N° de minute : 2025/240

COUR D’APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 29 Septembre 2025

Chambre Civile

N° RG 24/00185 – N° Portalis DBWF-V-B7I-U36

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Mai 2024 par le Tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° :22/00857)

Saisine de la cour : 20 Juin 2024

APPELANT

Mme [E] [M]

née le 19 Juin 1952 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 6]

Représentée par M^e Martin CALMET de la SARL DESWARTE CALMET-CHAUCHAT AVOCATS, avocat au barreau de NOUMEA

INTIMÉS

M. [R] [L]

né le 29 Décembre 1956 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Caroline PLAISANT de la SELARL CABINET PLAISANT, avocat au barreau de NOUMEA

Représenté par M^e François AMICE, lors des débats, avocat au barreau de NOUMEA

Mme [V] [X] épouse [L]

née le 17 Décembre 1961 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Caroline PLAISANT de la SELARL CABINET PLAISANT, avocat au barreau de NOUMEA

Représentée par M^e François AMICE, avocat au barreau de NOUMEA

29/09/2025 : Copie revêtue de la formule exécutoire – M^e PLAISANT ;

Expéditions – M^e CALMET ; M^e MAZZOLI ;

— Copie CA ; Copie TPI

AUTRE INTERVENANT

S.A.R.L. AGENCE DIOT,

Siège social : [Adresse 3]

Représentée par M^e Olivier MAZZOLI de la SELARL MARCOU DORCHIES MAZZOLI AVOCATS, avocat au barreau de NOUMEA

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 Juillet 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M. François GENICON, Président de chambre, président,

M^me Marie-Claude XIVECAS, Conseiller,

M^me Zouaouïa MAGHERBI, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M^me Marie-Claude XIVECAS.

Greffier lors des débats et lors de la mise à disposition : M. Petelo GOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, le 22/09/2025 date à laquelle le délibéré a été prorogé au 25/09/2025 puis au 29/09/2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

— signé par M. François GENICON, président, et par M. Petelo GOGO, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

***************************************

PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE

Selon bail du 11 mai 2021, Mme [E] [M], par l’intermédiaire de son mandataire, la Sarl Agence Diot, a loué à Mme [V] [X], épouse [L], et M. [R] [L] le bas d’une villa située [Adresse 1] à [Localité 7], elle-même occupant le haut. L’entrée dans les lieux s’est faite le 25 mai 2021.

Les locataires ont quitté le logement, après l’état des lieux de sortie, le 22 novembre 2021.

Par requête du 4 avril 2022, Mme [V] [X], épouse [L], et M. [R] [L], ont fait assigner Madame [M] devant le tribunal de première instance de Nouméa en vue d’obtenir le paiement de :

* la somme de 345.640 F CFP au titre du dépôt de garantie, des factures et frais indûment payés ;

* la somme de 292.782 F au titre de leur préjudice de jouissance lié à la piscine, au jacuzzi et à l’alarme,

* la somme de 355.000 F au titre de leur préjudice de jouissance lié à la réalisation de nombreux travaux durant la location,

* la somme de 179.774 F au titre de leur préjudice matériel,

* la somme de 150.000 F CFP à chacun des époux au titre de leur préjudice moral subi du fait de l’atteinte à leur vie privée,

* la somme de 689.000 F CFP au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile de la Nouvelle Calédonie, ainsi qu’aux entiers dépens

En réponse Mme [E] [M], demandait de :

* constater l’existence de désordres au départ des époux [L] évalués à 412.029 XPF ;

* dire et juger qu’une compensation sera opérée entre cette somme et le dépôt de garantie, soit un restant dû de 112.029 XPF auquel les époux [L] seront condamnés ;

* En conséquence, dire et juger qu’aucune somme n’est due par Madame [M] au titre du dépôt de garantie ou encore au titre des factures et frais indûment payés ;

* dire et juger que les époux [L] n’ont subi aucun préjudice de jouissance ;

A titre subsidiaire, elle demandait de condamner la société DIOT à garantir Madame [M] de toutes les éventuelles condamnations qui pourraient être mises à sa charge, LIMITER dans de très larges proportions le montant des sommes réclamées par les époux [L] au titre du préjudice de jouissance allégué. En tout état de cause, DEBOUTER les époux [L] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de Madame [M] ;

Par acte en date du 21 juillet 2022, Mme [E] [M] a appelé la SARL Agence Diot en intervention forcée.

Par écritures en réponse, la SARL Agence Diot, a conclu au debouté des demandes de Madame [M] et de la voir condamner à lui payer la somme de 210.0001 Fcfp sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile de la Nouvelle-Calédonie.

Par jugement du 17/06/2024, le tribunal de première instance a :

— Condamné Mme [E] [M] à verser à M. et Mme [L], la somme de 60 145 F CFP (soixante mille cent quarante-cinq francs CFP) au titre du solde locatif,

— Condamné Mme [E] [M] à verser à chacun des époux [L], la somme de 24 000 F CFP (vingt-quatre mille francs CFP) au titre de l’atteinte à la vie privée,

— Débouté Mme [V] [X], épouse [L], et M. [R] [L] du surplus de leurs demandes,

— Débouté Mme [E] [M] de l’ensemble de ses demandes,

— Condamné Mme [E] [M] à verser à Mme [V] [X], épouse [L], et M. [R] [L] la somme de 450 000 F CFP (quatre cent cinquante mille francs CFP) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné Mme [E] [M] à verser à la SARL Agence Diot la somme de 150 000 F CFP (cent cinquante mille francs CFP) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouté Mme [E] [M] de sa demande d’indemnité formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision

— Condamné Mme [E] [M] aux dépens.

PROCÉDURE D’APPEL

Par requête du 25/03/2024, Mme [E] [M], a fait appel de cette décision et demande à la Cour dans son mémoire ampliatif et ses dernières écritures (conclusions récapitulatives n°2) d’infirmer la décision en toutes ses dispositions, excepté en ce qu’elle a débouté les époux de leur demande au titre du préjudice de jouissance.

Elle demande à titre principal de :

— Constater l’existence de désordres au départ des époux [L] évalués à 412.029 XPF ;

* Dire qu’une compensation sera opérée entre cette somme et le dépôt de garantie, soit un restant dû de 112.029 XPF auquel les époux [L] seront condamnés;

* En conséquence, dire qu’aucune somme n’est due par Mme [M] au titre du dépôt de garantie ou encore au titre des factures et frais indûment payés ;

*Limiter l’indemnisation au titre de l’atteinte à l vie privée à la somme de 5000 Fcfp à chacun des consorts Mme [E] [M]

A titre subsidiaire, si la cour estimait qu’il devait être fait droit aux demandes des preneurs au titre des sommes réclamées, condamner la société DIOT à garantir Mme [M] de toutes les éventuelles condamnations qui pourraient être mises à sa charge, limiter dans de très larges proportions le montant des sommes réclamées par les époux [L] au titre du préjudice de jouissance allégué ;

En tout état de cause, DEBOUTER les époux [L] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de Mme [M] et les condamner à lui payer la somme de 450 000 Fcfp sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En réplique, (conclusions en réponse n°2) les intimés demandent de réformer le jugement sur les sommes qui leur ont été octroyées et statuant à nouveau, condamner Mme [E] [M] à leur payer :

—  345 640 Fcfp au titre du dépôt de garantie

—  292 782 Fcfp au titre du préjudice de jouissance,

—  355 000 Fcfp au titre du préjudice de jouissance lié aux travaux,

—  179 774 Fcfp au titre du préjudice matériel,

—  150 000 Fcfp au titre de leur préjudice moral du fait de l’atteinte à leur vie privée

Ils sollicitent enfin, la somme de 1 253 400 Fcfp sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par écritures en réplique, la Sarl Agence DIOT sollicite la confirmation du jugement et la condamnation de Mme [E] [M] à lui payer la somme de 300 000 Fcfp sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

1- Sur les frais d’eau et d’électricité

Mme [E] [M] soutient encore en cause d’appel qu’elle n’avait pas consenti de remise sur la facture d’électricité du mois d’août alors que par courriel du 03 septembre, la Sarl Agence DIOT qui représentait la bailleresse a indiqué aux locataires que la propriétaire leur faisait grâce des consommations d’eau et d’électricité ; que par courreil du 15/12/2021 adressé à Mme [E] [M], la Sarl Agence DIOT a confirmé cet engagement qu’enfin, comme mentionné par le jugement, Mme [E] [M] a reconnu à l’audience devant le 1er juge qu’elle avait bien fait grâce de ces frais ; que dès lors, Mme [E] [M] qui en a fait l’aveu est mal fondé dans son appel.

2. Sur les frais d’abonnement canal plus

Il ne peut être reproché aux locataires d’avoir souscrit un abonnement canal plus et d’en demander le remboursement dès lors que l’abonnement qui entrait dans le prix du bail n’a pas été mis à leur disposition et que la plainte qu’ils ont adressée ne l’a pas été immédiatement prise en compte.

3.Sur les désordres.

Mme [E] [M] remet en cause les désordres qui sont pourtant avérés et qui ont donné lieu à une indemnisation au profit des locataires, soutenant que les époux [L] lui sont redevables des frais de remise en état.

4. Sur la remise en état

C’est par une motivation pertinente que la cour adopte que le 1ère juge a écarté les frais de remise en état de la VMC et du volet exposés par la bailleresse qui souhaitait les voir prendre en charge par les locataires, dans la mesure où il n’est pas démontré que les dommages sont imputables à ces derniers.

C’est encore avec pertinence que le 1er juge a considéré que les frais de remise en état des tapisseries de la salle de bain présentant des traces de moisissures en raison de l’utilisation du jacuzzi fenêtre fermée, en l’absence de VMC, étaient imputables aux locataires mais avec application d’un coefficient de vétusté.

Les critiques adressées au tribunal par Mme [E] [M] en reprenant les mêmes arguments sans expliciter en quoi le 1er juge aurait mal apprécié les faits et le droit appliqués ne sont pas fondées. Le jugement sera confirmé sur les troubles de jouissance subis, les réparations imputables aux preneurs et ceux à la charge de la bailleresse et les factures de consommation à retenir.

Sur la demande reconventionnelle

M. et Mme [L] reprennent les mêmes moyens que ceux développés devant le 1er juge en estimant que leur préjudice a été insuffisamment pris en compte.

1. Sur les préjudices de jouissance

Considérant que les locataires sont restés dans les lieux du 25 mai au 22 novembre 2021 et qu’ils ont été indemnisés du trouble lié au préjudice de jouissance de la piscine et du jacuzzi par une baisse de leur loyer sur les mois 'd’hiver’ de juillet, août et septembre, à hauteur de la somme de 125 000 Fcfp, la décision sera confirmée en ce qu’elle a estimé que cette somme était satisfactoire au regard du préjudice subi et des diligences accomplies par la bailleresse et son mandataire fin de mettre fin rapidement aux troubles.

2. Sur le préjudice lié aux travaux.

Il n’est pas contesté que les locataires ont dû supporter les travaux de réparation de la piscine et de la remise en état du jacuzzi pendant quelques jours en juillet et août sans pour autant démontrer comme ils le soutiennent que ces travaux auraient duré 71 jours. C’est à juste titre que le 1er juge a rappelé que M et Mme [L] ne rapportaient pas la preuve que le préjudice de jouissance dont ils se prévalaient excédait le délai de 40 jours prévu au bail et par la loi, seule durée au delà de laquelle le trouble pouvait donner lieu à une diminution proportionnelle du loyer.

3. Sur le préjudice matériel

La cour adopte la motivation du 1er juge qui a relevé que les époux [L] n’avaient pas été contraints de quitter le logement contre leur gré de sorte que leur demande en remboursement des frais d’agence et de déménagement n’étaient pas justifiés.

4. Sur l’atteinte à la vie privée

Les époux [L], se sont plainte que Mme [E] [M] a porté atteinte à leur vie privée en les épiant et en les surveillant, en les prenant en photo chez eux et en faisant état de ce que leur logement serait pris en charge par l’employeur de M^me M. et Mme [L].

En l’espèce, il est avéré par les photos produites par Mme [E] [M] elle même que la propriétaire a photographié les locataires à leur insu, pendant qu’ils se trouvaient à leur domicile. Elle a également fait état de propos entendus lors d’une discussion privée, mais en plein-air, alors qu’elle se trouvait dans le haut de la villa sans que ce fait comme relevait par le 1er juge ne suffise à démontrer que la bailleresse les auraient épiés.

Dès lors, l’atteinte à la vie privée était limitée et l’allocation octroyée aux M. et Mme [L] en réparation est proportionnée à la faute commise par Mme [E] [M].

Sur l’appel en garantie contre la Sarl Agence DIOT.

En cause d’appel, Mme [E] [M] qui reprend les mêmes arguments que ceux développés en 1ere instance est encore défaillante à démontrer l’existence d’une faute commise par la Sarl Agence DIOT dans l’exécution de son mandat d’agent immobilier. Elle n’articule aucun manquement précis se contentant de généralités en accusant la Sarl Agence DIOTde n’avoir pas accompli sa mission parce qu’elle n’aurait fait que lui transférer les plaintes des locataires sans faire exécuter les travaux qui s’imposaient inférieurs à 30 000 Fp. Toutefois, il ressort de l’échange de couriels entre la Sarl Agence DIOT et Mme [E] [M] que cette dernière entendait décider de tout, et n’a jamais tenu compte des conseils qui lui étaient prodigués par son mandataire, ne permettant à celui-ci aucune initiative de sorte que Mme [E] [M] est particulièrement mal fondée à reprocher à l’agence un quelconque manquement dans la gestion des travaux. Dans ces conditions, l’appel en garantie sera rejeté et Mme [E] [M] sera condamnée à payer à la Sarl Agence DIOT la somme de 200 000 Fp sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés de défense que l’agence a dû exposés en cause d’appel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il est équitable d’allouer à M. et Mme [L] qui ont dû se défendre en justice la somme de 200 000 FCFP

Sur les dépens de l’appel

Mme [E] [M] succombant, supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme la décision en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Mme [E] [M] à payer à M. et Mme [L] la somme de 200 000 Fcfp sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la somme de 200 000 Fcfp à la Sarl Agence DIOT sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Mme [E] [M] aux dépens de l’instance d’appel .

Le greffier, Le président.