COUR D’APPEL

D'[Localité 21]

CHAMBRE A – COMMERCIALE

CC/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 22/02089 – N° Portalis DBVP-V-B7G-FC6I

jugement du 07 Novembre 2022

TJ hors [29], JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 32]

n° d’inscription au RG de première instance

ARRET DU 18 NOVEMBRE 2025

APPELANTS :

Monsieur [G] [Y], agissant en sa qualité d’associé de la SCI [35]

né le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 34]

[Adresse 3]

[Localité 18]

S.C.I. [35], agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, M. [G] [Y]

[Adresse 20]

[Localité 18]

Représentés par M^e Etienne DE MASCUREAU de la SCP ACR AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS

INTIMES :

Madame [U] [K] divorcée [Y]

née le [Date naissance 16] 1970 à [Localité 44]

[Adresse 2]

[Localité 17]

Représentée par M^e Inès RUBINEL de la SELARL LX RENNES-ANGERS, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 235803 et par M^e Ingrid BOETSCH, avocat plaidant au barreau de PARIS

SELARL [46], prise en la personne de Me [W] [D], ès qualités de mandataire ad hoc de la SCI [35] et en qualité de liquidateur de la SCI [35]

[Adresse 19]

[Localité 17]

Représentée par M^e Etienne DE MASCUREAU de la SCP ACR AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 16 Septembre 2025 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CORBEL, présidente de chambre qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me CORBEL, présidente de chambre

M. CHAPPERT, conseiller

Madame LAURENT, conseillère

Greffière lors des débats : M^me TAILLEBOIS

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 18 novembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Sophie TAILLEBOIS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

Le 1er février 2000, Mme [K] et M. [Y], qui étaient mariés sous le régime de la séparation de biens, ont constitué, en tant qu’associés à parts égales, la société (SCI) [35], qui a été enregistrée le 15 février 2000 au registre du commerce et des sociétés (RCS) de Bobigny et dont l’objet social était, selon les statuts, 'l’acquisition, la gestion, l’administration et la disposition d’un bien immobilier, la location de tout ou partie dudit bien et, généralement, toutes opérations quelconques, mobilières ou immobilières ou financière se rapportant directement ou indirectement à l’objet social, pourvu que ces opérations ne modifient pas le caractère civil de la société.'

M. [Y] a été gérant de la SCI [35] depuis sa constitution jusqu’au 26 décembre 2007, date à laquelle il a démissionné de ses fonctions qui ont été reprises par Mme [K].

Au 1er janvier 2016, la SCI [35] comprenait :

— un immeuble locatif de rapport sis [Adresse 14] (93), composé de 17 appartements, acquis en 2000,

— un immeuble locatif de rapport sis [Adresse 11] [Localité 30] (22), composé de 13 appartements, acquis en 2013,

— un immeuble sis [Adresse 8] [Localité 32] (53), qui constituait le domicile conjugal avant la séparation du couple, outre le garage jouxtant cet immeuble et situé [Adresse 5] à [Localité 32].

Ses dettes étaient composées de divers prêts qu’elle remboursait.

Après la séparation des époux [Z] au début de l’année 2016, Mme [K] est restée vivre dans l’immeuble de [Localité 32] avec l’enfant commune.

A compter de 2017, Mme [K] et M. [Y] se sont accordés pour vendre l’immeuble situé aux [Adresse 40].

Par lettres des 1er août 2017 et 18 septembre 2017, Mme [K] a été mise en demeure par M. [Y] de payer un arriéré d’indemnité d’occupation pour l’immeuble de [Localité 32].

Le 3 octobre 2017, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Laval a rendu une ordonnance de non-conciliation, qui fixe la résidence habituelle de l’enfant au domicile de sa mère et mentionne que 'les’époux manifestent à l’audience leur accord pour voir octroyer la jouissance du domicile conjugal à Mme [K] épouse [Y], ce à titre onéreux (…) il’ressort des débats que ce domicile est la propriété d’une SCI. Le juge aux affaires familiales n’étant pas compétent pour statuer sur la jouissance d’un bien propriété d’une personne tierce, de surcroît non partie à la procédure, déboutons les parties de leur demande d’attribution de la jouissance du domicile conjugal.'

Entre 2017 et 2019, aucune assemblée générale n’a été tenue dans l’intérêt de la SCI [35] en dehors de celle réunie le 3 novembre 2017 ayant pour ordre du jour l’approbation des comptes mais au cours de laquelle aucune résolution n’a pu être adoptée, faute de majorité.

Quatre décisions des associés ont été adoptées le 16 mai 2019 dont celle par laquelle M. [Y] est redevenu le gérant de la SCI [35] après la démission de Mme [K]. La troisième de ces décisions, qui prévoyait l’attribution de la maison d’habitation de Laval à Mme [K] en contre-partie de son retrait de la SCI, après la vente de l’immeuble situé à Pavillon-sous- Bois, n’a'pas été suivie d’effet.

Par jugement du 23 mai 2019, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Laval a prononcé le divorce de Mme [K] et de M. [Y] et a, s’agissant de la liquidation des intérêts matrimoniaux, dit qu’il n’y a pas lieu à ordonner le partage et la liquidation des intérêts respectifs des époux conformément à leur régime matrimonial mais a rappelé que les parties devaient procéder à un partage amiable de leurs intérêts patrimoniaux.

Courant le premier trimestre de l’année 2019, une procédure de saisie immobilière portant sur l’immeuble de [Localité 32] a été engagée. Une’assignation a été délivrée le 29 mars 2019 à la SCI [35] d’avoir à comparaître à l’audience d’orientation du juge de l’exécution. Par jugement du 1er juillet 2019, le juge de l’exécution de [Localité 32], statuant en matière de saisies immobilières, a fixé la créance du [25] [Localité 38] à la somme de 401'617,06 euros et autorisé la vente amiable de l’immeuble de [Localité 32] au prix de 590 000 euros minimum.

Le 31 juillet 2019, l’immeuble situé aux [Adresse 40] a été vendu au prix de 1 200 000 euros.

Par lettre du 2 août 2019, Mme [K] a été mise en demeure, en’sus de payer un arriéré d’indemnité d’occupation, de quitter les lieux lavallois.

Par acte d’huissier du 30 avril 2021, M. [Y] et la SCI [35] représentée par son gérant, ont fait assigner Mme [K], devant le tribunal judiciaire de Laval, aux fins de, selon leurs dernières conclusions de première instance :

— dire et juge recevables et biens fondées l’action sociale de la SCI [35] et l’action personnelle de M. [Y] à l’encontre de Mme [K],

— constater l’aveu de Mme [K] de ce que la SCI détient une créance contre elle au titre de son occupation de l’immeuble sise à [Adresse 33],

— dire et juger que Mme [K] s’est octroyée l’occupation et la jouissance sans contrepartie de l’immeuble sis à [Adresse 33], en’violation de l’intérêt social de la SCI [35] et des règles applicables en matière de conventions réglementées,

— dire que Mme [K] est occupante sans droit ni titre de la propriété sise [Adresse 7], et du garage sis [Adresse 6],

— dire et juger que Mme [K] a engagé sa responsabilité envers la SCI [35] de ce chef,

— condamner Mme [K] payer à la SCI [35] la somme de 128'000 euros à titre d’indemnités d’occupation pour la période de mai 2016 à avril 2021, ou sinon à titre de dommages et intérêts,

— ordonner l’expulsion de Mme [K] et de tous occupants de son chef, et ce, sous deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire,

— condamner Mme [K] à payer à la SCI [35] la somme mensuelle de 2 000 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er mai 2021 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— dire et juger que Mme [K] a engagé sa responsabilité envers la SCI [35] au titre des fautes de gestion qu’elle a commises durant sa gérance de la SCI [35],

— condamner Mme [K] à payer à la SCI [35] la somme de 912'128 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Mme [K] à payer à la SCI [35] la somme de 10'000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter Mme [K] de l’ensemble de ses demandes.

En défense, Mme [K] a sollicité du tribunal qu’il :

— déboute la SCI [35] et M. [Y] de leurs demandes, fins et conclusions à son endroit,

reconventionnellement,

— dise et juge que M. [Y] a engagé sa responsabilité envers la SCI [35] au titre de sa gestion de fait,

— condamne M. [Y] à payer à la SCI [35] la somme de 100'000'euros à titre de dommages et intérêts dans le cadre de la vente de l’immeuble des Pavillons-sous-Bois.

— condamne M. [Y] à payer à la SCI [35] la somme de 180'000'euros, à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice occasionné par les procédures judiciaires résultant de la vente tardive de la vente de l’immeuble des Pavillons sous Bois,

sur la dissolution,

— constate l’existence d’une mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la SCI [35],

— prononce la dissolution de la SCI [35] pour justes motifs,

— désigne le liquidateur de son choix pour y procéder avec pour mission de réaliser la vente de tous les actifs immobiliers lui appartenant, y’compris au moyen d’une liquidation judiciaire, au greffe des criées à défaut d’accord amiable, dans un délai raisonnable, et de désintéresser tous les créanciers de la SCI [35], répartir égalitairement s’il y a lieu le boni de liquidation entre les deux associés,

— condamne M. [Y] à payer la somme de 20 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral qu’elle a subi en raison des faits de menace et de harcèlement de M. [Y] à son encontre,

— condamne M. [Y] à lui payer la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement du 7 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Laval a :

sur les demandes principales,

— dit que [U] [K] et tous occupants de son chef occupent sans droit ni titre l’immeuble sis [Adresse 7], ainsi que le garage annexe sis [Adresse 6],

— dit que cette occupation est en violation de l’intérêt social de la SCI [35], propriétaire des biens,

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation de ces biens à la somme de 1 475 euros,

— condamné [U] [K] à payer à la SCI [35] la somme de 88 500 euros, correspondant à l’indemnité d’occupation relative à la période du 1er mai 2016 au 1er mai 2021,

— ordonné l’expulsion de [U] [K] et de tous occupants de son chef dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire,

— condamné [U] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à la SCI [35] d’un montant de 1 475 euros à compter du 1er mai 2021, et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— dit que [U] [K] était gérante de droit et de fait de la SCI [35] pendant la période du 26 décembre 2007 au 16 mai 2019,

— dit que [U] [K] a engagé sa responsabilité envers la SCI [35] au titre des fautes de gestion qu’elle a commises durant sa gérance de la SCI [35],

— dit que le caractère frauduleux des agissements de [U] [K] n’est pas démontré,

— dit que les fautes de gestion commises par [U] [K] au détriment de la SCI [35] ont occasionné à la société civile une perte de chance de l’ordre de 60% du chiffre d’affaires à compter de l’exercice 2016, et jusqu’à la clôture de l’exercice 2019,

— condamné [U] [K] à payer à la SCI [35] la somme de 117 676,92 euros au titre de la perte de chiffre d’affaires pour les années 2016 à 2018 inclus,

— débouté la SCI [35] de sa demande de condamnation de [U] [K] au paiement de la somme de 643 000 euros en indemnisation du manque à gagner sur le prix de vente de l’immeuble de Pavillons sous Bois ;

sur les demandes reconventionnelles,

— dit que la gestion de fait de la SCI [35] par [G] [Y] du 26'décembre 2007 au 16 mai 2019 n’est pas démontrée,

— dit que la responsabilité de [G] [Y], en qualité de gérant de fait de la SCI [35] pour cette période ne peut être engagée ; en tant que de besoin, a débouté [U] [K] des demandes formées de ce chef,

— débouté [U] [K] de sa demande de condamnation de [G] [Y] au paiement, à la SCI [35], de la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du manque à gagner sur le prix de vente de l’immeuble de Pavillons sous Bois,

— débouté [U] [K] de sa demande de condamnation de [G] [Y] au paiement, à la SCI [35], de la somme de 180 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison des conditions de la vente de l’immeuble de Pavillons sous Bois et des procédures judiciaires connexes ou subséquentes,

— constaté l’existence d’une mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la SCI [35],

— ordonné la dissolution de la SCI [35],

— désigné Maître [W] [D] en qualité de mandataire ad hoc de la SCI [35], en qualité de liquidateur de la SCI [35], avec pour mission de réaliser la vente de tous les actifs immobiliers appartenant à la SCI [35], y’compris au moyen d’une licitation judiciaire, au greffe des criées à défaut d’accord amiable, dans un délai raisonnable, et de désintéresser tous les créanciers de la SCI [35], et de répartir égalitairement s’il y a lieu le boni de liquidation entre les deux associés,

— débouté [U] [K] de sa demande visant la condamnation de [G] [Y] au paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice moral subi à raison de menaces et de harcèlement,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples cou contraires,

— condamné [U] [K] à payer :

* la somme de 6 000 euros à la SCI,

* la somme de 2 000 euros à [G] [Y],

en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure

civile,

— condamné [U] [K] aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 20 décembre 2022 (enrôlée sous le n°RG 22/02089), M. [G] [Y] et la SCI [35] ont formé appel de ce jugement en ce qu’il a limité le quantum de la condamnation prononcée à l’encontre de Mme [K] pour les fautes de gestion par elles commises au détriment de la SCI [35] à la somme de 117 676,92 euros au titre de la perte de chiffres d’affaires pour les années 2016 à 2018 inclus, a débouté la SCI [35] de sa demande de condamnation de Mme [K] au paiement de la somme de 643 000 euros en indemnisation du manque à gagner sur le prix de vente de l’immeuble de [Adresse 39] sous Bois, a constaté l’existence d’une mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la SCI [35], a’ordonné la dissolution de la SCI [35], a désigné Maître [W] [D] en qualités de mandataire ad hoc de la SCI [35], en qualité de liquidateur de la SCI [35], avec pour mission de réaliser la vente de tous les actifs immobiliers appartenant à la SCI [35], y compris au moyen d’une licitation judiciaire, au greffe des criées à défaut d’accord amiable, dans un délai raisonnable, et de désintéresser tous les créanciers de la SCI [35], et de répartir égalitairement s’il y a lieu le boni de liquidation entre les deux associés; intimant Mme [U] [K] et Maître [W] [D] en qualité de mandataire ad hoc de la SCI [35], en qualité de liquidateur de la SCI [35].

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 22 décembre 2022 (enrôlée sous le n°RG 22/02097), M. [G] [Y], agissant en sa qualité d’associé de la SCI [35], et la SCI [35] agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, M. [G] [Y] ont formé appel de ce même jugement en ce qu’il a limité le quantum de la condamnation prononcée à l’encontre de Mme [K] pour les fautes de gestion par elles commises au détriment de la SCI [35] à la somme de 117 676,92 euros au titre de la perte de chiffres d’affaires pour les années 2016 à 2018 inclus, a débouté la SCI [35] de sa demande de condamnation de Mme [K] au paiement de la somme de 643 000 euros en indemnisation du manque à gagner sur le prix de vente de l’immeuble de [Adresse 40], a constaté l’existence d’une mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la SCI [35], a ordonné la dissolution de la SCI [35], a désigné Maître [W] [D] en qualité de mandataire ad hoc de la SCI [35], en qualité de liquidateur de la SCI [35], avec pour mission de réaliser la vente de tous les actifs immobiliers appartenant à la SCI [35], y’compris au moyen d’une licitation judiciaire, au greffe des criées à défaut d’accord amiable, dans un délai raisonnable, et de désintéresser tous les créanciers de la SCI [35], et de répartir égalitairement s’il y a lieu le boni de liquidation entre les deux associés ; intimant Mme [U] [K], et Maître [W] [D], en qualités de mandataire ad hoc de la SCI [35], en qualité de liquidateur de la SCI [35].

Par jugement rectificatif du 6 février 2023, le tribunal judiciaire de Laval a :

— constaté que le jugement du 7 novembre 2022 est affecté d’une erreur matérielle,

— ordonné la rectification du jugement du 7 novembre 2022,

— dit qu’il convient de lire en page 27 :

'Par conséquent, la SELARL [46], prise en la personne de Maître [W] [D], sera désignée es qualité de mandataire ad hoc de la SCI [35], en qualité de liquidateur de ladite SCI',

— dit qu’il convient de lire au dispositif :

'désigne la SELARL [46], prise en la personne de Maître [W] [D], es qualité de mandataire ad hoc de la SCI [35], en qualité de liquidateur de la SCI [35], avec pour mission de réaliser la vente de tous les actifs immobiliers appartenant à la SCI [35], y compris au moyen d’une licitation judiciaire, au greffe des criées à défaut d’accord amiable, dans un délai raisonnable, et de désintéresser tous les créanciers de la SCI [35], et de répartir égalitairement s’il y a lieu le boni de liquidation entre les deux associés',

— dit que toutes les autres dispositions de ce jugement sont maintenues,

— ordonné la rectification de la minute par le greffe,

— laissé les dépens à la charge du Trésor public.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 15 mars 2023 (enrôlée sous le n°RG 23/00420), M. [G] [Y], agissant en sa qualité d’associé de la SCI [35], et la SCI [35] agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, M. [G] [Y], ont formé appel d’une part du jugement du 7'novembre 2022 en ce qu’il a limité le quantum de la condamnation prononcée à l’encontre de Mme [K] pour les fautes de gestion par elles commises au détriment de la SCI [35] à la somme de 117 676,92 euros au titre de la perte de chiffres d’affaires pour les années 2016 à 2018 inclus, a débouté la SCI [35] de sa demande de condamnation de Mme [K] au paiement de la somme de 643'000 euros en indemnisation du manque à gagner sur le prix de vente de l’immeuble de Pavillons sous Bois, a constaté l’existence d’une mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la SCI [35], a ordonné la dissolution de la SCI [35], a désigné Maître [W] [D] en qualité de mandataire ad hoc de la SCI [35], en qualité de liquidateur de la SCI [35], avec pour mission de réaliser la vente de tous les actifs immobiliers appartenant à la SCI [35], y compris au moyen d’une licitation judiciaire, au greffe des criées à défaut d’accord amiable, dans un délai raisonnable, et de désintéresser tous les créanciers de la SCI [35], et de répartir égalitairement s’il y a lieu le boni de liquidation entre les deux associés ; d’autre part, du jugement rectificatif du 6'février 2023 en ce qu’il a constaté que le jugement du 7 novembre 2022 est affecté d’une erreur matérielle, a ordonné la rectification du jugement du 7'novembre 2022, a dit qu’il convient de lire en page 27 :'Par conséquent, la’SELARL [46], prise en la personne de Maître [W] [D], sera désignée es qualité de mandataire ad hoc de la SCI [35], en qualité de liquidateur de ladite SCI', a dit qu’il convient de lire au dispositif : 'désigne la SELARL [46], prise en la personne de Maître [W] [D], es qualité de mandataire ad hoc de la SCI [35], en qualité de liquidateur de la SCI [35], avec pour mission de réaliser la vente de tous les actifs immobiliers appartenant à la SCI [35], y compris au moyen d’une licitation judiciaire, au greffe des criées à défaut d’accord amiable, dans un délai raisonnable, et de désintéresser tous les créanciers de la SCI [35], et de répartir égalitairement s’il y a lieu le boni de liquidation entre les deux associés', a dit que toutes les autres dispositions de ce jugement sont maintenues, a ordonné la rectification de la minute par le greffe ; intimant Mme [U] [K], et la SELARL [46], prise en la personne de Maître [W] [D], en qualité de mandataire ad hoc de la SCI [35], en qualité de liquidateur de la SCI [35].

Mme [K] a constitué avocat le 5 avril 2023 dans les trois instances d’appel, dans lesquelles elle a formé appel incident.

La SELARL [45], prise en la personne de Maître [W] [D], en qualité de liquidateur de la SCI [35], a constitué avocat le 20'septembre 2023, dans l’instance d’appel n°RG 22/02089.

Par ordonnance du 13 septembre 2023, le magistrat chargé de la mise en état de la cour d’appel d’Angers a ordonné la jonction des procédures n°RG 22/02097 et 22/02089 sous le n°22/02089.

Par ordonnance du 13 septembre 2023, le magistrat chargé de la mise en état de la cour d’appel d’Angers a ordonné la jonction des procédures n°RG 23/00420 et 22/02089 sous le n°22/02089.

Par acte du 13 novembre 2023, Mme [K] a fait délivrer une sommation itérative à la SELARL [46] et/ou Maître [W] [D] ès qualités, d’avoir dans les meilleurs délais à confirmer ou infirmer qu’il est l’auteur de la pièce n°1 versée aux débats par la SCI [35] et/ou [G] [Y] dans le cadre de l’incident dénommée : 'attestation de Me [W] [D] du 22/05/2023 (transfert du siège social de la SCI [35]) ; qu’elle (il) a’autorisé [G] [Y] en qualité de liquidateur amiable de la SCI [35] à mentionner sur les statuts de la SCI [35] mis à jour le 1er juin 2023, versés aux débats par la SCI [35] et/ou [G] [Y] dans le cadre de l’incident, sous le numéro de pièce n°3, la mention suivante : 'représentée par Maître [W] [D], cogérant de la SELARL [46], désigné en qualité de liquidateur amiable de la SCI [35] selon jugement du tribunal judiciaire rendu le 7 novembre 2022, dont la représentation est assurée par M. [Y].

Par acte du 28 novembre 2023, Mme [K] a fait délivrer une sommation itérative à la SELARL [46], Maître [W] [D] en qualité de mandataire ad hoc / liquidateur de la SCI [35], et M. [Y], d’avoir’dans les 10 jours à communiquer les comptes sociaux de la SCI [35] des exercices 2019 à 2022 moyennant la communication des liasses fiscales dans leur intégralité.

Par acte du 12 décembre 2023, Mme [K] a fait délivrer aux mêmes, une sommation itérative à cette même fin, observant que les appelants 'versent devant la cour d’appel d’Angers dans le cadre de l’affaire dans laquelle la SELARL [45] est constituée, enregistrée sous le n°RG 22/02089, une pièce numérotée 29 dénommée synthèse des déclarations liasse fiscale pour les années 2019 à 2022.'

Par ordonnance du 13 décembre 2023, le magistrat chargé de la mise en état de la cour d’appel d’Angers a :

— déclaré valides les déclarations d’appel faites au nom de la société [35] à travers M. [Y] en ce qu’elles visent les dispositions suivantes du jugement rectifié :

* dit que les fautes de gestion commises par Mme [K] au détriment de la SCI [35] ont occasionné à la société civile une perte de chance de l’ordre de 60% du chiffre d’affaires à compter de l’exercice 2016, et jusqu’à la clôture de l’exercice 2019,

* condamné Mme [K] à payer à la SCI [35] la somme de 117'676,92 euros au titre de la perte de chiffres d’affaires pour les années 2016 à 2018 inclus,

* débouté la SCI [35] de sa demande de condamnation de Mme'[K] au paiement de la somme de 643 000 euros en indemnisation du manque à gagner sur le prix de vente de l’immeuble de [Adresse 39] sous Bois,

— prononcé la nullité des déclarations d’appel formées au nom de la SCI [35] portant sur les autres chefs des jugements entrepris,

— dit que la SELARL [46] ès qualités est recevable à agir en appel,

— rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— joint les dépens de l’incident aux dépens de l’instance au fond.

Mme [K] divorcée [Y] a déféré cette décision à la cour.

Par arrêt sur déféré du 23 mai 2024, la cour d’appel d’Angers a :

— confirmé l’ordonnance rendue par le conseiller de la mise en état le 13 décembre 2023, sauf en ce qu’il a 'déclaré valides les déclarations d’appel faites au nom de la société [35] à travers M. [Y] en ce qu’elles visent les dispositions suivantes du jugement rectifié :* dit que les fautes de gestion commises par Mme [K] au détriment de la SCI [35] ont occasionné à la société civile une perte de chance de l’ordre de 60% du chiffre d’affaires à compter de l’exercice 2016, et jusqu’à la clôture de l’exercice 2019, * condamné Mme [K] à payer à la SCI [35] la somme de 117 676,92 euros au titre de la perte de chiffres d’affaires pour les années 2016 à 2018 inclus, * débouté la SCI [35] de sa demande de condamnation de Mme [K] au paiement de la somme de 643 000 euros en indemnisation du manque à gagner sur le prix de vente de l’immeuble de Pavillons sous Bois ; sauf à préciser que ces déclarations d’appel sont valides en ce qu’elles ont été formées par M. [Y] au titre de son action ut singuli ;

statuant à nouveau des chefs infirmés,

— déclaré les appels formés par la SCI [35] nuls,

— rejeté les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que les dépens afférents à l’incident seront joints à l’instance au fond,

— renvoyé l’affaire devant la chambre commerciale de la présente cour d’appel pour poursuite de la procédure.

Par acte du 31 mai 2024, Mme [K] a fait délivrer une sommation itérative à la SCI [35] 'agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice M. [G] [Y]', M. [G] [Y] 'agissant en sa qualité d’associé de la SCI [35]' et la SELARL [46] prise en la personne de Maître [W] [D] en qualité de mandataire ad hoc de la SCI [35], en qualité de liquidateur de la SCI [35], de lui communiquer la promesse de vente et l’acte de vente définitif de l’immeuble de Pavillons sous Bois (93320) sis [Adresse 13], et la preuve de la convocation à l’assemblée générale extraordinaire de la SCI [35] avec l’ordre du jour, le projet de texte des résolutions et le PV d’assemblée générale extraordinaire signé par les associés de la SCI [35] ayant permis de procéder à la modification des statuts, version mise à jour le 16 mai 2019, moyennant notamment l’adjonction au sein de l’article 17 des statuts 'pouvoirs de la gérance’ de la SCI [35] d’un paragraphe rédigé comme suit :

' V-

— il achète tout immeuble sis en France,

— il administre les biens de la société et la représente vis-à-vis des tiers et de toutes administrations, dans

toutes les circonstances et pour tous règlements quelconques.

— il fait ouvrir au nom de la société, auprès de toutes banques ou établissements de crédit, tous comptes de dépôt ou compte courant, et auprès de l’administration des [37], tous comptes de chèques postaux.

— il crée, signe, accepte, endosse et acquitte tous les chèques et ordres de virement pour le fonctionnement de ces comptes.

— il fait et reçoit toute correspondance de la société, se fait remettre tous objets, lettres, caisses, paquets, colis, envois chargés ou non chargés, recommandés ou non, et ceux renfermant des valeurs déclarées, se fait remettre tous dépôts, touche tous mandats postaux, mandat carte, bons de poste.

— il élit domicile partout où le besoin s’en fera sentir.

— il touche toutes sommes dues à la société, à quelque titre et pour quelque cause que ce soit, et paie et ordonne le paiement de toutes celles que la société peut devoir.

— il règle et il arrête tous comptes avec tous créanciers ou débiteurs de la société.

— il exerce toutes actions judiciaires, tant en demandant qu’en défendant.

— il autorise tous traités, transactions, compromis, tous acquittements et désistements ainsi que toutes subrogations et toutes mainlevées d’inscriptions, saisies, oppositions et autres droits avant ou après paiement.

— il arrête les états de situation et les comptes qui doivent être soumis à la collectivité des associés.

— il statue sur toutes les propositions à lui faire et arrête l’ordre du jour.

— il a la signature sociale.

— il arrête les prix de location des différents immeubles, choisit les locataires, signent les baux à loyer, décident les augmentations de loyer, et plus généralement, accomplissent tous les actes que le propriétaire est amené à accomplir vis-à-vis des locataires.'

Le 23 juillet 2024, en exécution des jugements entrepris, Mme'[K] a été expulsée de l’immeuble de [Localité 32].

Par ordonnance du 11 décembre 2024, le magistrat chargé de la mise en état de la cour d’appel d’Angers, statuant par mesure d’administration judiciaire non susceptible de recours, a notamment donné injonction à M. [Y], à Mme [K] et à la SELARL [46], prise en la personne de Maître [D], prise en sa qualité de liquidateur de la SCI [35], de rencontrer Le Mans Sarthe médiation.

Selon avis du 3 mars 2025, le greffe de la cour a informé les parties que, compte tenu de l’échec de cette injonction, l’affaire était appelée à la conférence mise en état du 2 avril 2025.

Parallèlement, le 19 août 2024, Mme [K] a saisi le conseiller de la mise en état d’un incident de communication de pièces.

Par conclusions d’incident n°3 remises au greffe le 9 décembre 2024, Mme [K] a demandé au conseiller de la mise en état de :

— ordonner à M. [D] / la SELARL [46], en qualité de mandataire ad hoc, liquidateur de la SCI [35], la communication à Mme [K] de la preuve de la convocation à l’assemblée générale extraordinaire de la SCI [35] avec l’ordre du jour, le projet de texte des résolutions et le PV d’assemblée générale extraordinaire signé par les associés de la SCI [35] ayant permis de procéder à la modification des statuts, version mise à jour le 16 mai 2019, moyennant notamment l’adjonction au sein de l’article 17 des statuts «'pouvoirs de la gérance » de la SCI [35] d’un paragraphe ;

— ordonner à M. [D] / la SELARL [46], en’qualité de mandataire ad hoc, liquidateur de la SCI [35] la communication à Mme [K] des pièces suivantes et/ou des explications précises et documentées':

o de la dotation pour risques et charges d’un montant de 265'348'euros en 2019,

o du détail de la ligne SS «rémunérations d’intermédiaire et honoraires» d’un montant de 36 579 euros en 2019 (annexe 11 de la liasse fiscale de l’année 2019) moyennant la production des factures et preuves de règlement,

o du détail de la ligne ST « Autres comptes » d’un montant de 41'896 euros en 2019 (annexe 11 de la liasse fiscale de l’année 2019) moyennant la production des factures et preuves de règlement,

o du détail de la ligne VI « Groupe et associés » pour un montant de 26.249 euros (annexe 8 de la liasse fiscale de l’année 2019) moyennant la production des factures et preuves de règlement,

o de l’évolution et des justificatifs documentés du montant de la ligne CF « disponibilités », à l’actif du bilan de 2019 à 2023,

o de l’évolution et des justificatifs documentés du montant de la ligne BZ « autres créances » à l’actif du bilan de 2020 à 2023,

o de la reprise sur amortissement d’un montant de 268 348 euros en 2021, ligne FP du compte de résultat de l’exercice 2021,

o du détail de la ligne SS « rémunérations d’intermédiaire et honoraires » d’un montant de 9 340 euros en 2022 (annexe 11 de la liasse fiscale de l’année 2022) moyennant la production des factures et preuves de règlement,

o du détail de la ligne ST « Autres comptes » d’un montant de 37'988 euros en 2022 (annexe 11 de la liasse fiscale de l’année 2022) moyennant la production des factures et preuves de règlement,

— ordonner à M. [D] / la SELARL [46], en qualité de mandataire ad hoc, liquidateur de la SCI [35], la communication de :

o le/les prêt(s) bancaire(s) en cours et actualisés pour l’immeuble de [Localité 30] les tableaux d’amortissements s’y rapportant,

o la liste des actifs immobiliers actuellement détenus par la SCI [35],

o le détail des actifs immobiliers actuellement détenus par la SCI [35], comprenant le nombre d’appartements par actif immobilier, la situation locative et les revenus de chaque actif immobilier, appartement par appartement, du 16 mai 2019 au 7 novembre 2022,

le tout sous astreinte de 50 euros par jour de retard, par document, à l’issue d’un délai de 10 jours courant à compter de l’ordonnance à intervenir.

— ordonner à M. [D] / la SELARL [46], en’qualité de mandataire ad hoc, liquidateur de la SCI [35], de mettre à disposition les pièces et d’établir les documents dont la communication sera ordonnée, dans un délai de 30 jours à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, au siège social de la SELARL [46], pour permettre à Mme [K] d’en prendre connaissance et copie sur support papier ou électronique avec un bordereau énumérant les pièces communiquées aux frais de la SCI [35],

— et rejetant toutes prétentions contraires comme irrecevables et en tout cas non fondées,

— autoriser Mme [K] à faire pénétrer tous agents immobiliers de son choix, dans la limite de trois agents, et dans un délai de deux mois maximum à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir dans le bien sis à [Adresse 28]) et [Adresse 12] à [Localité 31]

— condamner la SELARL [45], en liquidation (sic), au paiement à Mme [K] de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [Y] au paiement à Mme [K] de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 9 mai 2025, le magistrat chargé de la mise en état de la cour d’appel d’Angers a rejeté les demandes de Mme [K], l’a'condamnée à payer à M. [Y] et à la SELARL [46] prise en la personne de Maître [D], ès qualités, chacun, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, a joint les dépens de l’incident à ceux de l’instance au fond.

M. [Y] agissant en sa qualité d’associé de la SCI [35] et la SCI [35] agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, M. [Y], de’première part, Mme [K], de deuxième part, la SELARL [46], prise en la personne de Maître [D], ès qualités, de troisième part, ont tous conclu au fond.

L’affaire a été clôturée le 1er septembre 2025, conformément à l’avis de clôture et de fixation que le magistrat de la mise en état a fait adresser aux parties le 9 mai 2025.

Le 8 juillet 2025, les immeubles sis [Adresse 4] à [Localité 32] a été vendu au prix de 5200 000 euros.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

M. [Y] agissant en sa qualité d’associé de la SCI [35], et’la SCI [35] agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, M. [G] [Y] demandent à la cour de :

— les recevoir en leur appel ainsi qu’en leurs demandes, fins et conclusions,

y faisant droit,

' confirmer le jugement du 7 novembre 2022 en ce qu’il a :

* dit que Mme [K] et tous occupants de son chef occupent sans droit ni titre l’immeuble sis [Adresse 7], ainsi que le garage annexe sis [Adresse 6],

* dit que cette occupation est en violation de l’intérêt social de la SCI [35], propriétaire des biens,

* ordonné l’expulsion de Mme [K] et de tous occupants de son chef dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire,

* dit que Mme [K] était gérante de droit et de fait de la SCI [35] pendant la période du 26 décembre 2007 au 16 mai 2019,

* dit que Mme [K] a engagé sa responsabilité envers la SCI [35] au titre des fautes de gestion qu’elle a commises durant sa gérance de la SCI [35],

* dit que la gestion de fait de la SCI [35] par M. [Y] du 26 décembre 2007 au 16 mai 2019 n’est pas démontrée,

* dit que la responsabilité de [G] [Y], en qualité de gérant de fait de la SCI [35] pour cette période ne peut être engagée ; en tant que de besoin, a débouté Mme [K] des demandes formées de ce chef,

* débouté Mme [K] de sa demande de condamnation de [G] [Y] au paiement, à la SCI [35], de la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du manque à gagner sur le prix de vente de l’immeuble de Pavillons sous Bois,

* débouté Mme [K] de sa demande de condamnation de [G] [Y] au paiement, à la SCI [35], de la somme de 180 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison des conditions de la vente de l’immeuble de Pavillons sous Bois et des procédures judiciaires connexes ou subséquentes,

* débouté Mme [K] de sa demande visant la condamnation de M.'[Y] au paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice moral,

* condamné Mme [K] à payer la somme de 6 000 euros à la SCI et de 2 000 euros à M. [Y] au titre des frais irrépétibles, outre aux dépens ;

' infirmer les jugements entrepris pour le surplus,

et statuant à nouveau de ces chefs infirmés,

— condamner Mme [K] à verser à la SCI [35] la somme de 267'079 euros correspondant à l’indemnité d’occupation relative à la période du 1er mai 2016 au 23 juillet 2024,

— condamner Mme [K] à verser à la SCI [35] une somme de 268 410,42 euros à titre de dommages intérêts, en réparation du préjudice découlant de ses fautes de gestion,

— condamner Mme [K] à verser à la SCI [35] une somme de 643 000 euros en réparation du manque à gagner sur la vente de l’immeuble de Pavillons sous Bois,

— juger n’y avoir lieu à dissolution de la SCI [35],

— débouter Mme [K] des fins de son appel incident,

' déclarer les demandes reconventionnelles présentées par Mme'[K] dans ses conclusions datées du 6 août 2025 tant irrecevables que mal fondées ; en conséquence les rejeter,

' confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [K] de ses demandes indemnitaires,

— condamner Mme [K] à verser à la SCI [35] une somme de 8'000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [K] à verser à M. [Y] une somme de 5'000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel par application de l’article 700 du code de procédure civile,

et rejetant toutes prétentions contraires comme non recevables, en tout cas non fondées,

— condamner Mme [K] aux dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [U] [K] sollicite de la cour qu’elle :

vu notamment l’article 1844-7 5° du code civil,

vu les articles 564 à 567 du code de procédure civile,

in limine litis,

— juge que M. [Y] est seulement recevable à agir, en cause d’appel, en sa qualité d’associé de la SCI [35] à l’encontre du jugement du tribunal judiciaire de Laval du 7 novembre 2022 seulement en ce qu’il a ordonné la dissolution de la SCI [35],

sur le fond,

— la reçoive en ses demandes, fins et conclusions déclarées fondées,

' confirme partiellement le jugement du tribunal judiciaire de Laval du 7 novembre 2022 en ce qu’il a :

'- constaté l’existence d’une mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la SCI [35],

— ordonné la dissolution de la SCI [36],

' infirme et au besoin réforme partiellement le jugement du tribunal judiciaire de Laval du 7 novembre 2022 en ce qu’il a :

'sur les demandes principales,

— dit que [U] [K] et tous occupants de son chef occupent sans droit ni titre l’immeuble sis [Adresse 7], ainsi que le garage annexe sis [Adresse 6],

— dit que cette occupation est en violation de l’intérêt social de la SCI [35], propriétaire des biens,

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation de ces biens à la somme de 1'475 euros,

— condamné [U] [K] à payer à la SCI [35] la somme de 88'500 euros, correspondant à l’indemnité d’occupation relative à la période du 1er mai 2016 au 1er mai 2021,

— ordonné l’expulsion de [U] [K] et de tous occupants de son chef dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, avec’le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire,

— condamné [U] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à la SCI [35] d’un montant de 1 475 euros à compter du 1er mai 2021, et’jusqu’à parfaite libération des lieux,

— dit que [U] [K] était gérante de droit et de fait de la SCI [35] pendant la période du 26 décembre 2007 au 16 mai 2019,

— dit que [U] [K] a engagé sa responsabilité envers la SCI [35] au titre des fautes de gestion qu’elle a commises durant sa gérance de la SCI [35],

— dit que les fautes de gestion commises par [U] [K] au détriment de la SCI [35] ont occasionné à la société civile une perte de chance de l’ordre de 60% du chiffre d’affaires à compter de l’exercice 2016, et jusqu’à la clôture de l’exercice 2019,

— condamné [U] [K] à payer à la SCI [35] la somme de 117'676,92 euros au titre de la perte de chiffre d’affaires pour les années 2016 à 2018 inclus,

— débouté la SCI [35] de sa demande de condamnation de [U] [K] au paiement de la somme de 643 000 euros en indemnisation du manque à gagner sur le prix de vente de l’immeuble de Pavillons sous Bois ;

sur les demandes reconventionnelles,

— dit que la gestion de fait de la SCI [35] par [G] [Y] du 26'décembre 2007 au 16 mai 2019 n’est pas démontrée,

— dit que la responsabilité de [G] [Y], en qualité de gérant de fait de la SCI [35] pour cette période ne peut être engagée ; en tant que de besoin, a débouté [U] [K] des demandes formées de ce chef,

— débouté [U] [K] de sa demande de condamnation de [G] [Y] au paiement, à la SCI [35], de la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du manque à gagner sur le prix de vente de l’immeuble de Pavillons sous Bois,

— débouté [U] [K] de sa demande de condamnation de [G] [Y] au paiement, à la SCI [35], de la somme de 180 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison des conditions de la vente de l’immeuble de Pavillons sous Bois et des procédures judiciaires connexes ou subséquentes,

— désigné Maître [W] [D] en qualité de mandataire ad hoc de la SCI [35], en qualité de liquidateur de la SCI [35], avec pour mission de réaliser la vente de tous les actifs immobiliers appartenant à la SCI [35], y compris au moyen d’une licitation judiciaire, au greffe des criées à défaut d’accord amiable, dans un délai raisonnable, et de désintéresser tous les créanciers de la SCI [35], et de répartir égalitairement s’il y a lieu le boni de liquidation entre les deux associés,

— débouté [U] [K] de sa demande visant la condamnation de [G] [Y] au paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice moral subi à raison de menaces et de harcèlement,

— débouté [U] [K] de ses demandes plus amples ou contraires,

— condamné [U] [K] à payer :

* la somme de 6 000 euros à la SCI,

* la somme de 2 000 euros à [G] [Y],

en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné [U] [K] aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit’ ;

' annule pour excès de pouvoir et à tout le moins infirme ou réforme le jugement rectificatif du tribunal judiciaire de Laval du 6 février 2023 en ce qu’il a :

'- constaté que le jugement du 7 novembre 2022 est affecté d’une erreur matérielle,

— ordonné la rectification du jugement du 7 novembre 2022,

— dit qu’il convient de lire en page 27 :

'Par conséquent, la SELARL [46], prise en la personne de Maître [W] [D], sera désignée es qualité de mandataire ad hoc de la SCI [35], en qualité de liquidateur de ladite SCI',

— dit qu’il convient de lire au dispositif :

'désigne la SELARL [46], prise en la personne de Maître [W] [D], es qualité de mandataire ad hoc de la SCI [35], en qualité de liquidateur de la SCI [35], avec pour mission de réaliser la vente de tous les actifs immobiliers appartenant à la SCI [35], y compris au moyen d’une licitation judiciaire, au’greffe des criées à défaut d’accord amiable, dans un délai raisonnable, et de désintéresser tous les créanciers de la SCI [35], et de répartir égalitairement s’il y a lieu le boni de liquidation entre les deux associés',

— dit que toutes les autres dispositions de ce jugement sont maintenues,

— ordonné la rectification de la minute par le greffe’ ;

et statuant à nouveau, sur les seuls chefs infirmés,

— déboute M. [G] [Y] agissant au titre de l’action ut singuli pour le compte de la SCI [35] de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions,

— reconventionnellement,

' sur l’injonction de communication de pièces, si la cour d’appel ne s’estimait pas suffisamment informée, et dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice,

— ordonne à Maître [W] [D] / la SELARL [46], en qualité de mandataire ad hoc, liquidateur de la SCI [35], la’communication des pièces suivantes à son profit :

— la preuve de la convocation à l’assemblée générale extraordinaire de la SCI [35] avec l’ordre du jour, le projet de texte des résolutions et le PV d’assemblée générale extraordinaire signé par les associés de la SCI [35] ayant permis de procéder à la modification des statuts, version mise à jour le 16 mai 2019, moyennant notamment l’adjonction au sein de l’article 17 des statuts «'pouvoirs de la gérance » de la SCI [35] d’un paragraphe.

— ordonne à Maître [W] [D] / la SELARL [46], en qualité de mandataire ad hoc, liquidateur de la SCI [35] la communication à Mme [K] des pièces suivantes et/ou des explications précises et documentées :

o de la dotation pour risques et charges d’un montant de 265'348'euros en 2019,

o du détail de la ligne SS «rémunérations d’intermédiaire et honoraires» d’un montant de 36 579 euros en 2019 (annexe 11 de la liasse fiscale de l’année 2019) moyennant la production des factures et preuves de règlement,

o du détail de la ligne ST « Autres comptes » d’un montant de 41'896 euros en 2019 (annexe 11 de la liasse fiscale de l’année 2019) moyennant la production des factures et preuves de règlement,

o du détail de la ligne VI « Groupe et associés » pour un montant de 26.249 euros (annexe 8 de la liasse fiscale de l’année 2019) moyennant la production des factures et preuves de règlement,

o de l’évolution et des justificatifs documentés du montant de la ligne CF « disponibilités », à l’actif du bilan de 2019 à 2023,

o de l’évolution et des justificatifs documentés du montant de la ligne BZ « autres créances » à l’actif du bilan de 2020 à 2023,

o de la reprise sur amortissement d’un montant de 268 348 euros en 2021, ligne FP du compte de résultat de l’exercice 2021,

o du détail de la ligne SS « rémunérations d’intermédiaire et honoraires » d’un montant de 9 340 euros en 2022 (annexe 11 de la liasse fiscale de l’année 2022) moyennant la production des factures et preuves de règlement,

o du détail de la ligne ST « Autres comptes » d’un montant de 37'988 euros en 2022 (annexe 11 de la liasse fiscale de l’année 2022) moyennant la production des factures et preuves de règlement,

— ordonne à Maître [W] [D] / la SELARL [46], en qualité de mandataire ad hoc, liquidateur de la SCI [35], la communication de :

o le/les prêt(s) bancaire(s) en cours et actualisés pour l’immeuble de [Localité 30] les tableaux d’amortissements s’y rapportant,

o la liste des actifs immobiliers actuellement détenus par la SCI [35]

o le détail des actifs immobiliers actuellement détenus par la SCI [35], comprenant le nombre d’appartements par actif immobilier, la situation locative et les revenus de chaque actif immobilier, appartement par appartement, du 16 mai 2019 au 7 novembre 2022,

o l’assignation, les conclusions des parties, le jugement intervenu et/ou à intervenir dans l’affaire qui l’oppose à Maître [O] notaire au titre du déblocage des fonds issus de la vente du 19 décembre 2022 du bien immobilier appartenant aux parents de Mme [K], sis [Adresse 15],

le tout sous astreinte de 50 euros par jour de retard, par document, à l’issue d’un délai de 10 jours courant à compter de l’arrêt à intervenir ;

— ordonne à Maître [W] [D] / la SELARL [46], en qualité de mandataire ad hoc, liquidateur de la SCI [35], de mettre à disposition les pièces et d’établir les documents dont la communication sera ordonnée, dans un délai de 30 jours à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir, au siège social de la SELARL [46], pour lui permettre d’en prendre connaissance et copie sur support papier ou électronique avec un bordereau énumérant les pièces communiquées aux frais de la SCI [35];

' reconventionnellement, s’agissant de la gestion de fait, puis de droit de M. [G] [Y],

— constate l’aveu de M. [G] [Y] au titre de sa gestion de fait de la SCI [35] du 26 décembre 2007 au 16 mai 2019,

— dise et juge que M. [G] [Y] a engagé sa responsabilité envers la SCI [35] au titre de sa gestion de fait, à défaut de son immixtion dans la gérance de la SCI [35],

' constate que les liasses fiscales de la SCI [35] au titre des exercices sociaux 2019 à 2023 communiquées au fond par la SELARL [46] révèlent des faits nouveaux qui ouvrent droit à des demandes reconventionnelles,

— dise et juge que M. [G] [Y] a engagé sa responsabilité envers la SCI [35] au titre de sa gestion de droit à compter du 16 mai 2019, à tout le moins jusqu’au 7 novembre 2022, prétention qui tend aux mêmes fins que celles qui ont été soumises au tribunal judiciaire de Laval, à savoir la condamnation du/de la gérant(e) de la SCI [35] au titre de ses fautes de gestion,

' sur son occupation du [Adresse 9] à [Localité 32]

à titre principal,

— déboute M. [G] [Y] agissant au titre de son action ut singuli,

— déboute M. [G] [Y] de ses demandes de condamnations pécuniaires à son encontre pour l’occupation à titre onéreux du [Adresse 10] [Localité 32],

à titre subsidiaire,

— fixe le montant de l’indemnité d’occupation de la maison de [Localité 32] par elle et sa fille pour la période du 1er mai 2016 au 23 juillet 2024 au montant total de 99 000 euros, soit 1 000 euros mensuels,

' prononce la recevabilité de ses demandes reconventionnelles au titre de son action ut singuli,

en conséquence,

— condamne M. [G] [Y] à payer à la SCI [35] au titre de ses fautes de gestion et détournements de fonds au paiement à la SCI [35] de :

* la somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts dans le cadre de la vente de l’immeuble de Pavillon sous [Localité 22],

* la somme de 135 000 euros au titre du détournement de fonds lié à l’achat de la maison d'[Localité 27],

* la somme de 72 000 euros liée à l’absence de location de la maison d'[Localité 27],

* la somme de 89 672 euros liée à l’insuffisance de location du bien de [Localité 30],

* la somme de 372 639 euros liée à la dissipation des disponibilités de la SCI [35] depuis la reprise de la gérance de la SCI [35] en 2019 et de la vente de l’immeuble de Pavillon sous Bois,

* la somme de 95 884 euros au titre de la perte de chance de location du bien immobilier de [Localité 30],

— condamne M. [G] [Y] à lui payer la somme de 20 000 euros de dommages-intérêts au titre du préjudice moral qu’elle a subi en raison des faits de menace et de harcèlement d'[G] [Y] à son encontre,

— condamne M. [G] [Y] à lui payer la somme de 35 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel,

et rejetant toutes prétentions contraires comme irrecevables et en tout cas non fondées,

' s’agissant de la désignation du liquidateur,

— désigne le liquidateur de son choix, à l’exception de la SELARL [46], notamment prise en la personne de Maître [W] [D], pour y procéder avec pour mission de réaliser la vente de tous les actifs immobiliers appartenant à la SCI [35], y compris au moyen d’une licitation judiciaire, au greffe des criées à défaut d’accord amiable, dans un délai raisonnable et de désintéresser tous les créanciers de la SCI [35], répartir égalitairement s’il y a lieu le boni de liquidation entre les deux associés ;

' s’agissant du véhicule Porsche immatriculé AR 181 ES auprès de Maître [W] [D] / la SELARL [45],

— ordonne à Maître [W] [D] / la SELARL [46], en qualité de mandataire ad hoc, liquidateur de la SCI [35], de justifier du sort de la Porsche immatriculée AR 181 ES consécutivement à la vente de la maison de Laval sise [Adresse 9], sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de 10 jours courant à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

La SELARL [46], prise en la personne de Maître [W] [D], agissant en qualité de 'mandataire ad hoc de la SCI [35], en qualité de liquidateur’ de la SCI [35], prie la cour de :

— juger qu’elle est recevable et bien fondée à agir en qualité de liquidateur de la SCI [35],

— lui donner acte de ce qu’elle s’en rapporte à justice sur les demandes présentées par la SCI [35] et son associé M. [Y],

— débouter Mme [K] de ses demandes, notamment celle tendant à la désignation d’un nouveau liquidateur,

— condamner Mme [K] à lui verser, ès qualités, une indemnité de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner Mme [K] à lui verser, ès qualités, aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties au soutien de leurs prétentions, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement déposées au greffe :

— le 22 août 2025 pour M. [Y] agissant en sa qualité d’associé de la SCI [35], et la SCI [35] 'agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, M. [G] [Y]',

— le 28 août 2025 pour Mme [K],

— le 23 septembre 2024 pour la SELARL [46], prise’en la personne de Maître [W] [D], en qualité de 'mandataire ad hoc de la SCI [35], en qualité de liquidateur’ de la SCI [35].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité à agir de la SCI [35] représentée par M.'[Y] et de M. [Y] en qualité d’associé de cette SCI :

Il n’est pas contesté par Mme [K] que M. [Y], en sa qualité d’associé, est recevable à agir pour s’opposer à la dissolution de la SCI [35].

En revanche, Mme [K] conteste la qualité à agir de M. [Y] pour exercer l’action ut singuli ouverte par l’article 1843-5 du code civil à un associé pour poursuivre contre le gérant la réparation du préjudice subi par la société et prévoyant qu’en cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués à la société.

Mais par arrêt du 23 mai 2024, sur déféré, il a été jugé que M.'[Y] est recevable à agir contre Mme [K], au travers de l’action ut singuli, en vue d’obtenir sa condamnation au profit de la SCI [35] au titre de ses fautes de gestion. L’autorité de la chose jugée sur ce chef s’oppose à la recevabilité de la fin de non-recevoir soulevée par Mme [K] qui la méconnaît.

De même, il a été définitivement jugé que les déclarations d’appel formées par la SCI [35], représentée par M. [Y], lequel n’était plus alors gérant en exercice de la SCI [35] en vertu de l’exécution provisoire du jugement entrepris, sont nulles, de sorte que la cour n’est plus saisie des appels formés par la SCI [35]. Il s’ensuit que les demandes formées devant la cour au nom de la SCI [35] par M. [Y] sont irrecevables.

Sur l’occupation par Mme [K] de la maison d’habitation et du garage situés à [Localité 32], à compter de la séparation du couple

Après avoir rappelé qu’en vertu des dispositions de l’article 1848 du code civil, dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes que demande l’intérêt de la société, ce que reprennent, sans plus amples détails, les statuts de la SCI [35] mis à jour le 30 juin 2016, les’premiers juges ont retenu que l’occupation de l’immeuble de Laval par Mme [K], sans contrepartie financière, était contraire à l’intérêt social de la SCI [35] et qu’elle était occupante sans droit ni titre.

M. [Y] conclut à la confirmation du jugement de ce chef.

Pour conclure au rejet de la demande d’expulsion formée parla SCI [35] et de la demande de M. [Y] formée au titre de son action ut singuli en paiement d’une indemnité d’occupation, Mme [K], d’abord, met’en avant le caractère familial de l’occupation de cette maison (avec l’enfant commune), le fait que l’occupation par le couple avant sa séparation a eu lieu sans bail avec la SCI [35] et à titre gratuit. Ensuite, elle fait valoir que le prix de vente de l’immeuble situé à [Localité 43] aurait pu solder les prêts sur la maison de [Localité 32] et permettre ainsi que cette maison lui soit attribuée comme le prévoyait la troisième décision des associés du 16 mai 2019 (rachat de ses parts en contrepartie de l’attribution de la maison et du garage de [Localité 32]). Elle ajoute que faute pour M. [Y] d’avoir sollicité au profit de la SCI [35] 'une occupation de la maison de Laval à titre onéreux’ dans le cadre de la procédure de divorce, la demande en paiement d’une indemnité d’occupation doit être rejetée

Il est constant qu’après la séparation du couple, Mme [K] est restée habiter dans la maison de [Localité 32] avec l’enfant commune. Cette situation résultait alors d’un accord entre les parties, acté dans l’ordonnance de non-conciliation.

Mme [K] ne peut pas exciper de ce qu’aucune indemnité d’occupation n’a été demandée par M. [Y] dans le cadre de la procédure de divorce alors que le bien occupé appartient à la SCI [35], tiers à cette procédure, comme l’a relevé le juge aux affaires familiales.

Il n’a jamais été convenu entre associés que cette occupation du bail se fasse à titre gratuit. D’ailleurs, Mme [K] indiquait elle-même le contraire (cf procès-verbal de description établi par Maître [F] [O], huissier de justice à Laval, le 25 janvier 2019, à l’initiative du [25] Pantin, et qui relate que 'Madame [Y] [U], gérante de la SCI [35], déclare que le bien immobilier (de Laval) ne fait l’objet d’aucun bail grevant l’immeuble. Madame [Y] née [K] déclare qu’elle verse 450'euros d’indemnité d’occupation pour occuper les lieux à la SCI. Madame'[Y] née [K] occupe actuellement les lieux avec sa fille’ et le jugement de divorce du 23 mai 2019 relevant que '[U] [K] habite l’ancien domicile conjugal, propriété d’une SCI familiale, qui lui facture l’indemnité d’occupation à 450 euros par mois.'). Pour autant, elle n’a jamais payé à la SCI [35] de contrepartie à sa jouissance privative de cet immeuble après la séparation du couple alors que cet immeuble générait pour la SCI [35] des charges de l’ordre de 33 000 euros par an, principalement constituées des mensualités de remboursement des deux prêts ayant financé l’acquisition de la maison et du garage et de la taxe foncière. Elle s’en est abstenue malgré les mises en demeure que la SCI [35] lui a adressées à compter du 1er août 2017 et l’assignation qu’elle lui a été délivrée le 30 avril 2021.

Or, s’agissant d’un bien appartenant à la SCI, sa mise à disposition au profit du gérant ne pouvait avoir lieu que dans le respect des statuts et des pouvoirs du gérants, étant rappelé que l’article 1852 du code civil dispose que les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises selon les dispositions statutaires ou, en l’absence de telles dispositions, à l’unanimité des associés.

Ainsi, lorsque les statuts d’une société civile immobilière ne mentionnent pas expressément dans l’objet social la faculté de mettre un immeuble dont elle est propriétaire à la disposition gratuite des associés, cette’mise à disposition ne peut être décidée par le gérant seul mais doit être autorisée par l’assemblée générale des associés, statuant dans les conditions prévues pour la modification des statuts.

En l’espèce, l’objet social de la SCI [35] est 'l’acquisition, la’gestion, l’administration et la disposition d’un bien immobilier, la location de tout ou partie dudit bien et, généralement, toutes opérations quelconques, mobilières ou immobilières ou financière se rapportant directement ou indirectement à l’objet social, pourvu que ces opérations ne modifient pas le caractère civil de la société'. Il ne comprend pas la mise à disposition gratuite d’un des biens au profit d’un des associés. Ainsi, il est vain pour Mme [K] d’invoquer la nature mixte de la société, familiale et patrimoniale, du seul fait que l’un des immeubles a servi au logement de la famille durant la vie commune. Elle ne peut donc valablement se prévaloir des arrangements convenus entre associés avant la séparation du couple, à savoir l’occupation à titre gratuit de ce qui était alors le domicile familial, pour exiger de bénéficier des mêmes conditions après cette séparation, même en ayant la charge de l’enfant commune, sans respecter les règles applicables en la matière.

Or, aucune décision des associés en assemblée générale n’a autorisé l’occupation à titre gratuit de l’immeuble de [Localité 32] au profit de Mme'[K].

Certes, suivant la troisième décision du 16 mai 2019, la’collectivité des associés a approuvé, d’une part, la répartition du prix de vente à intervenir de l’immeuble situé à Pavillons-sous-Bois d’un montant de 1 200 000 euros entre les différents prêts de la SCI [35], d’autre part, le’retrait de Mme [K] de la SCI [35] par rachat de ses parts sociales par la société puis l’annulation de celles-ci dans le cadre d’une réduction du capital, le retrait devant être effectif le jour de l’attribution et intervenir chez le notaire le jour de la signature définitive de la vente de l’immeuble, et enfin, que’le rachat par la SCI [35] des parts sociales de Mme [K] devait donner lieu à l’attribution à Mme [K] de l’immeuble situé à Laval et son garage, en ce compris les meubles et mobiliers le meublant, sur une base de valorisation de cet immeuble de 340 000 euros.

Cette décision, prise concomitamment avec celle par laquelle M.'[Y] est redevenu le gérant de la société en remplacement de Mme'[K], n’a jamais été appliquée.

Pour s’en expliquer, M. [Y] affirme qu’il n’avait pas alors encore connaissance de l’exacte situation financière de la SCI [35] en soulignant qu’il n’avait pu obtenir de Mme [K] les informations qu’il lui avait demandées pour l’assemblée générale qui s’était tenue le 3 novembre 2017 ni après, et que la situation financière obérée de la société commandait de vendre l’immeuble de Laval pour désendetter la SCI [35] (l’acquisition de l’immeuble de Laval ayant été financée par un prêt souscrit, le 23 janvier 2008, auprès du [26], d’un montant en principal de 453 726 euros, remboursable en 360 mois et par un prêt souscrit auprès du [24], d’un montant en principal de 23 198,72 euros, dont seulement 18 850 euros débloqués, et courant jusqu’au 27 mai 2031, pour l’acquisition du garage) afin d’éviter la saisie immobilière de l’immeuble de Laval dont il n’a découvert l’existence ainsi que celle de diverses autres voies d’exécution engagées par d’autres prêteurs, que par une lettre de l’avocat de la SCI [35], qui lui a été adressée le 25 mai 2019.

Il apparaît, en effet, que l’immeuble de [Localité 32] faisait l’objet d’une saisie immobilière engagée à la suite d’un commandement de payer délivré le 2 janvier 2019 par la banque au titre du prêt ayant financé son acquisition, demeuré impayé. M. [Y], lorsqu’il est redevenu gérant, a pu obtenir, au’mois de juillet 2019, l’autorisation du juge de l’exécution de vendre ce bien à l’amiable. D’autres voies d’exécution étaient également en cours. La vente de l’immeuble de Pavillons-sous-Bois n’a pu intervenir que le 31 juillet 2019 au prix de 1 200 000 euros sur lequel est revenue à la SCI [35], après paiement des sommes dues au titre des prêts ayant financé cet immeuble, la somme de 743 398 euros ayant dû servir, au moins en partie, à apurer le reste du passif.

Force est de constater que pour faire exécuter cette troisième décision, Mme [K] a seulement saisi le juge des référés qui a considéré que cette demande se heurtait à une contestation sérieuse tenant à l’existence d’un vice du consentement opposé par M. [Y] qui a fait valoir son ignorance de la véritable situation financière de la SCI lorsqu’il a approuvé cette décision.

Mme [K] ne peut donc se retrancher derrière cette décision demeurée inappliquée pour justifier son occupation des lieux indéfiniment et à son seul profit, sans aucun titre, bien qu’ayant été mise en demeure de les quitter à quatre reprises et alors que cette occupation se faisait au détriment de l’intérêt social dès lors que la société devait continuer à supporter les charges afférentes à l’immeuble occupé, ce que l’état de sa trésorerie ne permettait plus avant la vente de l’immeuble de [Localité 43].

Dans ces circonstances, la cour approuve les premiers juges d’avoir retenu que Mme [K] n’avait aucun droit de se maintenir dans les lieux sans contrepartie financière depuis la séparation du couple.

Pour prononcer l’expulsion de Mme [K], les premiers juges ont retenu qu’il entrait dans les pouvoirs de M. [Y], qui était le nouveau gérant de la SCI [35] depuis le 16 mai 2019, de demander l’expulsion de Mme [K] et qu’il y avait lieu de faire droit à cette demande dès lors que Mme [K] se maintenait dans les lieux sans droit ni titre. Ce motif sur le pouvoir du gérant n’est pas critiqué autrement que par l’affirmation selon laquelle M. [Y] l’aurait contrainte à démissionner pour la remplacer, le 16 mai 2019. Mais force est de constater que Mme [K] a apposé sa signature sur la première décision des associés du 16 mai 2019 relative au changement de gérant, comme d’ailleurs sur les quatre décisions prises ce jour-là, et qu’elle n’a pas engagé d’action en nullité de cette première décision. Le’jugement sera donc confirmé en ce qu’il a ordonné l’expulsion de Mme'[K].

Mme [K] est tenue de réparer, au moyen d’une indemnité d’occupation, l’entier préjudice de la SCI [35] résultant de la privation de son bien. Elle ne démontre pas, à travers le seul diagnostic immobilier qui ne fait que relever diverses anomalies constatées sur les installations électriques, sans que ne soit quantifié le coût des travaux de reprise au-delà du seul devis produit aux débats, d’un montant de 659,55 euros, que la maison d’habitation ne pouvait, en l’état, être mise en location parce qu’elle aurait présenté trop de risques en matière de sécurité, d’autant moins qu’elle n’a jamais demandé à la SCI [35] dont elle était alors la gérante, d’entreprendre les travaux nécessaires pour mettre, si besoin, le bien en conformité avec la réglementation.

Par suite, les premiers juges doivent être approuvés en ce qu’ils ont considéré que Mme [K] est redevable d’une indemnité d’occupation depuis le 1er mai 2016, conformément à la demande. Cette indemnité est due jusqu’à son expulsion des lieux, le 23 juillet 2024, en vertu de l’exécution provisoire attachée au jugement entrepris.

Mme [K] critique la méthode appliquée par les premiers juges pour estimer la valeur locative des immeubles de [Localité 32] et, en particulier, la’valeur vénale qui a été retenue pour la calculer. Elle estime que l’indemnité d’occupation ne peut pas excéder le montant de 1 000 euros par mois.

M. [Y], s’il ne discute pas la valeur locative retenue par les premiers juges bien que prétendant que la propriété de Laval aurait dû pouvoir être vendue 693 840 euros en suivant l’évolution du marché, demande, néanmoins, la condamnation de Mme [K] à indemniser la SCI [35] d’un préjudice d’un montant de l’ordre de 2 593 euros par mois se décomposant comme suit : 2 300,19 euros au titre des mensualités d’emprunt immobilier, 2 947, soit 245,58 euros par mois au titre de la taxe foncière, 571,85 euros, soit 47,65 euros par mois au titre de l’assurance habitation. Ainsi, il demande que la SCI [35] soit indemnisée de ce qui représente une perte sèche de trésorerie de 267 079 euros (103 mois -de janvier 2016 au 23 juillet 2024- x 2 593 euros).

Une indemnité d’occupation revêt un caractère compensatoire et indemnitaire. Elle est destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le bien était indisponible. Mais elle ne correspond pas nécessairement au montant des charges d’emprunt liées au financement de l’acquisition de ce bien, et dont le paiement n’est pas constitutif d’un préjudice. Et dès lors que l’indemnité d’occupation est calculée pour correspondre à la valeur locative du bien, il n’y a pas lieu d’y ajouter la taxe foncière et les frais d’assurance qui auraient été supportés par le propriétaire si le bien avait été loué.

S’agissant d’une grosse maison bourgeoise située à [Localité 32], décrite dans le contrat de prêt comme étant composée de vingt pièces, édifiée sur terrain de 1 587 m², les premiers juges ont fait, au vu de la description des lieux, une juste appréciation de la valeur locative de la maison d’habitation et du garage occupés par Mme [K], sur la base d’une valeur vénale de ces biens de 590 000 euros correspondant au prix retenu par le juge de l’exécution pour autoriser la vente amiable, étant observé que ces biens ont finalement été vendus, le 8 juillet 2025, à un prix inférieur, de 520 000 euros, qui peut s’expliquer par l’aspect rebutant du terrain en état d’abandon, au vu du procès-verbal dressé le 19 septembre 2024 par le commissaire de justice, et’imputable à Mme [K], ce qui conforte l’estimation des premiers juges et que la cour fait sienne, et en y appliquant un taux de rentabilité de 3 %.

Ainsi, le jugement sera confirmé de ce chef et Mme [K] sera condamnée à payer à la SCI [35] pour la période du 1er mai 2016 au 23''juillet 2024 la somme de 151 925 euros (1 475 euros X 103 mois).

Sur les fautes de gestion reprochées à Mme [K] sur la période pendant laquelle elle était gérante de droit.

Du 1er février 2000 au 26 décembre 2007, M. [Y] était le gérant de la SCI [35]. Après sa démission et jusqu’au 16 mai 2019, Mme'[K] était la gérante de droit.

Pour s’opposer aux prétentions de M. [Y] au titre des fautes de gestion qu’il lui reproche d’avoir commises entre leur séparation, au début de l’année 2016, et le 16 mai 2019, Mme [K] prétend, en premier lieu, que’M. [Y] était alors gérant de fait. Pour ce faire, elle se prévaut, outre de ce qu’elle présente être un aveu de la part de M. [Y] de sa qualité de gérant de fait pour la période allant jusqu’à son départ du domicile conjugal mais qui est inopérant parce que la période concernée n’est pas celle-là, de’différents actes qui caractériseraient selon elle, à tout le moins, une’immixtion de la part de M. [Y] dans la gestion de la société, consistant, en particulier, en son implication dans la vente de l’immeuble de [Localité 43], la négociation par lui de rachat de prêts, la conclusion de contrats de location pour l’immeuble de [Localité 30] et de certains baux de l’immeuble de [Localité 43].

Il convient de se reporter au jugement pour la liste des pièces produites par Mme [K] pour étayer ses allégations concernant la période comprise entre 2016 et le 15 mai 2019. Par des motifs pertinents que la cour adopte, les premiers juges ont retenu que les actions menées par M. [Y] durant cette période étaient relativement ponctuelles au regard notamment du nombre d’appartements mis en location et étaient insuffisantes par leur nombre et leur objet pour caractériser une gestion de fait d’autant que Mme [K] a exécuté seule tous les actes de disposition et les actes les plus importants et conservait toutes les archives et documents qui concernaient la gestion des biens de la SCI [35] et de la société elle-même à tel point que M. [Y] a été contraint de saisir à plusieurs reprises la justice pour obtenir les documents lui permettant, d’abord, d’être informé de la situation financière de la SCI [35], ensuite, de pouvoir reconstituer la comptabilité de la société, preuve qu’il avait été effectivement évincé de la gestion de la société entre 2016 et mai 2019.

Enfin, Mme [K] tente de démontrer que M. [Y] se serait comporté comme gérant de fait en l’ayant contrainte à démissionner et en ayant formalisé les décisions des associés adoptées le 16 mai 2019 par des actes séparés, au nombre de quatre, procédé qui, selon elle aurait été utilisé par lui pour pouvoir plus facilement choisir les décisions qu’il souhaitait ne pas exécuter, ce qui a été le cas de la troisième décision portant, précisément, sur’son retrait en contrepartie de l’attribution des immeubles de [Localité 32]. Mais’toutes les décisions prises ce jour-là, y compris le changement de gérant, ont été établies par des actes que Mme [K] a signés sans qu’elle n’établisse l’avoir fait sous la contrainte et le simple choix de rédiger les décisions par acte séparé selon les sujets traités, dont il n’est pas établi qu’il émanerait de M. [Y], encore moins avec le dessein qui lui est prêté, ne peut être considéré comme la démonstration d’un comportement de gérant de fait.

M. [Y] impute à Mme [K] une 'incurie’ dans la gestion de la SCI [35] tenant à l’absence de tenue d’une comptabilité, à l’accumulation de dettes et de procédures judiciaires contre la SCI [35], à l’absence d’établissement de rapports annuels d’activité et à de multiples défaillances dans la gestion de la société, que les premiers juges ont considéré, par des motifs amplement détaillés, comme établie et dont la réalité n’est pas combattue utilement par Mme [K] par le seul constat que les résultats des exercices ont toujours été déficitaires même du temps où M. [Y] était, selon’elle, le gérant de fait pendant leur vie commune (sur les exercices clos aux 31 décembre 2013, 2014 et 2015, la SCI [35] avait réalisé des chiffres d’affaires respectifs de 176 884 euros, 184 851 euros et 239 770 euros et a affiché des résultats nets comptables déficitaires respectifs de 113 147 euros, 71 338 à 71 636 euros, et 42 831 à 48 980 euros. Sur l’exercice clos au 31'décembre 2016, la SCI [35] avait réalisé un chiffre d’affaire de 209'010'euros et a affiché sur cette année, un résultat net comptable déficitaire de 17 877 euros) et par le recours à des prêts de refinancement, pour affirmer que la SCI [35] était structurellement déficitaire parce que la charge des emprunts était manifestement trop lourde pour parvenir à un équilibre financier, sans toutefois répondre à M. [Y] qui rappelle que les sociétés civiles immobilières imposées au titre de l’impôt sur les sociétés, à l’instar de la SCI [35], se trouvent en réalité en déficit par le jeu des amortissements et des frais financiers et charges déductibles, ce, afin que le flux de trésorerie couvre sans difficulté les prêts, sans être impacté par l’impôt.

Quoiqu’il en soit, il sera constaté que M. [Y] ne forme pas pour la SCI [35] de prétention indemnitaire pour le préjudice que lui aurait causé l’incurie de Mme [K] de façon générale mais seulement à travers les deux fautes de gestion qu’il identifie comme suit.

En premier lieu, M. [Y] expose que la SCI [35] a été confrontée, sur la période de 2017, 2018 et 2019, à une baisse significative des revenus locatifs enregistrés dans les comptes de la société (comptes qu’il a dû faire reconstituer en ce compris les chiffres d’affaires sur les années 2017, 2018 et début 2019 à partir des données du compte bancaire [23], le’compte principal de la SCI [35], et du compte du cabinet immobilier), ce qui expliquait que la SCI [35] n’ait plus été en mesure de faire face à ses obligations envers les établissements prêteurs. Il indique qu’est mise en évidence une chute très importante du chiffre d’affaires, à savoir, une’diminution sévère des encaissements en 2017 de l’ordre de 20 à 30% par rapport aux deux années antérieures, quand le parc locatif était strictement constant ; que les encaissements enregistrés s’effondrent en 2018 et durant les cinq premiers mois de l’année 2019, représentant moins du tiers de ce qu’ils étaient en 2015 ; que le niveau des encaissements enregistrés dans les comptes a été divisé par trois durant la gérance de Mme [K]. Affirmant qu’il n’y avait jamais eu d’impayés non couverts par des assurances ni de vacances locatives, et que rien ne permet dès lors d’expliquer une telle baisse de chiffre d’affaires à nombre d’appartements constant dans le parc locatif de la SCI [35], iI reproche à Mme [K] d’être responsable de cette baisse des revenus locatifs qui s’expliquerait, selon lui, par un détournement des loyers perçus, ce qu’il tente de démontrer à partir de la consommation d’eau dans les biens loués, en appliquant un ratio loyers encaissés/consommation d’eau et en produisant des attestations de deux locataires dont les versements sont absents des relevés de compte, déclarant avoir payé en espèces leurs loyers. Il évalue le montant des fonds détournés à 269 128 euros sur la période de janvier 2016 à mai 2019, soit sur une période de 41 mois. Il fait valoir que même à considérer que partie de cette somme correspondrait à des loyers qui auraient été délaissés plutôt que détournés par la gérante, ce qui lui semble peu plausible, ce délaissement constituerait de la même manière une faute grave imputable à Mme [K], ayant causé un important préjudice à la Sci [35], ce d’autant qu’en l’absence de toute comptabilité régulièrement tenue, il est désormais impossible de mettre en 'uvre d’éventuelles actions tendant au recouvrement des loyers qui auraient pu rester impayés.

Mme [K] conteste ces accusations en soutenant que les relevés d’eau ne peuvent pas servir de référence à la détermination du montant des loyers encaissés du fait qu’il y aurait eu d’importantes fuites dans les parties communes de l’immeuble de [Localité 43]. Elle explique la baisse des revenus locatifs par la décision de M. [Y] de vendre l’immeuble de [Localité 43]. Elle critique ainsi la méthode utilisée par M. [Y] pour reconstituer le montant total des loyers qui auraient dû être perçus et qui conduirait à lui reprocher d’avoir privé la SCI d’un chiffre d’affaires mensuel de 6 546 euros. Elle ajoute que l’analyse du résultat de la SCI [35] anéantit la thèse de la prétendue mauvaise gestion de sa part dans la mesure où les pertes des exercices 2017 et 2018 sont identiques à celles de 2014 et ont nettement diminué en 2016.

Mais la consommation d’eau observée sur une assez longue durée est a priori corrélée à l’occupation des lieux. L’évolution du ratio entre les loyers encaissés et la consommation d’eau est donc un moyen de repérer des anomalies sur le montant des loyers encaissés si, comme dans le cas présent, le montant des loyers encaissés baisse alors que la consommation d’eau stagne, révélateur d’un taux d’occupation constant.

Or, Mme [K], qui prétend que c’est la vacance de nombreux appartements de cet immeuble qui a provoqué la chute du chiffre d’affaires de la société, n’apporte aucun élément justificatif en ce sens, ni encore moins que cette situation résulterait de la décision de M. [Y] de ne pas relouer les appartements vacants, alors qu’elle était gérante. Elle ne donne aucune explication plausible à la distorsion entre la baisse des revenus locatifs et le maintien du niveau de la consommation d’eau dans les deux immeubles collectifs appartenant à la société, qu’aucun élément ne permet de relier à un dégât des eaux dans un des immeubles sur une aussi longue durée.

Les premiers juges ont relevé, par des motifs qui ne sont pas critiqués, que le chiffre d’affaires moyen de la SCI [35] était de 200 501 euros sur la période comprise entre 2013 et 2015 au cours de laquelle la consommation annuelle d’eau était de près de 9 000 euros ; que de 2016 à 2018, le chiffre d’affaires moyen était de 135 125 euros, pour une consommation annuelle d’eau de 10 415 euros, ce qui représente une différence annuelle moyenne de chiffre d’affaires de 65 376 euros en dépit d’une consommation d’eau pourtant supérieure aux trois années précédentes. Pour autant, ils ont retenu, à juste titre, qu’il n’était pas démontré que la baisse d’encaissement des loyers aurait pour cause un détournement des loyers par Mme [K], les deux attestations sur l’encaissement de loyers en espèces n’étant pas suffisante à cet égard et cette baisse pouvant résulter d’une mauvaise gestion de la gérante qui n’aurait pas procédé au recouvrement des loyers impayés ou mobilisé les garanties pour les couvrir, étant observé que le taux d’incident de paiement de loyers avant 2016 finalement recouvrés est inconnu. Quoi qu’il en soit, cette inaction de la gérante est constitutive d’une faute de gestion dont elle doit répondre.

Les premiers juges ont évalué le préjudice subi par la SCI [35] à la somme de 117 676,92 euros correspondant à la perte de chance de la société, quantifiée à hauteur de 60%, de générer un chiffre d’affaires équivalent à la moyenne des années précédentes, au cours des trois années 2016 à 2018 inclus. Il n’est effectivement pas certain que tous les loyers impayés non perçus, évalués à 63 376 euros par an sur la période concernée, auraient pu être recouvrés si les moyens nécessaires avaient été mis en oeuvre. La cour confirme donc le jugement sur l’appréciation de la perte de chance dont le quantum n’est pas utilement combattu par M. [Y].

En second lieu, M. [Y] reproche à Mme [K] d’être responsable de la minoration du prix de vente de l’immeuble de [Localité 41] (1,2 M d’euros), qu’il évalue à 643 000 euros par rapport à la valeur réelle de cet immeuble, et qui serait non seulement liée à la dégradation de l’état général de ce bien, prétendument laissé à l’abandon par Mme [K] mais surtout à la vente précipitée de l’immeuble rendue nécessaire pour dégager des liquidités permettant de faire face aux dettes bancaires exigibles accumulées pendant la gérance de Mme [K] du fait du refus de celle-ci de quitter la maison de [Localité 32] pour permettre sa vente amiable et réduire le passif de la société.

Mme [K] fait justement remarquer que la décision de mettre en vente l’immeuble de [Localité 43] a été prise dès 2016 et qu’un premier mandat de vente avait été donné à une agence immobilière en mars 2017, soit très antérieurement aux poursuites initiées par le [25] [Localité 38], lequel a procédé à la déchéance du prêt finançant la maison et le garage de [Localité 32] le 31 juillet 2018, ce dont M. [Y] a été informé en sa qualité de caution. Il n’empêche que le prix de vente auquel la cession a pu être finalement consentie pourrait avoir été minoré si la SCI [35] avait, en dernier lieu, été contrainte d’accepter la dernière offre parce que la SCI [35] avait effectivement besoin de fonds pour payer le [25] Pantin et régler les dettes accumulées par la société, étant relevé que la cession de l’immeuble de Pavillons-sous-Bois était alors la seule solution envisageable puisque Mme [K] se maintenait dans l’immeuble de Laval, empêchant sa vente et, qu’en l’absence de comptabilité, il n’était pas possible d’obtenir un nouveau prêt. Mais pour que la demande d’indemnisation soit fondée encore faudrait-il établir que le prix obtenu ne correspondait pas à la valeur de l’immeuble. A cet égard, l’élément le plus objectif produit aux débats pourraît être l’avis de valeur des domaines établi le 17 mai 2019, à 1 570 000 euros mais savoir sur quoi elle repose. Or, force est de constater que la SCI [35] n’a jamais eu d’offres d’achat à ce prix-là, encore moins au prix des mandats de ventes de 1,9 ou 1,8 M d’euros confiés à l’origine à des agences immobilières ni encore moins au prix de 2,4 M d’euros que les associés avaient fixé entre eux, selon un acte du 13 mai 2016, en vue de préparer la séparation de leurs intérêts patrimoniaux et, en plus de trois ans,en dehors de celle qui a été acceptée, une seule offre d’un montant de 1,3 M d’euros, sous diverses conditions dont il n’est pas démontré qu’elles aient pu être remplies, a été présentée. Par ailleurs, aucun élément n’est produit à l’appui des allégations selon lesquelles le défaut d’entretien de l’immeuble aurait diminué sa valeur. Dans ces conditions, c’est à juste titre que les premiers juge ont retenu que la preuve que l’immeuble aurait été vendu en-dessous du prix du marché n’était pas rapportée ni de façon générale celle que le prix obtenu pouvait être imputé à faute à l’un ou l’autre des associés.

En effet, Mme [K] n’est pas davantage fondée à reprocher à M. [Y] d’avoir volontairement empêché la cession de l’immeuble de Pavillons-sous-bois au prix de 1,3 M d’euros à la suite d’une offre d’achat faite le 31 octobre 2018, en étant à l’origine de la caducité de cette offre, ce qui aurait aggravé la situation financière de la SCI [35] et entraîné un délai supplémentaire de dix mois, raison pour laquelle elle demande, par la voie de l’action ut singuli, la condamnation de M. [Y] à payer à la SCI [35] la somme de 100 000 euros, qui représente la différence entre le prix de l’offre et celui auquel l’immeuble a été finalement vendu, dans la mesure où M. [Y] justifie avoir informé Mme [K] de son impossibilité d’assister à l’assemblée générale du 22 octobre 2018 à laquelle elle l’avait convoqué avec pour ordre du jour, notamment la cession de l’immeuble de Pavillons-sous-Bois au prix de 1,3 M d’euros, en raison d’un motif légitime tenant à son hospitalisation et qu’en outre, il n’est pas démontré que la 'documentation habituelle pour un actif de la nature de ce bien, portant sur les aspects juridiques, fiscaux, administratifs, locatifs, environnementaux et techniques, confirmant les principales caractéristiques de la description de ce bien faite ci-dessus, à savoir valeur locative 150 KE HC, montant de la taxe foncière et autres éléments, notamment ne révélant pas de problèmes ou disconformités susceptibles de remettre en cause l’exploitation future du bien, sa surface, sa situation locative ou sa valorisation', à la présentation était subordonnée la réalisation de la vente, aurait pu être remise avant la date prévue pour la signature de l’offre, le 12 décembre 2018, alors qu’il a été vu ci-dessus que la SCI [35] ne tenait aucune comptabilité et qu’elle n’était pas en mesure de justifier des revenus générés par l’immeuble, de sorte que, sans même avoir à rechercher si la demande de communication de divers documents à laquelle M. [Y] subordonnait l’organisation d’une nouvelle assemblée générale excédait ce qu’il était en droit d’obtenir, le rôle causal de l’absence de décision des associés dans la caducité de l’offre n’est pas établi, pas plus que Mme [K] n’est fondée à réclamer à M. [Y] la somme de 180 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison d’un préjudice occasionné 'par les coûts de procédure, coût des intérêts, pénalités, condamnations et cession dans l’urgence de l’immeuble de la vente prétendument tardive de la vente de l’immeuble de Pavillons-sous-Bois’ pour les motifs qui précèdent.

Sur la dissolution de la SCI [35]

Aux termes de l’article 1844-7, 5° du code civil, la société prend fin par la dissolution anticipée prononcée par le tribunal à la demande d’un associé pour justes motifs, notamment en cas d’inexécution de ses obligations par un associé, ou de mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la société.

Mme [K] demande la confirmation du jugement en ce qu’il a ordonné la dissolution de la société pour mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la société.

M. [Y] s’y oppose en rappelant, d’une part, que le fait que l’associé qui exerce l’action en dissolution pour mésentente soit à l’origine de la mésentente qu’il invoque est de nature à faire obstacle à ce que celle-ci soit regardée comme un juste motif de dissolution de la société et, d’autre part, que la mésentente entre associés n’est une cause de dissolution anticipée que s’il est établi qu’elle a pour effet de paralyser le fonctionnement de la société. Il’ajoute qu’il a été jugé que la mésentente entre associés ne justifie pas la dissolution judiciaire d’une société civile dès lors que le fonctionnement de la société n’est pas compromis et que les associés jouissent de la possibilité de se retirer de la société. En vertu de ces règles, il soutient que la dissolution ne peut être prononcée dès lors que Mme [K] est à l’origine de la mésentente entre associés, que les difficultés financières de la SCI [35] sont surmontées, qu’il n’a aucun problème pour gérer la société et que l’article 13 des statuts de la société permet expressément le retrait d’un associé.

Mme [K] soutient, au contraire, que l’associé est recevable à agir même s’il est à l’origine de la mésentente mais que si le seul motif qu’il invoque est cette mésentente, la dissolution sera écartée. Elle fait valoir que la mésentente entre associés égalitaires est caractérisée en l’espèce (plaintes pénale de M. [Y] contre elle et classées sans suite, inexécution de la 3ème décision du 16 mai 2019 qui prévoyait l’attribution à son profit de la maison de Laval alors que l’immeuble de Pavillons-sous-Bois a été vendu et consécutivement, absence de rachat de ses parts, absence de M. [Y] à l’assemblée générale extraordinaire de la SCI [35] du 22 octobre 2018, le fait qu’elle n’a pas été conviée à la signature de l’acte de vente de l’immeuble de Pavillons-sous-Bois), en approuvant les premiers juges d’avoir retenu que la communication entre les deux associés à parts égales était obérée, particulièrement à compter de l’année 2016, ce qui se traduit par des courriers comminatoires, y compris par voie d’avocats ou de constats d’huissier et que l’engagement de la procédure judiciaire, y compris à l’aune des demandes qui y sont exprimées traduit a minima un climat d’extrême défiance entre les associés révélatrice de la disparition de l’affectio societatis, et une impossibilité totale à agir dans l’intérêt de la SCI [35], dont la situation demeure confuse, même après le 16 mai 2019. Elle accuse M. [Y] d’adopter un comportement manipulateur, d’avoir une intention de lui nuire, de privilégier les procédures judiciaires pour battre monnaie et de continuer à la harceler. Elle’prétend qu’il y a bien une paralysie du fonctionnement de la société en mettant en avant que :

— M. [Y] a voté contre l’intégralité des résolutions de l’assemblée générale du 3 novembre 2017 appelée notamment à statuer sur les comptes des exercices 2015 et 2016, ce qui a conduit à ne pouvoir prendre aucune décision,

— il ne s’est pas présenté à l’assemblée générale du 22 octobre 2018 qui avait pour objet la cession de l’immeuble de Pavillons sous-bois et le désendettement de la SCI [35],

— aucune assemblée générale n’a été organisée par lui depuis qu’il a repris ses fonctions de gérant de droit. Il a fallu attendre qu’un liquidateur soit désigné pour que les assemblées générales portant notamment sur les exercices 2019 à 2023 soit tenues.

Elle ajoute qu’un liquidateur, tiers, permettra de garantir ses droits, ce qui ne serait pas le cas sinon.

Mais il est démontré par M. [Y] qu’il n’a pu obtenir les informations nécessaires pour pouvoir se prononcer sur les décisions à prendre mises à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 3 novembre 2017, ce qui explique qu’il a refusé d’approuver les comptes et de donner quitus, ayant dû saisir, le 29 décembre 2017, le tribunal de Bobigny pour avoir communication des pièces réclamées ; qu’il avait un motif légitime à son absence lors de l’assemblée prévue le 22 octobre 2018 et que Mme [K] n’a pas essayé d’organiser une autre assemblée générale pour l’approbation des comptes de l’exercice 2018 ; que les fautes de gestions commises par Mme'[K] ont mis en danger les finances de la société, que la plainte pénale déposée par M. [Y] concernant un détournement de fonds s’explique par la chute inexpliquée des revenus locatifs, et que la situation financière obérée de la SCI [35] s’est trouvée aggravée par l’occupation sans droit ni titre de l’immeuble de Laval par Mme [K] et son refus de le quitter pour en faciliter la vente. Ce comportement de Mme [K] a indéniablement contribué à la mésentente des associés indépendamment même de la dégradation de leurs relations personnelles dans un contexte de séparation conflictuelle qui perdure en dépit du divorce prononcé en mai 2019, sur la responsabilité de laquelle la cour n’a pas à se prononcer, n’ayant à se placer que sur le terrain du fonctionnement de la société.

De même, la pluralité d’actions judiciaires engagées contre Mme'[K] par M. [Y] ou la SCI [35] représentée par lui trouvent leur cause dans les défaillances de Mme [K] et ne sauraient dès lors justifier la dissolution de la société à la demande de celle-ci.

L’absence de mise à exécution de la troisième décision des associés prise le 16 mai 2019 après la vente de l’immeuble de [Localité 43] n’intervient qu’après l’apparition des difficultés financières de la société, dont Mme [K] est à l’origine du fait de la baisse des revenus locatifs et de la charge que représentait la maison de [Localité 32]. Surtout, Mme [K] n’a pas saisi au fond une juridiction pour en demander l’exécution et ne prétend d’ailleurs pas que le rachat de ses parts par la société était alors possible en l’état des finances de la société, sur la base d’une attribution à son profit de l’immeuble de [Localité 32] valorisé à hauteur de 340 000 euros.

Enfin, Mme [K] est mal venue de se plaindre de ne pas avoir obtenu de M. [Y] la communication des comptes sociaux ou autres documents alors qu’elle ne justifie, au cours de la gérance de M. [Y], que d’une sommation de communiquer qu’elle lui a notifiée le 20 octobre 2021 ainsi qu’à la SCI [35] pour obtenir des pièces se rapportant aux années au cours desquelles elle était elle-même gérante.

De son côté, depuis qu’il est redevenu gérant, M. [Y] a dû faire reconstituer la comptabilité des années précédentes avant de pouvoir faire approuver les comptes de sa gestion et d’établir les déclarations fiscales. Il’produit une attestation de son expert-comptable, du 9 avril 2023, qui déclare qu’à ce jour, la SCI [35] est en règle dans la production des comptes annuels et dans la réception des liasses fiscales de 2019 à 2022 en vue des assemblées générales lesquelles ne pouvaient pas être organisées sans elles. Il est démontré que les liasses fiscales correspondant aux années 2017 et 2018 ont été déposées le 10 mars 2023 auprès de l’administration et en avril 2023 pour les années 2019 à 2022.

D’autre part, dans cette même attestation, le cabinet d’expert-comptable indique que la SCI [35] a retrouvé une gestion saine depuis que M.'[Y] est redevenu gérant puisque le parc locatif est entièrement loué mais que la trésorerie de la société restait tendue du fait de l’occupation par Mme [K] de l’immeuble de Laval sans indemnité, ce qui génèrait un manque de trésorerie de 31 116 euros par an (emprunts + taxes foncières +assurances) sans quoi, la société pourrait redevenir excédentaire en trésorerie. Dans une attestation du 2 juillet 2025, ce même cabinet comptable, actualisant son diagnostic de l’état des comptes de la SCI [35] en prévision de la vente de l’immeuble de Laval au prix de 520 000 euros, indique que cela se traduira par une nette détente de la trésorerie de la société qui permettra d’envisager avec sérénité et pérennité la poursuite de son activité principale, à savoir la location de logements nus, en précisant que les revenus locatifs générés par la SCI [35] sont désormais largement supérieurs aux charges d’exploitation et que la situation financière stable, positive, garantit une meilleure visibilité pour la gestion future de la société.

Par ailleurs, la copie des statuts dans leur dernier version, mise à jour du 16 mai 2019, certifiée conforme à l’original par M. [Y] et Mme'[K], modification qui, bien que Mme [K] en conteste la régularité, n’a fait l’objet d’aucune procédure en nullité, s’ils prévoient que le droit de retrait d’un associé doit être autorisé à l’unanimité de ses coassociés ou par décision de justice pour justes motifs, confèrent au gérant des pouvoirs élargis qui l’autorisent, notamment, à acheter des immeubles en France, à ouvrir et faire fonctionner les comptes bancaires de la société, à régler et arrêter tous comptes avec tous créanciers ou débiteurs de la société, à administrer les biens de la société, la représenter vis à vis des tiers et de toute administration et, en particulier, à arrêter les prix de la location des différents immeubles, à choisir les locataires, à signer les baux à loyer, à décider des augmentations des loyers et plus généralement à accomplir tous les actes que le propriétaire est amené à accomplir vis à vis des locataires.

Au vu de ces éléments portant tant sur la situation financière de la société et de ses perspectives favorables que sur les pouvoirs étendus du gérant lui permettant de gérer l’activité de location de la SCI [35], la paralysie exigée par l’article 1844-7, 5° du code civil n’est pas démontrée, le fait que Mme [K] ait refusé d’approuver les comptes des dernières années et de donner quitus en invoquant un défaut d’information sur les comptes des exercices de 2019 à 2022 ne saurait, à lui seul, caractériser la paralysie de la société.

Il s’ensuit que le jugement sera infirmé de ce chef et la demande de dissolution de la SCI [35] sera rejetée dès lors que Mme [K], à l’origine de la mésentente des associés dans le fonctionnement de la société, ne peut se prévaloir de ce motif comme cause de dissolution de la société et que, surtout, la paralysie de la société n’est pas caractérisée.

Sur la demande d’annulation du jugement pour excès de pouvoir

Le tribunal a procédé à la rectification de son jugement du 29'novembre 2022, sur la demande présentée, le 19 janvier 2023, par Maître [D], alors qu’un appel avait déjà été interjeté, le 20 décembre 2022, contre le jugement dont la rectification était envisagée.

En vertu de l’effet dévolutif de l’appel, tous les points du litige soumis au tribunal sont déférés à la connaissance de la cour d’appel qui doit statuer à nouveau et notamment réparer toute omission éventuelle de statuer du premier juge, de sorte que lorsqu’un appel a été formé contre un jugement affecté d’une erreur ou d’une omission matérielle, seule la cour d’appel à laquelle il est déféré peut réparer cette erreur ou cette omission en application de l’article 462, al. 1er du code de procédure civile, y compris lorsque la décision entachée d’erreur est assortie de l’exécution provisoire.

C’est donc en excédant ses pouvoirs que le tribunal judiciaire a rectifié son précédent jugement dès lors que l’appel a été formé avant qu’il ne statue. La nullité du jugement rectificatif du 6 février 2023 sera prononcée.

Par l’effet dévolutif de l’appel du jugement rectificatif, prévu à l’article 561 du code de procédure civil et qui s’applique y compris lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement conformément à l’article 542 du même code, il revient, le cas échéant, à la cour de statuer sur cette rectification. Dès’lors que M. [D] n’exerçait plus son activité professionnelle que dans le cadre de la SELARL [46] et que c’est par erreur, dans’l'ignorance de ce changement de forme d’exercice d’activité, que le jugement du 29 novembre 2022 avait désigné M. [D] au lieu de la SELARL [46], il convient de rectifier ce jugement ainsi que la nécessité le commande, en substituant cette personne morale à M. [D].

Cette désignation perdra néanmoins son fondement juridique à compter de la date à laquelle le présent arrêt deviendra irrévocable dès lors que la décision de dissoudre la SCI [35] est infirmée.

Sur les demandes de Mme [K] relatives à la gestion de M.'[Y] depuis 2019

Mme [K] entend exercer l’action ut singuli contre M. [K] pour des fautes de gestion et détournement de fonds qui auraient été commises par lui en tant que gérant de la SCI [35] au cours de la période comprise entre mai 2019 et novembre 2022 et que caractériseraient :

— le vente en 2021 par M. [Y] à la SCI [35] au prix de 150'000 euros d’un immeuble situé à Ernée qu’il avait acquis auparavant au prix de 15 000 euros, sans assemblée générale, en vertu de pouvoirs les plus absolus que, le 16 mai 2019, il se serait arrogés en sa qualité de gérant en modifiant les statuts sur ce point, sans même recueillir l’accord de son associé égalitaire.

— la perte de chance de percevoir des revenus locatifs résultant de l’absence de mise en location du bien immobilier d'[Localité 27] ;

— la perte de chance de percevoir des revenus locatifs résultant de la location seulement partielle du bien immobilier de [Localité 30]

— la dissipation du prix de vente de l’immeuble de [Localité 42].

De telles prétentions n’ont jamais été présentées en première instance puisqu’aucune faute de gestion n’avait été reprochée à M. [Y] pour la période pendant laquelle il est redevenu gérant de droit, soit au cours de la période postérieure à mai 2019. De plus, devant la cour, le litige était limité, sur le fond, jusqu’au 9 décembre 2024, compte tenu de l’appel principal et de l’appel incident, en dehors de la demande de dissolution de la société, à la demande d’infirmation du jugement sur le principe et le quantum de la condamnation prononcée contre Mme [K] pour les fautes de gestion qu’elle aurait commises au détriment de la Sci [35] au cours de la période pendant laquelle elle était gérante, soit entre 2016 et le 16 mai 2019 et à la prétendue gestion de fait de M. [Y] au cours de cette même période ainsi qu’à des demandes indemnitaires contre lui au titre de fautes de gestion qu’il aurait commises sur cette même période.

M. [Y] s’oppose à la recevabilité de ces demandes nouvelles qu’il estime sans lien avec l’objet du litige et se heurtant à la règle de concentration des prétentions en appel.

Mme [K] réplique que des demandes reconventionnelles peuvent être formées en cause d’appel, en particulier, si elles ouvrent droit à une demande de compensation en vertu de l’article 564 du code de procédure civile et suivants ou sur le fondement de l’article 567 aux termes duquel les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel. Elle ajoute que la jurisprudence admet qu’une partie puisse former, y compris dans une nouvelle instance, une demande sur un droit né postérieurement à la décision initiale sans se heurter au principe de concentration des moyens et que les parties sont autorisées à présenter, après leurs premières conclusions, des prétentions nouvelles en appel si celles-ci répondent à la survenance d’un événement nouveau dans la procédure, exception prévue par l’article 910-4 alinéa 2 du code de procédure civile, en sa version applicable à la présente procédure, qui permet de garantir le contradictoire et l’équité du procès en autorisant les parties à adapter leur défense à des circonstances qu’elles n’auraient pas pu anticiper lors du dépôt de leurs premières écritures et qui répondent à l’évolution du litige.

Aux termes de l’article 910-4 du code de procédure civile issus du décret du 6 mai 2017, les parties doivent, à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions, nées postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers, de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Ce texte traduit un principe de concentration temporelle des prétentions à l’intérieur de l’instance d’appel. Il en découle que l’appelant et l’intimé doivent, dès leurs premières écritures, indiquer, à peine d’irrecevabilité relevée d’office ou invoquée par la partie adverse, l’ensemble de leurs prétentions au fond, et ce afin d’éviter des échanges répétitifs entre avocats et, ainsi, de contribuer à une procédure plus brève, à moins de se trouver dans l’un des cas d’exception à ce principe.

Précisément, Mme [K] prétend que ses prétentions nouvelles découlent de la révélation de faits nouveaux susceptibles de révéler eux-mêmes de graves fautes de gestion qui auraient été commises par M. [Y], découverts à l’occasion de la communication des liasses fiscales de la SCI [35], le 17 avril 2024. Elle invoque donc l’exception au principe de concentration des prétentions, prévue à l’article 910-4 précité, pour les prétentions destinées à faire juger les questions, nées de la révélation d’un fait postérieurement à l’expiration du délai pour conclure, lequel était fixé dans l’instance présente au 30 juin 2023.

Par révélation des faits nouveaux, il faut entendre dans le cas de l’espèce au regard des prétentions émises, la révélation de l’achat par la SCI [35] de l’immeuble d’Ernée en 2021, la révélation de ce que cet immeuble n’était pas loué et que l’immeuble de Lamballe ne l’a été que partiellement à une certaine époque et de l’utilisation du prix de vente de l’immeuble de Pavillons-sous-Bois.

A cet égard, Mme [K] expose qu’après avoir reçu, le 17 avril 2024, les liasses fiscales des exercices 2017 à 2023 de la SCI [35], faisant’apparaître l’acquisition d’un immeuble en 2021, que les rapports de gestion ne permettaient pas de connaître quelle a été l’exploitation de ce bien ni celle des autres biens et que ces liasses mettaient en évidence des fluctuations du chiffre d’affaires de la société qui restaient inexpliquées, de’même qu’une baisse des disponibilités, raison pour laquelle elle a sollicité, par lettre du 6 mai 2024, du liquidateur, en invoquant son droit d’information en tant qu’associée prévu à l’article 40 du décret 78-704 et à l’article 19 des statuts de la société, la communication de diverses documents, demande qui, n’ayant été que partiellement satisfaite en dépit d’une sommation, le 31 mai 2024, de communiquer des pièces dont la liste est reprise dans l’exposé du litige, l’a conduite à introduire, par conclusions notifiées le 19 août 2024, un incident de communication de pièces.

Ce faisant, Mme [K] a formé un incident de communication de pièces quand l’affaire était en état d’être fixée pour être plaidée au fond et qui a été rejeté par le magistrat de la mise en état aux motifs qu’il apparaissait être un moyen de contourner la règle de la concentration temporelle des prétentions dans la mesure où les pièces demandées ne se rattachaient pas au litige dont la cour était saisie au vu des conclusions remises dans les délais impartis aux articles 908 et 909 du code de procédure civile et qu’il s’agissait, en réalité, pour Mme [K], par le biais de la demande de communication de pièces lui permettant d’obtenir des éclaircissements sur l’activité de la société ainsi que sur ses actifs et son passif (acquisition et vente d’immeubles, mise’en location, souscription et remboursements de prêts, évolution de la trésorerie), de rechercher, pour servir de fondement à une demande reconventionnelle, à’obtenir des éléments pour caractériser d’éventuelles fautes de gestion.

En effet, ce n’est que le 9 décembre 2014, concomitamment à ses dernières conclusions d’incident, que Mme [K] fait apparaître dans ses conclusions au fond qu’elle sollicitait la condamnation de M. [Y] à payer à le SCI [35] 'un montant restant à déterminer à titre de dommages-intérêts, au’besoin, ordonner la compensation judiciaire, avec le montant sollicité qui résultera de la teneur de la communication des pièces et explications sollicitées devant le conseiller de la mise en état, au besoin, devant la cour d’appel de céans’ et ce n’est que par conclusions remises le 6 août 2025, qu’elle a formulé des prétentions chiffrées, soit bien même plus de trois mois après la prétendue révélation des faits.

Surtout, elle ne démontre pas qu’elle n’aurait pas pu avoir connaissance des faits qui lui auraient été révélés à travers les liasses fiscales des exercices 2019 à 2022, dont elle a reçu communication en avril 2024 par la Selarl [46] agissant alors comme liquidateur de la SCI [35], avant l’expiration du délai pour conclure en appel. En effet, Mme [K] ne justifie d’aucune demande d’information sur les comptes sociaux pour ces exercices pendant la gérance de M. [Y], et n’a pas demandé la communication de ces comptes avant d’avoir sollicité, le'28 novembre 2023, la communication des liasses fiscales dans leur intégralité par une sommation de communiquer notifiée à la Selarl [46].

Elle ne peut dès lors, sans contourner la règle de la concentration des prétentions, se prévaloir de la révélation de faits dont elle n’établit, ni’même ne prétend, ne pas avoir pu avoir connaissance dans le délai pour conclure imparti par l’article 909 du code de procédure civile. Ses prétentions formées au-delà de l’expiration de ce délai, qui ne constituent pas des prétentions en réplique pour répondre à un moyen de défense ou une demande formulée par les appelants, qui ne sont pas en lien direct avec les demandes formulées par eux et ne permettent pas d’influer sur les prétentions initialement soumises à la cour d’appel, sont irrecevables, de même que les demandes de communication de pièces qui s’y rattachent.

Sur la demande d’indemnisation d’un préjudice moral

Cette demande de Mme [K] en raison de prétendus faits de menace et de harcèlement de M. [Y] à son encontre est rejetée par des motifs pertinents des premiers juges, que la cour adopte.

Sur la demande relative au véhicule Porsche

Mme [K] demande au liquidateur de la SCI [35] de justifier du sort du véhicule automobile Porsche immatriculé AR 181 ES consécutivement à son expulsion de la maison de Laval.

Il est constant qu’il ne s’agit pas d’un bien appartenant à la SCI [35]. La demande reconventionnelle que forme Mme [K] étant sans lien avec les prétentions originaires, sera déclarée irrecevable en application de l’article 70 du code de procédure civile.

Sur les frais et dépens

Mme [K], partie perdante, sera condamnée aux dépens d’appel.

Il n’y a pas lieu d’allouer aux parties une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

la cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Annule le jugement rectificatif du 6 février 2023.

Statuant à nouveau sur la rectification matérielle du jugement du 7 novembre 2022,

Rectifie ce jugement en ce qu’il a désigné M. [D] en qualité de mandataire ad hoc et liquidateur de la SCI [35].

Désigne à sa place la SELARL [46], prise en la personne de M. [D].

En conséquence, dit qu’il convient de lire en page 27 du jugement du 7 novembre 2022 :

'Par conséquent, la SELARL [46], prise en la personne de Maître [W] [D], sera désignée ès qualités de mandataire ad hoc de la SCI [35], en qualité de liquidateur de ladite SCI',

— dit qu’il convient de lire au dispositif :

'désigne la SELARL [46], prise en la personne de M. [W] [D], en qualité de mandataire ad hoc de la SCI [35] et en qualité de liquidateur de la SCI [35], avec pour mission de réaliser la vente de tous les actifs immobiliers appartenant à la SCI [35], y compris au moyen d’une licitation judiciaire, au greffe des criées à défaut d’accord amiable, dans’un délai raisonnable, et de désintéresser tous les créanciers de la SCI [35], et de répartir égalitairement s’il y a lieu le boni de liquidation entre les deux associés'.

Déclare irrecevables les demandes formées par la SCI [35] agissant par M. [Y].

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir opposée par Mme'[K] à l’action exercée ut singuli par M. [Y].

Déclare irrecevables les demandes reconventionnelles formées pour par Mme [K] en paiement de M. [Y] à la SCI [35], au titre de sa gestion de droit à compter du 16 mai 2019, à tout le moins jusqu’au 7'novembre 2022, de :

* la somme de 135 000 euros au titre du détournement de fonds lié à l’achat de la maison d'[Localité 27],

* la somme de 72 000 euros liée à l’absence de location de la maison d'[Localité 27],

* la somme de 89 672 euros liée à l’insuffisance de location du bien de [Localité 30],

* la somme de 372 639 euros liée à la dissipation des disponibilités de la SCI [35] depuis la reprise de la gérance de la SCI [35] en 2019 et de la vente de l’immeuble de Pavillon sous Bois,

* la somme de 95 884 euros au titre de la perte de chance de location du bien immobilier de [Localité 30].

Déclare irrecevables les demandes de communication de pièces présentées par Mme [K].

Déclare irrecevable la demande de Mme [K] relative au sort du véhicule automobile Porsche immatriculé AR 181 ES.

Confirme le jugement rendu le 7 novembre 2022 sauf à chiffrer définitivement le montant de l’indemnité d’occupation et sauf en ce qu’il a constaté l’existence d’une mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la SCI [35], ordonné la dissolution de la SCI [35], désigné Maître [W] [D] en qualité de mandataire ad hoc de la SCI [35], en qualité de liquidateur de la SCI [35], avec pour mission de réaliser la vente de tous les actifs immobiliers appartenant à la SCI [35], y compris au moyen d’une licitation judiciaire, au greffe des criées à défaut d’accord amiable, dans un délai raisonnable, et de désintéresser tous les créanciers de la SCI [35], et de répartir égalitairement s’il y a lieu le boni de liquidation entre les deux associés.

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne Mme [K] à payer à la SCI [35] la somme de 151'925 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 1er mai 2016 au 23 juillet 2024.

Rejette la demande de dissolution de la SCI [35].

Rejette toutes les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Mme [K] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,