Cour d'appel d'Orléans, Chambre des urgences, 13 novembre 2024, n° 24/00646

TGI Tours 31 mars 2010

TGI Tours 16 janvier 2024

CA Orléans
Confirmation 13 novembre 2024

Arguments

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Rejeté
Nature des équipements litigieux
La cour a estimé qu'il n'apparaît pas évident que la toiture soit une partie commune, et qu'il existe un débat sérieux quant à la qualification de la nature de ces équipements.
Rejeté
Nécessité des travaux
La cour a relevé que la nécessité d'effectuer des travaux ne fait pas l'objet d'aucune contestation, mais que la demande excède la compétence du juge des référés.
Rejeté
Imputabilité des désordres
La cour a noté que l'appelante n'apportait aucun élément de preuve justifiant la réalité des désordres dénoncés.
Accepté
Frais de procédure
La cour a décidé qu'il serait inéquitable de laisser à la charge des intimés l'intégralité des sommes qu'ils ont dû exposer du fait de la présente procédure.

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Sur la décision

Référence :	CA Orléans, ch. des urgences, 13 nov. 2024, n° 24/00646
Juridiction :	Cour d'appel d'Orléans
Numéro(s) :	24/00646
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Tours, 16 janvier 2024
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	18 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anthony RIGOUTMarc ALEXANDREStéphanie BAUDRY
Cabinet(s) :	SELARL STRATEM AVOCATSWALTER & GARANCE AVOCATS
Parties :	S.C.I. LA PAGERIE immatriculée au RCS de TOURS sous le c/ SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRE DU [ Adresse 1 ], Me, de copropriétaire

Texte intégral

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES

COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

M^e Anthony RIGOUT

la SELARL STRATEM AVOCATS

la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS

ARRÊT du : 13 NOVEMBRE 2024

n° : N° RG 24/00646 – N° Portalis DBVN-V-B7I-G6R6

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Ordonnance de référé du Président du TJ de TOURS en date du 16 Janvier 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE : timbre fiscal dématérialisé n°:1265301115667111

S.C.I. LA PAGERIE immatriculée au RCS de TOURS sous le n° 803 068 881, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Anthony RIGOUT, avocat au barreau de TOURS

INTIMÉS : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265300657111057

Madame [E] [X] épouse [T]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [M] [T]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentés par M^e Marc ALEXANDRE de la SELARL STRATEM AVOCATS, avocat au barreau de TOURS

timbre fiscal dématérialisé n°: 1265300982637237

Maître [R] [D] membre de la SELARL AJASSOCIES, immatriculée au RCS de TOURS sous le n° 423 719 178 00125 en sa qualité d’administrateur provisoire du Syndicat de copropriétaire du [Adresse 1] à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 5]

SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRE DU [Adresse 1] représenté par Me [R] [D] ès qualités d’administrateur provisoire, memebre de la SELARL AJASSOCIES, [Adresse 4]- [Localité 5], désigné à cette fonction par ordonnance du tribunal de grande instance de TOURS en date du 31 mars 2010 et prorogé à cette fonction jusqu’au 18 mars 2023

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentés par M^e Stéphanie BAUDRY de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS

' Déclaration d’appel en date du 26 Février 2024

' Ordonnance de clôture du 24 septembre 2024

Lors des débats, à l’audience publique du 09 OCTOBRE 2024, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;

Lors du délibéré :

Monsieur Michel BLANC, président de chambre,

Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller,

Madame Laure Aimée GRUA, Magistrat exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;

Arrêt : prononcé le 13 NOVEMBRE 2024 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

La SCI La Pagerie est copropriétaire au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] de local commercial donnaient à bail ; les époux [M] [T] y sont également copropriétaires; par une ordonnance rendue sur requête le 31 mars 2010, le président du tribunal judiciaire de Tours désignait en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété Maître [R] [D], dont la mission était prolongée à plusieurs reprises, une nouvelle ordonnance en date du 2 avril 2024 prolongeant sa mission jusqu’au 31 mars 2025.

Des désordres ayant été constatés dans le local commercial dont est propriétaire la SCI La Pagerie, une expertise judiciaire était ordonnée le 15 septembre 2020 par une ordonnance de référé du président judiciaire de Tours, à l’initiative du preneur à bail commercial ; il était notamment relevé que les désordres étaient causés par des infiltrations en raison de la vétusté de la toiture ' verrière.

Par acte en date du 2 janvier 2023, la SCI La Pagerie assignait devant le président du tribunal judiciaire de Tours statuant en référé les époux [M] [T] et le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son administrateur provisoire, aux fins de provision et d’injonction à Me [D] d’avoir à procéder sous astreinte à diverse réfection et prendre des mesures nécessaires pour assurer l’évacuation des parties communes privatisées par les époux [T] , sollicitant en outre le paiement de la somme de 8240 € à titre de provision.

Par une ordonnance en date du 16 janvier 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Tours constatait qu’aucune demande dirigée à l’encontre des époux [M] [T] , disait n’y avoir lieu à référé sur la demande formulée par la SCI La Pagerie tendant à condamner sous astreinte Maître [D] à faire toutes diligences pour procéder à la réfection du toit verrière et des équipements s’y rattachant, disait n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle formulée par la SCI La Pagerie au titre du préjudice allégué, disait n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI La Pagerie tendant à condamner sous astreinte Maître [D] à effectuer toutes diligences pour imposer aux époux [T] d’évacuer le palier et de procéder aux travaux de remise en état des parties communes, et disait n’y avoir lieu à référé sur la demande formulée par la SCI La Pagerie tendant à condamner sous astreinte Maître [D] à investiguer et réaliser toutes diligences pour procéder à la réfection de l’ensemble de l’installation du réseau des eaux usées de l’immeuble , rejetant la demande de la SCI La Pagerie tendant à condamner Maître [D] à déduire les condamnations prononcées à son encontre des quotes-parts de ses charges de copropriété, et condamnait la SCI La Pagerie à verser, en application de l’article 700 du code procédure civil la somme de 2000 € aux époux [M] [T] la somme de 2000 € au syndicat des copropriétaires représenté par Maître [D].

Par une déclaration déposée au greffe le 26 février 2024, la SCI La Pagerie interjetait appel de cette ordonnance.

Par ses dernières conclusions en date du 9 septembre 2024, elle en sollicite l’infirmation, demandant à la cour, statuant à nouveau, de condamner Maître [D] pris en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat de copropriété du [Adresse 1] à [Localité 5] à faire, sous astreinte, toutes diligences nécessaires pour procéder à la réfection du toit verrière et de tous les équipements qui s’y rattachent, notamment le réseau des eaux pluviales, des chéneaux et des canalisations diverses y étant intégrées et de la réfection du tout-à-l’égout, de le condamner à lui payer la somme de 8240 € à titre de provision, de le condamner sous astreinte à effectuer toutes diligences nécessaires, pour voir imposer aux époux [M] [T] d’évacuer le palier et de procéder aux travaux de remise en état des parties communes, de le condamner sous astreinte à faire toutes investigations et diligences nécessaires à la réfection de l’ensemble de l’installation du réseau des eaux usées de l’immeuble, de le condamner à lui payer la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et de le condamner à déduire les condamnations prononcées à son encontre de ses quotes-parts de charges de copropriété.

Par leurs dernières conclusions, le syndicat de copropriété du [Adresse 1] à [Localité 5] et Maître [R] [D] sollicitent la confirmation de l’ordonnance entreprise et l’allocation de la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par leurs dernières conclusions, les époux [M] [T] sollicitent la confirmation de l’ordonnance du 16 janvier 2024 et l’allocation de la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À titre subsidiaire, ils demandent à la cour de débouter la SCI La Pagerie de l’ensemble de ses demandes.

L’ordonnance de clôture était rendue le 24 septembre 2024.

SUR QUOI :

Attendu que pour prononcer comme il l’a fait sur les demandes relatives aux désordres et à l’indemnisation provisionnelle, le premier juge a considéré qu’il n’apparaît pas évident que comme l’argue la SCI La Pagerie , la toiture ' verrière litigieuse serait une partie commune, et qu’il existe un débat sérieux quant à la qualification de la nature de ces équipements ;

Qu’il a également considéré qu’il n’est pas manifeste que le syndicat des copropriétaires serait tenu de réaliser les travaux sollicités ;

Attendu que la nécessité d’effectuer des travaux sur les équipements litigieux ne fait l’objet d’aucune contestation ;

Attendu que la partie appelante déclare que les travaux préconisés en urgence par l’expert étaient nécessaires à assurer le clos et le couvert de l’immeuble, l’expert ayant relevé une multitude de causes, pas seulement limitées au verre de la verrière ;

Attendu que les critères de détermination appliqués concernant la nature privative ou commune d’une partie sont tirés de l’usage exclusif ou non de cette partie par le copropriétaire, alors que le toit verrière apporte le clos étanchéité nécessaires au local appartenant à la SCI La Pagerie et uniquement à ce lot, cette société ayant d’ailleurs fait effectuer des travaux de raccordement de son lot en électricité, alarme et informatique, ce qui résulte des travaux de l’expert judiciaire ;

Attendu que c’est par une analyse pertinente que le premier juge a considéré que du fait de la nature des équipements litigieux, les demandes excédaient la compétence du juge des référés ;

Qu’il résulte également des travaux de l’expert que les désordres litigieux sont la conséquence d’un défaut d’entretien, ce qui ramène à la même question relativement à leur imputabilité ;

Que c’est également à juste titre que le juge des référés a considéré que la réalité de l’empiètement est incertaine et impose une appréciation dépassant l’évidence requise par l’office du juge des référés, relevant de la seule appréciation des juges du fond ;

Attendu s’agissant de la réfection du réseau d’évacuation des eaux usées que le premier juge a relevées que la SCI La Pagerie ne mentionnait pas de fondement spécifique au pouvoir du juge des référés au titre de cette demande, procédant par affirmation dubitative, et qu’elle n’apportait aucun élément de preuve, dont elle a la charge, justifiant la réalité des désordres dénoncés ou encore qu’il appartiendrait au syndicat des copropriétaires d’assumer les travaux de réfection sollicités ;

Que la partie appelante continue à procéder par affirmation dubitative, en déclarant qu'« il semblerait qu’une seconde évacuation ait été adossée à la première et ce raccordement mal effectué » ajoutant, toujours sans en rapporter la preuve et en employant le conditionnel, que [M] [T] « aurait finalisé en catimini les travaux qu’il avait entrepris en 2005 » ;

Attendu que c’est donc à juste titre que le premier juge a prononcé comme il l’a fait sur ce point;

Attendu qu’il y a lieu de confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;

Attendu, alors qu’il appartenait à la SCI La Pagerie d’agir, si elle l’estimait utile, devant le juge du fond plutôt que de persister dans une procédure de référé en formulant des demandes excédant le domaine de cette procédure, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge des intimés l’intégralité des sommes qu’ils ont dû exposer du fait de la présente procédure ;

Qu’il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et d’allouer à ce titre aux époux [M] [T] et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5], pris en la personne de son administrateur provisoire Maître [R] [D], la somme de 2000 € ;

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

CONFIRME l’ordonnance entreprise,

Y ajoutant,

CONDAMNE la SCI La Pagerie , en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à payer aux époux [M] [T] la somme de 2000 € et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à Tours, pris en la personne de son administrateur judiciaire provisoire, la somme de 2000 €,

CONDAMNE la SCI La Pagerie aux dépens.

Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,