COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 18/11/2025

M^e Caroline HOLLESTELLE

ARRÊT du : 18 Novembre 2025

N° : – 25

N° RG 24/01459 – N° Portalis DBVN-V-B7I-HAHJ

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 13] en date du 10 Août 2023

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265301660446756

S.C.S. PERFORMANCE PIERRE

[Adresse 7]

[Localité 9]

ayant pour avocat postulant M^e Caroline HOLLESTELLE, avocat au barreau de TOURS,

ayant pour avocat plaidant M^e Jean-Baptiste GUE, avocat au barreau de CAEN

D’UNE PART

INTIMÉ :

Monsieur [O] [B]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Non représenté, n’ayant pas constitué avocat

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 06 Mai 2024.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 15 juillet 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 16 Septembre 2025 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, et Monsieur Xavier GIRIEU, conseiller, en charge du rapport, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, et Monsieur Xavier GIRIEU, conseiller, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de :

Madame Nathalie LAUER, Présidente de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Monsieur Xavier GIRIEU, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 18 novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Le 16 juin 2021, la société Performance Pierre a signé une promesse de vente donnant à M. [O] [B] la faculté d’acquérir, au prix de 475 000 euros, un ensemble immobilier situé [Adresse 4]), cadastré section [Cadastre 11], d’une surface de 02ha 69a 95ca.

Le 18 novembre 2021, la société Performance Pierre a fait délivrer à M. [O] [B] par un commissaire de justice une sommation d’avoir à comparaître en l’étude du notaire en vue de signer l’acte de vente d’un bien immobilier situé [Adresse 6]), cadastré section [Cadastre 11], d’une surface de 02ha 69a 95ca.

Le 19 septembre 2022, la société Performance Pierre a fait assigner M. [O] [B] devant le tribunal judiciaire de Montargis aux fins notamment de condamnation à lui verser l’indemnité d’immobilisation de 47 500 euros.

Par jugement du 10 août 2023, le tribunal judiciaire de Montargis a':

— débouté la société Performance Pierre de sa demande de condamnation de M. [O] [B] à lui payer la somme de 47 500 euros au titre d’une indemnité d’immobilisation';

— débouté la société Performance Pierre de sa demande de condamnation de M. [O] [B] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamné la société Performance Pierre aux entiers dépens de l’instance';

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Pour fonder sa décision, le premier juge retient que la promesse de vente du 16 juin 2021 a pour objet un bien immobilier situé à [Localité 14], en Isère et non le bien immobilier situé à [Localité 16], dans la Nièvre, visé dans l’assignation, et qu’il n’est pas démontré qu’une promesse de vente a été conclue entre les parties concernant l’immeuble situé dans la Nièvre, ni qu’une indemnité d’immobilisation aurait été convenue s’agissant de ce bien.

Par déclaration du 6 mai 2024, la société Performance Pierre a interjeté appel de tous les chefs du jugement.

Le 24 juillet 2024, la société Performance Pierre a fait signifier par voie de commissaire de justice à M. [O] [B] la déclaration d’appel.

L’intimé n’a pas constitué avocat.

Suivant conclusions signifiées en l’étude par voie de commissaire de justice le 24 juillet 2024, la société Performance Pierre demande à la cour de':

Réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions';

En conséquence,

— condamner M. [O] [B] à verser à la société Performance Pierre l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 47 500 euros';

— condamner M. [B] à verser à la société Performance Pierre la somme de 4 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamner M. [B] aux dépens en ce compris les frais de la sommation';

— dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

La clôture de la procédure est intervenue le 15 juillet 2025.

MOTIFS

Bien que régulièrement assigné, la déclaration d’appel ayant été signifiée à l’étude, M. [O] [B] n’a pas constitué avocat et il sera statué par arrêt rendu par défaut en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation':

Moyens des parties

A l’appui de sa demande, la société Performance Pierre fait valoir que, suivant acte authentique du 16 juin 2021, elle a consenti à M. [O] [B] une promesse unilatérale de vente de la propriété située [Adresse 3] à [Adresse 17]), sans aucune condition suspensive liée à un prêt, la durée de la promesse prenant fin le 30 septembre 2021, l’indemnité d’immobilisation étant fixée à la somme de 47 500 euros et la somme devant être versée au notaire en sa qualité de séquestre dans un délai de sept jours à compter de la signature de la promesse de vente.

Elle ajoute que les conditions suspensives de droit commun ont toutes été réalisées, mais qu’il n’a pas été possible de signer l’acte authentique de vente en raison de la défaillance de M. [B].

Elle soutient que l’erreur d’adresse contenue dans la promesse de vente est une erreur matérielle manifeste, le bien étant situé à [Localité 16] dans la Nièvre et non à [Localité 15], puisqu’il n’existe aucune [Adresse 12] dans cette dernière localité ; que l’offre d’achat porte bien sur la parcelle cadastrée [Cadastre 11] située dans la commune de [Localité 16] ; qu’il apparaît que le bien était affecté à un usage de centre de cures thermales pour enfants, ce qui n’est pas le cas de la commune de [Localité 14] en Isère ; que l’extrait cadastral joint à la promesse de vente concerne la commune de [Localité 16] ; que les diagnostics ne laissent aucun doute à cet égard ; et que l’adresse mentionnée dans l’état des risques et pollutions et rappelée dans le corps de l’acte est bien celle du [Adresse 3] à [Localité 16] (58).

La société Performance Pierre précise qu’un acte notarié rectificatif confirme l’erreur matérielle entachant l’acte initial.

Elle conclut que, M. [B] n’ayant effectué aucune formalité pour lever l’option dans le délai convenu entre les parties, il est redevable de l’indemnité d’immobilisation contractuellement prévue.

Réponse de la cour

L’article 1124 du code civil dispose que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.

En l’espèce, la société Performance Pierre a conféré à M. [O] [B], par acte notarié reçu le 16 juin 2021, la faculté d’acquérir un bien immobilier dont il est indiqué dans l’acte qu’il est situé [Adresse 4]) et pour lequel il est précisé qu’il est cadastré section [Cadastre 11] lieudit [Adresse 2] et d’une surface de 02ha 69a 95ca.

Une série d’informations contenues dans l’acte du 16 juin 2021 n’est pas de nature à établir que l’adresse ainsi retenue serait matériellement erronée.

Toutefois, l’offre d’acquérir, signée par Monsieur [B], faite pour un montant de 475 000 euros, non datée mais signée, contient comme indication qu’elle porte sur le bien situé [Adresse 5]), cadastré [Cadastre 10] d’une superficie de 02ha 69a 95ca.

Le diagnostic technique au titre de l’amiante réalisé en 2018, mentionné en page seize de la promesse de vente, est relatif au bien situé dans la Nièvre. Il en est de même du diagnostic électrique de juin 2021 et du diagnostic de performance énergétique d’août 2017.

L’acte notarié du 30 novembre 2021 constatant qu’il n’a pas été possible de procéder à la signature de l’acte authentique de vente du fait de la défaillance de l’une des parties, reprenant l’adresse du bien situé dans la Nièvre et visant expressément la promesse de vente du 16 juin 2021, dont les conditions relatives au prix et à la date de réalisation, constitue également un élément confortant l’existence d’une erreur matérielle dans la promesse de vente.

Enfin, par acte notarié rectificatif du 3 avril 2024, il est indiqué que c’est par une erreur matérielle que le nom de la commune a été mentionné comme étant [Localité 14] dans l’Isère et non [Localité 16] dans la Nièvre.

Il y aura donc lieu de retenir, par une interprétation des pièces différente de celle réalisée par le premier juge, que la promesse de vente du 16 juin 2021 contient une erreur matérielle manifeste et qu’elle concerne l’immeuble situé à [Localité 16] dans la Nièvre et non un immeuble situé à [Localité 14] dans l’Isère.

La promesse unilatérale de vente stipule en son article «'Carence'» qu’au cas où le bénéficiaire n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme du délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant, qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir.

Dans un article intitulé «'indemnité d’immobilisation – séquestre'», il est également prévu ':

«'Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de QUARANTE-SEPT MILLE CINQ CENTS EUROS (47.500,00 EUR).

Le BENEFICIAIRE s’engage à verser par virement sur le compte de la Société Civile Professionnelle P.B. ASSOCIES, en sa qualité de séquestre dans les termes des articles 1956 et suivants du code civil, dans un délai de SEPT (7) jours à compter des présentes, la somme de VINGT-TROIS MILLE SEPT CENT CINQUANTE EUROS (23.750,00 EUR) représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée.

Le PROMETTANT sera libéré, si bon lui semble, de son engagement de vente par le seul fait de la constatation du défaut de versement dans le délai sus-visé de l’indemnité d’immobilisation.

Cette somme est affectée en nantissement, par le PROMETTANT au profit du BENEFICIAIRE, qui accepte, à la sûreté de sa restitution éventuelle à ce dernier.

A cet effet, avec l’accord des parties, elle est versée entre les mains de l’Office Notarial «'PB ASSOCIES » qui accepte la mission de séquestre, par la constatation du versement de ladite somme sur le compte de l’Etude ouvert à la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS sous Ie numéro 121190 C.

A- Le sort de ladite somme versée ce jour sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

a) Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise.

b) Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.

c) Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Le séquestre conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BENEFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies.

B- Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de VINGT-TROIS MILLE SEPT CENT CINQUANTE EUROS (23.750,00 EUR), le BENEFICIAIRE s’oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de I’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait.

Le séquestre est dès à présent autorisé par les cocontractants à consigner l’indemnité d’immobilisation à la Caisse des Dépôts et Consignations en cas de difficultés entre eux.

Le séquestre sera déchargé de plein droit de sa mission par la remise des fonds dans les conditions sus-indiquées.'»

La promesse de vente stipule également, au titre des conditions suspensives de droit commun, dont seul le bénéficiaire peut se prévaloir, que les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués dans l’acte pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner. Le promettant doit à ce titre justifier d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d’au moins trente ans. L’état hypothécaire ne doit pas révéler de saisies ou d’inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible.

Enfin, concernant les conditions suspensives particulières, il est mentionné dans l’acte que le bénéficiaire déclare qu’il n’entend pas contracter d’emprunt pour le financement de l’acquisition envisagée, le financement devant être assuré en totalité par ses deniers personnels. Dans l’hypothèse d’un recours à un tel prêt en dépit de cette déclaration, il est ajouté qu’il ne pourra pas se prévaloir de la condition suspensive prévue à l’article L313-41 du code de la consommation.

L’acta notarié du 30 novembre 2021, s’il n’est signé que par la société Performance Pierre, précise cependant que les conditions relatives à la réalisation de la vente ont toutes été réalisées et que les pièces nécessaires à la constatation authentique de cette réalisation ont été obtenues et sont annexées.

Il apparaît que la somme de 23 750 euros devant être réglée dans les sept jours de la pormesse de vente ne l’a pas été.

La somme globale de 47 500 euros demandée à titre d’indemnité d’immobilisation correspond à celle mentionnée dans la promesse de vente.

Il y aura donc lieu d’infirmer le jugement du 10 août 2023 en ce qu’il a rejeté la demande de la société Performance Pierre de condamnation de M. [B] à payer l’indemnité d’immobilisation et de condamner celui-ci à payer à la société Performance Pierre la somme de 47 500 euros à titre d’indemnité forfaitaire.

Sur les frais de procédure':

Le jugement sera infirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles.

M. [O] [B] sera condamné aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à la société Performance Pierre la somme de 1'500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, et la même somme au titre des frais irrépétibles d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort,

INFIRME le jugement rendu le 10 août 2023 par le tribunal judiciaire de Montargis en toutes ses dispositions';

STATUANT À NOUVEAU,

CONDAMNE M. [O] [B] à payer à la société Performance Pierre la somme de 47 500 au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente du 16 juin 2021 et relative au bien immobilier situé [Adresse 6]), cadastré section [Cadastre 11], d’une surface de 02ha 69a 95ca ;

CONDAMNE M. [O] [B] aux entiers dépens de première instance et d’appel';

CONDAMNE M. [O] [B] à payer à la société Performance Pierre la somme de 1'500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance';

CONDAMNE M. [O] [B] à payer à la société Performance Pierre la somme de 1'500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel.

Arrêt signé par M^me Nathalie LAUER, Présidente de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT