5ème Chambre

ARRÊT N°-48

N° RG 22/02575 – N° Portalis DBVL-V-B7G-SVVK

Mme [U], [S], [I], [C] [N] épouse [Z]

C/

S.A. NEXITY STUDEA

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 08 FEVRIER 2023

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 30 Novembre 2022

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 08 Février 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Madame [U], [S], [I], [C] [N] épouse [Z]

née le 27 Mai 1968 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Philippe GOMAR de la SAS GOMARJURIS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Représentée par M^e Sophie MARAL, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

S.A. NEXITY STUDEA, immatriculée au RCS de Paris sous le n° 342 090 834, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Séverine FERRE-GUITTENY de la SELARL AXLO, Postulant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par M^e Emmanuelle BRIAND, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Mme [U] [N] épouse [Z], propriétaire d’un studio situé au rez-de-chaussée d’une résidence dénommée Ile de Loire, [Adresse 5] et [Adresse 6] et constituant le lot de copropriété n° 1062, a donné ce bien à bail commercial suivant acte sous seing privé en date du 6 juillet 1998 à la société SGRS aux droits de laquelle intervient désormais la société Nexity Studea, aux fins d’y exercer une activité d’exploitation de Résidence Etudiants, consistant en la sous location meublée des logements à usage d’habitation, avec services para-hôteliers.

Le bail commercial a été renouvelé pour une nouvelle durée de 9 années le 12 juillet 2007 à effet du 1er septembre 2007.

Sollicitée à cet effet par sa locataire, Mme [U] [N] épouse [Z] a, par courrier recommandé du 25 mai 2019, refusé de prendre en charge des travaux de sécurisation du local loué, puis par courrier recommandé du 7 juillet 2019 et a fait part au preneur de sa volonté de se prévaloir de la clause résolutoire prévue au bail.

La société Nexity Studéa a indiqué à la bailleresse le 18 juillet 2019 avoir fait effectuer ces travaux (montant 413,15 euros) afin d’éviter des cambriolages et a opéré une retenue sur le loyer dû à celle-ci pour le 2ème trimestre 2019 de ce montant.

En 2021, sur demande de sa locataire, la bailleresse a ensuite adressé un chèque correspondant au montant d’un devis transmis pour le changement du cumulus.

Mme [U] [N] épouse [Z] a, le 17 décembre 2021, délivré à la société Nexity Studea un commandement de payer la somme de 479,95 euros (frais d’acte inclus), visant la clause résolutoire, puis, par assignation du 11 février 2022, se prévalant du non-paiement des loyers, au motif de retenues indûment opérées par la locataire, a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes afin notamment qu’il constate l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 17 janvier 2022 et qu’il ordonne l’expulsion de la société Nexity Studea et de tous occupants de son chef, ainsi que sa condamnation au règlement des arriérés locatifs.

Par ordonnance en date du 7 avril 2022, le juge de référés a :

— débouté Mme [U] [N] épouse [Z] de ses demandes visant à constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail la liant à la SA Nexity Studea, à ordonner l’expulsion, à fixer et à condamner au paiement d’une indemnité d’occupation ;

— débouté Mme [U] [N] épouse [Z] de sa demande de provision ;

— constaté que Mme [U] [N] épouse [Z] a accepté de prendre en charge les travaux de changement de cumulus pour un montant de 520,03 euros ;

— débouté la SA Nexity Studea de sa demande de prise en charge du montant des travaux de sécurisation ;

— débouté Mme [U] [N] épouse [Z] du surplus de ses demandes ;

— invité les parties à résoudre leur litige de façon amiable, en faisant si besoin appel à un conciliateur disponible auprès des maisons de justice et du droit, ou des mairies annexes ;

— condamné Mme [U] [N] épouse [Z] à verser à la S.A. Nexity Studea une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [U] [N] épouse [Z] aux entiers dépens de l’instance.

Le 21 avril 2022, Mme [U] [N] épouse [Z] a interjeté appel de cette décision. Cette procédure a été enregistrée sous le n° de RG 22/2575.

Le 22 avril 2022, elle a de nouveau interjeté appel et la procédure a été enregistrée sous le n° de RG22/2593.

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 12 mai 2022.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 13 septembre 2022, Mme [U] [N] épouse [Z] demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le 07 avril 2022, mais uniquement en ce qu’elle a débouté la S.A. Nexity Studea de sa demande de prise en charge du montant des travaux de sécurisation,

— infirmer l’ordonnance de référé rendue sur le surplus,

Statuant à nouveau:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial à compter du 17 janvier 2022 ou de toute autre date fixée par le tribunal,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de la société Nexity Studea SA et celle de tous occupants introduits de son chef, à défaut de départ volontaire dans un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir du lot n° 1062 de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 6], avec si besoin est l’assistance de la force publique, du commissaire de Police, et d’un serrurier,

— dire et juger que la société Nexity Studea SA, ainsi que les éventuels autres occupants ne peuvent prétendre à aucun délai, faute pour eux d’établir leur bonne foi en raison de leurs retards dans le paiement du loyer,

— ordonner le séquestre des matériels et biens mobiliers se trouvant dans les lieux conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures d’exécution, soit en un lieu désigné par la partie expulsée aux frais et risques de celle-ci, soit, à défaut d’une telle désignation, sur place ou en un autre lieu approprié,

— condamner la société Nexity Studea SA à lui payer la somme de 933,53 euros au titre des sommes dues au 31 décembre 2021, outre les intérêts légaux à compter du commandement de payer du 17 décembre 2021,

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme trimestrielle de 882,89 euros qui sera due à compter du prononcé de la résiliation et jusqu’à la libération des lieux, et condamner la société Nexity Studea SA au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant de 882,89 euros,

— condamner la société Nexity Studea SA à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Nexity Studea SA aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel, comprenant le coût du commandement de payer du 17 décembre 2021, distraits pour les seconds au profit de Maître Sophie Maral, avocat au Barreau de Rennes, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 19 octobre 2022, la société Nexity Studea demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a débouté Mme [U] [N] épouse [Z] de l’ensemble de ses demandes,

En conséquence :

— débouter Mme [U] [N] épouse [Z] de sa demande de paiement de la somme de 933,53 euros au titre des loyers impayés à l’égard de la société Nexity Studea,

— débouter Mme [U] [N] épouse [Z] de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion,

— débouter Mme [U] [N] épouse [Z] de toutes ses autres demandes,

A titre subsidiaire :

— condamner Mme [U] [N] épouse [Z] à prendre en charge le montant des travaux de sécurisation du studio pour un montant de 413,50 euros ainsi que le montant du changement du cumulus pour un montant de 520,03 euros,

— ordonner la compensation de cette somme avec la quote-part de loyer due par la société Nexity Studea, d’un montant de 933,53 euros,

En tout état de cause :

— condamner Mme [U] [N] épouse [Z] à lui verser la somme de

3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, qui seront recouvrés par Maître Séverine Ferre-Guitteny, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 octobre 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur la résiliation du bail

Mme [N] épouse [Z] fait grief à la locataire d’avoir, sans son accord, opéré des retenues à hauteur de 413,50 euros, sur le loyer qui lui était dû, en prétendant à des travaux qui seraient à sa charge, ce qu’elle conteste.

Elle estime les causes du commandement de payer du 17 décembre 2021, parfaitement justifiées, relève que celles-ci n’ont pas été réglées dans le mois, soit avant le 17 janvier 2022, de sorte qu’il convient de constater la résiliation du bail.

La société Nexity Studea entend opposer une contestation sérieuse à la demande présentée.

Elle fait valoir que les loyers prétendument impayés correspondent à des travaux de sécurisation du studio réalisés en mars 2019 (pose d’un verrou sur le volet pour 223,37 euros et pose d’une serrure trois points pour 191,13 euros) qui sont sans nul doute à la charge du bailleur, ne pouvant être considérés comme des réparations locatives au sens du décret du 26 août 1987. Elle estime que la nécessité de ces travaux ne peut être contestée, au regard des infractions commises dans la résidence depuis 2016 (cambriolages) et dont elle a informé la bailleresse à plusieurs reprises.

Elle relève également que la bailleresse soutient à tort que de tels travaux, qui ne portent pas sur les parties communes, incomberaient à la copropriété.

Elle estime qu’il s’agissait de travaux urgents qu’elle pouvait réaliser elle-même aux frais du bailleur, qu’elle a communiqué les factures à la bailleresse qui ne peut non plus le contester, et que son attitude révèle sa mauvaise foi.

Elle considère que dans ces circonstances, la simple compensation entre les loyers et le montant de ces factures ne saurait, selon elle, justifier la résiliation du bail.

Il ressort de l’article 834 du code de procédure civile que 'dans les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend'.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite.

Le commandement de payer du 17 décembre 2019 a été délivré pour une dette de loyers de 413,50 euros. Il vise la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 I 1° du code de commerce.

Le premier juge rappelle justement que l’article L145-41 du code de commerce prévoit : Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Une clause résolutoire ne peut cependant produire effet si elle est mise en oeuvre de mauvaise foi par le bailleur.

En l’espèce, les pièces produites établissent les échanges suivants :

— en janvier et avril 2016, la société Nexity Studea informait Mme [N] épouse [Z] que les appartements du rez-de-chaussée de la résidence faisaient l’objet de cambriolages répétitifs et proposait d’équiper les volets du logement d’un système de verrou sécurisé. Était joint à ce courrier un devis négocié avec la société Mika services,

— Mme [N] épouse [Z], par courriel du 24 avril 2016 demandait à la locataire d’attester par la copie des plaintes, les cambriolages et demandait si son bien en a été victime,

— le 27 avril 2016, la société Lexity Studea adressait à Mme [Z] une plainte et précisait, qu’à sa connaissance, le lot n°1062 n’avait pas été cambriolé. Elle ajoutait que la résidence l’avait informée qu’un cambriolage avait eu lien le week-end précédent,

— Mme [N] épouse [Z], par courriel du 1er mai 2016, refusait ces travaux qu’elle estimait inutiles,

— le 4 juillet 2018, la locataire adressait un nouveau courriel à sa bailleresse renouvelant les termes de ses courriers de 2016 et lui adressait un devis de la société Mika services du 2 mai 2018 de 222,37 euros pour la sécurisation des volets. Elle avisait la bailleresse que le règlement de cette intervention sera effectué par déduction de loyer, et qu’une facture acquittée lui sera ensuite adressée. Le 13 novembre 2018 elle l’informait que la résidence signalait une nouvelle tentative d’intrusion dans son lot et joignait de nouveau à son courriel le devis précité,

— par courriel du 11 février 2019, la locataire signalait à Mme [N] épouse [Z], l’urgence de remplacement de la serrure par une serrure 3 points, ajoutant que le règlement de cette intervention, sans contre- indication de sa part sera effectué sous déduction de loyer et qu’une facture acquittée lui sera ensuite adressée pour sa déclaration fiscale. Elle joignait à ce message un devis de travaux pour ce faite de 191,13 euros,

— Mme [N] épouse [Z] par courrier du 25 mai 2019 en réponse à un courrier du 22 mai 2019 de la société Studea (non versé aux débats), mettait en demeure sa locataire d’informer le syndic et de s’abstenir de traiter directement avec elle de ce type de problème ; elle lui interdisait de procéder à tout prélèvement, retenue, affectation, mutation ou changement d’appellation des sommes qui lui sont dues,

— la société Nexity Studea éditait le 21 juin 2019 une autofacturation pour le compte de la bailleresse, procédant à l’imputation sur les sommes dues à celle-ci des sommes de 222,37 euros et 191,13 euros au titre de la sécurisation du logement,

— la bailleresse indiquait par courrier du 7 juillet 2019 qu’elle résiliait de plein droit le contrat, contestant les travaux et le non-paiement du loyer dans son intégralité,

— la société Nexity Studea éditait le 21 septembre 2021 une autofacturation pour le compte de la bailleresse, procédant à l’imputation sur les sommes dues à celle-ci d’une somme de 520,03 euros au titre du changement du cumulus,

— Mme [N] épouse [Z] délivrait le 17 décembre 2021 le commandement de payer pour une somme principale de 413,50 euros

(222,37 euros + 191,13 euros).

La cour observe que Mme [N] épouse [Z], tardivement en mai 2019, après que la locataire l’ait informée en juillet 2018 d’une imputation programmée sur les loyers du coût des travaux de sécurisation de son logement, a prétendu ne pas être concernée par ces travaux, renvoyant la locataire au syndic, alors que, portant sur une partie privative, de tels travaux ne pouvaient incomber qu’au seul bailleur.

L’appelante n’a présenté aucune observation suite aux deux courriers de 2018 de son locataire, dont le dernier l’avisait d’une tentative d’intrusion dans son lot. Elle ne lui a notamment pas fait connaître, comme évoqué dans le courriel du 4 juillet 2018, de contre indication à ces travaux, de sorte qu’eu égard aux termes de cette correspondance, il convient d’admettre qu’elle ne s’est pas véritablement opposée ni à la mise en oeuvre de ces travaux de sécurisation sur les volets ni à la déduction du coût de ceux-ci (soit 222,37 euros) sur le montant des loyers.

Dès lors l’absence de production des plaintes des résidents est indifférente.

S’agissant de la retenue de 191,13 euros opérée au titre du coût de la serrure trois points de la porte de son logement, force est encore de constater qu’elle a attendu trois mois pour s’y opposer.

Le commandement de payer délivré le 17 décembre 2021 ne mentionne pas la somme de 520,03 euros au titre d’une retenue effectuée en septembre 2021 au titre du changement de cumulus, alors que dans le cadre de cette procédure Mme [N] épouse [Z] apparaît également contester celle-ci.

Au vu de ces éléments, la cour estime que la clause résolutoire, au motif de retenues sur le loyer effectuées en juin 2019, estimées injustifiées, mise en oeuvre en février 2022 ne l’a pas été de bonne foi.

Le débouté de la demande tendant à constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, à ordonner l’expulsion de la locataire et à condamner celle-ci au paiement d’une indemnité d’occupation, est confirmé.

— sur la dette locative

Mme [N] épouse [Z] demande paiement par la société Nexity Studea d’une somme de 933,53 euros (montant total des retenues opérées sur les loyers qui lui sont dus) au titre des sommes dues au 31 décembre 2021, outre intérêts légaux à compter du commandement de payer du 17 décembre 2021.

La société Nexity Studea considère les retenues opérées justifiées, car portant sur des travaux incombant à la bailleresse ; elle observe que Mme [N] épouse [Z] a d’ailleurs adressé un chèque pour le changement de cumulus, chèque qu’elle n’a toutefois jamais encaissé.

À titre subsidiaire, elle demande de condamner Mme [N] épouse [Z] à lui régler la même somme et d’ordonner la compensation entre la quote part de loyer réclamée et le montant de ces travaux.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Seule une provision peut être sollicitée devant le juge des référés.

Le locataire est tenu d’une obligation au paiement des loyers.

Il a été précédemment retenu que l’imputation sur les loyers des sommes dues au titre de la sécurisation du logement n’avait été que tardivement contestée par la bailleresse. Le commandement de payer visant ces sommes date d’ailleurs de plus de deux ans après ces retenues.

La prise en charge de tels travaux, dont la nécessité relève d’un débat au fond, ne peut relever en tout état de cause que des obligations de la bailleresse.

En ce qui concerne le changement de cumulus, la cour note que le 3 mai 2021 la locataire a adressé à Mme [N] épouse [Z] un devis de travaux de 520,03 euros dressé par l’entreprise Stéphan Electricité, et à réception, cette dernière a envoyé à la locataire un chèque de 520,03 euros, traduisant son accord sur ces travaux et leur prise en charge. Mme [N] épouse [Z] ne justifie pas de l’encaissement de ce chèque. Après imputation de cette même somme sur son compte locatif le 21 septembre 2021, elle n’a pas entendu d’ailleurs réclamer cette somme dans le commandement de payer délivré le 17 décembre 2021.

La cour confirme le rejet de cette demande en paiement, l’existence de l’obligation au paiement des loyers réclamés étant contestable.

— sur les frais irrépétibles et les dépens

La cour confirme l’ordonnance en ces dispositions et condamne l’appelante à payer à la société Nexity Studea une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, et aux dépens, qui seront recouvrés par M^e Séverine Ferre-Guitteny, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [N] épouse [Z] à payer à la société Nexity Studea la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [N] épouse [Z] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés par M^e Séverine Ferre-Guitteny, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente