOME à payer à chacun des consorts [J] la somme de 5 millions au titre de leur préjudice moral ;

— Ordonner que les travaux soient réalisés suivant le tracé n°2 et selon les préconisations de l’expert avec la pose de barrières le long de la servitude et de portails de séparation et ordonner que les travaux soient réalisés à partir du lot 105 vers le lot 16 ;

— débouter la SCI GALOME de toutes ses demandes et la condamner à payer à M. [M] et [N] [J], la somme de 1 million de francs sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le chemin d’exploitation

M. [M] et [N] [J] soutiennent encore que le lot 105 n’est pas enclavé parce qu’il existerait un chemin d’exploitation desservant le lot 105 en permettant d’accéder à la voie publique, l’accès se faisant depuis la rive opposée en traversant la rivière [Adresse 15].

Dès lors que la question de l’état d’enclave a été tranchée par la cour dans son arrêt du 08/04/2021, les consorts [J] sont irrecevables à revenir sur ce point de litige. En effet, la juridiction qui s’est prononcée par un arrêt mixte a institué un droit de passage sur les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 7] au profit de la parcelle [Cadastre 1] dont seul le tracé a fait l’objet d’une mesure d’expertise afin que soit déterminée l’assiette de la servitude. Le dispositif jugeant que le lot 105 est enclavé et qu’il bénéficiera d’un droit de passer sur les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 7] est revêtu de l’autorité de la chose jugée, il interdit aux parties de voir trancher à nouveau ce point de litige.

Sur le choix du tracé de la servitude

M. [M] et [N] [J] entendent opter pour le tracé n°2 acceptant le fait de voir scinder leur terrain en 2. Ils s’opposent au tracé n°3 reconnaissant que même s’il est le moins dommageable pour l’unité de la propriété, il passe en revanche à 20 m sur 3 côtés de la villa du gardien située à l’entrée de la propriété avec toutes les nuisances qui s’en suivent outre le fait qu’il nécessiterait de couper 7 manguiers en rapport, 1 banian et 3 cocotiers.

La SCI GALOME privilégie le tracé n°3 considérant qu’il est le moins dommageable pour la propriété puisqu’il oblique vers le bas du terrain, même s’il s’agit du chemin de servitude le plus long. Elle fait remarquer que la piste est déjà quasiment existante et qu’il suffira de la conforter pour supporter un plus grand nombre de passages et que financièrement, le tracé 2 voulu par les consorts [J] est très onéreux et qu’il n’est choisi par les intimés que pour la contraindre à renoncer à son droit. Elle objecte que contrairement aux nuisances qui seraient causées à la maison du gardien, ce tracé a été spécifiquement étudié par l’expert pour remédier aux inconvénients liés à la proximité et ce, en remplacement du tracé n° [Cadastre 8] initialement prévu qui passait très proche ( 2 m) de cette maison.

Sur quoi,

Il ressort de l’expertise que le tracé 3 est le moins dommageable si l’on entend conserver l’unité de la propriété puisque la piste oblique vers le bas de la parcelle pour suivre une piste enherbée déjà existante puis le cours de la rivière. Le tracé n°2 est quant à lui le plus court. Il traverse le milieu de la parcelle et sera le plus onéreux à délimiter puisqu’il faudra créer le tronçon D qui se situe sur un dénivelé obligeant à de lourds travaux de terrassement. Toutefois malgré ces inconvénients, l’expert préconise le tracé n° 2 et la cour reprend les arguments de Mme [K].

D’une part, il s’agit du trajet le plus court. Il permet une largeur de passage de 5 m qui pourra être maintenue tout au long de la servitude, ce qui permet d’implanter les éventuels réseaux sur le bas-côté de la zone de roulement. A l’inverse le tracé n°3 ne pourra avoir qu’une largeur de 4 m et même si le PUD ne prévoit pas une largeur minimum requise s’agissant de servitudes privées (renseignements pris par l’expert auprès des services municipaux), la largeur de 4 m parait, dit Mme [K], peu adaptée, obligeant sur une telle longueur à protéger les réseaux enterrés. Mme [K] n’exclut pas que les services compétents d’urbanisme estiment que cette largeur soit insuffisante lors d’une demande de permis de construire. En outre, le tracé n°3 présente un risque d’inondabilité, ce tracé se situant sur une zone présentant des risques hydro géomorphologiques et devra nécessiter l’élagage de 7 manguiers et la suppression de 2 manguiers, 1 banian et 3 cocotiers.

Par ailleurs, ce tracé n°3 est proche de la villa du gardien laquelle, implantée à l’entrée de la propriété, supporte le passage de la servitude existante sur son flanc gauche et devra endurer encore un passage cette fois du côté droit si le tracé n°3 est choisi. Enfin et surtout, (page 50 du rapport) l’expert considère que cette faible largeur de 4 m pourrait être insuffisante pour désenclaver durablement la parcelle [Cadastre 1].

Compte tenu des inconvénients qu’offre le tracé 3 au fonds servant, les inconvénients essentiellement financiers (puisque les propriétaires acceptent le morcellement du bien) incomberont aux fonds dominant. Par conséquent, le tracé n°2 sera retenu tel que préconisé par l’expert.

Sur les travaux à réaliser

En page de son rapport, l’expert a préconisé les divers travaux que nécessitera le tracé n°2.

— La traversée du cours d’eau domanial. Il conviendrait de faire vérifier la charge acceptable pour cet ouvrage ancien, auprès du LBTP par exemple, notamment pour dimensionner les engins utiles à la création de la piste.

— Réalisation de la piste sur le tronçon D, chiffré à 1 571 980 F, selon le devis produit par M [M] et [N] [J] ;

— Confortement de la bande roulante des tronçons B et E, traversée de deux lignes de plus grande pente recueillant les eaux de pluie traversant le tronçon E.

Sur les réseaux

La servitude de passage concernera l’accès mais aussi les réseaux. Le tracé n°2 permettant l’implantation éventuelle de réseaux, l’expert recommande :

— Sur la parcelle [Cadastre 7], installation éventuelle d’adduction d’eau potable enterrée le long de la piste existante (à l’Ouest de la piste sur 159 m env. + réseau aérien pour l’électricité (pose sur supports existant sur les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 7] à vérifier).

— Sur la parcelle [Cadastre 4], installation éventuelle d’adduction d’eau potable enterrée le long de la servitude + éventuellement électrique. Une attention particulière devra être portée aux croisements avec les réseaux existants alimentant les logements de la propriété, comme les réseaux d’irrigation de l’exploitation. Il appartiendra aux parties de convenir des modalités des travaux du tracé de la servitude et d’implantation des divers réseaux.

Sur le passage des engins pour créer le tronçon D

Les consorts [J] souhaitent que les engins de terrassements et camions devant réaliser la piste accèdent à partir de [Adresse 15], en traversant la parcelle [Cadastre 1] depuis le gué existant, pour pénétrer ensuite sur leur terrain. Ils craignent en effet que leurs pistes en herbe existante ne soient endommagées, tout comme leur système d’irrigation. De même ils souhaitent éviter que des engins lourds empruntent d’ouvrage ancien traversent le ruisseau à l’entrée de leur propriété. La SCI oppose que l’accès par [Adresse 15] n’est pas possible. L’expert partage les craintes de M. [M] et [N] [J] en l’absence de contrôle de cet ouvrage.

La SCI GALOME ne disposant pas d’accès du côté de la rivière sauf en 4X4 et par temps sec, les engins de terrassement devront nécessairement passer par l’entrée de la propriété [J] en empruntant le pont traversant le gué. La cour admet ce passage mais sous la condition que l’ouvrage fasse l’objet d’une étude préalable concernant la stabilité de cet ouvrage. Plus généralement, il y a lieu conformément aux préconisations de l’expert (p29) de subordonner la réalisation de l’ensemble travaux à une étude visant à contrôler la stabilité des terrains supports des travaux.

Sur les conséquences juridiques de la servitude

Le dispositif d’ouverture du portail existant à l’extrémité du CR[Cadastre 8] devra être acquis par le propriétaire de la parcelle [Cadastre 1].

Le dispositif d’ouverture du portail de la propriété [J] (actuellement portail à bétail) devra être partagé.

Aucune des parties ne le demande mais il serait utile de prévoir la rédaction d’une convention réglant les modalités d’entretien et de réparation des servitudes.

Sur les indemnisations

L’article 682 du code civil dispose que : Tout propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

M. [M] [J] et Mme [N] [J] demandent l’indemnisation de la moins-value que la servitude de passage apportera à leur propriété et l’indemnisation de la perte de l’usage exclusif des terrains d’emprise de la servitude. A ce titre, ils sollicitent les sommes respectives de 10. 551 500 Fcfp et de 879 502 Fcfp, évaluations proposées par l’expert en fonction du tracé n°2.

La SCI GALOME s’oppose à toute indemnisation en soutenant que l’acte d’acquisition en date du 18/02/1929 du lot 105 (anciennement 51 Pie côté est) par la société SOMINEO, aux consorts [E] instaurait une servitude légale de passage en raison de l’état d’enclave d’un des deux lots issus de la division des lots 51 Pie côté est et 51 Pie côté ouest (aujourd’hui lot 16) appartenant aux époux [E], ladite servitude étant octroyée sans aucune indemnité. La SCI GALOME soutient que l’acte prévoyait que le droit d’occupation comportait droit de passage sans aucune restriction rédigée comme suit : servitudes : à ce sujet M et Mme [E] déclarent créer par les présentes au profit de l’immeuble présentement vendu, sur le fonds qui reste leur propriété soit la partie ouest et à titre de servitude un droit d’occupation des terrains nécessaires à la construction d’une route et d’une voie ferrée sur la partie droite de la rivière Couvelée, ledit droit d’occupation comportant droit de passage sans aucune restriction et sans aucune indemnité . >>

Il ne peut être juridiquement soutenu une chose et son contraire. La SCI GALOME n’a jamais fondé sa demande de passage sur le fonds voisin sur l’existence d’un titre portant servitude conventionnelle de passage mais bien sur l’absence d’accès caractérisant l’état d’enclave de la parcelle lui conférant la reconnaissance d’un droit de passage reconnu par la loi. La SCI GALOME est par conséquent mal fondée à prétendre échapper à l’indemnisation prévue par l’article 682 du code civil en se fondant sur un titre notarié dont elle ne s’est jamais prévalue jusqu’alors.

* Sur la perte de valeur du bien

La propriété [J] est une propriété de plus de 12 hectares parfaitement entretenue et bien aménagée située à l’extrémité d’une voie privée sans issue estimée, bâtiments inclus, à la somme de 138 515 000 Fcfp. L’expert compte tenu de la rareté de ce bien sur le marché et de son caractère exceptionnel (vergers de letchis et de manguiers anciens réseaux d’irrigation gravitaire et de 3 bassins, plantation d’essences endémiques et de haute valeur paysagère, réalisation de nombreuses terrasses à potentiel agricole..) a valorisé les zones de terrains impactées par la servitude à la somme de 105 515 000 Fcfp.

Compte tenu du tracé n°2 retenu par la cour, la moins-value est estimée à 10% par l’expert soit la somme de 10 551 500 Fcfp. Cette indemnité compensera la perte de la valeur consécutive à la perte de prestige du bien ainsi scindé par le droit de passage, la perte d’intimité, le morcellement de la propriété et la nuisance sonore et de vue générée par le passage des utilisateurs de l’accès et enfin la nuisance due à la mise en place d’un éventuel dispositif de sécurisations du verger (portail et clôture). Cette somme sera allouée aux consorts [J] de ce chef.

* Sur la perte de l’usage exclusif des terrains d’emprise.

Elle est proportionnelle à la superficie des servitudes constituées. L’indemnité a été calculée à la somme de 879 502 Fcfp pour le tracé 2. Cette somme sera allouée à M. [M] et [N] [J].

Il y a lieu de subordonner le paiement de cette indemnité à la réalisation des travaux de confortement et de stabilisation de la piste ainsi que de la création du tronçon D selon les préconisations de l’expert.

Sur la pose et réalisation de clôture et portail

M. [M] [J] et Mme [N] [J] font valoir qu’ils exploitent un verger comportant une centaine d’arbres fruitiers et souhaitent être autorisés à protéger leur bien du passage des étrangers par une clôture isolant la piste du reste de la propriété tout le long de la servitude.

La SCI GALOME s’y oppose considérant que la réalisation de la clôture n’est pas nécessaire, qu’au surplus, le coût en est exorbitant ne visant qu’à la décourager, que la quasi propriété n’est pas clôturée extérieurement et qu’enfin, M [M] et [N] [J] ne produisent aucun élément permettant de situer l’emplacement des portails et leur intérêt.

La clôture telle que voulue par les consorts [J] (en panneau rigide et en treillis soudés sur 1,70 m de hauteur avec 3 portails coulissants motorisés pour un prix de 16 550 000 Fcfp selon devis produit ) particulièrement onéreuse n’est pas adaptée à un environnement agricole selon l’expert. Surtout, les intimés ne contestent pas les écritures adverses qui affirment que le reste de leur propriété en partie extérieure n’est pas clôturée seulement 8 % l’est et par de simples barbelés. En l’état d’une demande peu explicite et d’un coût particulièrement élevé eu égard à l’enjeu du litige, M. [M] et [N] [J] seront déboutés de leur demande.

Sur les dommages et intérêts

M. [M] [J] et Mme [N] [J] demandent une somme de 5 millions à chacun, considérant que le morcellement en 2 de leur propriété familiale transmise de génération en générations génère un préjudice moral considérable. Ils ajoutent qu’ils subissent le choix de la SCI GALOME d’acquérir en toute connaissance de cause un terrain enclavé.

Le préjudice allégué par M [M] et [N] [J] est déjà inclus dans l’indemnité qui leur est allouée au titre de la perte de valeur de la propriété. Ils ne démontrent pas l’existence d’un préjudice purement moral justifiant une indemnisation supplémentaire.

A titre reconventionnel, la SCI GALOME sollicite des dommages et intérêts d’un montant de 10 millions pour perte d’une chance d’exploiter depuis 5 ans. Elle fait valoir qu’elle a acquis son terrain depuis 5 ans et que depuis, elle est empêchée par les consorts [J] d’accéder à sa parcelle qu’elle ne peut donc exploiter. Elle précise qu’elle a pour projet de planter 210 plants de manguiers dont l’exploitation sur 5 ans aurait pu lui rapporter un bénéfice de 15 millions. Que l’absence de conciliation de M [M] et [N] [J], qui font des demandes financières exorbitantes et s’opposent à toute proposition amiable, a retardé, retarde encore et retardera dans l’avenir toute exploitation effective. Elle estime que la perte de chance d’exploitation sur 5 ans peut être évaluée à 10 millions

M. [M] et [N] [J] répliquent que bien loin de vouloir exploiter leur parcelle, la SCI GALOME a entendu réaliser une opération immobilière fructueuse en acquérant à vil prix un terrain pour le revendre, avec une plus-value substantielle, une fois désenclavé.

La SCI GALOME a fait choix d’acquérir en toute connaissance une parcelle enclavée dont elle a déclaré faire son affaire. Elle ne pouvait ignorer, ce faisant, qu’elle aurait des démarches à entreprendre auprès des propriétaires voisins afin de solliciter un droit de passage et qu’en cas d’échec de tentative amiable, elle devrait engager une action judiciaire avec tous les aléas qu’une telle action comporte. Elle ne peut donc reprocher aux consorts [J] d’avoir défendu leurs intérêts et, dès lors qu’il n’est pas démontré, que M [M] et [N] [J] ont malicieusement entravé le droit de leur adversaire à obtenir un droit de passage et au demeurant le 1ère juge leur a donné raison en refusant le dit droit, l’octroi de dommages et intérêts ne se justifie pas en l’absence de lien de causalité entre la faute allégué et le préjudice prétendu.

Sur la publicité foncière

Il sera fait droit à la demande de voir publier le dispositif de l’arrêt en ce qu’il crée une servitude de passage Les parties seront autorisées à le faire à leurs frais partagés.

Sur l’article 700

La SCI GALOME voyant reconnaître le bien fondée de sa demande en appel, elle est fondée à solliciter l’application de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais non répétibles de 1ère instance et d’appel. Néanmoins, la nature du litige commande en équité de la débouter de ce chef.

Sur les dépens de l’appel

M. [M] [J] et Mme [N] [J] succombant en cause d’appel supporteront les dépens de 1ère instance et d’appel, en ce non compris les frais d’expertise. La mesure d’investigation étant faite dans l’intérêt de la SCI GALOME , elle en supportera seule le coût.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

Rappelle que la cour a institué au profit de la parcelle n° [Cadastre 1] un droit de passage sur les parcelles n° [Cadastre 4] et [Cadastre 7] pour piétons et véhicules automobiles d’un PTAC inférieur à 3500 kg à partir du CR [Cadastre 8] ;

Dit que la servitude de passage dont bénéficie le lot 105 sur les lots 33 (appartenant à M. [Z]) et lot 16 (appartenant aux consorts [J]) devra suivre le tracé n°2 selon les plans établis par l’expert judiciaire Mme [K] (tronçons A, B, D et E)

Dit que la servitude de passage concerne l’accès mais aussi les réseaux ;

Subordonne l’exécution des travaux à l’étude préalable aux frais de la SCI GALOME visant à contrôler la stabilité des terrains support des travaux ainsi que de l’ouvrage ancien traversant le gué à l’entrée de la parcelle [Cadastre 4] ;

Autorise que les travaux soient réalisés en passant par l’entrée de la propriété sous réserve que l’ouvrage traversant le gué supporte le passage des engins ;

Déboute M. [M] et [N] [J] de leur demande en réalisation et pose d’une clôture et de portails le long de la servitude de passage ;

Dit que le dispositif de l’arrêt sera publié au service de la publicité foncière à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés ;

Condamne la SCI GALOME à payer aux consorts [M] et [N] [J] la somme de 11 431 002 Fcfp au titre de l’indemnisation de l’emprise et de la moins-value de leur bien consécutive à la réalisation de la servitude de passage ;

Dit que le paiement de l’indemnisation ci-dessus visée par la SCI GALOME interviendra dès que la servitude de passage sera effective c’est-à-dire dès que les travaux relatifs au tracé n°2 seront réalisés ;

Déboute la SCI GALOME de sa demande de voir laisser libre immédiatement le chemin de servitude en l’absence de réalisation de son tracé ;

Déboute M. [M] et [N] [J] de leur demande en dommages et intérêts pour préjudice moral ;

Déboute la SCI GALOME de sa demande en dommages et intérêts pour la perte de chance d’exploiter ;

Déboute la SCI GALOME de sa demande au titre des frais irrépétibles de 1ère instance et d’appel.

Condamne in solidum M. [M] et [N] [J] aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel à l’exception des frais d’expertise qui resteront la charge intégrale de la SCI GALOME.

Le greffier, Le président.