N° de minute : 2026/11

COUR D’APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 16 Février 2026

Chambre Civile

N° RG 24/00329 – N° Portalis DBWF-V-B7I-VGU

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Mai 2023 par le Tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° : 21/3092)

Saisine de la cour : 24 Octobre 2024

APPELANT

S.A.R.L. PCS DEVELOPPEMENT (PCS), prise en la personne de son représentant légal,

Siège social : [Adresse 1]

Représentée par M^e Rose-marie DAVID, avocat au barreau de NOUMEA

Substitué lors des débats par M^e Loïc PIEUX avocat du même barreau

INTIMÉS

Mme [O] [F]

née le 23 Mai 1975 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Franck ROYANEZ de la SELARL D’AVOCAT FRANCK ROYANEZ, avocat au barreau de NOUMEA

M. [M] [Z]

né le 24 Janvier 1974 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Franck ROYANEZ de la SELARL D’AVOCAT FRANCK ROYANEZ, avocat au barreau de NOUMEA

16/02/2026 : Copie revêtue de la formule exécutoire – M^e DAVID ;

Expéditions – M^e ROYANEZ ;

— Copie CA ; Copie TPI

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 Novembre 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M. François GENICON, Président de chambre, président,

Madame Béatrice VERNHET-HEINRICH, Conseillère,

Monsieur Luc BRIAND, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de Madame Béatrice VERNHET-HEINRICH.

Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO

Greffier lors de la mise à disposition : M^me Mikaele NIUMELE

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

— signé par M. François GENICON, président, et par M^me Mikaele NIUMELE, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

***************************************

PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE

Par acte authentique du 1er août 2018, M. [M] [Z] et Mme [K] [F] ont acquis en l’état futur d’achèvement de la société PCS un appartement de type F3 dans la résidence [Adresse 3], sise [Adresse 4] à [Localité 3].

La réception des travaux est intervenue le 17 mai 2019.

Se plaignant de ce que de nombreuses malfaçons persistaient malgré de multiples interventions, ils ont obtenu du juge des référés, par ordonnance du 20 octobre 2020, la désignation de M. [H] en qualité d’expert en vue de décrire les désordres et de chiffrer les travaux de remise en état.

L’expert a déposé son rapport le 24 avril 2021, concluant à l’existence de plusieurs désordres, conséquence de manquement aux règles de l’art et d’un défaut de surveillance du chantier, et chiffrant les travaux de remise en état à la somme globale de 3 211 363 francs pacifiques.

Par requête déposée le 15 mai 2021, à laquelle il convient de se reporter pour un plus ample exposé de l’argumentation initiale, Mme [K] [F] et M. [M] [Z] ont saisi le tribunal de première instance de Nouméa pour obtenir la condamnation de la société PCS, d’avoir à leur payer la somme correspondant au montant des travaux de remise en état ainsi qu’au paiement d’une somme de 600 000 francs pacifiques à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance outre une seconde somme de 600 000 francs pacifiques en réparation de leur préjudice moral. Le tribunal, par jugement du 15 mai 2023 a retenu la responsabilité de la société PCS et l’a condamnée à leur payer la somme de 3 211 363 francs pacifiques outre celle de 600 000 francs pacifiques au titre du préjudice de jouissance, mais les a en revanche déboutés de leur demande en réparation d’un préjudice moral.

PROCÉDURE D’APPEL

La société PCS a fait appel de ce jugement par requête enregistrée à la cour le 16 juin 2023.

L’affaire a été radiée du rôle par ordonnance du magistrat chargé de la mise en état datée du 02 mai 2024, faute pour les appelants d’avoir exécuté les condamnations pécuniaires du jugement assorties de l’exécution provisoire.

L’instance a été reprise sur requête de la société PCS au terme de conclusions déposées au greffe le 24 octobre 2024, après les règlements, intervenus le 28 août et 4 septembre 2024 des montants des condamnations

Dans ses conclusions récapitulatives du déposées le 31 mars 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la société PCS demande à la cour de :

— dire l’appel recevable

— réformer le jugement en toutes ses dispositions

— constater l’irrecevabilité des demandes de Mme [V] et de M. [Z] au titre des désordres relatifs

— au WC qui se bouchent régulièrement

— au volet défectueux

— à la prise RJ45 du salon qui ne fonctionne pas

— à la problématique liée au carrelage

A titre subsidiaire,

— constater l’absence de fondement des demandes de Mme [F] et de M. [Z] au titre de la réparation des fissures apparues sur la terrasse,

— rejeter l’ensemble des demandes formées par Mme [K] [F] et M. [M] [Z],

— condamner Mme [K] [F] et M. [M] [Z] à verser à la société PCS la somme de 500 000 francs pacifiques au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Rose -[Localité 4] David,

Dans leurs conclusions récapitulatives du 20 mai 2025, auxquelles il y a lieu de se reporter pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, M. [Z] et Mme [F] demandent à la cour de :

— rejeter les demandes de la société PCS.

Par l’effet dévolutif de l’appel :

— confirmer le jugement du 15 mai 2023 en ce qu’il a condamné la société PCS à payer à Mme [F] et M. [Z] la somme de 3 211363 francs pacifiques au titre des travaux de reprise et 600 000 francs pacifiques au titre du préjudice de jouissance.

— confirmer le jugement du 15 mai 2023 en ce qu’il a condamné la société PCS aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie.

— infirmer le jugement du 15 mai 2023 en ce qu’il n’a pas fait droit à la demande de réparation du préjudice moral.

Statuant à nouveau :

— condamner la société PCS à payer à Mme [F] et à M. [Z]

— M. [Z] la somme de 600 000 francs pacifiques au titre du préjudice moral.

En tout état de cause,

— condamner la société PCS à verser à la société PCS à verser la somme de 477 000 francs pacifiques en application de l’article 700 code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie au titre des frais irrépétibles d’appel

— condamner la société PCS aux dépens de la procédure d’appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour est saisie de l’appel principal de la société PCS qui conteste la décision du tribunal l’ayant condamnée au paiement des travaux de reprise et de l’appel incident de M. [Z] et de Mme [F] qui réitèrent leur demande en réparation de leur préjudice moral.

S’agissant des demandes fondées sur les désordres, le tribunal a retenu la responsabilité contractuelle de la société PCS dans les désordres constatés, sur le fondement de l’article 1147 du code civil et l’a condamnée à payer aux consorts [D] [F] la somme de 3 211 363 francs pacifiques correspondant au coût des travaux tels que évalués par l’expert judiciaire.

La responsabilité civile du vendeur d’un immeuble vendu en l’état futur d’achèvement peut être recherchée par l’acquéreur sur divers fondements obéissants à des régimes juridiques spécifiques, selon la nature du désordre et des défauts de conformité et de la date à laquelle ils sont apparus. Il importe en conséquence de d’examiner chacun des désordres constatés par l’expert pour apprécier du bien-fondé de la demande en réparation en soulignant qu’aucun d’entre eux n’a fait l’objet de réserves au moment de la livraison de l’appartement.

L’expert précise, en page 29/30 de son rapport, que la malfaçon concernant les WC qui se sont bouchés à plusieurs reprises, ainsi que le défaut qui affecte le volet roulant de la terrasse, qui n’appuie pas correctement sur le seuil de la baie vitrée, comme de défaut de fonctionnement de la prise RJ45 (situé dans le séjour et la cuisine) et les problèmes présentés par les carrelages posés au sol ainsi que la faïence de la salle de bains et des chambres, sont tous imputables aux entreprises qui ont réalisé les travaux litigieux, et à défaut de surveillance desdites entreprises par la société PCS, telles l’insuffisance de pente d’écoulement des réseaux gravitaires pour les WC, la mauvaise mise en 'uvre du carrelage, sur le seuil de la baie vitrée faisant obstacle au bon déroulement du volet, l’absence de vérification de la bonne marche de l’installation et de la connectique pour la prise destinée à la réception Internet et enfin le non-respect des règles de pose des carrelages de grandes dimensions (absence ou insuffisance de colle) et des faïences dans la salle d’eau et les chambres ayant pour conséquence un désaffleurement. Seules les fissures apparues sur le mur de la terrasse au droit du robinet qui résultent des tassements différentiels entre les différentes parties de la construction non solidaires échappent à toute mise en cause direct des constructeurs.

Aux points 5.3, 5.7, 5.5 l’expert explique qu’il ne peut pas affirmer la date précise d’apparition de ces désordres dont aucun n’affecte cependant la solidité ou le bon fonctionnement du bien, mais il retient qu’ils ont été en tout état de cause constatés avant l’expiration du délai de un an à compter de la prise de possession, étant rappelé que M. et Mme sont entrés dans les lieux le 17 mai 2019, et ont fait constater les désordres par acte d’huissier du 06 mai 2020, avant de saisir le juge des référés aux fins d’expertise le 12 août 2020.

En tout état de cause, l’argumentation développée par la société venderesse qui affirme que les acquéreurs seraient forclos en leur action, pour ne pas avoir agi dans le bref délai prévu par l’article 1648 -2 du code civil est inopérant, (que les désordres invoqués soient ou non apparents), des lors que l’action engagée par Mme [F] et M. [Z] ne tend pas à la résolution de la vente ou à la restitution d’une partie du prix, en raison de vices rendant l’immeuble impropre à sa destination mais à la prise en charge des travaux de reprise.

Il est en effet établi que l’ensemble des défauts dont la matérialité n’est au demeurant nullement contestée par la société venderesse, sont des dommages intermédiaires, relevant du seul régime de la responsabilité civile de droit commun, régie par l’article 1147 du code civil, ainsi que la justement retenu le premier juge, et qui n’est pas soumise par conséquent au bref délai prévu par ce texte.

À l’exception de l’apparition de la fissure sur le mur du jardin, l’expert, ainsi que cela a déjà été énoncé ci avant a clairement attribué les désordres dénoncés par les acquéreurs à la société venderesse, qu’ils soient le résultat d’un manquement aux règles de l’art, ou d’un défaut de surveillance de la société PCS qui devait veiller à leur bonne exécution par les prestataires choisis par elle de sorte que les dommages et le coût de la remise en état, tels qu’évalués par l’expert [H], qui ne sont pas discutés par les parties, seront retenus par la cour sur la base du tableau récapitulatif figurant en page 36/39 de son rapport sous les réserves suivantes.

La somme globale de 3 211 363 francs pacifiques déterminée par le technicien intègre déjà le préjudice de jouissance lié à l’impossibilité pour la famille d’occuper le logement durant l’exécution des travaux dont la durée est estimée à cinq semaines durée qu’il s’agisse des travaux relatifs au carrelage comme des travaux de remise en peinture des plafonds du mur de la pièce principale. Le technicien a aussi tenu compte des frais de déménagement et de garde meuble des effets personnels du couple, de la nécessité d’être hébergé à l’hôtel durant cette période, ainsi que des frais de pension des deux chats de la famille.

Il en découle, l’ensemble des préjudices attachés à la perte de jouissance consécutive aux désordres relevés par l’expert sont déjà inclus dans son estimation et ne sauraient par conséquence donner lieu à une double indemnisation. Dans ces conditions, il y a lieu d’infirmer la décision du tribunal ayant condamné de ce chef la société PCS à verser aux acquéreurs la somme de 600 000 francs pacifique au titre du préjudice de jouissance.

M. et Mme font état d’un préjudice moral distinct en faisant valoir qu’ils ont subi un préjudice de jouissance depuis leur entrée dans les lieux en mai 2019. Ils rappellent ainsi qu’ils ont dû libérer l’appartement et être logés à l’hôtel en octobre 2019, durant la durée des travaux de reprise des plafonds (3 nuits), qu’ils ont été dérangés à plusieurs reprises par l’intervention des entreprises en reprise des malfaçons.

Il n’est pas contestable au regard du nombre importants de réserves, (soit 26 mentions au total) portées sur le procès-verbal de réception des travaux signé le 17 mai 2019, que les travaux de reprises qui ont porté tant sur la peinture de certains plafonds, des retouches de ponçage, des problèmes de fermetures de portes, de joint creux (etc') ont occasionné à Mme [O] [F] et M. [M] [Z] de nombreux désagréments constituant un préjudice moral distinct du trouble de jouissance attaché à l’indisponibilité du bien durant les 5 semaines de travaux nécessaires à la réparation des désordres révélés postérieurement à la réception.

Eu égard à l’importance et la récurrence de la gêne éprouvée, une somme de 500 000 francs pacifiques, réclamée par les intimés de ce chef, constitue une juste réparation de leur préjudice.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [O] [F] et M. [M] [Z] les frais irrépétibles de l’instance d’appel. La société PCS sera condamnée de ce chef à leur verser la somme de 250 000 francs pacifiques.

La société PCS, qui succombe majoritairement en cause d’appel sera condamnée aux entiers dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Écarte la fin de non-recevoir soulée par la société PCS tirée de la prescription de l’action,

— Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société PCS à payer à Mme [O] [F] et M. [M] [Z] une somme de 600 000 francs pacifiques en réparation de la perte de jouissance durant les travaux de reprise des désordres, objet de l’expertise judiciaire

— Infirme le jugement en ce qu’il a débouté Mme [O] [F] et M. [M] [Z] de leur demande tendant à la réparation de leur préjudice distinct, découlant du trouble de jouissance attaché aux multiples interventions des entreprises intervenues pour les travaux de reprise, objet des réserves.

Statuant à nouveau,

— Déboute Mme [O] [F] et M. [M] [Z] de leur demande tendant à la condamnation de la société PCS à leur payer la somme de 600 000 francs pacifiques en réparation de la perte de jouissance du bien durant les travaux de reprise des désordres, la réparation ce préjudice étant incluse dans la somme de 3 211 363 francs pacifiques, au paiement de laquelle la venderesse se trouve par ailleurs condamnée.

Y ajoutant,

— Condamne la société PCS à payer à Mme [O] [F] et M. [M] [Z] la somme de 500 000 francs pacifique en réparation des troubles de jouissance distincts subis durant les interventions des entreprises en reprises des travaux, objet des réserves portées à la réception de l’appartement.

— Condamne la société PCS à verser à Mme [O] [F] et M. [M] [Z] la somme de 250 000 francs pacifiques au titre des frais irrépétibles qu’ils ont dû exposer en cause d’appel

— Condamne la société PCS aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Le greffier, Le président.