N° de minute : 129/2026

COUR D’APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 4 juin 2026

Chambre civile

N° RG 25/00342 – N° Portalis DBWF-V-B7J-WLU

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 octobre 2025 par le tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° 24/02739)

Saisine de la cour : 13 novembre 2025

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 1], représenté par son mandataire, la société VERON SYNDIC,

Siège social : [Adresse 2]

Représenté par M^e Céline DI LUCCIO de la SELARL CABINET D’AVOCATS BOISSERY-DI LUCCIO-VERKEYN, avocat au barreau de NOUMEA

Substituée lors des débats par M^e Virginie BOITEAU, avocate du même barreau

INTIMÉ

Mme [S] [F] divorcée [D]

née le 29 octobre 1984 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 3]

Non comparante, non représentée

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 4 mai 2026, en chambre du conseil, devant la cour composée de :

M. Philippe ALLARD, Conseiller, président,

M^me Zouaouïa MAGHERBI, Conseiller,

M^me Béatrice VERNHET-HEINRICH, Conseillère,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M. Philippe ALLARD.

04/06/2026 : Copie revêtue de la formule exécutoire – M^e DI LUCCIO

Expéditions – Mme [S] [F] (LS)

— Dossiers CA et TPI

Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO

Greffier lors de la mise à disposition : M. Petelo GOGO

ARRÊT :

— réputé contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

— signé par M. Philippe ALLARD, président, et par M. Petelo GOGO, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

***************************************

Suivant acte notarié en date du 30 avril 2010, Mme [F] est devenue propriétaire des lots n° 128, 25 et 43 au sein d’un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] », édifié à [Localité 1].

Selon requête introductive d’instance déposée le 11 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 1] a attrait Mme [F] devant le tribunal de première instance de Nouméa pour obtenir le paiement d’une somme de 1.473.052 FCFP au titre des charges de copropriété dues du 1er janvier 2021 au 1er septembre 2024.

Par jugement réputé contradictoire en date du 27 octobre 2025, la juridiction saisie a :

— condamné Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 1], représenté par son syndic, la société Véron syndic, la somme de 143 375 FCFP au titre des charges de copropriété des années 2022 et 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2024,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 1] du surplus de ses demandes plus amples ou contraires,

— condamné Mme [F] aux entiers dépens, à l’exclusion du coût de la mise en demeure par huissier de justice,

— condamné Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 1] la somme de 150 000 FCFP au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le premier juge a retenu en substance :

— qu’en sa qualité de propriétaire indivis, Mme [F] ne répondait que de 50 % des charges dues par l’indivision,

— que le syndicat ne justifiait pas des charges dues pour les années 2021 et 2023.

Selon requête déposée le 13 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 1] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de son mémoire ampliatif déposé le 26 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 1], s’appuyant sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— condamner Mme [F] à lui payer la somme de 1.473.052 FCFP au titre des charges de copropriété impayées dues du 1er janvier 2021 au 1er septembre 2024 ;

— condamner Mme [F] au paiement de la somme de 200.000 FCFP à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 250.000 FCFP au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, dont distraction au profit du cabinet Boissery – di Luccio – Verkeyn.

La requête d’appel a été signifiée à Mme [F], selon exploit de Mme [P], huissier de justice associé (acte remis à personne).

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 mars 2026.

SUR CE, LA COUR,

1) Il appartient à la cour d’une part de déterminer si Mme [F], en sa qualité de propriété indivis des lots n° 128, 25 et 43, répond de la totalité des charges de copropriété, d’autre part de liquider la créance du syndicat des copropriétaires.

2) Le premier juge, observant qu’il ignorait si une clause de solidarité avait été stipulée puisque le règlement de copropriété n’avait pas été produit, a retenu que Mme [F] ne pouvait être condamnée qu’au paiement de 50 % des charges dues par l’indivision.

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable en Nouvelle-Calédonie, dispose :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. »

Il résulte de l’état sur transcription et de la convention d’indivision datée du 27 juin 2019 figurant au dossier que Mme [F] et M. [D] ont acquis les lots litigieux de copropriété en indivision avant leur mariage, et ont « maintenu », selon le terme utilisé dans la convention du 27 juin 2019, ces lots dans l’indivision après leur divorce.

Ainsi que l’a rappelé le premier juge, il est admis de longue date que la solidarité ne s’attache de plein droit ni à la qualité d’indivisaire, ni à la circonstance que l’un d’eux ait agi comme mandataire des autres, ni à celle que chacun d’eux aurait tiré personnellement profit du mandat dès lors que la solidarité ne se présume pas. Le syndicat appelant ne démontrant toujours pas qu’une clause faisant des copropriétaires indivis d’un lot les débiteurs solidaires du paiement des charges, la cour approuvera le tribunal de première instance en ce qu’il a conclu que Mme [F] ne pouvait être condamnée qu’au paiement de la moitié des charges arriérées.

3) En cause d’appel, le syndicat produit l’ensemble des procès-verbaux d’assemblée générale dont l’absence avait été déplorée par le premier juge. L’ensemble des éléments versés au débat, tant en première qu’en appel, corrobore l’existence alléguée d’un arriéré de 1.473.052 FCFP au 30 septembre 2024 dès lors que Mme [F] ne rapporte pas la preuve d’un règlement même partiel de cette dette

En conséquence, Mme [F] sera condamnée à régler la somme de 1.473.052 / 2 = 736.526 FCFP.

4) Le dossier démontre que le dernier réglement effectué par les consorts [D] – [F] date du 22 février 2019.

Cette négligence récurrente occasionne au syndicat, dont la trésorerie est perturbée et qui a dû engager des poursuites, un préjudice qu’une indemnité de 200.000 FCFP compensera.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement entrepris ;

Condamne Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 1] les sommes suivantes :

—  736.526 FCFP au titre des charges arriérées au 30 septembre 2024,

—  200.000 FCFP à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  250.000 FCFP sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [F] aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit du cabinet Boissery – di Luccio – Verkeyn.

Le greffier, Le président.