COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 16 MAI 2024

N° RG 24/00090 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NSVB

S.A.S. LES PORTES D’ARCINS

c/

SCI PAROSA COURREJEAN

S.A. BANQUE POPULAIRE AQUITAINE CENTRE ATLANTIQUE

S.A. SOCIETE ALSACIENNE DE DEVELOPPEMENT ET D’EXPANSION

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 16 novembre 2023 (R.G. 23/00014) par le Juge de l’exécution de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 26 décembre 2023

APPELANTE :

S.A.S. LES PORTES D’ARCINS

demeurant [Adresse 4]

Représentée par M^e Jonathan VANDENHOVE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

SCI PAROSA COURREJEAN

immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 493 014 039,

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 7]

Représentée par M^e Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

Assistée par M^e Pierre RAVAUT de la SELARL BIROT-RAVAUT, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A. BANQUE POPULAIRE AQUITAINE CENTRE ATLANTIQUE

demeurant [Adresse 1]

Ayant pour avocat M^e Laurent BABIN de la SELARL ABR & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A. SOCIETE ALSACIENNE DE DEVELOPPEMENT ET D’EXPANSION

demeurant [Adresse 5]

Assignée à jour fixe par acte de Commissaire de justice remis au domicile le 26/12/2023.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 mars 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine DEFOY, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président,

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller,

Madame Christine DEFOY, Conseiller,

Greffier lors des débats : M^me Mélody VIGNOLLE-DELTI

ARRÊT :

— contradictoire à signifier

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

*****

FAITS ET PROCÉDURE :

La société civile Parosa Courrejean, ayant pour associés Monsieur [R] [J], Monsieur [W] [V] et Madame [I] [K], a vendu en 2011 à la société Les portes d’Arçins deux immeubles situés [Adresse 8] et [Adresse 3] à [Localité 9] pour un prix global de 5 100 000 euros.

Le bien immobilier situé [Adresse 10] a fait l’objet d’une inscription d’hypothèque conventionnelle par la Banque Populaire Aquitaine Centre Atlantique en garantie de deux prêts consentis à la société Les portes d’Arcins en 2016 et 2018.

M. [J], considérant que ces ventes s’étaient faites sans son accord, a saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux par assignation du 29 mars 2016, pour les contester.

Sur appel du jugement du 2 octobre 2018, qui n’avait pas fait droit aux demandes de M. [J],la cour d’appel de Bordeaux, par arrêt rendu le 14 avril 2022, a :

— prononcé la nullité de la vente des deux immeubles précités intervenue entre la SCI Parosa Courrejean et la société Les Portes d’Arcins,

— ordonné la restitution du prix de chacun des immeubles par la SCI Parosa Courrejean et la restitution des immeubles par la société Les Portes d’Arcins.

Tant la Sci Parosa Courrejean, que la Sas Les portes d’Arcins ont formé un pourvoi en cassation à l’encontre de l’arrêt précité du 14 avril 2022.

La société Les portes d’Arçins a restitué l’immeuble à la Sci Parosa Courrejean, mais celle-ci n’a pas restitué le prix à la première.

C’est dans ces conditions que la société Les portes d’Arcins a fait délivrer à la Sci Parosa Courrejean un commandement de payer valant saisie immobilière des biens désignés ci-dessus, publié le 22 décembre 2022 auprès du service de la publicité foncière de Bordeaux 1, sous les références volume 2023 S n°46, et l’a assignée par acte du 10 février 2023 à l’audience d’orientation.

La Banque Populaire Aquitaine Centre Atlantique a été assignée à l’audience d’orientation par la société Les portes d’Arçins, dans le cadre de ladite procédure de saisie immobilière, en sa qualité de créancier inscrit.

Par jugement d’orientation du 16 novembre 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— ordonné le sursis à statuer sur l’ensemble des demandes, dans l’attente de l’arrêt à intervenir de la cour de cassation sur les pourvois régularisés à l’encontre de l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 14 avril 2022 et, en cas de cassation avec renvoi, de l’arrêt de la cour d’appel de renvoi, ou, en cas de rejet des pourvois, du jugement qui sera rendu par le tribunal judiciaire dans l’instance engagée par la Sci Parosa Courrejean le 5 août 2022 et enregistrée sous le n°RG 22/06318,

— renvoyé à l’audience du 5 septembre 2024 à 9h30, sauf conclusions antérieures à cette date de reprise d’instance, pour faire le point sur la procédure devant la cour de cassation,

— réservé les dépens.

Par arrêt en date du 23 novembre 2023, la cour de cassation a rejeté les pourvois.

La société Les portes d’Arcins a relevé appel du jugement le 30 novembre 2023.

Par acte du 26 décembre 2023, la société Les portes d’Arcins a assigné à jour fixe la Sci Parosa Courrejean, la Banque populaire Aquitaine Centre Atlantique et la Société alsacienne de développement et d’expansion devant la cour d’appel de Bordeaux.

Par avis du 9 janvier 2024, le dossier RG N°23/05427 a été joint au présent dossier.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 18 mars 2024, la SAS Les Portes d’Arcins demande à la cour, sur le fondement des articles 122 et suivants du code de procédure civile, L.111-6 et L.311-2 du code des procédures civiles d’exécution, 1343-5, 1347-1 et 1355 du code civil, de :

— la recevoir en son appel et de la déclarer bien fondée,

y faisant droit,

— infirmer la décision en ce qu’elle a :

— ordonné le sursis à statuer sur l’ensemble des demandes dans l’attente de l’arrêt à intervenir de la cour de cassation sur les pourvois régularisés à l’encontre de l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 14 avril 2022 et, en cas de cassation avec renvoi, de l’arrêt de la cour d’appel de renvoi, ou, en cas de rejet des pourvois, du jugement qui sera rendu par le tribunal judiciaire dans l’instance engagée par la Sci Parosa Courrejean le 5 août 2022 et enregistrée sous le n°RG 22/06318,

— renvoyé à l’audience du 5 septembre 2024 à 9h30, sauf conclusions antérieures à cette date de reprise d’instance, pour faire le point sur la procédure devant la cour de cassation,

— réservé les dépens,

et statuant à nouveau,

Vu le titre exécutoire en vertu duquel la procédure de saisie immobilière est pratiquée,

Vu le commandement de payer valant saisie qui a été délivré suivant exploit d’huissier de Maître [T], associé de la SELARL TGGV, commissaire de justice à [Localité 12], le 25 novembre 2022 et publié auprès du service de la publicité foncière de [Localité 11], le 22 décembre 2022, sous les références 3304P01, volume 2022S, numéro 00046 portant sur les immeubles ci-après désignés :

1er lot un immeuble situé commune de [Adresse 10], cadastré section BO43,

2ème lot un immeuble situé commune de [Adresse 3] cadastré section BN numéro [Cadastre 2],

Vu le cahier des conditions de vente déposé,

Vu le procès-verbal descriptif en date du 5 décembre 2022,

Vu le décompte de créance du poursuivant,

Vu l’état hypothécaire délivré sur la publication du commandement de payer valant saisie,

Vu les articles 122 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles L111-6 et 311-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Vu les articles 1343-5, 1347-1 et 1355 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

— déclarer irrecevables les demandes de la société Parosa Courrejean tendant à voir

constater la prétendue absence de liquidité de la créance de la société Les portes d’Arçins et par conséquent tendant à voir constater une inexistante irrégularité de la procédure de saisie immobilière et ordonner une mainlevée du commandement publié le 22 décembre 2022, auprès du Service de la Publicité Foncière de [Localité 11] 1, sous les références Volume 2023 S n°46,

— constater la validité de la présente saisie immobilière au regard des textes applicables et notamment du code des procédures civiles d’exécution,

— statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

— retenir pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires, la somme de 5 100 000 euros, montant de la créance arrêtée au 15 novembre 2022,

— déterminer, conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, les modalités de poursuite de la procédure,

à titre principal,

— sauf à avoir à statuer sur une demande de vente amiable formée par le débiteur, ordonner la vente forcée en deux lots des biens et droits immobiliers saisis et fixer l’audience à laquelle il y sera procédé sur la mise à prix :

— premier lot : 1 800 000 euros, un immeuble situé commune de [Adresse 10] cadastré section BO numéro [Cadastre 6],

— deuxième lot : 2 500 000 euros, un immeuble situé commune de [Localité 9] [Adresse 3] cadastré section BN numéro [Cadastre 2],

— dire que le débiteur saisi ou tout occupant de son chef sera tenu de laisser visiter les lieux et que le poursuivant pourra faire assurer la visite des biens mis en vente, à raison de deux fois deux heures, par la Selarl TGGV, commissaire de justice à [Localité 12] avec faculté de substitution en cas d’empêchement de sa part, laquelle, le cas échéant pourra être accompagnée d’un professionnel agréé aux fins d’établir les diagnostics immobiliers et le mesurage requis par la loi et les règlements en matière de vente d’immeubles et, si besoin est, procédera à l’ouverture des portes avec l’assistance d’un serrurier, conformément à l’article L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution, et au besoin avec le concours de la force publique,

— dire que le poursuivant sera autorisé afin d’attirer les enchérisseurs, et ce en application de l’article R.322-37 du code des procédures civiles d’exécution, à faire paraître une publicité complémentaire,

à titre subsidiaire,

dans l’hypothèse où le débiteur formerait une demande de vente amiable qui serait autorisée dans le respect du cahier des conditions de vente :

— s’assurer qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché, et des diligences éventuelles du débiteur,

— fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché, ainsi que le cas échéant les conditions particulières de la vente,

— dire que l’acte notarié de vente amiable sur autorisation judiciaire ne sera établi que sur consignation du prix et des frais de la vente amiable auprès de la caisse des dépôts et des consignations, et justification du paiement entre les mains de l’avocat du créancier poursuivant par l’acquéreur, en sus du prix, des frais taxés,

— dire que le notaire instrumentaire versera le prix de vente amiable de l’immeuble, ses intérêts, ainsi que toute somme acquittée par l’acquéreur en sus du prix de vente à quelque titre que ce soit, entre les mains du séquestre désigné dans le cahier des conditions de vente en vue de sa distribution, dès le prononcé du jugement constatant la vente amiable,

— fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder 4 mois afin de s’assurer que l’acte de vente est conforme aux conditions fixées,

— ordonner la radiation des inscriptions qui grèvent l’immeuble saisi, objet de la vente amiable, savoir :

— l’inscription d’hypothèque conventionnelle publiée le 17 mai 2011 sous les références 3304P02 volume 2011V numéro 2730 au profit de la Société alsacienne de

développement et d’expansion SADE,

— l’inscription d’hypothèque conventionnelle publiée le 17 mai 2011 sous les références 3304P02 volume 2011V numéro 2731 au profit de la Société alsacienne de développement et d’expansion SADE,

— l’inscription d’hypothèque conventionnelle publiée le 28 septembre 2016 sous les références 3304P02 volume 2016V numéro 5517 au profit de la Banque populaire Aquitaine Centre Atlantique,

— l’inscription d’hypothèque conventionnelle publiée le 17 septembre 2018 sous les références 3304P02 volume 2018V numéro 6312 au profit de la Banque populaire Aquitaine Centre Atlantique,

— l’inscription d’hypothèque légale attachée à un jugement de condamnation publiée le 15 novembre 2022 sous les références 3304P01 volume 2022V numéro 11821 au profit de la société Les portes d’Arcins,

— ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente,

en tout état de cause,

— débouter la société Parosa Courrejean de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la société Parosa Courrejean à verser à la société Les portes d’Arcins la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outres les entiers dépens d’instance et d’appel.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 19 mars 2024, la société Parosa Courrejean demande à la cour de :

A titre principal,

Confirmer le jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux du 16 novembre 2023 en toutes ses dispositions,

En conséquence, surseoir à statuer dans l’attente du jugement à intervenir du tribunal judiciaire de Bordeaux sur l’assignation délivrée à son initiative et enregistrée sous le numéro RG 22/06318,

à défaut,

Constater l’absence de liquidité de la créance de la SAS Les Portes d’Arcins,

En conséquence, constater l’irrégularité de la procédure de saisie immobilière et Ordonner la mainlevée du commandement publié le 22 décembre 2022 auprès du service de la publicité foncière de [Localité 11] 1 sous les références volume 2023 S n°46,

A titre infiniment subsidiaire,

Ordonner que le paiement des sommes dues à la SAS Les Portes d’Arcins sera reporté à l’issue d’une période de deux années à compter de la décision à intervenir,

En tout état de cause,

Déclarer les inscriptions hypothécaires régularisées par la Banque Populaire Aquitaine Centre Atlantique du chef de la société Les Portes d’Arcins nulles et non avenues, en conséquence de l’effet rétroactif de l’annulation des ventes des immeubles grevés, à la société constituante,

Constater en conséquence l’irrégularité de la déclaration de créance formalisée par la Banque Populaire Aquitaine Centre Atlantique le 20 mars 2023 à hauteur de 2 686 470 euros au titre de l’acte de prêt du 7 septembre 2016 et de 1 361 842, 43 euros au titre de l’acte de prêt du 9 août 2018,

Condamner la SAS Les Portes d’Arcins à lui payer la somme de 4000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 15 mars 2024, la Banque Populaire Aquitaine Centre Atlantique demande à la cour, sur le fondement de l’article 1352-9 du code civil, de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— condamner la société Les portes d’Arçins à lui régler la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

à défaut, et en cas de réformation dudit jugement,

à titre principal,

— se déclarer incompétente pour statuer sur les demandes de la Sci Parosa Courrejean

tendant à voir déclarer les inscriptions hypothécaires qu’elle a régularisées, du chef de la société Les portes d’Arçins, nulles et non avenues, en conséquence de l’effet rétroactif de l’annulation des ventes des immeubles grevés, à la société constituante et constater, en conséquence l’irrégularité de la déclaration de créance formalisée par la Banque Populaire le 20 mars 2023, à hauteur de 2 686 470 euros, au titre de l’acte de prêt du 7 septembre 2016 et de 1 361 842,43 euros au titre de l’acte de prêt du 9 août 2018,

— fixer sa créance à la somme de 4 048 312,43 euros, outre les intérêts au taux contractuel de 1,8% sur la somme de 2 686 470 euros et de 2,15% sur la somme de 1 361 842,43 euros, à compter du 14 mars 2023,

à titre subsidiaire,

— rejeter les demandes de la Sci Parosa Courrejean tendant à voir déclarer les inscriptions hypothécaires qu’elle a régularisées, du chef de la société Les portes d’Arçins, nulles et non avenues, en conséquence de l’effet rétroactif de l’annulation des ventes des immeubles grevés, à la société constituante et constater, en conséquence l’irrégularité de la déclaration de créance qu’elle a formalisée le 20 mars 2023, à hauteur de 2 686 470 euros au titre de l’acte de prêt du 7 septembre 2016 et de 1 361 842, 43 euros au titre de l’acte de prêt du 9 août 2018,

— fixer sa créance à la somme de 4 048 312,43 euros, outre les intérêts au taux contractuel de 1,8% sur la somme de 2 686 470 euros et de 2,15% sur la somme de 1 361 842,43 euros, à compter du 14 mars 2023,

en tout état de cause,

— condamner toute partie succombant à régler la somme de 2 000 euros à la Banque Populaire en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 20 mars 2024 et mise en délibéré au 16 mai 2024.

MOTIFS :

Sur le sursis à statuer,

L’article 378 du code civil prévoit que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’il détermine.

En l’espèce, la SCI Les Portes d’Arcins critique le jugement déféré qui a ordonné le sursis à statuer sur l’ensemble des demandes dans l’attente de l’arrêt à intervenir de la cour de cassation sur les pourvois régularisés à l’encontre de l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 14 avril 2022 et en cas de cassation avec renvoi de l’arrêt de la cour d’appel de renvoi ou en cas de rejet des pourvois de l’arrêt du jugement qui sera rendu par le tribunal judiciaire dans l’instance engagée par la SCI Parosa Courrejean le 5 août 2022 et enregistrée sous le numéro RG 22/06318.

Pour ce faire, elle fait valoir que ce sursis n’est pas justifié car elle dispose à l’encontre de la Sci Parosa Courrejean d’un titre exécutoire valable, comportant une créance certaine quant à son quantum, contrairement à ce qu’a retenu le jugement entrepris dès lors que les pourvois interjetés contre l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 14 avril 2022 ont été rejetés et qu’il n’existe plus par conséquent de risque d’annulation de l’adjudication.

Par ailleurs, elle argue de ce que l’instance introduite par la Sci Parosa Courrejean devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, par acte du 5 août 2022, enregistrée sous le numéro RG n°22/06318 et visant à obtenir le paiement d’une partie des loyers encaissés par la société Les portes d’Arçins et à voir ordonner la compensation de cette somme avec celle de 5 100 000 euros que la Sci Parosa Courrejean doit au titre de la restitution du prix ne saurait justifier en l’état un quelconque sursis à statuer, le premier juge ayant omis de considérer que la restitution d’une partie des loyers ne fait pour l’heure l’objet d’aucun titre exécutoire, encore moins constatant une créance certaine, liquide et exigible, contrairement à la créance de restitution du prix dont elle se prévaut. Enfin, à supposer qu’il puisse y avoir compensation, le jugement a omis que toutes les échéances d’emprunts relatives aux immeubles saisis et payées par l’appelante, ainsi que les améliorations effectuées par elle sur les immeubles, sont susceptibles d’être compensées avec la restitution d’une partie des loyers, de sorte que la créance de restitution du prix émanant de l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 14 avril 2022 est bien certaine.

La société Parosa Courrejean sollicite pour sa part la confirmation du jugement déféré sur ce point.

A ce titre, il convient de rappeler que par arrêt en date du 23 novembre 2023, la cour de cassation a rejeté les pourvois formés contre l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux

en date du 14 avril 2022, prononçant la nullité de la vente des deux immeubles intervenue entre la SCI Parosa Courrejean et la société Les Portes d’Arcins et ordonnant la restitution du prix de chacun des immeubles par la SCI Parosa Courrejean à la société Les Portes d’Arcins.

Cette décision devenue désormais irrévocable constitue bien un titre exécutoire valable qui fixe à 5 100 000 euros (3 570 000 + 1530 000) la créance de restitution dont bénéficie la SCI Les Portes d’Arcins à la SCI Parosa Courrejean.

Par ailleurs, s’il est exact que la Sci Parosa Courrejean a entamé le 5 août 2022 une procédure devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, enregistrée sous le numéro RG n°22/06318, visant à obtenir le paiement d’une partie des loyers encaissés par la société Les portes d’Arçins et à voir ordonner la compensation de cette somme avec celle de 5 100 000 euros qu’elle doit à la société Les Portes d’Arcins au titre de la restitution du prix de vente, il appert qu’en l’état cette éventuelle créance de loyers reste purement hypothétique et n’est établie par aucun titre exécutoire, constatant une créance certaine, liquide et exigible, contrairement à la créance de restitution du prix dont se prévaut la société Les Portes d’Arcins.

La procédure susvisée ayant été introduite le 5 août 2022 et n’ayant fait à ce jour l’objet d’aucune décision au fond, il n’est pas de l’intérêt d’une bonne administration de la justice de reporter encore davantage le règlement de la créance revendiquée par la société Les Portes d’Arcins.

En outre, aucune compensation ne peut valablement intervenir en application de l’article 1347-1 du code civil, en l’absence d’obligations réciproques, fongibles, certaines et exigibles.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’ordonner le sursis à statuer dans l’attente de la décision au fond statuant sur l’éventuelle créance de loyers de la SCI Parosa Courrejean à l’égard de la société les Portes d’Arcins. Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point.

Sur l’existence d’une créance liquide et exigible,

L’article L311-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

En l’espèce, la SCI Parosa Courrejean conteste le caractère liquide et exigible de la créance dont se prévaut la société Les Portes d’Arcins, en faisant valoir que cette dernière est susceptible d’être diminuée par la créance qu’elle-même est susceptible d’obtenir à l’encontre de son adversaire au titre de la restitution des loyers.

Elle s’oppose également au moyen invoqué par la société appelante tendant à dire qu’il a déjà été jugé du caractère liquide et exigible de sa créance dans le cadre du jugement rendu le 7 février 2023 de sorte que cette question se heurte au principe de l’autorité de la chose jugée.

Ce dernier moyen sera toutefois immédiatement écarté, dès lors que l’autorité de la chose jugée, telle que prévue à l’article 1355 du code civil, n’est opposable que lorsqu’il existe une identité de parties, que l’objet de la demande est identique et fondé sur une même cause.

Or, en l’espèce tel n’est pas le cas, puisque dans le cadre de la décision du 7 février 2023, le juge de l’exécution de Bordeaux a été amené à statuer sur la contestation formée par la SCI Parosa Courrejean à la suite de l’établissement, à l’initiative de la SAS Les Portes d’Arcins, de procès-verbaux de saisie-attribution de créances à exécution successive entre les mains de douze sociétés locataires de la SCI Parosa Courrejean. Aucune autorité de la chose jugée n’est donc attachée à ladite décision, l’objet du litige étant différent et le principe du caractère liquide et exigible de la créance de la société Les Portes d’Arcins ne figurant nullement au dispositif de ladite décision, qui seul a autorité de la chose jugée.

Pour le surplus, il est acquis que l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 14 avril 2022 qui a, prononcé la nullité de la vente des deux immeubles intervenue entre la SCI Parosa Courrejean et la société Les Portes d’Arcins et qui ordonné la restitution du prix de chacun des immeubles par la SCI Parosa Courrejean à la société Les Portes d’Arcins ne peut plus être remis en cause. Par ailleurs, alors que la créance au titre de la restitution des loyers dont se prévaut la SCI Parosa Courrejean est purement hypothétique, en l’absence de toute décision au fond rendue à ce titre, il appert que la créance de la société Les Portes d’Arcins fondée sur la restitution du prix est liquide et exigible à hauteur de la somme de 5 100 000 euros, telle que précédemment énoncée.

Sur la demande de délais de paiement,

L’article R121-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit qu’après signifIcation du commandement ou de l’acte de saisie ou à compter de l’audience prévue par l’article R3252-17 selon le cas, le juge de l’exécution a compétence pour accorder un délai de grâce.

De plus, l’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Sur le fondement des dispositions susvisées, la SCI Parosa Courrejean demande de reporter le paiement des sommes dues à l’issue d’une période de deux années à compter de la décision à intervenir, faisant valoir qu’un tel délai lui permettra d’obtenir un financement afin de régler l’éventuel solde restant à sa charge, et ce, au regard des sommes d’ores et déjà saisies au titre des loyers.

La demande ainsi formée par la SCI Parosa Courrejean ne pourra toutefois qu’être écartée, dès lors qu’elle ne justifie par aucun élément comptable sérieux qu’elle se trouve dans une situation matérielle difficile. Par ailleurs, elle ne démontre pas s’être effectivement acquittée d’une quelconque somme au profit de la société Les Portes d’Arcins, au vu de la liste de créances qu’elle produit dans sa pièce 11, correspondant à des saisies de loyers.

Dans ces conditions, la SCI Parrosa Courrejean ne pourra qu’être déboutée en sa demande de délais de paiement.

Sur la vente forcée,

Dans ces conditions la procédure de saisie immobilière étant régulière, il y a lieu d’ordonner la vente forcée des deux biens immobiliers suivants appartenant à la SCI Parosa Courrejean en vue du règlement de la créance de la société Les Portes d’Arcins qui sera fixée à la somme de 5100 000 euros, à savoir : – premier lot : 1 800 000 euros, un immeuble situé commune de [Adresse 10] cadastré section BO numéro [Cadastre 6],

— deuxième lot : 2 500 000 euros, un immeuble situé commune de [Localité 9] [Adresse 3] cadastré section BN numéro [Cadastre 2].

Le débiteur saisi ou tout occupant de son chef sera tenu de laisser visiter les lieux et le poursuivant pourra faire assurer la visite des biens mis en vente, à raison de deux fois deux heures, par la Selarl TGGV, commissaire de justice à [Localité 12], avec faculté de substitution en cas d’empêchement de sa part, laquelle, le cas échéant pourra être accompagnée d’un professionnel agréé aux fins d’établir les diagnostics immobiliers et mesurage requis par la loi et les règlements en matière de vente d’immeubles et, si besoin est, procédera à l’ouverture des portes avec l’assistance d’un serrurier, conformément à l’article L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution, et au besoin avec le concours de la force publique.

De plus, conformément à l’article R322-26 du code des procédures civiles d’exécution, il y a lieu de fixer à la date du 19 septembre 2024, à 09h30 l’audience à laquelle il sera procédé à la vente.

En outre, la société poursuivante sera autorisée afin d’attirer les enchérisseurs, et ce en application de l’article R.322-37 du code des procédures civiles d’exécution, de faire paraître une publicité complémentaire.

Sur la demande de la SCI Parosa Courrejean aux fins de voir déclarer nulles les inscriptions hypothécaires régularisées par la Banque Populaire Aquitaine Centre Atlantique,

La société Parosa Courrejean demande à la cour de dire que les inscriptions hypothécaires régularisées par la Banque Populaire Aquitaine Centre Atlantique , du chef de la société Les Portes d’Arcins, seront déclarées nulles et non avenues. En effet, elle soutient que du fait de l’effet rétroactif attaché à l’annulation de la vente, les hypothèques constituées à l’initiative de la société Les Portes d’Arcins se trouvent anéanties, nonobstant l’éventuelle bonne foi du créancier hypothécaire, qui ne peut prétendre au moindre droit de suite à l’encontre du propriétaire antérieur, réputé n’avoir jamais cessé de l’être.

Toutefois, l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire qui définit la compétence du juge de l’exécution ne lui donne pas compétence pour y procéder. Il ressort en outre des articles 2435 et 2437 du code civil qu’une telle demande de radiation d’une inscription d’hypothèque relève de la compétence du tribunal judiciaire dans le ressort duquel l’inscription a été faite.

Il s’ensuit que la cour, statuant en appel d’une décision du juge de l’exécution ne pourra que se déclarer incompétente pour connaître d’une telle demande.

Au regard des bordereaux d’inscription hypothécaire versés aux débats et du décompte par la Banque Populaire Aquitaine Centre Atlantique, il y a lieu de fixer la créance de cette dernière, ès qualités de créancier inscrit, à la somme de 2 686 470 euros au titre de l’acte de prêt du 7 septembre 2016, outre les intérêts au taux contractuel de 1,8% et de 1361 842, 43 euros au titre de l’acte de prêt du 9 août 2018, avec les intérêts au taux contractuel de 2, 15 % à compter du 14 mars 2023.

Sur les autres demandes,

Il ne paraît pas inéquitable de condamner la SCI Parosa Courrejean à payer à la société Les Portes d’Arcins la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et celle de 2000 euros au même titre à la Banque Populaire Aquitaine Centre Atlantique,

La SCI Parosa Courrejean sera condamnée aux entiers dépens de la procédure.

La SCI Parosa Courrejean sera quant à elle déboutée de ses demandes formées au même titre.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire à signifier, mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

Vu le titre exécutoire en vertu duquel la procédure de saisie immobilière est pratiquée,

Vu le commandement de payer valant saisie qui a été délivré suivant exploit d’huissier de Maître [T], associé de la SELARL TGGV, commissaire de justice à [Localité 12], le 25 novembre 2022 et publié auprès du service de la publicité foncière de [Localité 11], le 22 décembre 2022 sous les références 3304P01, volume 2022S, numéro 00046 portant sur les immeubles ci-après désignés :

1er lot un immeuble situé commune de [Adresse 10], cadastré section BO43,

2ème lot un immeuble situé commune de [Adresse 3] cadastré section BN numéro [Cadastre 2],

Vu le cahier des conditions de vente déposé,

Vu le procès-verbal descriptif en date du 5 décembre 2022,

Vu le décompte de créance du poursuivant,

Vu l’état hypothécaire délivré sur la publication du commandement de payer valant saisie,

Ordonne la vente forcée des immeubles sus-définis appartenant à la SCI Parosa Courrejean en vue du règlement de la créance de la société Les Portes d’Arcins qui sera fixée à la somme de 5 100 000 euros,

Dit que le débiteur saisi ou tout occupant de son chef sera tenu de laisser visiter les lieux et le poursuivant pourra faire assurer la visite des biens mis en vente, à raison de deux fois deux heures, par la Selarl TGGV, commissaire de justice à [Localité 12] avec faculté de substitution en cas d’empêchement de sa part, laquelle, le cas échéant pourra être accompagnée d’un professionnel agréé aux fins d’établir les diagnostics immobiliers et mesurage requis par la loi et les règlements en matière de vente d’immeubles et si besoin est, procédera à l’ouverture des portes avec l’assistance d’un serrurier, conformément à l’article L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution, et au besoin, avec le concours de la force publique,

Dit que conformément à l’article R322-26 du code des procédures civiles d’exécution, il y a lieu de fixer à la date du 19 septembre 2024 à 09h30 l’audience à laquelle il sera procédé à la vente,

Dit que la société Les Portes d’Arcins sera autorisée afin d’attirer les enchérisseurs, et ce en application de l’article R.322-37 du code des procédures civiles d’exécution, de faire paraître une publicité complémentaire,

Dit que la cour est incompétente pour statuer sur la demande de la SCI Parosa Courrejean aux fins de déclarer les inscriptions hypothécaires régularisées par la Banque Populaire Aquitaine Centre Atlantique, du chef de la société Les Portes d’Arcins, nulles et non avenues,

Fixe les créances de la Banque Populaire Aquitaine Centre Atlantique, créancier inscrit à la somme de 2 686 470 euros au titre de l’acte de prêt du 7 septembre 2016, outre les intérêts au taux contractuel de 1,8% et de 1361 842, 43 euros au titre de l’acte de prêt du 9 août 2018, avec les intérêts au taux contractuel de 2, 15 % à compter du 14 mars 2023.

Déboute la SCI Parosa Courrejean de l’ensemble de ses demandes,

Y ajoutant,

Condamne la SCI Parosa Courrejean à payer à la société Les Portes d’Arcins la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et celle de 2000 euros au même titre à la Banque Populaire Aquitaine Centre Atlantique,

Condamne la SCI Parosa Courrejean sera condamnée aux entiers dépens de la procédure.

Déboute la SCI Parosa Courrejean de ses demandes formées au même titre.

La présente décision a été signée par Monsieur Jacques BOUDY, président, et Madame Mélody VIGNOLLE-DELTI, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT