COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 17/12/2024

M^e Eric LE COZ

M^e Mathilde FLEURIOT-REVEILLARD

ARRÊT du : 17 DECEMBRE 2024

N° : – 24

N° RG 22/00830 – N° Portalis DBVN-V-B7G-GRUY

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 10 Mars 2022

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265266649559502

Madame [Y] [H]

née le [Date naissance 3] 1964 à [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 12]

représentée par M^e Eric LE COZ, avocat au barreau de TOURS

D’UNE PART

INTIMÉE : – Timbre fiscal dématérialisé N°: exonération

Madame [E] [S] [D]

née le [Date naissance 2] 1956 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Mathilde FLEURIOT-REVEILLARD, avocat au barreau de TOURS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/01854 du 29/04/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ORLEANS)

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du :06 Avril 2022

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 23 septembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

M^me Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre,

M. Laurent SOUSA, Conseiller,

M^me Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, en charge du rapport.

Greffier :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 4 novembre 2024,

ARRÊT :

Prononcé le 17décembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

[R] [D] est décédé le [Date décès 4] 2019 à [Localité 12], laissant pour lui succéder sa soeur Mme [E] [S]-[D].

Par acte notarié du 9 avril 2004, il avait acquis en indivision avec sa concubine, Mme [Y] [H], un bien immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 12].

Par acte d’huissier en date du 24 avril 2021, Mme [H] a fait assigner Mme [S]-[D] devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins de voir ordonner le partage de l’indivision ayant existé entre elle et M. [D].

Par jugement en date du 10 mars 2022, le tribunal judiciaire de Tours a :

— ordonné, en application de l’article 815 du code civil, l’ouverture des opérations de compte, de liquidation et de partage de l’indivision existant entre Mme [H] et Mme [S] sur le bien immobilier situé au [Adresse 6] à [Localité 12], cadastré C n°[Cadastre 5] d’une contenance de 00han 15a et 5ca ;

— désigné pour y procéder Maître [V], notaire, et Mme [F], vice-président, pour surveiller les opérations et faire rapport en cas de difficultés ;

— dit qu’en cas d’empêchement du notaire ou du juge désigné, il sera procédé à leur remplacement par simple ordonnance sur requête de la partie la plus diligente ;

— rappelé que les parties devront remettre au notaire commis toutes les pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— rappelé que le notaire commis devra dresser un projet d’état liquidatif dans le délai d’un an à compter de sa désignation ;

— rappelé qu’à défaut pour les parties de signer cet état liquidatif, le notaire devra transmettre au juge chargé de surveiller les opérations de partage, un procès-verbal de dires et difficultés, et son projet de partage ;

— fixé la valeur de l’immeuble indivis situé au [Adresse 6] à [Localité 12], cadastré C n°[Cadastre 5] à la somme de 105 000 euros ;

— dit que Mme [H] est créancière de l’indivision au titre de la facture de travaux d’isolation des combles du bien indivis pour un montant de 2 575,97 euros ;

— dit que l’indivision est redevable envers Mme [H] de la somme de 469 euros au titre de la taxe foncière inhérente au bien indivis pour l’année 2019, de la somme de 475 euros au titre de la taxe foncière pour l’année 2020 et de celle de 178,51 euros au titre de l’assurance habitation du bien indivis pour l’année 2021 ;

— dit que l’indivision est redevable envers Mme [H] de la somme de 175,75 euros au titre des frais de réparation de la chaudière engagés le 11 octobre 2019 et de la somme de 8 358 euros au titre du remplacement de la chaudière de l’immeuble indivis ;

— débouté Mme [H] de ses demandes de créance au titre de l’apport personnel pour l’acquisition du bien immobilier indivis et du paiement des échéances de remboursement du prêt immobilier ;

— invité Mme [H] à communiquer au notaire liquidateur les pièces justificatives au soutien de leurs demandes de fixation de créances au titre des dépenses de conservation ou d’amélioration du bien indivis ;

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [H] depuis le décès de [R] [D] le [Date décès 4] 2019 et jusqu’au partage définitif ou sa libération des lieux si elle intervient au préalable, à la somme de 550 euros ;

— rejeté la demande en paiement des frais irrépétibles formée par Mme [S] ;

— dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration en date du 6 avril 2022, Mme [H] a relevé appel de ce jugement en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes de créance au titre de l’apport personnel pour l’acquisition du bien immobilier indivis et du paiement des échéances de remboursement du prêt immobilier ; invité Mme [H] à communiquer au notaire liquidateur les pièces justificatives au soutien des demandes de fixation de créances au titre des dépenses de conservation ou d’amélioration du bien indivis.

Les parties ont constitué avocat et ont conclu.

Par ordonnance en date du 15 avril 2024, le conseiller de la mise en état a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur. Aucune médiation n’est intervenue.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 septembre 2024.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 23 septembre 2022, Mme [H] demande à la cour de :

— juger bien fondé l’appel interjeté par Mme [H] à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tour le 10 mars 2022,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tours le 10 mars 2022 en ce qu’il a débouté Mme [H] de ses demandes de créance au titre de l’apport personnel pour l’acquisition du bien immobilier indivis et du paiement des échéances de remboursement du prêt immobilier ; invité Mme [H] à communiquer au notaire liquidateur les pièces justificatives au soutien de ses demandes de fixation de créances au titre des dépenses de conservation ou d’amélioration du bien indivis.

Statuant de nouveau :

— juger que Mme [H] est titulaire d’une créance sur le fondement de l’article 815-13 du code civil, compte tenu du paiement des mensualités d’emprunt immobilier contracté pour l’acquisition du bien immobilier indivis,

— juger que Mme [H] est titulaire d’une créance sur le fondement de l’article 815-13 du code civil au titre de l’apport personnel réalisé pour l’acquisition du bien immobilier indivis,

— rejeter toutes les demandes, fins et prétentions contraires de Mme [S],

— juger que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 22 juillet 2022, Mme [S]-[D] demande à la cour de :

— recevoir Mme [S] en ses écritures et la dire bien fondée,

En conséquence,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Tours du 10 mars 2022 en ce qu’il a ordonné l’ouverture des opérations de compte, de liquidation et de partage de l’indivision ; désigné pour y procéder Me [V] ; fixé la valeur de l’immeuble indivis à la somme de 105.000 euros ; dit que Mme [H] est créancière de l’indivision au titre de la facture de travaux des combles du bien indivis pour 2.575,97euros ; dit que l’indivision est redevable envers Mme [H] de la taxe foncière pour 2019 et 2020 ; dit que l’indivision est redevable envers Mme [H] de la somme de 175,75 euros pour les frais de réparation de la chaudière engagés le 11 octobre 2019 ; déboute Mme [H] de ses demandes de créances au titre de l’apport personnel pour l’acquisition du bien immobilier indivis et du paiement des échéances de remboursement du prêt immobilier ; invité Mme [H] à communiquer au notaire liquidateur les pièces justificatives au soutien de leurs demandes de fixation de créances au titre des dépenses de conservation ou d’amélioration du bien indivis ; fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [H] jusqu’au partage définitif à la somme de 550 euros.

Le réformant pour le surplus et statuant à nouveau :

— juger prescrite la demande de créance de Mme [H] au titre de son apport personnel, en 2004, lors de l’acquisition du bien indivis,

— juger prescrite la demande de créance de Mme [H] au titre du remboursement des échéances de prêt immobilier avant le 15 avril 2016,

— juger que les remboursements des échéances de prêt immobilier postérieurs au 15 avril 2016 ne doivent pas donner lieu à créance pour Mme [H],

— inviter Mme [H] à fournir les justificatifs d’assurance habitation détaillant la fraction correspondant aux garanties couvrant les dommages subis personnellement par le titulaire du contrat et sa responsabilité civile qui doit être déduite de la créance,

— juger que la créance relative au remplacement de la chaudière constitue une dépense d’amélioration et doit être calculée selon la règle du profit subsistant,

— débouter Mme [H] de ses demandes de créances au titre des dépenses de consommation du bien indivis (eau – gaz ' électricité),

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

MOTIFS

Sur le financement du bien indivis

Moyens des parties

Mme [H] prétend que l’immeuble indivis, acquis pour un prix de 104 250 euros selon acte notarié du 9 avril 2004, a été financé à l’aide d’un apport personnel de 26 250 euros, réalisé par elle, et d’un prêt contracté par les deux concubins auprès de la [13], dont les échéances ont été réglées à l’aide de ses deniers personnels.

Les droits de chacun étant, selon l’acte notarié, de 50%, elle considère détenir une créance contre Mme [S], ayant droit de [R] [D], pour avoir participé à l’acquisition au delà de sa quote-part.

Mme [S] répond que le bien ayant été acquis en indivision à hauteur de 50% pour chaque indivisaire, le titre prévaut sur le financement et le niveau de financement de chaque indivisaire importe peu, les quotes-parts de propriété mentionnées dans l’acte de vente ne pouvant être modifiées ; de plus, au vu de l’article 2224 du code civil, la demande de créance contre l’indivision au titre de l’apport réalisé en 2004, présentée en 2021, est prescrite et devra être rejetée.

Réponse de la cour

Il est certain les personnes qui achètent un bien en indivision en acquièrent la propriété à concurrence des proportions fixées dans l’acte d’acquisition, quelles que soient les modalités du financement ( Cass. 1re civ., 19 mars 2014, n° 13-14.989 ; Cass. 1re civ., 13 févr. 2019, n° 17-26.712).

La preuve du financement étant inefficace, la décision doit être confirmée en ce qu’elle déboute Mme [H] de sa demande de reconnaissance d’une créance en raison du montant de son apport personnel à l’acquisition de l’immeuble, étant précisé que l’article 815-13 du code civil, qui vise l’amélioration de l’état d’un bien indivis ou sa conservation n’est pas applicable aux dépenses d’acquisition.

Sur le règlement des échéances du crédit destiné à l’acquisition du bien

Moyens des parties

Mme [H] prétend que toutes les échéances du crédit consenti par la [13] ont été acquittées de ses deniers personnels. Elle précise que les relevés bancaires du compte joint du couple prouvent que [R] [D] n’effectuait aucun virement sur ce compte, sur lequel les échéances du crédit étaient prélevées, consacrant ses maigres revenus à ses consommations d’alcool et à son tabagisme, outre ses jeux d’argent ; après son décès, l’assureur [9] a accepté de procéder au règlement du capital restant dû par celui-ci.

Elle indique, en réponse à l’intimée, justifier qu’elle s’est acquittée durant la vie commune de l’essentiel des charges du ménage, les assurances, taxe foncière et d’habitation, charges de la vie courante (gaz et électricité), prélevées sur le compte joint qu’elle alimentait seule.

Mme [S] fait plaider que la demande concernant le paiement des échéances du crédit, est mal fondée et prescrite mais qu’il y a lieu de distinguer les échéances réglées avant les conclusions du 15 avril 2021 de celles réglées postérieurement. Les échéances réglées avant le 15 avril 2016 sont des dépenses de conservation du bien qui donnent lieu à indemnité sur le fondement de l’article 815-13 du code civil, créance immédiatement exigible qui se prescrit par 5 ans ; la demande est prescrite.

Pour les échéances réglées entre le 15 avril 2016 et le [Date décès 4] 2019, la demande ne peut prospérer parce qu’il s’agit d’une volonté commune des concubins de partager ainsi les dépenses de l’indivision, d’autant que l’appelante ne revendique aucune créance pour les dépenses de conservation de l’immeuble indivis antérieures au décès de [R] [D], ce qui tend à démontrer qu’il y participait, puisque, menuisier de formation, à la fermeture de l’entreprise qui l’employait, il a consacré son temps libre à rénover le bien indivis ; de surcroît, au décès de leur père, il a hérité d’une somme de plus de 52 000 euros, qui ne se retrouve pas au jour de son décès, ce qui tend à prouver qu’elle a été absorbée dans les dépenses de la vie courante.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 815-13 du code civil, Lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés.

Il est certain que le règlement des échéances de l’emprunt ayant permis l’acquisition du bien indivis, lorsqu’il est effectué par un indivisaire au moyen de ses deniers personnels au cours de l’indivision, constitue une dépense nécessaire à la conservation de ce bien et donne lieu à indemnité sur le fondement de l’article 815-13 alinéa 1er du code civil, la créance, exigible dès le paiement de chaque échéance de l’emprunt (Cass. 1re civ., 14 avr. 2021, n° 19-21.313), se prescrivant selon les règles de l’article 2224 de ce code.

Mme [H] justifie par la production des relevés du compte joint du couple, pièces 28 à 42, qu’elle était seule à effectuer des virements permettant d’effectuer le prélèvement des échéances du crédit. Elle produit les relevés du compte personnel de [R] [D] prouvant qu’il ne s’acquittait d’aucune des charges de la vie commune, pièces n°55 à 58, 68 à 83. Elle produit également les preuves des déboires de [R] [D] en raison de sa consommation d’alcool.

Il faut relever que si Mme [S] indique que son frère était menuisier et a 'consacré tout son temps libre à rénover la maison indivise', cette affirmation est contredite par le fait, non contesté, que les concubins ont souscrit un crédit destiné à financer des travaux d’isolation le 28 novembre 2015, remboursé à l’aide des deniers personnels de Mme [H], les travaux ayant été réalisés par la SAS [8], la créance de cette dernière n’étant pas contestée, alors qu’un menuisier était en mesure d’effectuer de tels travaux.

Si elle prétend que la somme de 52 000 euros dont a hérité son frère au décès de leur père a été absorbée dans les dépenses de la vie courante, elle ne le prouve pas alors que Mme [H] justifie que le compte bancaire de celui-ci était souvent débiteur.

De même, si Mme [S] a prétendu qu’elle était très proche de son frère, elle n’a pas contesté les dires de Mme [H] selon lesquels le dernier contact entre eux remontait à l’année 2016. L’alcoolisme de [R] [D], condamné plusieurs fois pour avoir conduit un véhicule sous l’empire d’un état alcoolique, est avéré, puisqu’il ressort du rapport réalisé le 29 août 2012 par le docteur [N], pièce n°67, expert auprès de la préfecture d’Indre et Loire, à la demande de la commission médicale des permis de conduire, en vue de déterminer si M. [D] présente des signes d’intoxication alcoolique chronique incompatibles avec la conduite automobile, qu’il présente des signes marqués d’intoxication alcoolique.

La preuve de la participation de [R] [D] aux dépenses de l’indivision n’étant pas rapportée, il y a lieu de dire l’indivision redevable envers Mme [H] du montant des échéances du crédit réglé par elle. En revanche, s’étant prévalue de cette créance par conclusions du 15 avril 2021, eu égard à la prescription de 5 ans de l’article 2224 du code civil, seules les échéances réglées entre le 15 avril 2016 et le [Date décès 4] 2019, date du décès de [R] [D] lui seront réglées, les demandes au titre des échéances antérieures étant prescrites.

Le montant des échéances devant être remboursé est donc le suivant :

— année 2016, à compter du 15 avril : ''(692,18 €/2) + (692,18 € x 8)'' 5 883,53 euros

— années 2017 et 2018 : (692,18 € x 24) : 16 612,32 euros

— année 2019 : (692,18 € x 6) : 4 153,08 euros,

Soit au total, 26 648,93 euros.

Il appartiendra au notaire de tenir compte de cette somme au titre des dépenses de conservation du bien indivis.

Sur les autres dépenses nécessaires à la conservation du bien indivis

Moyens des parties

Mme [S] reproche au premier juge d’avoir considéré que la dépense relative au remplacement de la chaudière gaz, basse température, par une chaudière Très Haute Performance Energétique, d’un prix de 8 358 euros, le 30 novembre 2020, constitue une dépense de conservation du bien alors qu’il s’agit d’une dépense d’amélioration qui doit être calculée selon la règle du profit subsistant, en tenant compte de ce que Mme [H] a bénéficié d’un certificat d’économie d’énergie de 700 euros et vraisemblablement d’un crédit impôt.

Mme [H] répond que la chaudière existante, qui datait de 1970, était vétuste et fonctionnait mal, rendant son remplacement nécessaire ; elle n’a bénéficié d’aucun crédit d’impôt, son salaire ne le lui permettant pas.

Réponse de la cour

Il est certain que l’achat d’une nouvelle chaudière, alors que l’existante était très ancienne, constitue une dépense nécessaire pour la conservation du bien, visée par l’article 815-13 du code civil, puisqu’il s’agit d’une dépense permettant d’assurer le chauffage de ce bien immobilier, sans laquelle il serait amené à se dégrader.

En conséquence, la décision doit être confirmée en ce qu’elle dit l’indivision redevable envers Mme [H] d’une somme de 8 358 euros au titre du remplacement de la chaudière.

Pour le surplus des dépenses de conservation ou d’amélioration du bien indivis, la décision sera confirmée en ce qu’elle invite Mme [H] à communiquer au notaire les pièces justificatives de ces dépenses.

Sur les demandes annexes

Eu égard à la nature de l’affaire chaque partie supportera ses propres dépens et les frais générés par sa défense.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en dernier ressort ;

Infirme la décision en ce qu’elle déboute Mme [Y] [H] de sa demande de reconnaissance d’une créance au titre du paiement des échéances de remboursement du prêt immobilier ;

La confirme pour le surplus des dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant :

Dit que l’indivision est redevable envers Mme [Y] [H] d’une créance au titre du remboursement des échéances du prêt immobilier consenti par la [13] entre le 15 avril 2016 et le [Date décès 4] 2019 pour un montant de 26 648,93 euros ;

Dit que chaque partie supportera ses propres dépens et les frais générés par sa défense.

Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Présidente de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT