COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 23/07/2025

la SCP REFERENS

M^e Florence DEVOUARD

ARRÊT du : 23 JUILLET 2025

N° : – 25

N° RG 22/02713 – N° Portalis DBVN-V-B7G-GV3D

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 10] en date du 08 Juillet 2022

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265290565044138

Madame [A] [V] épouse [E]

née le 25 Octobre 1966 à [Localité 16]

[Adresse 1]

[Localité 7]

ayant pour avocat postulant M^e Laurent LALOUM de la SCP REFERENS, avocat au barreau de BLOIS,

ayant pour avocat plaidant M^e Frank AIDAN, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [O] [E]

né le 10 Novembre 1963 à [Localité 15]

[Adresse 1]

[Localité 7]

ayant pour avocat postulant M^e Laurent LALOUM de la SCP REFERENS, avocat au barreau de BLOIS,

ayant pour avocat plaidant M^e Frank AIDAN, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

INTIMÉS : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265314366825956

Madame [G] [F]

née le 30 Novembre 1989 à [Localité 17]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Florence DEVOUARD, avocat au barreau de BLOIS

Monsieur [P] [J]

né le 02 Février 1988 à [Localité 18]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par M^e Florence DEVOUARD, avocat au barreau de BLOIS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 24 Novembre 2022.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 24 mars 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 13 Mai 2025 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant M^me Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel M^me Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles a rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 23 juillet 2025 (délibéré prorogé, initialement fixé au 1er juillet 2025) par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

M. [O] [E] et Mme [A] [V] épouse [E] sont propriétaires de biens immobiliers situés [Adresse 2].

Reprochant à leurs voisins, M. [P] [J] et Mme [G] [F], propriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la même rue d’avoir fait percer une fenêtre de type velux dans le toit de leur maison, offrant vue sur leur jardin, par acte d’huissier en date du 19 décembre 2019, ils les ont assignés en suppression de la fenêtre.

Par jugement en date du 8 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Blois a :

— débouté M. et Mme [E] de leurs demandes,

— débouté M. [J] et Mme [I] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

— condamné in solidum M. et Mme [E] à verser à M. [J] et Mme [I] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. et Mme [E] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Devouard, conformément aux dispositions de l’article 699 du même code,

— rejeté toute demande plus ample ou contraire,

— dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 24 novembre 2022, M. et Mme [E] ont relevé appel de l’intégralité des chefs de ce jugement sauf en ce qu’il a débouté M. [J] et Mme [F] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts.

Les parties ont constitué avocat et ont conclu.

Par ordonnance en date du 23 octobre 2024, le conseiller de la mise en état a donné injonction aux parties de rencontrer un médiateur pris en la personne de M. [M].

Les parties n’ont pu trouver un accord amiable.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 mars 2025.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 7 mars 2025, M. [O] [E] et Mme [A] [E] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Blois en date du 8 juillet 2022 en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté Mme [F] et M. [J] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts ;

Et statuant de nouveau :

— juger que Mme [F] et M. [J] ont engagé leur responsabilité à l’égard de M. et Mme [E] en portant atteinte à leur droit de propriété ;

— juger que le « Velux » aménagé dans le toit de leur propriété et donnant directement sur la propriété de Mme [E] constitue une violation de l’article 678 du code civil ;

— ordonner à Mme [F] et M. [J] de supprimer la fenêtre de type « Velux » récemment aménagée dans le toit de leur maison sise [Adresse 6] [Localité 14] (41) et donnant directement sur la propriété de M. et Mme [E] ceci sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— condamner solidairement Mme [F] et M. [J] à payer à M. et Mme [E] la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé ;

— juger Mme [F] et M. [J] mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— les en débouter ;

— condamner solidairement Mme [F] et M. [J] à payer à M. et Mme [E] la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner solidairement aux entiers dépens dont le montant sera recouvré directement par Maître Laurent Laloum, avocat au barreau de Blois, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 19 mai 2023, M. [J] et Mme [F] demandent à la cour de :

— déclarer mal fondé l’appel interjeté par les consorts [C],

— confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions critiquées,

— débouter les consorts [C] de leurs demandes de condamnations au titre de l’article 700 et aux dépens des intimés,

— condamner solidairement les consorts [C] à payer à Mme [G] [F] et M. [P] [J] la somme de 4.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner sous la même solidarité aux entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés directement par Maître Florence Devouard, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

Subsidiairement,

— rejeter la demande de suppression du velux et y substituer une obligation de le modifier conformément aux dispositions légales des articles 675 à 6778 du code civil,

— débouter les appelants de leur demande de dommage et intérêts ou à défaut la réduire à juste mesure,

— débouter les appelants de leur demande d’astreinte,

Encore plus subsidiairement sur ce point,

— réduire l’astreinte journalière provisoire à plus juste mesure et en fixer le point de départ 6 mois après la signification de l’arrêt à intervenir,

En tout état de cause,

— débouter les appelants de leur demande d’article 700 ou encore plus subsidiairement de réduire à juste mesure les demandes présentées par les appelants.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

MOTIFS

Sur l’existence d’une vue sur la propriété [E]

Moyens des parties

M. et Mme [E] font plaider que c’est à tort que le premier juge a retenu la distance mentionnée au constat de Maître [U] du 2 mars 2020 alors que celui-ci comportait une erreur manifeste sur la limite des propriétés, le commissaire de justice ayant effectué un mesurage à partir d’une clôture ne correspondant pas à la limite des propriétés, à savoir, en constatant la présence d’une première clôture enchevêtrée dans des pousses de bambou et d’une seconde clôture parallèle à la première, ceignant un chenil à partir de laquelle il a effectué son mesurage alors que la première constitue la limite des propriétés, la seconde délimitant un espace à usage de chenil à l’intérieur de la parcelle [Cadastre 11] qui leur appartient.

Ils versent au débat un constat réalisé le 7 juin 2023 par le même commissaire de justice qui a indique, après mesurage, que la fenêtre de toit de type velux de la maison construite sur la parcelle [Cadastre 12] est posée à moins de 90 centimètres du mur de la maison matérialisant la limite séparative des deux fonds et ils considèrent qu’en présence d’une violation manifeste des règles de l’article 678 du code civil, le commissaire de justice ayant constaté qu’il existe une vue directe sur le jardin du requérant, la suppression ou l’occultation de la fenêtre s’impose.

Répondant à la demande subsidiaire des intimés relative à une modification pour se conformer aux règles légales, ils relèvent que ceux-ci n’explicitent pas leur demande et ne produisent aucun projet d’une modification ou d’une transformation permettant le respect des règles légales.

M. [J] et Mme [F] se réfèrent au constat de commissaire de justice dressé à leur requête le 2 mars 2020 et rappellent que l’implantation du velux est régulière au regard des règles de l’urbanisme et que la distance se calcule depuis le bas de l’ouverture que constitue le velux et considèrent que la distance entre la limite de propriété et celui-ci ne peut qu’être supérieure à 2,55 mètres et ils sollicitent la confirmation de la décision.

Subsidiairement, ils sollicitent la modification de la fenêtre litigieuse pour se conformer aux règles légales.

Réponse de la cour

A l’énoncé de l’article 678 du code civil :

On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.

Les plans cadastraux versés au débat, de même que les photographies, permettent de constater que la maison de M. [J] et Mme [F] se situe en limite des propriétés respectives.

Il est certain que la fenêtre de toit ouverte par M. [J] et Mme [F] sur un pan de leur toiture crée une vue, au sens du texte précité, en ce qu’elle permet à la vue de s’exercer sur le jardin de la propriété contiguë de M. et Mme [E] qu’elle surplombe.

Le commissaire de justice requis par ces derniers le 7 juin 2023, qui est le même que celui ayant établi le premier constat du 2 mars 2020, a, à l’occasion de ses nouvelles constatations, constaté que la fenêtre de toit de type velux de la maison construite sur la parcelle [Cadastre 12] (M. et Mme [F]) est posée à moins de 90 centimètres du mur de la maison matérialisant la limite séparative de deux fonds.

La distance minimale d'1,90 mètre prescrite par l’article 678 du code civil, dont l’applicabilité n’est pas contestée, n’étant pas respectée, cette fenêtre de toit crée donc une vue irrégulière.

Nonobstant la durée écoulée depuis le début de la procédure, M. [J] et Mme [F] n’ont pas proposé de solution permettant le respect des prescriptions légales. Il convient donc d’ordonner la suppression de la fenêtre litigieuse.

Il convient d’assortir cette condamnation d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard qui commencera à courir deux mois à compter de la signification de la présente décision.

Sur la réparation du préjudice de M. et Mme [E]

Sollicitant des dommages et intérêts d’un montant de 20 000 euros, M. et Mme [E] soutiennent qu’étant susceptibles d’être observés à tout moment, ils ne jouissent plus de leur propriété avec la même liberté qu’auparavant ; de plus, se trouve sur leur terrain un chalet aménagé qui, en l’état, leur sert de logement d’appoint, qu’ils entendaient offrir à la location après avoir fait creuser une piscine, projet qui a été retardé en raison du litige, au détriment de leurs intérêts financiers.

M. [J] et Mme [F] relèvent que le chalet aménagé, situé sur la parcelle [Cadastre 13], est séparé de leur propriété par la parcelle A [Cadastre 8] dont la limite est litigieuse.

Réponse de la cour

Il est certain qu’aux termes de l’article 1240 du code civil, Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Mais il appartient à celui qui l’allègue de prouver le dit dommage.

En l’espèce, les éléments versés aux débats ne permettent pas d’établir la réalité des préjudices invoqués, qu’il s’agisse d’un préjudice de jouissance ou d’un préjudice financier justifié par un simple projet dont il n’est pas démontré qu’il a été retardé par la fenêtre de toit litigieuse. Ils ne peuvent qu’être déboutés de leur demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes annexes

M. [J] et Mme [F] qui succombent seront condamnés, in solidum, au paiement des entiers dépens d’appel, distraits au profit de Maître Laurent Laloum, avocat, au titre de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils seront condamnés, dans les mêmes conditions, à verser à M. et Mme [E] une indemnité de procédure de 4 000 euros au titre de l’article 700 de ce code, eux-mêmes étant déboutés de leur demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement, par décision mise à disposition au greffe, rendue en dernier ressort ;

Infirme le jugement, en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau ;

Ordonne à Mme [G] [F] et M. [P] [J] de supprimer la fenêtre de toit ornée d’un velux ouverte sur leur immeuble situé [Adresse 5], parcelle cadastrée A [Cadastre 9] ;

Dit que cette condamnation est assortie d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, qui commencera à courir passé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;

Déboute M. [O] [E] et Mme [A] [E] de leur demande de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [G] [F] et M. [P] [J], in solidum, au paiement des entiers dépens d’appel, distraits au profit de Maître Laurent Laloum, avocat ;

Déboute Mme [G] [F] et M. [P] [J] de leur demande d’indemnité de procédure ;

Les condamne, in solidum, à verser à M. [O] [E] et Mme [A] [E] une indemnité de procédure de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT