COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 20/05 /2025

la SELARL DEREC

la SCP SCP WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES

la SELARL [B] AVOCATS

la SELARL LX POITIERS-ORLEANS

ARRÊT du : 20 MAI 2025

N° : – 25

N° RG 22/02478 – N° Portalis DBVN-V-B7G-GVKT

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ORLEANS en date du 21 Septembre 2022

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265280117295776

S.A.S. PRESTIGELEC 45 société par actions simplifiée à associé unique au capital de 2000 ', immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’Orléans sous le n° 514 545 672, représentée par son président domicilié ès qualités au siège

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Pierre-François DEREC de la SELARL DEREC, avocat au barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉES :

— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265291210331012

Société CENTRAL PARK Société Civile Immobilière de Construction Vente au capital de 1.000 ', inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés d’ORLEANS sous le numéro 752 793 687, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social

[Adresse 3]

[Localité 7]

ayant pour avocat postulant M^e Ladislas WEDRYCHOWSKI de la SCP SCP WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocat au barreau d’ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant M^e Isabelle GUERIN de la SELARL ISALEX, avocat au barreau de CHARTRES

— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265291273325431

S.D.C. CENTRAL PARK Syndicat des copropriétaires de la Résidence CENTRAL PARK, [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS SERGIC, dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 5], prise en la personne de son représentant légal.

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par M^e Marie-Odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d’ORLEANS

— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265310479630496

Société MIC INSURANCE, anciennement dénommée MILLENIUM INSURANCE COMPANY LIMITED, représentée en France par la SAS LEADER UNDERWRITING, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° 750 686 941, dont le siège est sis [Adresse 13], prise en la personne de son Président, en exercice, et de tous autres représentants légaux domiciliés ès-qualité audit siège

[Adresse 12]

[Adresse 11]

ayant pour avocat postulant M^e Sophie GATEFIN de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau d’ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant M^e Fabien GIRAULT de la SELAS GFG AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

S.A.S. IPC SAS immatriculée au RCS d’ORLEANS sous le numéro 798 178 539, dont le dernier siège social connu est sis [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 6]

Non représentée, n’ayant pas constitué avocat

PARTIE INTERVENANTE :

MIC INSURANCE COMPANY, Société anonyme au capital de 50.000.000 ', immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 885 241 208, PARIS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 10]

ayant pour avocat postulant M^e Sophie GATEFIN de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau d’ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant M^e Fabien GIRAULT de la SELAS GFG AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du :21 Octobre 2022

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 20 janvier 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

M^me Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre,

M. Laurent SOUSA, Conseiller, en charge du rapport

M^me Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.

Greffier :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 MARS 2025.

ARRÊT :

Prononcé le 20 mai 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La SCCV Central Park a entrepris une opération de promotion immobilière consistant dans la construction d’un ensemble immobilier dénommé Central Park situé [Adresse 8] à [Localité 5] comprenant 51 appartements et deux maisons, cédés dans le cadre d’une vente en l’état futur achèvement.

Sont notamment intervenus à l’opération de construction :

— la société Prestigelec 45, pour le lot électricité ;

— la société IPC pour les lots plomberie/chauffage/VMC, assurée par la société MIC Insurance Limited dont l’activité assurantielle a été transférée à la société MIC Insurance Company.

La réception des parties communes est intervenue le 13 novembre 2014 avec des réserves qui ont été levées le 23 juin 2015.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park a dénoncé des désordres affectant l’installation électrique et la VMC, qui ont donné lieu à plusieurs interventions de la société Prestigelec 45.

À la demande du syndicat des copropriétaires, une expertise judiciaire a été ordonnée en référé le 20 janvier 2017. L’expert judiciaire, M. [O] [S], a déposé son rapport le 10 novembre 2018.

Par ordonnance de référé du 19 juillet 2019, la société Prestigelec 45 a été condamnée sous astreinte à lever les non-conformités affectant l’installation électrique.

Par actes d’huissier de justice en date des 10, 14 et 15 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park a fait assigner les sociétés Central Park, Prestigelec 45, IPC et MIC Insurance Limited devant le tribunal judiciaire d’Orléans aux fins d’indemnisation des préjudices subis.

Par jugement en date du 21 septembre 2022, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire d’Orléans a :

— donné acte à la société MIC Insurance Company de son intervention volontaire ;

— ordonné la mise hors de cause de la société MIC Insurance Limited ;

— déclaré recevable et bien-fondé le syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park en ses demandes ;

— condamné in solidum la société Central Park, la société IPC et la société MIC Insurance Company à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park la somme de 6 732 euros TTC euros en réparation de son préjudice matériel avec intérêt au taux légal à compter du 20 janvier 2021 et indexation sur l’indice du coût de la construction, l’indice de référence étant celui en vigueur au 10 novembre 2018, date du dépôt du rapport d’expertise, et avec intérêts au taux légal sur les sommes ainsi indexées courant à partir de la date du jugement ;

— dit que la société MIC Insurance Company sera tenue au paiement in solidum de cette somme de 6 732 euros, sous réserve d’une franchise contractuelle de 1 500 euros ;

— condamné in solidum la société Central Park, la société IPC et la société MIC Insurance Company à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park la somme de 12 000 euros en réparation de son préjudice immatériel lié à la VMC et à la pompe de relevage ;

— dit que la société MIC Insurance Company sera tenue au paiement in solidum de cette somme de 12 000 euros, sous réserve d’une franchise contractuelle de 1 500 euros ;

— condamné in solidum la société Central Park et la société Prestigelec 45 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park une somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice immatériel ;

— condamné in solidum la société Central Park, la société Prestigelec 45, la société IPC et la société MIC Insurance Company à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park une somme de 2 574,47 euros en remboursement des frais générés par les désordres ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park du surplus de ses demandes ;

— condamné in solidum la société Prestigelec 45, la société IPC et la société MIC Insurance Company à garantir la société Central Park de toutes condamnations en principal, intérêts et frais, dans la limite de leurs propres condamnations ci-dessus mentionnées ;

— condamné in solidum la société Central Park, la société Prestigelec 45, la société IPC et la société MIC Insurance Company aux dépens de la présente instance ainsi qu’aux frais d’expertise d’un montant de 9 961,80 euros ;

— condamné in solidum la société Central Park, la société Prestigelec 45, la société IPC et la société MIC Insurance Company à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park une somme de 5 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Prestigelec 45 et la société IPC à régler à la société Central Park une indemnité de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes au titre des frais et dépens.

Par déclaration en date du 21 octobre 2022, la société Prestigelec 45 a interjeté appel du jugement en ce qu’il a :

— déclaré recevable et bien-fondé le syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park en ses demandes ;

— condamné in solidum la société Central Park et la société Prestigelec 45 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park une somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice immatériel ;

— condamné in solidum la société Central Park, la société Prestigelec 45, la société IPC et la société MIC Insurance Company à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park une somme de 2 574,47 euros en remboursement des frais générés par les désordres ;

— condamné in solidum la société Prestigelec 45, la société IPC et la société MIC Insurance Company à garantir la société. Central Park de toutes condamnations en principal, intérêts et frais, dans la limite de leurs propres condamnations ci-dessus mentionnées ;

— condamné in solidum la société Central Park, la société Prestigelec 45, la société IPC et la société MIC Insurance Company aux dépens de la présente instance ainsi qu’aux frais d’expertise d’un montant de 9 961,80 euros ;

— condamné in solidum la société Central Park, la société Prestigelec 45, la société IPC et la société MIC Insurance Company à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park une somme de 5 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Prestigelec 45 et la société IPC à régler à la société Central Park une indemnité de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes au titre des frais et dépens.

L’appelante a fait signifier la déclaration d’appel à la société IPC par acte d’huissier de justice délivré le 3 février 2023 par procès-verbal de recherches infructueuses mentionnant que la société est radiée du registre du commerce et des sociétés depuis le 25 mars 2019.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 4 janvier 2025 et signifiées à la société IPC le 24 juillet 2023, la société Prestigelec 45 demande à la cour de :

— dire et juger recevable et bien fondé son appel principal ;

— dire et juger mal fondés les appels incidents des sociétés Central Park et MIC Insurance Company en ce qu’ils sont dirigés à son encontre et plus généralement tout appel incident et toutes demandes dirigées contre elle ;

En conséquence,

— réformer le jugement en tous ses chefs critiqués par elle et, statuant à nouveau :

— rejeter toutes les demandes dirigées à son encontre ;

Subsidiairement,

— déclarer que dans les rapports des coobligées entre elles, sa contribution finale à la dette au titre des préjudices consécutifs et immatériels et des frais de justice, ne saurait excéder sa part de condamnation à la réparation du préjudice matériel, soit 0 ;

— en conséquence, condamner in solidum les sociétés Central Park, IPC et MIC Insurance et/ou MIC Insurance Company à la garantir intégralement de toute condamnation prononcée contre elle, y compris au titre des frais de justice ;

En toute hypothèse,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park et/ou toute partie succombant à lui verser la somme de 3 500 ' à titre d’indemnité pour frais irrépétibles de justice ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park et/ou toute partie succombant au paiement des dépens des instances de référé RG n° 16/00457 et 19/00133, de première instance au fond RG n° 20/00483 et d’appel, et accorder à la SELARL Derec, le droit prévu à l’article 699 du code de procédure civile.

— rejeter toutes demandes et conclusions plus amples ou contraires aux présentes dirigées à son encontre.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 5 juillet 2023 et signifiées à la société IPC le 11 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park demande à la cour de :

— déclarer la société Prestigelec 45 irrecevable et en tout cas mal fondée son appel limité ;

— déclarer les sociétés MIC Insurance Company, MIC Insurance Limited et la SCCV Central Park irrecevables et en tout cas mal fondées en leurs appels incidents, et les en débouter ;

En conséquence,

A titre principal,

— confirmer la décision entreprise en tant que de besoin par substitution de motifs en toutes ses dispositions ;

En tout état de cause,

— rejeter l’ensemble des demandes fins et conclusions, plus amples ou contraires ;

— condamner in solidum la SCCV Central Park, la SAS IPC, la société MIC Insurance Company et la société Prestigelec 45 à lui payer la somme de 8 000 ' au titre de ses frais irrépétibles d’appel en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum la SCCV Central Park, la SAS IPC, la société MIC Insurance Company et la société Prestigelec 45 aux entiers dépens de l’appel.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2025 et signifiées à la société IPC le 21 juillet 2023, la SCCV Central Park demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondée la SCCV Central Park en son appel incident ;

— infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau,

Sur les désordres concernant la VMC,

— juger que l’expert n’a constaté aucun désordre et juger que l’expert a constaté que la pose d’un film scotch par Eiffage lors de la réunion d’expertise du 15 février 2018 a remédié aux disjonctions.

— en conséquence, constater l’inexistence des désordres ;

— juger que les désordres concernant la VMC de la résidence Central Park ne rendent pas l’ouvrage impropre à son usage et ne relèvent pas de la garantie décennale de l’article 1792 du code civil.

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park de toutes ses demandes, fins et conclusions et, en tout état de cause, juger que la pose d’une nouvelle plaque de protection que la réparation ne saurait excéder le coût de la pose d’une nouvelle plaque ;

En tout état de cause,

— condamner in solidum la société IPC et la société MIC Insurance Company Limited à la garantir de toute condamnation en principal, intérêts, frais et charges qui serait mise à sa charge ;

Sur les désordres concernant la pompe de relevage,

— constater que le syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park a refusé la proposition à titre commercial de procéder au changement de la pompe pour la somme de 1 350 ' HT, soit 1 620 ' TTC formulée lors de la première réunion d’expertise ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause,

— condamner in solidum la société IPC et la société MIC Insurance Company Limited à la garantir de toute condamnation en principal, intérêts, frais et charges qui serait mise à sa charge ;

Sur les demandes de remboursement de frais présentées par le syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— subsidiairement, voir condamner la société IPC, la société MIC Insurance Company Limited et la société Prestigelec 45 à la garantir de toutes condamnations en principal, intérêts, frais et accessoires qui seraient mises à sa charge à ce titre ;

Sur le trouble de jouissance allégué par le syndicat des copropriétaires,

— déclarer irrecevable et en tout cas infondé le syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park en sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice de jouissance ;

— le débouter de toutes ses demandes ;

En tout état de cause,

— condamner la société IPC, la société MIC Insurance Company Limited et la société Prestigelec 45 à la garantir de toutes condamnations en principal et actualisation qui seraient mises à sa charge ;

En tout état de cause, sur les appels en garantie,

— condamner in solidum la société Prestigelec, la société IPC et la société Millenium Insurance Company Limited à relever à la garantir de toutes condamnations en principal, frais, accessoires, dommages et intérêts, frais irrépétibles et dépens qui seraient mises à sa charge ;

— débouter la société Prestigelec de sa demande en partage de responsabilité dirigée à son encontre ;

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

— voir débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park de sa demande de condamnation aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire, dont le montant excessif résulte des réclamations successives et infondées présentées par le syndicat des copropriétaires, ayant entraîné un coût disproportionné des opérations d’expertise ;

En tout état de cause,

— condamner in solidum la société IPC, la société Millenium Insurance Company Limited et la société Prestigelec 45 à la garantir de toutes condamnations au titre des dépens ;

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 4 000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 19 avril 2023 et signifiées à la société IPC le 27 avril 2023, la société MIC Insurance, anciennement dénommée Millennium Insurance Company, et la société MIC Insurance Company, intervenante volontaire, demandent à la cour de :

— déclarer la société Prestigelec 45 recevable en son appel mais mal fondée en ses demandes ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a : déclaré recevable et bien-fondé le syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park en ses demandes ; condamné in solidum la société Central Park, la société IPC et la société MIC Insurance Company à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park la somme de 6 732 euros TTC euros en réparation de son préjudice matériel avec intérêt au taux légal à compter du 20 janvier 2021 et indexation sur l’indice du coût de la construction, l’indice de référence étant celui en vigueur au 10 novembre 2018, date du dépôt du rapport d’expertise, et avec intérêts au taux légal sur les sommes ainsi indexées courant à partir de la date du jugement ; dit que la société MIC Insurance Company sera tenue au paiement in solidum de cette somme de 6 732 euros ; condamné in solidum la société Central Park, la société IPC et la société MIC Insurance Company à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park la somme de 12 000 euros en réparation de son préjudice immatériel lié à la VMC et à la pompe de relevage ; dit que la société MIC Insurance Company sera tenue au paiement in solidum de cette somme de 12 000 euros ; condamné in solidum la société Central Park, la société Prestigelec 45, la société IPC et la société MIC Insurance Company à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park une somme de 2 574,47 euros en remboursement des frais générés par les désordres ; condamné in solidum la société Prestigelec 45, la société IPC et la société MIC Insurance Company à garantir la société Central Park de toutes condamnations en principal, intérêts et frais, dans la limite de leurs propres condamnations ; condamné in solidum la société Central Park, la société Prestigelec 45, la société IPC et la société MIC Insurance Company aux dépens de la présente instance ainsi qu’aux frais d’expertise d’un montant de 9 961,80 euros ; condamné in solidum la société Central Park, la société Prestigelec 45, la société IPC et la société MIC Insurance Company à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park une somme de 5 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— confirmer le jugement en ses autres dispositions ;

Et statuant à nouveau,

A titre liminaire,

— déclarer que la société IPC a souscrit un contrat d’assurance auprès de la compagnie de droit anglais MIC Insurance LTD, exerçant sous le bénéfice de la libre prestation de services ;

— déclarer que le portefeuille de la compagnie MIC Insurance LTD a été transféré à l’entité de droit français MIC Insurance Company ;

En conséquence,

— confirmer le jugement en ce qu’il a donné acte à la compagnie MIC Insurance Company de son intervention volontaire ;

A titre principal,

— déclarer que le rapport d’expertise judiciaire ne permet de déterminer avec certitude l’origine des désordres affectant la VMC ;

— déclarer que l’origine des désordres affectant la VMC ne peut être reliée avec certitude à la prestation de la société IPC ;

— déclarer que le non-respect du dimensionnement de la pompe de relevage n’est pas établi en l’absence de production du CCTP ;

— déclarer que l’entretien de la pompe de relevage incombait au syndicat des copropriétaires ;

En conséquence,

— réformer le jugement en ce qu’il a condamné la compagnie MIC Insurance Company à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park la somme de 6 732 euros TTC euros en réparation de son préjudice matériel avec intérêt au taux légal à compter du 20 janvier 2021 et indexation sur l’indice du coût de la construction, l’indice de référence étant celui en vigueur au 10 novembre 2018, date du dépôt du rapport d’expertise, et avec intérêts au taux légal sur les sommes ainsi indexées courant à partir de la date du jugement in solidum avec la société Central Park et la société IPC ;

— réformer le jugement en ce qu’il a dit que la société MIC Insurance Company sera tenue au paiement in solidum de cette somme de 6 732 euros ;

— réformer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum la société Central Park, la société IPC et la société MIC Insurance Company à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park la somme de 12 000 euros en réparation de son préjudice immatériel lié à la VMC et à la pompe de relevage ;

— réformer le jugement en ce qu’il a dit que la société MIC Insurance Company sera tenue au paiement in solidum de cette somme de 12 000 euros ;

— réformer le jugement en ce qu’il a condamné la compagnie MIC Insurance Company à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park une somme de 2 574,47 euros en remboursement des frais générés par les désordres in solidum avec la société Central Park, la société Prestigelec 45, la société IPC ;

Et statuant à nouveau,

— débouter le syndicat des copropriétaires, la société Prestigelec 45, la société IPC et la SCCV Central Park de l’ensemble de leurs demandes formulées à son encontre ;

— prononcer la mise hors de cause de la compagnie MIC Insurance Company ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour retenait la responsabilité de la société IPC,

— déclarer que les désordres affectant la VMC ne génèrent qu’une gêne à l’utilisation ;

— déclarer que l’expert ne fait pas état d’une impropriété à destination ;

— déclarer que les dysfonctionnements au niveau de la VMC ont fait l’objet d’une réserve à réception ;

— déclarer que les désordres ont été causés par des défauts de performance ;

— déclarer que les travaux de reprise sont expressément exclus de la garantie « Responsabilité Civile Professionnelle » de la compagnie MIC Insurance Company ;

— déclarer que les préjudices immatériels non consécutifs ne sont pas garantis lorsqu’ils découlent d’un défaut de performance ;

— déclarer que le trouble de jouissance allégué par le syndicat des copropriétaires devant le tribunal ne correspond pas à une perte pécuniaire couverte par la garantie de la compagnie MIC Insurance Company ;

En conséquence,

— juger que la garantie décennale souscrite par la société IPC auprès de la compagnie MIC Insurance Company n’est pas mobilisable ;

— juger que la garantie de bon fonctionnement souscrite par la société IPC auprès de la compagnie MIC Insurance Company n’est pas mobilisable au titre des désordres la VMC ;

— juger que la garantie « Responsabilité Civile Professionnelle » souscrite par la société IPC auprès de la compagnie MIC Insurance Company n’est pas mobilisable ;

— réformer le jugement en ce qu’il a condamné la compagnie MIC Insurance Company à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park la somme de 6 732 euros TTC euros en réparation de son préjudice matériel avec intérêt au taux légal à compter du 20 janvier 2021 et indexation sur l’indice du coût de la construction, l’indice de référence étant celui en vigueur au 10 novembre 2018, date du dépôt du rapport d’expertise, et avec intérêts au taux légal sur les sommes ainsi indexées courant à partir de la date du jugement in solidum avec la société Central Park et la société IPC ;

— réformer le jugement en ce qu’il a dit que la société MIC Insurance Company sera tenue au paiement in solidum de cette somme de 6 732 euros ;

— réformer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum la société Central Park, la société IPC et la société MIC Insurance Company à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park la somme de 12 000 euros en réparation de son préjudice immatériel lié à la VMC et à la pompe de relevage ;

— réformer le jugement en ce qu’il a dit que la société MIC Insurance Company sera tenue au paiement in solidum de cette somme de 12 000 euros ;

Et statuant à nouveau,

— débouter le syndicat des copropriétaires, la société Prestigelec 45, la société IPC et la SCCV Central Park de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de la compagnie MIC Insurance Company ;

— prononcer la mise hors de cause de la compagnie MIC Insurance Company ;

A titre plus subsidiaire, si par extraordinaire la cour considérait les garanties de la compagnie MIC Insurance Company comme mobilisables,

— limiter la condamnation de la compagnie MIC Insurance Company au titre du préjudice matériel à de plus justes proportions ;

— limiter la condamnation de la compagnie MIC Insurance Company au titre du préjudice immatériel à de plus justes proportions ;

— limiter la condamnation de la compagnie MIC Insurance Company au titre des frais générés par les désordres à de plus justes proportions ;

— limiter la condamnation de la compagnie MIC Insurance Company au titre du trouble de jouissance à de plus justes proportions ;

— juger que la responsabilité est partagée entre la SCCV Central Park et la société Prestigelec 45 dans la survenance des préjudices consécutifs subis par la copropriété ;

En tout état de cause,

— confirmer le jugement en ce qu’il a fait application des franchises contractuelles prévues au contrat de la compagnie MIC Insurance Company, soit :

o 1 500 ' au titre de la garantie « Responsabilité civile professionnelle » pour les dommages matériels ;

o 1 500 ' au titre de la garantie « Responsabilité civile professionnelle » pour les dommages immatériels ;

— réformer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum la société Prestigelec 45, la société IPC et la société MIC Insurance Company à garantir la société Central Park de toutes condamnations en principal, intérêts et frais, dans la limite de leurs propres condamnations ;

— réformer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum la société Central Park, la société Prestigelec 45, la société IPC et la société MIC Insurance Company aux dépens de la présente instance ainsi qu’aux frais d’expertise d’un montant de 9 961,80 euros, et débouter le syndicat des copropriétaires, la société Prestigelec 45, la société Central Park et la société IPC de leurs demandes formées à ce titre ;

— réformer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum la société Central Park, la société Prestigelec 45, la société IPC et la société MIC Insurance Company à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park une somme de 5 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et débouter le syndicat des copropriétaires, la société Prestigelec 45, la société Central Park et la société IPC de leurs demandes formées à ce titre ;

— débouter le syndicat des copropriétaires, la société Prestigelec 45, la société Central Park et la société IPC de leurs demandes contraires aux présentes ;

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la société Prestigelec 45, la société Central Park et la société IPC à verser à la compagnie MIC Insurance Company la somme de 4 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la société Prestigelec 45, la société Central Park et la société IPC aux entiers dépens lesquels seront directement recouvrés la SARL Lexavoué Orléans, du barreau d’Orléans, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

La cour a sollicité les observations des parties sur l’éventuelle irrecevabilité des demandes dirigées à l’encontre de la société IPC qui est dissoute et radiée du registre du commerce et des sociétés depuis le 25 mars 2019, sans qu’un mandataire ad’hoc ait été désigné et appelé à l’instance.

Par note en délibéré du 14 mars 2025, la société Central Park a indiqué que la société IPC n’ayant plus d’existence juridique du fait de sa dissolution et de sa radiation, les demandes formées à l’égard de la société IPC sont, en effet, irrecevables ; qu’en revanche, l’action dirigée à l’encontre de son assureur, la société MIC Insurance et MIC Insurance Company, du fait de l’action directe contre l’assureur dont dispose le maître d’ouvrage, demeure.

La société MIC Insurance Company a indiqué ne pas avoir d’observations à formuler.

MOTIFS

I- Sur les demandes formées à l’encontre de la société IPC

Vu les articles 14 et 16 du code de procédure civile,

Il résulte de l’acte de signification de la déclaration d’appel, délivré par procès-verbal de recherches infructueuses que la société IPC est radiée du registre du commerce et des sociétés depuis le 25 mars 2019 par suite de sa dissolution amiable.

Aucun mandataire ad’hoc n’a été désigné pour représenter la société IPC et n’a été appelé à l’instance. En conséquence, les demandes formées à l’encontre de la société IPC dépourvue de tout représentant sont irrecevables.

II- Sur le désordre relatif à la VMC

Moyens des parties

La société Central Park soutient que le tribunal a fait une analyse erronée du rapport d’expertise ; que le marché n’imposait pas un modèle précis de VMC et la société IPC devait respecter la note de calcul du thermicien ; qu’elle produit aux débats le procès-verbal de levée des réserves concernant les parties communes signé par le syndic, levant la réserve concernant la mise en service de la VMC ; que l’expert a indiqué que les déclenchements multiples au tableau des services généraux étaient essentiellement provoqués par la VMC, et a souligné que par suite de l’intervention d’Eiffage Energie, qui a procédé à la séparation du circuit VMC et pompe de relevage par la création de deux départs distincts et individuels, les déclenchements du tableau services généraux ont cessé et seul le disjoncteur de la VMC déclenchait ; qu’à la suite de la pose d’un film scotch lors des opérations d’expertise, aucune disjonction n’a plus été constatée ; que l’expert judiciaire retient le défaut d’étanchéité du caisson comme cause des désordres, au motif de l’absence de disjonction depuis la pose du ruban adhésif ; qu’il est apparu au cours des opérations expertales, que l’installation de VMC a fait l’objet, à l’initiative du syndic de copropriété, de multiples interventions avant le déroulement de l’expertise judiciaire ; que rien n’établit en l’état que les différents intervenants sur la VMC, postérieurement à la réception, n’aient pas causé les dégâts ou dégradations à l’installation, entraînant un défaut d’étanchéité du caisson de la VMC ; que cette hypothèse est d’autant plus plausible que le syndicat des copropriétaires a par ailleurs invoqué des désordres au niveau de l’éclairage extérieur, qu’il a imputé à un mauvais remontage du joint d’étanchéité des appareils d’éclairage extérieurs, par l’entreprise de maintenance, lors du changement des ampoules ; que l’expert judiciaire n’a jamais constaté un quelconque dysfonctionnement, et a seulement émis des hypothèses, sur la base des explications fournies par les occupants de l’immeuble ; qu’après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire lors de la procédure au fond, le syndicat des copropriétaires a produit de nouvelles pièces 19, 20 et 21, qui n’ont aucun caractère contradictoire et n’ont fait l’objet d’aucune constatation ; que selon le syndicat des copropriétaires, la cause du sinistre aurait pour origine une pente non conforme, mais l’expert n’a rien relevé de tel lors de ses opérations ; que le jugement sera infirmé.

La société MIC Insurance Company fait valoir que si les conclusions de l’expert judiciaire ne présentent pas d’équivoque, elles ne procèdent que d’une affirmation de sa part et ne reposent sur aucune constatation technique ; que l’expert judiciaire n’a fait qu’émettre des hypothèses sur l’origine des désordres ; que la seule démarche effectuée au niveau du caisson de la VMC a été la pose d’un ruban adhésif, ce qui ne peut être valablement considéré comme un test d’étanchéité du caisson ; qu’en outre, l’expert affirme que l’absence de disjonctions depuis la pose de ce ruban confirme le défaut d’étanchéité du caisson comme cause des désordres ; que toutefois, des disjonctions ont persisté malgré la pose de ce ruban, de sorte qu’il n’est pas possible de considérer les conclusions de l’expert comme étant valables et fondées techniquement ; que par ailleurs, l’installation de la VMC a fait l’objet de multiples interventions avant la tenue de l’expertise judiciaire, comme notamment l’intervention d’Eiffage Energie du 13 septembre 2016 ; qu’aucun élément ne permet d’écarter un dégât causé lors de l’une de ces interventions entraînant un défaut d’étanchéité du caisson de la VMC ; qu’il n’est donc pas invraisemblable que tout désordre relevé au niveau de la VMC ne soit pas imputable à la société IPC mais à une intervention d’un tiers depuis la réception des travaux ; que l’armoire électrique est librement accessible et le conseil syndical a d’ailleurs constaté des manipulations intempestives sur l’armoire électrique ; que la responsabilité de la société IPC ne peut être recherchée que s’il est rapporté la preuve d’un lien direct certain et exclusif entre l’intervention de cette dernière et les dommages allégués, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Le syndicat des copropriétaires indique que le disjoncteur de la VMC se déclenche fréquemment et plus particulièrement en périodes de fortes chaleurs ; que la société Eiffage Energie a déjà changé le disjoncteur d’alimentation mais sans résultats satisfaisants ; que l’expert judiciaire a indiqué que le dysfonctionnement observé sur le circuit électrique provient probablement du caisson de VMC lui-même ; que le raisonnement de l’expert, qui a rattaché l’origine des disjonctions au circuit électrique de la VMC, ne souffre d’aucune contestation dès lors que la société Prestigelec a posé un disjoncteur dédié à la VMC qui était ensuite le seul à se déclencher et que l’hypothèse d’une altération de l’alimentation électrique a été écartée par l’expert ; que l’expert a constaté l’insuffisance d’étanchéité du volet de protection des raccordements électriques ; qu’un ruban adhésif a été installé sur la plaque d’obturation de l’accès aux éléments électriques, l’installation électrique n’ayant plus disjoncté depuis à l’exception d’incidents isolés et sans lien avec ce désordre ; que c’est en ce sens que le premier juge a estimé que l’hypothèse retenue par l’expert a été validée a posteriori par l’absence de nouvel incident sans qu’aucun élément technique ne puisse imputer les désordres à une autre cause ; qu’il n’est pas sérieux d’imputer les désordres à un prétendu défaut d’entretien ou à de prétendues manipulations intempestives du tableau électrique.

Réponse de la cour

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que le syndicat des copropriétaires indiquait qu’il existait de nombreuses disjonctions au niveau du tableau électrique, et la société Prestigelec 45 qui est intervenue à de multiples reprises pour dépanner ce tableau a indiqué que les défauts identifiés concernaient les départs « éclairage extérieurs » et « VMC ». La société Eiffage Energie est également intervenue durant l’été 2016 pour procéder au changement du disjoncteur « Pompe » et du disjoncteur « VMC ». Le rapport mentionne que depuis cette intervention, « il semble qu’il n’y ait eu qu’environ deux disjonctions durant l’hiver 2016/2017 ».

Lors de la réunion d’expertise du 2 novembre 2017, l’expert n’a pas constaté de problème de déclenchement du disjoncteur, mais les représentantes des copropriétaires ont indiqué que le nombre des déclenchements a diminué mais qu’ils existent toujours. L’expert a indiqué que, selon les copropriétaires, le circuit de l’éclairage extérieur ne disjoncte plus depuis qu’un des luminaires a été isolé, mais le circuit qui continue à disjoncter est celui de la VMC.

Lors de la réunion d’expertise du 15 février 2018, des mesures d’intensité ont été effectuées sur la VMC qui ont permis d’éliminer l’hypothèse d’un branchement « pirate » qui aurait provoqué les disjonctions constatées. L’expert judiciaire a également exclu que le problème provienne de l’alimentation électrique de la VMC.

Les copropriétaires ayant confirmé que depuis la mise en place d’un disjoncteur dédié à la VMC, seul ce disjoncteur se déclenchait alors qu’auparavant les déclenchements concernaient l’ensemble du tableau des services généraux. L’expert judiciaire en a conclu que « cela signifie que ces déclenchements ne concernent que la VMC et que les défauts étaient des défauts homopolaires qui sollicitaient la protection différentielle, c’est-à-dire en relation avec un défaut d’isolement de la VMC ».

S’agissant du caisson VMC, l’experte a indiqué : « aucune détérioration apparente n’est constatée ni sur un plan d’humidité ni de chocs. Seul un doute sur l’étanchéité du volet de protection des raccordements électriques peut éventuellement être signalé, sans certitude.

Mr [G] en profite pour poser un ruban adhésif sur la plaque d’obturation qui permet l’accès aux protections et commandes électriques, pour protéger l’ensemble d’une éventuelle infiltration d’eau ».

Lors de la réunion d’expertise du 5 septembre 2018, l’expert judiciaire a constaté que le ruban adhésif était toujours présent sur le caisson de la VMC et que depuis le 5 février 2018 l’alimentation de la VMC n’avait plus disjoncté et a conclu que « l’étanchéité de cette plaque est probablement la cause de toutes les disjonctions vécues par les copropriétaires ».

Ainsi, l’expert a déduit de la corrélation entre la pose du ruban adhésif sur la plaque d’accès au raccordement électrique, l’existence d’une causalité avec les déclenchements du disjoncteur, alors même qu’il avait seulement signalé un doute sur l’étanchéité « sans certitude ». En outre, l’expert n’a pas analysé la raréfaction des déclenchements du disjoncteur au cours de l’hiver 2016-2017, soit avant la pose du ruban adhésif, et n’a pas plus procédé à l’ouverture du caisson VMC qui aurait permis de confirmer ou non la présence d’humidité ou de dégradation liée à l’infiltration d’eau sur le réseau électrique.

Le rapport d’expertise est ainsi dépourvu de certitude sur la cause du désordre allégué par les copropriétaires au point que l’expert judiciaire a proposé plusieurs solutions telles que le remplacement du caisson VMC existant par un caisson neuf, le remplacement de la plaque d’obturation de l’accès aux éléments électriques, ou le remplacement du disjoncteur protégeant le circuit et le câble « pour supprimer avec une certitude absolue la suspicion liée à l’alimentation électrique ».

Ce dernier point établit que l’expertise judiciaire n’a pas permis d’établir avec certitude la cause du déclenchement du disjoncteur de la VMC, au point qu’il existe toujours une « suspicion » sur l’alimentation électrique qui ne relevait pas du lot confié à la société IPC.

Il résulte de ces éléments que les opérations d’expertise n’ont pas pu déterminer avec certitude la cause des désordres relatifs au disjoncteur de la VMC. En conséquence, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande indemnitaire formée à ce titre.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné in solidum la société Central Park et la société MIC Insurance Company à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park la somme de 6 732 euros TTC euros en réparation de son préjudice matériel avec intérêt au taux légal à compter du 20 janvier 2021 et indexation sur l’indice du coût de la construction, l’indice de référence étant celui en vigueur au 10 novembre 2018, date du dépôt du rapport d’expertise, et avec intérêts au taux légal sur les sommes ainsi indexées courant à partir de la date du jugement, et dit que la société MIC Insurance Company sera tenue au paiement in solidum de cette somme de 6 732 euros, sous réserve d’une franchise contractuelle de 1 500 euros.

III- Sur le désordre relatif à la pompe de relevage

A- Sur le remplacement de la pompe

Moyens des parties

La société Central Park soutient qu’elle n’a pas imposé contractuellement de modèle précis pour la VMC et la société IPC devait respecter la note de calcul du thermicien ; que la société IPC, sur la base de la note de calcul du thermicien, a défini le modèle qui devait être mis en place et l’a réalisé ; que la fiche technique qui lui a été fournie par la société IPC, correspond bien au modèle relevé par l’expert judiciaire ; que compte tenu du montant faible du coût de remplacement de la pompe, elle a proposé, à titre commercial, de faire procéder, à ses frais, au changement de la pompe dont le coût s’élève à la somme de 1 350 ' ; que le syndicat des copropriétaires n’a pas accepté cette proposition commerciale ; que dès lors, le jugement sera infirmé et le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.

La société MIC Insurance Company fait valoir qu’aucun élément contractuel, notamment le CCTP, n’a été communiqué à ce jour ; qu’il n’est donc pas possible de vérifier si le modèle de pompe posé par la société IPC correspond à celui prévu contractuellement ; que par ailleurs, l’entretien revenait au syndicat des copropriétaires qui avait d’ailleurs conclu un contrat avec la société Noriatech ; que l’absence d’entretien suffisant ne peut dès lors être reproché à la société IPC qui n’avait que pour rôle d’installer la pompe de relevage ; que la cour ne pourra que rejeter les demandes de condamnation formulées à l’encontre de la société IPC et de la compagnie MIC Insurance Company concernant la pompe de relevage à défaut de preuve d’un lien de causalité avec l’apparition des désordres ; que la cour ne pourra qu’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum la société MIC Insurance Company et les autres défendeurs à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park la somme de 6 732 euros TTC euros en réparation de son préjudice matériel.

Le syndicat des copropriétaires indique que dans son rapport, la société Noriatech a indiqué que la pompe est en très mauvais état et est à remplacer ; que l’expert judiciaire a également constaté un dysfonctionnement, car pour sortir la pompe de relevage, il est nécessaire de tirer sur le tuyau de refoulement ce qui n’est pas un montage correct, outre que le tuyau de refoulement fuit ; qu’en cours de fonctionnement, il a été constaté que la pompe est bloquée ou grippée et ne refoule pas l’eau ; que l’expert ayant mis en évidence le mauvais fonctionnement de la pompe de relevage, ce désordre relève de la garantie de bon fonctionnement des constructeurs prévue à l’article 1792-3 du code civil ; qu’en conséquence, la responsabilité de la société IPC est pleinement engagée sur le fondement de la garantie de bon fonctionnement de deux ans ; que le promoteur étant également débiteur de la garantie biennale, la SCCV Central Park se verra condamnée aux cotés de la société IPC et de son assureur sur ce même fondement, et ce d’autant qu’elle a même proposé de procéder à ses frais à son remplacement ; que si par impossible, la cour venait à estimer que garantie de bon fonctionnement des équipements ne pouvait être mobilisée, il est possible de reprocher à la société IPC à la fois un défaut d’exécution et un manquement à son devoir de conseil engageant sa responsabilité contractuelle de droit commun : que la société IPC a manqué à son devoir de conseil en acceptant d’installer une pompe inadaptée aux besoins d’évacuation des eaux de la résidence, et aurait dû formuler toutes réserves lors de la pose du dispositif ; qu’à titre subsidiaire, la cour condamnera la société IPC in solidum avec son assureur au titre de sa responsabilité contractuelle dans la réparation du dommage affectant la pompe de relevage de la résidence.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1792-3 du code civil, les éléments d’équipement dissociables des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception.

En l’espèce, la société Central Park et IPC ont signé un procès-verbal de réception du lot plomberie le 13 novembre 2014, sans réserve relative à la pompe de relevage.

Le rapport d’expertise judiciaire mentionne :

« – Les inquiétudes des copropriétaires sont apparues à la suite d’un rapport de la société Noriatech qui a réalisé une visite de contrôle le 9 mai 2016 a la demande du syndic Durand Montouché. Dans son rapport la société Noriatech indique que la pompe est « en très mauvais état et est à remplacer » Elle produisait cette occasion un devis (daté du 27 mai 2016) pour le remplacement de celle-ci.

— Me [B] indique que la société Noriatech doit passer en mai 2017 pour effectuer une opération de maintenance sur la pompe. ».

L’expert a également fait les constatations et analyses suivantes :

« La pompe est démarrée manuellement et elle se met à fonctionner en apparence. Vérification faite, celle-ci est bloquée ou grippée et ne refoule pas d’eau.

Il semble selon les deux techniciens que celle-ci n’étant sollicitée que très rarement, elle se soit bloquée. Le contrat de maintenance confié à la société Noriatech qui prévoit une visite annuelle pour s’assurer du bon fonctionnement et de l’entretien de cette pompe, devra peut-être être modifié pour des visites plus fréquentes.

Concernant la hauteur de refoulement qui est une notion essentielle dans le choix d’une pompe, une

évaluation est faite sur place (voir schéma ci-dessous).

On constate donc que la hauteur de refoulement est proche de 7 ml (en intégrant une épaisseur de 0,20 ml pour chacun des deux planchers traversés).

La courbe de tolérance fournie par le constructeur DAB concernant le refoulement de cette pompe indique que le débit de celle-ci sera quasiment nul pour une hauteur de relevage de 7 ml. On se situe dans les limites techniques de cette pompe, ce modèle de pompe n’était pas adapté au contexte ».

Il est ainsi établi que la puissance de la pompe de relevage n’a pas été adaptée à la hauteur de relevage nécessaire au sein de la résidence Central Park, expliquant le défaut de fonctionnement constaté par l’expert judiciaire. Dès lors que les capacités de la pompe de relevage étaient inadaptées à la configuration des lieux, l’assureur de la société IPC est mal fondée à arguer de l’insuffisance d’entretien de la pompe dont la réalisation à plus grande fréquence n’aurait pas pu conférer à la pompe un débit plus élevé que celui existant, proche de zéro, compte-tenu de la hauteur de relevage.

Le CCTP du lot plomberie est bien produit aux débats par la société Central Park. Il prévoit la fourniture et pose de pompes de relevage des eaux pluviales provenant du parking en sous-sol, et que « le dimensionnement des pompes sera défini par le présent lot », sans qu’il n’existe d’autres précisions sur ce point. En tout état de cause, il appartenait aux constructeurs d’installer des pompes de relevage adaptées à la hauteur de relevage, de manière à ce que le débit soit suffisant, ce qui n’a pas été le cas.

S’il est exact qu’une proposition commerciale a été faite au syndicat des copropriétaires au cours des opérations d’expertise, aux fins de remplacement de la pompe de relevage, il résulte d’un dire adressé à l’expert judiciaire le 5 octobre 2018, par la société Exeo Promotion représentant la société Central Park que cette proposition était conditionnée à l’arrêt de la procédure judiciaire :

« Néanmoins, nous réinsistons sur le fait que notre proposition commerciale du promoteur, tendant à la prise en charge du remplacement de la pompe de relevage ne tenait que dans le cas d’une procédure amiable afin de mettre 'n à la procédure en cours.

Ce n’est plus le cas, dès lors que le syndicat des copropriétaires maintient sa procédure à l’encontre de la société Exeo Promotion ».

Du fait du maintien de la procédure judiciaire par le syndicat des copropriétaires, il n’existe plus de proposition commerciale aux fins de remplacement de la pompe de relevage, et la proposition faite ne saurait faire obstacle à la réparation intégrale du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Il s’ensuit que le désordre affectant le fonctionnement de la pompe de relevage survenu dans le délai de la garantie de fonctionnement engage la responsabilité de la société IPC et de la société Central Park qui ont la qualité de constructeur à l’égard du syndicat des copropriétaires. La société MIC Insurance Company qui ne soulève l’absence d’application de la police d’assurance au titre de la garantie de bon fonctionnement qu’au titre du désordre réservé concernant la VMC, doit donc garantir le désordre affectant la pompe de relevage qui n’a pas fait l’objet de réserve à la réception.

Il résulte du rapport d’expertise que le coût de remplacement de la pompe de relevage par une pompe plus performante s’élève à la somme de 1 350 euros HT soit 1 485 euros TTC

Il convient donc de condamner in solidum la société Central Park et la société MIC Insurance Company à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park la somme de 1 485 euros TTC euros en réparation de son préjudice matériel, au lieu de la somme de 6 732 euros incluant le coût de remplacement de la pompe de relevage et du caisson de VMC, avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2021 et indexation sur l’indice du coût de la construction entre celui publié le 10 novembre 2018, date du dépôt du rapport d’expertise, et celui publié au jour de la présente décision.

La société MIC Insurance Company est fondée à solliciter l’application de sa franchise contractuelle d’un montant de 1 500 euros.

B- Sur les frais engagés par la copropriété

Moyens des parties

La société Central Park indique qu’initialement, le syndicat des copropriétaires a présenté une demande d’un montant total de 13 234,09 ', comprenant pour l’essentiel, des dépens et frais irrépétibles entrant dans les dispositions des articles 700 et 699 du code de procédure civile ; que le tribunal a fait droit à la demande à hauteur de 2 574,47 ' en excluant la somme de 496 euros correspondant aux honoraires du syndic pour sa présence aux opérations d’expertise ; que la cour infirmera le jugement et déboutera purement et simplement le syndicat des copropriétaires de ses demandes qui ne sont aucunement consécutives à une quelconque défaillance du maître de l’ouvrage et ne présentent aucun lien établi avec les disjonctions alléguées.

La société MIC Insurance Company fait valoir qu’elle n’a pas vocation à mobiliser ses garanties au titre des désordres affectant la VMC et la pompe de relevage ; que la responsabilité de la société IPC dans la survenance des désordres allégués n’est pas établie avec certitude ; que la cour ne pourra qu’infirmer le jugement entrepris sur le montant de la condamnation au titre des frais générés par les désordres et rejeter toute demande concernant ces frais ; qu’à titre infiniment subsidiaire, il y aurait lieu de limiter sa condamnation à de plus justes proportions.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park réplique que du fait des dysfonctionnements soumis à l’appréciation de l’expert, il a été contraint de débourser certaines sommes dont il est fondé à solliciter et obtenir le remboursement ; qu’il a été fait état d’un montant global de 13 234,09 euros et si on soustrait de ce montant, les dépens et frais irrépétibles comptabilisés, le montant global des frais est de 4 906,64 euros ; qu’il a été reproché à l’expert de déduire certains postes de dépenses tels que des remplacements de lampes et de détecteurs puisque ceux-ci n’ont été détériorés que par les problèmes électriques rencontrés ; que le rapport établi par le cabinet Socotec le 27 janvier 2016 est extrêmement précis quant à l’historique de l’installation et quant aux non-conformités relevées lesquelles sont directement imputables à Prestigelec en charge du lot électricité et à l’origine du préjudice du syndicat ; que l’on parle ici de non-conformités de l’installation à l’origine de préjudices directement subis par la copropriété et non d’installation défectueuse ; que c’est vainement que la SCCV Central Park soutient que cette demande ne présenterait aucun lien avec une quelconque défaillance du maître de l’ouvrage ; que ces frais ont été engagés par la copropriété est raison des désordres affectant les parties communes au titre desquels le promoteur a incontestablement engagé sa responsabilité ; que le jugement sera donc confirmé en ce que les défenderesses ont été condamnées in solidum à lui verser la somme de 2 574,47 ' au titre du remboursement des frais déboursés par la copropriété.

Réponse de la cour

Le tribunal a indiqué qu’il y avait lieu de retenir, au titre des frais exposés par la copropriété, une somme de 3 070,47 euros, dont il y a lieu de déduire la somme de 498 euros des frais facturés par le syndic pour sa présence aux expertises qui relèvent des frais irrépétibles.

La somme de 2 574,47 euros ainsi retenue par le tribunal comporte des dépenses liées à l’entretien et réparation concernant l’installation électrique (remplacement d’ampoules et de détecteurs, pose de disjoncteurs différentiels, etc), et aucune somme n’apparaît en lien avec le dysfonctionnement de la pompe de relevage.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné in solidum la société Central Park et la société MIC Insurance Company à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park une somme de 2 574,47 euros en remboursement des frais générés par les désordres.

C- Sur le préjudice de jouissance

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires indique qu’il est recevable à agir au titre du trouble de jouissance ayant affecté l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble dès lors que les désordres ont été constatés dans les parties communes ; qu’en effet, la gêne et les troubles apportés à la jouissance paisible des lieux par les occupants de la résidence sont très nettement caractérisés et peuvent manifestement être qualifiés d’importants ; que la répétition des pannes, leur conséquence et leur durée, sont éloquentes, puisqu’il y a eu plus de 30 interventions pour régler les problèmes électriques et plus de 15 pour les problèmes de VMC ; que les troubles électriques ont persisté de la livraison jusqu’à ce que la société Prestigelec 45 effectue les travaux de mise en conformité de l’installation sur la base du rapport du cabinet Socotec ; que par ailleurs, les problèmes de VMC ont débuté en 2015 et perdurent encore aujourd’hui ; que la pose de disjoncteur indépendant en juin 2016 n’a aucunement mis fin aux disjonctions électriques, les copropriétaires ayant du subir ensuite des coupures de la VMC, en raison d’un défaut d’étanchéité, qui font obstacle à une bonne ventilation des logements et favorisent l’apparition de moisissures notamment dans les pièces humides telles les cuisines et salle de bain, justifiant une indemnisation du préjudice de jouissance ; que le tribunal a dès lors justement condamné in solidum la SCCV Central Park et la société IPC à hauteur de 12 000 '.

La société Central Park réplique que le syndicat des copropriétaires ne démontre aucunement la réalité d’un préjudice de jouissance ; qu’en effet, les parties communes ont toujours été utilisées et le syndicat, de surcroît, en lui-même, n’a subi aucun préjudice ; que le juge des référés a débouté les copropriétaires de leurs demandes individuelles, lors des procédures de référé qui se sont déroulées en 2016, aucun des copropriétaires n’invoquant de préjudice propre dans les parties privatives ; que le syndicat des copropriétaires n’a donc pas qualité pour solliciter une indemnisation pour le compte de copropriétaires qui ne sont pas parties à la procédure et qui n’ont jamais formulé de réclamation ; que c’est vainement que le syndicat des copropriétaires fait état de plus de 30 interventions pour régler les problèmes électriques, et de plus de 15 interventions pour les problèmes de VMC ; que la société Eiffage, lors de la réunion d’expertise judiciaire en 2018, alors qu’elle était chargée de la maintenance de la VMC depuis 2014, par l’application d’une bande de scotch, a mis fin aux disjonctions de la VMC ; que les interventions destinées à régler « les problèmes électriques » résultent d’une insuffisance de puissance du compteur, souscrite par le syndic ; que la cour infirmera le jugement et écartera l’argument soulevé par le syndicat des copropriétaires quant à l’absence prétendue d’une bonne ventilation dans les logements favorisant l’apparition de moisissures, notamment les pièces humides, s’agissant de parties privatives pour lesquelles le syndicat de copropriété n’a pas qualité pour agir et sur lequel le promoteur n’a jamais été sollicité ou informé de sinistres de VMC dans les logements, qui sont privatifs ; que subsidiairement, il convient de souligner que les désagréments consécutifs aux disjonctions ont cessé en juillet 2016 ; que si la cour estimait recevable et fondé le syndicat des copropriétaires en sa demande indemnitaire au titre de son préjudice de jouissance, le quantum de la demande apparaît autant injustifié qu’excessif.

La société MIC Insurance Company indique qu’un préjudice ne saurait être réparé par une somme forfaitaire ; que la somme de 12 000 ' n’est pas justifiée, ni dans son principe, ni dans son quantum ; que la cour ne pourra qu’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à verser in solidum avec la société Central Park et la société IPC la somme de 12 000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park en réparation de son préjudice immatériel lié à la VMC et à la pompe de relevage ; qu’à titre infiniment subsidiaire, si la cour entrait en voie de condamnation à son encontre, il y aurait lieu de limiter celle-ci compagnie à de plus justes proportions.

Réponse de la cour

En application de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, un syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d’un ou plusieurs lots et il n’est pas nécessaire, en ce cas, que le préjudice, qu’il soit matériel ou immatériel, soit subi de la même manière par l’ensemble des copropriétaires, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation (3e Civ., 7 novembre 2024, pourvoi n° 23-14.464).

En l’espèce, le préjudice de jouissance invoqué, affectant les parties privatives, prend son origine dans les parties communes, dès lors qu’il a trait au dysfonctionnement de la VMC et de l’alimentation électrique, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a déclaré les demandes du syndicat des copropriétaires recevables.

En cause d’appel, le syndicat des copropriétaires n’allègue ni ne justifie d’un quelconque préjudice de jouissance relative au dysfonctionnement de la pompe de relevage destinée à relever les eaux pluviales du parking en sous-sol. En conséquence, la demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance au titre de la pompe de relevage sera rejetée.

En outre, ainsi qu’il a été précédemment exposé, il n’est pas établi que le désordre relatif à la VMC soit imputable aux sociétés IPC et Central Park, sa cause n’étant pas déterminée avec certitude.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné in solidum la société Central Park et la société MIC Insurance Company à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park la somme de 12 000 euros en réparation de son préjudice immatériel confondu lié à la VMC et à la pompe de relevage et dit que la société MIC Insurance Company sera tenue au paiement in solidum de cette somme de 12 000 euros, sous réserve d’une franchise contractuelle de 1 500 euros.

D- Sur le recours en garantie de la société Central Park

Moyens des parties

La société Central Park soutient que pour les motifs développés au titre de sa responsabilité pour la pompe de relevage, elle est bien fondée à solliciter la condamnation in solidum la société IPC, la société Prestigelec et la société MIC Insurance Company à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

La société Prestigelec 45 réplique que la demande de garantie devra être rejetée, pour laquelle on ne voit pas bien à quel titre et sur quel fondement elle pourrait être recherchée pour la pompe de relevage, ainsi que pour les préjudices matériels et immatériels consécutifs.

La société MIC Insurance fait valoir que le tribunal l’a condamnée in solidum avec la société IPC et la SCCV Central Park à verser la somme de 1 485 ' au syndicat des copropriétaires au titre de la reprise de la pompe de relevage ; que toutefois, le syndicat des copropriétaires avait rappelé dans ses écritures de première instance que la société Exeo, dont la SCCV Central Park est la filiale, acceptait la prise en charge des travaux relatifs à la pompe de relevage ; qu’en conséquence, la cour ne pourra qu’infirmer le jugement entrepris sur le montant de la condamnation au titre des travaux de reprise du désordre affectant la pompe de relevage et rejeter toute éventuelle demande de condamnation formulée à son encontre concernant de ces travaux ; que l’opération de construction a été réalisée à la demande de la société SCCV, également tenue par la garantie décennale et une partie des désordres relèvent de la prestation de la société Prestigelec 45 ; que dans ces conditions, la responsabilité dans la survenance des préjudices consécutifs subis par le syndicat des copropriétaires, ne pourront être que partagés à parts égales entre la société IPC, la société Prestigelec 45 et la SCCV Central Park.

Réponse de la cour

Ainsi qu’il a été précédemment exposé, les demandes formulées à l’encontre de la société IPC sont irrecevables.

La société Prestigelec 45 est intervenue au titre du lot électricité, et il ne résulte pas de l’expertise judiciaire que le désordre affectant la pompe Il n’existe pas faute de la société Prestigelec 45 en lien avec le préjudice relatif à la pompe de relevage. En conséquence, les recours en garantie exercés par les sociétés Central Park et MIC Insurance à l’encontre de la société Prestigelec 45 au titre du désordre de la pompe de relevage seront rejetés.

Le recours en garantie des deux coobligés in solidum doit s’établir à hauteur de la gravité des fautes commises.

Le CCTP relatif au lot plomberie mentionne que le dimensionnement des pompes de relevage « sera défini par le présent lot ». Il n’est produit à l’appui de celui-ci aucune note de calcul ou d’étude nécessaire au dimensionnement de la pompe de relevage, de sorte que les fautes commises par la société Central Park et la société IPC qui a procédé à la pose de la pompe de relevage sont d’égale gravité. Dans les rapports entre les deux coobligés in solidum, il convient de fixer leur part de responsabilité à hauteur de 50 % et de condamner la société MIC Insurance Company à garantir la société Central Park à hauteur de cette part.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné in solidum la société Prestigelec 45 et la société MIC lnsurance Company à garantir la société Central Park de toutes condamnations en principal, intérêts et frais, dans la limite de leurs propres condamnations.

IV- Sur les désordres relatifs à l’installation électrique

A- Sur la garantie de bon fonctionnement

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires indique que la gêne et les troubles apportés à la jouissance paisible des lieux par les occupants de la résidence sont très nettement caractérisés et peuvent manifestement être qualifiés d’importants ; que la répétition des pannes, leur conséquence et leur durée, sont éloquentes puisqu’on recense plus de 30 interventions pour régler les problèmes électriques et plus de 15 pour les problèmes de VMC ; que les troubles électriques ont persisté de la livraison jusqu’à ce que la société Prestigelec 45 effectue les travaux de mise en conformité de l’installation sur la base du rapport du cabinet Socotec ; que le cabinet Socotec a rendu son rapport le 27 janvier 2016, mais ce n’est qu’en septembre 2019 soit plus de 3 ans après que la société Prestigelec 45 a accepté de venir faire les travaux de mise en conformité ; qui s’imposaient et ce, sur le fondement d’une ordonnance de référé du 19 juillet 2019 l’y contraignant sous astreinte ; que le tribunal a condamné la société Prestigelec 45 à régler à la copropriété une indemnité de 1 500 ' au titre de son préjudice de jouissance ; qu’il n’est pas contestable que l’expert a mis en évidence l’absence de conformité de l’installation électrique sur la base d’un rapport établi par le cabinet Socotec le 27 janvier 2016, de sorte que ces désordres, tout comme ses conséquences relèvent de la garantie de bon fonctionnement des constructeurs prévue à l’article 1792-3 du code civil ; que le jugement sera donc confirmé sur ce point.

La société Central Park indique que la garantie biennale de bon fonctionnement ne peut trouver à s’appliquer en présence d’un désordre réservé à réception ; que l’occurrence, les parties communes ont été livrées au syndic de la copropriété le 13 novembre 2014 ; que le syndicat des copropriétaires a assigné le 9 novembre 2016, soit près de deux ans après la livraison des parties communes ; que dès lors, la mobilisation de la garantie de bon fonctionnement est exclue est prescrite ; que les désordres ne sont pas établis.

La société Prestigelec 45 soutient que les déclenchements multiples des disjoncteurs, ainsi que les prétendues conséquences sur les ampoules et les détecteurs, étaient essentiellement provoqués par la VMC, ce qui signifie qu’ils relèvent de la responsabilité de la seule société IPC ; que les déclenchements intempestifs du circuit d’éclairage extérieur ont été causés par un mauvais remontage du joint d’étanchéité lors du changement des ampoules fait par l’entreprise de maintenance ; que pour la consommation de l’éclairage du parking, aucun manquement ne peut lui être reproché et le mode de fonctionnement est conforme au cahier des charges du promoteur ; que pour l’éclairage au sous-sol et l’intervention de la société EMD le 21 mars 2018, rien ne prouve une quelconque défaillance à lui serait imputable ; que l’expert n’exclut pas que les remarques figurant dans le rapport de la société Socotec ne lui soient pas imputables, ce qui n’est pas étonnant, dès lors que ce rapport a été établi plus d’un an et trois mois après la réception, et que l’on sait, ainsi que cela ressort par ailleurs du rapport d’expertise, que d’autres sociétés sont intervenues sur les installations électriques, outre le fait que le tableau général était ouvert à tous vents dans le hall d’entrée de l’immeuble ; qu’il s’en évince que sa responsabilité n’est pas susceptible d’être engagée.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1792-3 du code civil, les éléments d’équipement dissociables des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception.

En l’espèce, la SCCV Central Park a réceptionné le lot électricité avec réserves le 13 novembre 2014.

Après livraison, le syndicat des copropriétaires s’est plaint de déclenchements multiples au tableau services généraux. Toutefois, l’expert judiciaire a indiqué que ces déclenchements multiples au tableau des services généraux étaient essentiellement provoqués par la VMC : « En effet, dès que la société Eiffage Energie a procédé à la séparation du circuit VMC et pompe de relevage par la création de deux départs distincts et individuels, les déclenchements du tableau services généraux ont cessé et seul le disjoncteur de la VMC déclenchait ».

Si l’expert judiciaire a également fait part d’une « suspicion » sur l’alimentation électrique de la VMC, la cause exacte du désordre affectant la VMC n’est pas établie, ainsi qu’il a été précédemment exposé, de sorte qu’il ne peut être retenu aucun désordre à ce titre imputable avec certitude à la société Prestigelec 45.

S’agissant de l’éclairage extérieur, l’expert judiciaire a indiqué que si ce circuit présentait lui aussi des déclenchements intempestifs, ceux-ci ont été causés par un mauvais remontage du joint d’étanchéité des appareils d’éclairage extérieurs lors du changement des ampoules effectué par l’entreprise de maintenance. Ce désordre ne peut donc être imputé à la société Prestigelec 45.

S’agissant de la consommation électrique trop importante du parking, l’expert judiciaire a indiqué que lorsqu’un copropriétaire arrive dans le garage ou lorsqu’une voiture entre dans le parking, des radars détectent sa présence et mettent en route l’ensemble de l’éclairage du parking à 100 % sur les deux niveaux de parking pendant une durée déterminée. L’expert a précisé que ce mode de fonctionnement est conforme au cahier des charges du promoteur, de sorte qu’il n’existe pas de désordre à ce titre.

S’agissant du défaut éventuel d’isolation, l’expert a indiqué qu’il n’a pas pu être constaté et sa cause ne peut pas être définie avec certitude. Il a également précisé que l’incorporation dans le béton de la dalle, du tube contenant les fils électriques « protège mécaniquement ceux-ci d’un choc ou d’une blessure de l’isolant qui aurait pu provoquer le défaut d’isolement », avant de conclure que « le dépannage effectué parla société EDM le 21 mars 2018, ne prouve pas une quelconque défaillance de l’entreprise Prestigelec 45 ». Aucun désordre n’est donc imputable à la société Prestigelec 45 à ce titre.

L’expert a en revanche indiqué que la société Prestigelec 45 devait « lever d’urgence les observations signalées par Socotec » dans son rapport du 27 janvier 2016. Le rapport d’expertise mentionne ainsi :

« Le bureau Socotec est intervenu le 27 janvier 2016 pour examiner l’installation électrique et a établi un rapport. Un certain nombre d’observations ont été faites et question est posée à Mr [V] de Prestigelec 45 pour connaître les réparations qu’il a prises en charge :

Selon les affirmations de Mr [V] :

— Les mises à la terre (obs n°2, 9, 12 et 13) : rectifiées

— La présence d’un défaut d’isolement (obs n°4) : rectifié

— Départ ID’Clic (obs n°8) : rectifié

En revanche les observations :

— n° 3, 6, 7 concernant des défauts d’identification

— n° 1, 5 concernant les blocs d’éclairage de secours

— n° 10 concernant la remise en place de verrines

— n° 11 concernant un composant détérioré sur une boite de dérivation

N’ont pas été traitées par Prestigelec 45 au motif, selon Mr [V], qu’une « procédure était en marche contre lui » et qu’il attendrait le résultat pour intervenir.

L’expert signale que les problèmes concernant les blocs d’éclairage de secours (obs n° 1 et 5), la remise en place des verrines (obs n°10) et le composant détérioré (obs n°11) concernent la sécurité des copropriétaires et qu’il doit intervenir rapidement pour remédier à ces anomalies ».

Aucun élément ne permet d’établir que ces non-conformités seraient le fait d’un tiers, alors qu’elles concernent l’installation même des circuits et appareils électriques.

Ces non-conformités sont donc imputables à la société Prestigelec 45 et à la société Central Park. La société Central Park n’a pas formé de demande d’irrecevabilité des demandes au titre de la garantie de bon fonctionnement pour cause de prescription, dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisit la cour. Au demeurant, les sociétés Prestigelec 45 et Central Park ont été assignées en référé-expertise dans le délai de deux ans de la réception du lot électricité. Par ailleurs, le procès-verbal de réception ne comporte pas de réserves précises sur les non-conformités relevées par la société Socotec.

Ces désordres relèvent donc de la garantie de bon fonctionnement des constructeurs, les sociétés Central Park et Prestigelec 45. Les travaux ont finalement tous été réalisés par la société Prestigelec 45 au plus tard le 1er août 2019, après l’ordonnance de référé du 19 juillet 2019 la condamnant à effectuer les travaux sous astreinte, ce qui ne fait pas obstacle à l’indemnisation des autres préjudices subis par le syndicat des copropriétaires.

Il convient de préciser que la garantie de bon fonctionnement de la société IPC, assurée par la société MIC Insurance Company n’est pas en cause, dès lors que ce constructeur n’était pas en charge du lot électricité.

B- Sur les frais supportés par la copropriété

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park réplique que du fait des dysfonctionnements soumis à l’appréciation de l’expert, il a été contraint de débourser certaines sommes dont il est fondé à solliciter et obtenir le remboursement ; qu’il a été fait état d’un montant global de 13 234,09 euros et si on soustrait de ce montant, les dépens et frais irrépétibles comptabilisés, le montant global des frais est de 4 906,64 euros ; qu’il a été reproché à l’expert de déduire certains postes de dépenses tels que des remplacements de lampes et de détecteurs puisque ceux-ci n’ont été détériorés que par les problèmes électriques rencontrés ; que le rapport établi par le cabinet Socotec le 27 janvier 2016 est extrêmement précis quant à l’historique de l’installation et quant aux non-conformités relevées lesquelles sont directement imputables à Prestigelec en charge du lot électricité et à l’origine du préjudice du syndicat ; que l’on parle ici de non-conformités de l’installation à l’origine de préjudices directement subis la copropriété et non d’installation défectueuse ; que c’est vainement que la SCCV Central Park soutient que cette demande ne présenterait aucun lien avec une quelconque défaillance du maître de l’ouvrage ; que ces frais ont été engagés par la copropriété est raison des désordres affectant les parties communes au titre desquels le promoteur a incontestablement engagé sa responsabilité ; que le jugement sera donc confirmé en ce que les défenderesses ont été condamnées in solidum à lui verser la somme de 2 574,47 ' au titre du remboursement des frais déboursés par la copropriété.

La société Central Park indique qu’initialement, le syndicat des copropriétaires a présenté une demande d’un montant total de 13 234,09 ', comprenant pour l’essentiel, des dépens et frais irrépétibles entrant dans les dispositions des articles 700 et 699 du code de procédure civile ; que le tribunal a fait droit à la demande à hauteur de 2 574,47 ' en excluant la somme de 496 euros correspondant aux honoraires du syndic pour sa présence aux opérations d’expertise ; que la cour infirmera le jugement et déboutera purement et simplement le syndicat des copropriétaires de ses demandes qui ne sont aucunement consécutives à une quelconque défaillance du maître de l’ouvrage et ne présentent aucun lien établi avec les disjonctions alléguées.

Réponse de la cour

Le tribunal a indiqué qu’il y avait lieu de retenir, au titre des frais exposés par la copropriété, une somme de 3 070,47 euros, dont il y a lieu de déduire la somme de 498 euros des frais facturés par le syndic pour sa présence aux expertises qui relèvent des frais irrépétibles.

La somme de 2 574,47 euros ainsi retenue par le tribunal comporte des dépenses liées à l’entretien et réparation concernant l’installation électrique (remplacement d’ampoules et de détecteurs, pose de disjoncteurs différentiels, etc), étant précisé que le remplacement de ces éléments dans le délai biennal a été retenu, à juste titre, par l’expert comme relevant de la garantie de la société Prestigelec. Elle comporte également le coût du rapport Socotec et des frais de syndic liés aux différentes interventions pour remédier aux problèmes électriques.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné in solidum la société Central Park et la société Prestigelec 45 à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park une somme de 2 574,47 euros en remboursement des frais générés par les désordres.

Le jugement sera en revanche infirmé en ce qu’il a condamné la société MIC Insurance Company à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park la somme de 2 574,47 euros, dès lors qu’il n’est pas établi que son assurée a contribué à ce préjudice.

B- Sur le préjudice de jouissance

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park et les sociétés Prestigelec 45 et Central Park font valoir les mêmes moyens que ceux précédemment exposés au titre du préjudice de jouissance relatif à la pompe de relevage.

Réponse de la cour

En application de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, un syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d’un ou plusieurs lots et il n’est pas nécessaire, en ce cas, que le préjudice, qu’il soit matériel ou immatériel, soit subi de la même manière par l’ensemble des copropriétaires, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation (3e Civ., 7 novembre 2024, pourvoi n° 23-14.464).

En l’espèce, le préjudice de jouissance invoqué concerne l’électricité des parties communes, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a déclaré les demandes du syndicat des copropriétaires recevables.

Il n’est pas établi que les non-conformités de l’installation électrique précitées relevées par la société Socotec ont causé aux copropriétaires un préjudice de jouissance, quand bien même la société Prestigelec 45 a tardé à les lever, dès lors qu’elles n’ont pas causé de restriction dans l’usage de l’installation électrique. Le tribunal a quant à lui alloué une indemnité à ce titre, tout en indiquant qu’il n’était pas établi avec précision quelles ont été les conséquences concrètes dans la vie quotidienne des occupants de ces retards dans la mise en conformité de l’installation.

Ainsi qu’il a été précédemment exposé, l’expertise judiciaire n’a pas permis d’établir que les déclenchements intempestifs des disjoncteurs, à l’origine de la gêne causée aux copropriétaires, soient imputables à la société Prestigelec 45. Or, les seuls retards dans la mise en conformité n’ont été qu’à l’origine de dépens et de frais irrépétibles qui seront indemnisés à ce titre.

La demande d’indemnité au titre du préjudice de jouissance sera donc rejetée. Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné in solidum la société Central Park et la société Prestigelec 45 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park une somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice immatériel.

C- Sur le recours en garantie de la société Central Park

Moyens des parties

La société Central Park indique qu’elle est bien fondée à solliciter la condamnation de la société Prestigelec 45 à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

La société Prestigelec 45 demande à rejeter la demande de garantie.

Réponse de la cour

Le recours en garantie des deux coobligés in solidum doit s’établir à hauteur de la gravité des fautes commises.

La société Prestigelec 45 est une professionnelle de l’électricité à qui il appartenait de délivrer une installation conforme aux règles applicables, ce qu’elle n’a pas fait, outre le fait qu’elle a tardé à lever les non-conformités relevées par la société Socotec. En outre, les éléments électriques défaillants qui ont dû être remplacés dans le délai de la garantie biennal relevaient également de sa compétence. Il ne résulte pas du rapport d’expertise que la société Central Park aurait commis une quelconque faute à l’origine des non-conformités électriques.

En conséquence, il convient de condamner la société Prestigelec 45 à garantir intégralement la société Central Park relativement à sa condamnation prononcée au titre des frais engagés par la copropriété. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

V- Sur les frais de procédure

Le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles, à l’exception de la condamnation de la société MIC Insurance Company aux dépens et frais irrépétibles.

Les sociétés Central Park, MIC Insurance Company et Prestigelec 45 seront condamnées in solidum aux dépens d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

DÉCLARE IRRECEVABLES les demandes formées à l’encontre de la société IPC ;

INFIRME le jugement en ce qu’il a :

— condamné in solidum la société Central Park et la société MIC Insurance Company à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park la somme de 6 732 euros TTC euros en réparation de son préjudice matériel avec intérêt au taux légal à compter du 20 janvier 2021 et indexation sur l’indice du coût de la construction, l’indice de référence étant celui en vigueur au 10 novembre 2018, date du dépôt du rapport d’expertise, et avec intérêts au taux légal sur les sommes ainsi indexées courant à partir de la date du jugement ;

— dit que la société MIC Insurance Company sera tenue au paiement in solidum de cette somme de 6 732 euros, sous réserve d’une franchise contractuelle de 1 500 euros ;

— condamné la société MIC Insurance Company à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park une somme de 2 574,47 euros en remboursement des frais générés par les désordres ;

— condamné in solidum la société Central Park et la société MIC Insurance Company à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park la somme de 12 000 euros en réparation de son préjudice immatériel confondu lié à la VMC et à la pompe de relevage ;

— dit que la société MIC Insurance Company sera tenue au paiement in solidum de cette somme de 12 000 euros, sous réserve d’une franchise contractuelle de 1 500 euros ;

— condamné la société MIC lnsurance Company à garantir la société Central Park de toutes condamnations en principal, intérêts et frais, dans la limite de ses propres condamnations ;

— condamné la société MIC Insurance Company à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park une somme de 2 574,47 euros en remboursement des frais générés par les désordres ;

— condamné in solidum la société Central Park et la société Prestigelec 45 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park une somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice immatériel ;

CONFIRME le jugement en ses autres dispositions critiquées ;

STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés et Y AJOUTANT :

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park de sa demande indemnitaire au titre du désordre affectant la VMC ;

CONDAMNE in solidum la société Central Park et la société MIC Insurance Company, en qualité d’assureur de la société IPC, à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park la somme de 1 485 euros au titre du désordre affectant la pompe de relevage, avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2021 et indexation sur l’indice du coût de la construction entre celui publié le 10 novembre 2018, date du dépôt du rapport d’expertise, et celui publié au jour du présent arrêt ;

DIT que la société MIC Insurance Company est fondée à opposer sa franchise contractuelle d’un montant de 1 500 euros ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park de ses autres demandes indemnitaires formées au titre du désordre de la pompe de relevage ;

DÉBOUTE les sociétés Central Park et MIC Insurance Company de leur recours en garantie à l’encontre de la société Prestigelec 45 au titre du désordre de la pompe de relevage ;

DIT que dans les rapports entre les sociétés Central Park et MIC Insurance Company coobligés tenus in solidum envers le syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park, leur part dans la contribution à la dette est de 50 % ;

CONDAMNE la société MIC Insurance Company à garantir la société Central Park à hauteur de 50 % des condamnations prononcées à son encontre ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park de sa demande en paiement de la somme de 2 574,47 euros en remboursement des frais générés par les désordres, formée à l’encontre de la société MIC Insurance Company ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park de sa demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance formée à l’encontre de la société Prestigelec 45 ;

CONDAMNE in solidum les sociétés Central Park, MIC Insurance Company et Prestigelec 45 aux dépens d’appel ;

AUTORISE les avocats de la cause à recouvrer directement et à leur profit, contre la partie condamnée aux dépens, ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE in solidum les sociétés Central Park, MIC Insurance Company et Prestigelec 45 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Central Park la somme complémentaire de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Présidente de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT